XX厂及周边地块土地收储和前期开发项目可行性研究报告.docx
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XX厂及周边地块土地收储和前期开发项目可行性研究报告
XX厂及周边地块土地收储和前期开发项目可行性研究报告
项目可行性研究报告
二00九年十月
附件：
1、XXXXX厂及周边地块土地收储和前期开发投资估算汇总表
2、XXXXX厂及周边地块规划条件附图1-用地现状图
3、XXXXX厂及周边地块规划条件附图2-用地规划图
4、XXXXX厂及周边地块开发范畴图
5、XXXXX厂及周边地块拆迁范畴图
6、XXXXX厂及周边地块收储范畴图
7、«关于同意撤销郊区五星乡40个村民小组建制的批复»〔常政复[2001]19号〕
8、«关于批准为常州市外环路建设指挥部征〔拨〕地和撤销十三个村民小组建制的通知»〔苏地管[1994]88号〕
9、项目选址意见书
10、项目环评批复
11、项目建议书批复
12、关于要求调整洪庄机场地块收储和出让打算的报告
13、工程咨询资质证书复印件
第一章总论
1.1项目概要
1.1.1项目名称：
XXXX厂及周边地块土地收储和前期开发
1.1.2项目性质：
土地收储和前期开发
1.1.3项目建设单位：
XXX土地收购储备中心
1.1.4单位性质：
事业单位
1.1.5建设地点：
XXX厂及周边地块
四至：
东至规划道路六十五；
南至规划道路六十四；
西至龙江路；北至勤业路。
图1-1项目位置图
1.1.6建设内容及规模
1、建设内容
依照«XXX厂及周边地块规划条件附图1-用地现状图»及«XXXXX厂及周边地块规划条件附图2-用地规划图»〔2020-GK-063〕，拟对XXXXX厂及周边地块进行土地收储和前期开发〔含房屋拆迁、土地平坦等〕。
〔1〕土地收储
〔2〕拆迁
拆迁对象要紧为陆家村、李家村、周家村、部分营业用房以及办公用房等。
〔3〕土地平坦
2、建设规模
①土地收储40.73Ha〔不含差不多收储的XXXXX厂占地面积28.93ha〕
②拆迁
拆除民房总建筑面积159994.6平方米。
其中周家村建筑面积104857.8平方米，李家村建筑面积13867.9平方米，陆家村建筑面积39274.3平方米，洪庄村1994.6平方米。
拆除营业用房建筑面积6484.25平方米。
拆除办公用房建筑面积14255.33平方米。
③土地平坦：
占地面积69.66公顷，约合1045亩。
〔按项目开发范畴占地面积计〕。
具体详见第四章。
1.1.7开发期限：
2009年09月1日～2010年12月31日
1.1.8投资规模
项目总投资为194047万元。
其中收储费用：
95142万元
拆迁费用：
76574万元
基础设施费用：
314万元
其他费用：
22021万元
1.1.9资金筹措
本项目资金筹措：
银行贷款：
110000万元，占56.69%
自筹资金：
84047万元，占43.31%
自筹部分由市土地收购储备中心筹集解决，目前市土地收购储备中心自有资金150000万元，自筹资金有保证。
贷款偿还由本项目可出让土地上市后的出让金及部分自有资金偿还。
1.1.10资金投入打算
表1-1分年资金投入打算表
序号
名称
投入资金估算〔万元〕
2020年
2020年
2020年
1
收储费用
20000
40000
35142
2
拆迁费用
0
20000
56357
3
建设期利息
0
0
6534
4
土地平坦费
0
0
314
5
其它费用
500
5000
10200
6
合计
1.2项目建设理由
