房地产估价师考试《经营与管理》模拟题.docx
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房地产估价师考试《经营与管理》模拟题
2021年房地产估价师考试《经营与管理》模拟题
（1）
1．下列风险不属于房地产投资系统性风险的是（ ）。
A．通货膨胀风险
B．周期风险
C．比较风险
D．变现风险
答案：
C
解析：
比较风险为个别风险
2．某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，那么，用资本资产定价模型确定的折现率应为（ ）。
A．6%
B．8.4%
C．11%
D．15%
答案：
B
解析：
4%+0.4×（15%-4%）=8.4%
3．某开发商拟向银行贷款1500万元，借用5年一次还清，甲银行贷款利率为17%，按年单利计息，乙银行贷款年利率为16%，按月复利计息，问向（ ）贷款较经济。
A．甲银行
B．乙银行
C．甲乙同样
D．无法比较
答案：
A
解析：
甲银行：
1500+1500*17%*5=2775
乙银行：
1500+（1+16%/12）60=3320.71
因此向甲银行贷款较经济。
4．房地产的（ ）性，决定了房地产市场是地区性的市场。
A．不可移动性
B．适应性
C．各异性
D．相互影响性
答案：
A
解析：
房地产的不可移动性，决定了房地产市场是地区性的市场。
5．已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是（ ）。
A．3.75%
B．7.5%
C．15%
D．15.87%
答案：
D
解析：
i=（1+r/m）m-1=（1+15%/4）4-1=15.87%
6．关于等额序列支付资金回收系数，下列表示正确的是（ ）。
A．（P/A，i，n）
B．（A/P，i，n）
C．（A/F，i，n）
D．（F/A，i，n）
答案：
B
解析：
（A/P，i，n）为等额序列支付资金回收系数标准表示法。
7．单利计息与复利计息的区别在于（ ）。
A．是否考虑资金的时间价值
B．是否考虑本金的时间价值
C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值
D．采用名义利率还是实际利率
答案：
C
解析：
单利计息与复利计息的区别在于是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值。
8．居民购买住宅的行为属于（ ）。
A．习惯性购买行为
B．寻求多样化购买行为
C．化解不协调购买行为
D．复杂购买行为
答案：
D
解析：
居民购买住宅的行为就属于复杂购买行为。
9．已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投入权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，该投资项目的投资利润率为（ ）。
A．13.0%
B．33.3%
C．43.3
D．4.4%
答案：
A
解析：
650/（4500+500）×100%=13.0%
10．下列各项费用中，不属于开发项目前期工程费的是（ ）。
A．三通一平费用
B．工程造价咨询费
C．可行性研究费用
D．水文地质勘探费
答案：
B
解析：
工程造价咨询费属于其它费用。
2021年房地产估价师考试《经营与管理》模拟题（3）
1．某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果折现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为（ ）万元。
A．8.0
B．8.4
C．9.0
D．10.0
答案：
B
解析：
由40=5*A1/（1+5%）得出A1=8.4
2．房地产开发项目的建设阶段是指（ ）所经过的过程。
A．房地产开发
B．获得土地后到全部工程竣工
C．从工程开工到工程竣工验收
D．从工程开工到项目租售完毕
答案：
C
解析：
房地产开发项目的建设阶段是指从工程开工到工程竣工验收所经过的过程。
3．物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测，可以协助开发商或业主进行（ ）。
A．项目融资
B．工程招标
C．市场定位
D．物业管理
答案：
C
解析：
物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测，可以协助开发商或业主进行市场定位。
4．反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率的指标是（ ）。
A．还本付息比率
B．抵押收益率
C．投资回报率
D．项目收益率
答案：
C
解析：
投资回报率反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率。
5．已知某笔贷款的年名义利率为12%，实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（ ）作为计息周期的。
A．年
B．半年
C．季度
D．月
答案：
C
解析：
常识。
6．对于选择了目标市场的企业，的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的（ ）。
A．差别化
B．同质化
C．多样化
D．独特性
答案：
A
解析：
对于选择了目标市场的企业，的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的差别化。
7．物业管理工作中的每一部分工作，都应以（ ）为中心。
A．物业的保值增值
B．满足当前的租户和新租户
C．物业的安全
D．实现物业的管理目标
答案：
B
解析：
物业管理工作中的每一部分工作，都应以满足当前的租户和新租户为中心。
8．由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过（ ）年。
A．1
B．2
C．3
D．5
答案：
B
解析：
对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过2年。
9．可行性研究报告中，一般不包括（ ）。
A．封面
B．摘要
C．初步设计方案
D．附表
答案：
C
解析：
初步设计在可行性研究阶段后。
10．某项目生产能力30000件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800元，其中固定成本3000万元，成本与产量呈线性关系，则盈亏平衡产量为（ ）。
A．30000件
B．21400件
C．21800件
D．15600件
答案：
B
解析：
见教材187页
2021年房地产估价师考试《经营与管理》模拟题（5）
1．风险的是商业物业风险，是因为（ ）。
A．商业物业对于宏观经济变化反应最快和
B．商业投资的预测最难
C．商业的社会发展方向不易预测
D．商业人员无法竞争时心理变化很大
答案：
A
解析：
商业物业对于宏观经济变化反应最快和。
2．房地产开发活动可从（ ）两个方面进行考察。
A．投资资金量和预期收益资金
B．资金流通方式和对策
C．出租、出售或经营形态
D．物质形态和货币形态
答案：
D
解析：
房地产开发活动可从物质形态和货币形态两个方面进行考察。
3．对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括（ ）。
A．销售收入
B．开发利润
C．成本利润率
D．投资回报率
答案：
A
解析：
销售收入是房地产投资的经济效果的表现形式。
4．下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是（ ）。
A．找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率等作为其分析对象
B．从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素
C．分析时要设定不确定因素的变化范围
D．对项目的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素
答案：
B
5．开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在（ ）内予以核实，给予确认或者提出修改意见。
A．10日
B．15日
C．1个月
D．2个月
答案：
C
解析：
开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见。
6．个人住房抵押贷款期限可长达（ ）年。
A．10
B．20
C．30
D．50
答案：
C
解析：
个人住房抵押贷款期限可长达30年。
7．关于贷款担保说法错误的是（ ）。
A．是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证
B．贷款的担保人能取代借款人的信用状况
C．贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还
D．贷款有保证、抵押、质押三种形式
答案：
B
解析：
贷款的担保人不能取代借款人的信用状况。
8．（ ）的建筑规模一般都在3万㎡以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。
A．市级购物中心
B．区购物商场
C．居住区商场
D．邻里服务性商店
答案：
A
解析：
市级购物中心的建筑规模一般都在3万㎡以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。
9．a确定问题和调察目标，b收集和分析信息，c制定调查计划，d报告结果，以上调查步骤顺序正确的是（ ）。
A．abcd
B．bacd
C．cabd
D．acbd
答案：
D
解析：
应明确调查的步骤。
10．申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的（ ）。
A．20%
B．30%
C．50%
D．60%
答案：
C
解析：
申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的50%.
2021年房地产估价师考试《经营与管理》模拟题（7）
1．有关资金的时间价值推论，不正确的一项为（ ）。
A．在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是相等的
B．对于投资者来说，客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金力量发生的时间
C．以某一个相同的时间点为基准，把不同时间点上的支出和收入折算到同一个时间上，才能得出正确的结论
D．当前可用的资金可以立即用来投资并带来收益，而将来才可取得的资金则无法用于当前的投资，也无法获得相应的收益
2．房地产投资能够得到税收方面的好处，但是在某项置业投资的净经营收益为负值时除外。
（ ）
A．对
B．错
3．金融机构在提供资金融通的过程中，还要对贷款项目进行评价。
金融机构对项目审查的主要内容包括（ ）。
A．项目基本情况
B．开发商资信水平
C．市场分析结果
D．财务评价指标
4．物业管理的原则包括（ ）。
A．专业化管理原则
B．社会化原则
C．企业化原则
D．分散管理原则
5．房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。
要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好（ ）工作。
A．项目策划
B．项目方案的设计
C．可行性研究
D．成本收益分析
6．房地产的投资回报是指投资者对其所投入资本的回收。
（ ）
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