为了加强政府对土地市场的调控，加大经营性土地收储和前期开发力度，提高国有土地收益，落实土地储备库存，保证土地供应，提高净地供应比例，确保完成市政府确定的«常州市中心城区2020年度收储及前期开发打算»的都市建设任务，同时,XXXXX厂及周边地块是具有较高商业开发价值和较高投资回报率的黄金地块，钟楼区期望引进更多开发理念先进、资本实力雄厚、治理水平杰出的企业，来挖掘钟楼都市产业的无限商机，更充分地实现钟楼土地、环境等都市资源的价值，更高效地提升城建资本的配置效率，进一步改善都市形象，提升都市品位，从而实施本项目。
本项目整理可出让土地
平方米，新增都市公共绿地43250㎡，新增市政用地5770㎡，新增道路用地137200㎡。
土地收益用于补偿常澄路万福路拆迁改造投资的缺口。
项目建成后，常州市钟楼区本项目周边地区的交通环境、居民的居住条件、都市面貌、基础设施，都将得到完全改善，周边布局更合理、配套更齐全、功能更完善。
对常州都市化进程，也将起到重要的推动作用。
1.3单位简介
常州市土地收储中心是常州市国土资源局的直属事业单位，位于怀德桥西200米处。
常州市土地收储中心是受市政府托付，在常州市国土资源局的领导和监管下，代表市政府具体实施土地收购、储备、前期开发和供应工作的指定工作机构。
它的要紧职能是：
1.依照土地利用总体规划、都市建设规划、年度土地用地打算和产业政策制定土地收购储备打算，经市国土资源局审核并报市政府批准后，按打算组织实施。
2.受市政府托付，在市国土资源局领导下，具体负责市区国有土地和集体土地进行收购、储备、征用和前期开发，不断挖掘市区可开发的存量用地，落实土地储备库存，保证土地供应，提高净地供应比例。
3.按市场化原那么开展资金运作，财务实行独立核算，收支两条线治理，同意市国土资源局、市财政局的指导和监督。
4.充分利用暂不具备出让的储备地块，开展资产治理和经营。
1.4编制依据
1、国家«土地储备治理方法»
2、«江苏省国有土地储备方法»
3、«常州市市区土地收储治理方法»〔2000-12-16〕
4、常州都市总体规划〔2004-2020〕
5、常州市钟楼区进展战略规划
6、常州钟楼经济开发区概念规划
7、«常州市中心城区2020年经营性用地收储及前期开发打算»
8、«常州市都市房屋拆迁治理方法»〔常政发［2007］105号〕
9、«常州市都市房屋拆迁补偿估价技术细那么»〔常建［2020］318号〕
10、«关于调整市区都市房屋搬迁补助费等标准的通知»〔常建［2020］319号〕
11、XXXXX厂及周边地块规划条件
12、常州市土地收储中心托付合同
1.5结论与建议
1.5.1结论
本项目建设理由充分，社会效益显著。
本项目是城区建设的需要，项目建设具有必要性。
通过对环境的爱护，本项目对环境阻碍小，因此，不管是从技术方面，依旧从社会效益角度来看，项目都具有可行性。
1.5.2建议
由于本项目拆迁量及工程量都相对较大，因此，提出以下几点建议：
1、拆迁工作，涉及到千家万户，要充分做好被拆迁户的思想工作，把好政策关，严格按拆迁政策办事，考虑群众的利益。
在拆迁过程中充分考虑到弱势群体的利益。
2、应加强工程的拆迁过程治理，采纳规范化市场运作，以公布招投标形式组织各项工程的施工建设，并做到严格验收，保证国家财产的安全。
3、分标段拆迁，操纵每个标段规模，保证拆迁进度。
4、关于整幢房屋局部在规划道路上的尽可能整体拆除，减少拆迁矛盾。
5、五星供电所拆迁提早与供电部门沟通，让他们尽早制定搬迁打算，确保拆迁工作不阻碍都市供电。
6、由于周家村有部分住宅需要保留，在本项目实施过程前，建议与供水、供电、供气等部门和谐好，先对现有的管网线路进行改造，保证项目实施过程中不阻碍到居民的差不多生活，然后进行拆迁。
7、开发范畴涉及勤业中学西侧围墙拆除，提早与学校沟通联系，安排好学校的保安措施，保证本项目实施不阻碍到学校的正常教学秩序。
第二章项目背景
2.1常州概况
2.1.1地理位置
常州市位于江苏省南部，沪宁线中段，北纬31º09´至32º04´，东经119º08´至120º12´之间。
常州是一座具有2500年历史的文化名城，素有〝中吴要辅、八邑名都〞之称。
它北枕长江、东濒太湖，与上海、南京等距相望,与苏州、无锡联袂成片。
它是沪宁线上的一颗明珠，也是长三角的区域中心都市。
该区域地势平坦、气候潮湿、河网交错。
2.1.2行政区划
常州下辖金坛、溧阳两市和新北、武进、天宁、钟楼、戚墅堰五区，市域面积4375K㎡，市区面积1864K㎡，市域人口390万，市区人口256万。
2.1.3经济状况
2020年，常州市国民经济保持平稳较快进展，部分核心指标实现赶超或与标兵差距缩小。
2020年，全市实现GDP2202亿元，同比增长12.4%，增速排名长三角16个都市第7位，总量连续排名第9位。
表2-1：
常州近年要紧经济指标表
年份
指标
2004
2005
2006
2007
2020
国内生产总值GDP〔亿元〕
1100.6
1302.2
1560
1880
2202
财政收入〔亿元〕
175.5
220.45
277.3
368.81
542.7
财政收入增加率〔%〕
29
25.9
25.8
33
32
财政支出（亿元）
75.8
97
115.9
150.7
183.8
自营出口总额〔亿美元〕
47.16
61.28
74.14
98.46
65.4
实际利用外资〔亿美元〕
5.36
7.31
12.94
18.35
22.6
全社会固定资产〔亿元〕
532.7
769.8
951.6
1203.9
1448.2
社会消费品零售总额〔亿元〕
324.05
444.08
498.45
610.85
758.2
人均国内生产总值〔元〕
31665
31969
37210
43674
50283
2.2项目背景
以建设〝实力钟楼、优美钟楼、幸福钟楼〞为目标，钟楼区2020年8月12日公布了2020-2020年经济进展、都市建设、促进就业三年行动打算，强力推进经济、城建、民生等各项工作。
通过现代服务业和制造业的双轮驱动，至2020年，钟楼要紧经济指标将实现〝1234567〞：
即培养形成100亿元产品群和100亿元物流市场，确保输变电、机械冶金、新材料、装备关键部件等4个制造业产品群均超百亿；地区生产总值突破200亿元；地点一样预算收入突破30亿元；三年全社会固定资产投资总额超400亿元；高新技术产业产值达500亿元；物流业营业收入超60亿元；规模工业总产值超700亿元。
以龙江路高架为界，加快建设以青枫公园为核心的西部新城。
完善中吴大道、梧桐路等路网，加快建设宝龙都市广场、中航大酒店、创业大厦等地标性建筑，开工建设星港路、玉龙路等跨运河桥梁，规划建设市中医医院钟楼院区一期工程，新建蓝天新苑、松涛苑等安居房60万平方米。
钟楼区规划了的城建十大重点地块，XXXXX厂及周边地块确实是在其中。
对XXXXX厂及周边地块预先做好总体规划，分步实施，适时推出，对落实全区三年行动打算，推进三大建设有着专门大的奉献。
图：
2-1：
钟楼区现状结构
第三章项目建设必要性
3.1项目区现状
项目区以民宅、苗圃以及差不多拆除的XXXXX厂为主，另有部分企事业单位等。
依照«XXXXX厂及周边地块规划条件附图2-用地规划图»〔2020-GK-063〕，规划分为8个独立地块，由规划道路及河道分隔。
1、HX-020602地块：
位于龙江路以东、勤业路以南，规划道路十三以西，规划河流以北，基地现状要紧为李家村、常州市奥新体育用品、华创塑料模具料、常州市华电变压器厂、空地等；
2、HX-020605地块位于龙江路以东、HX-020602地块以南，规划道路十三以西，规划道路六十一以北，基地现状要紧为苗圃；
3、HX-020608地块位于龙江路以东，规划道路六十一以南，弹性道路以西，规划道路六十四以北，基地现状要紧为苗圃；
4、HX-020607地块位于弹性道
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