中国房地产行业分析报告.docx

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中国房地产行业分析报告

精品行业分析报告

第一节全国成交情况....7

一、整体分析....7

二、成交分类分析......13

第二节城市成交情况.....21

一、北京市场.....21

二、上海市场.....25

三、深圳市场.....29

四、广州市场.....33

五、环渤海其他主要城市......37

六、长三角地区其他主要城市....41

七、珠三角地区其他主要城市....46

八、中西部及其他重点城市.....48

精品行业分析报告

图表目录

图表1：

广发全国成交指数......7

图表2：

全国44城市商品房，39城市住宅成交面积（万方）及同比增速.....8

图表3：

全国重点城市商品房与住宅推盘面积（万方）......8

图表4：

全国30城市商品房库存面积及去化周期....9

图表5：

全国36城市住宅库存面积及去化周期.....9

图表6：

全国商品房住宅销售批售比...10

图表7：

百城价格指数变化及环比...10

图表8：

广发全国二手房销售指数...12

图表9：

中原全国二手房价格指数...12

图表10：

中原二手房指数...13

图表11：

广发各线城市成交指数...14

图表12：

广发各线城市成交指数同比...14

图表13：

4大一线住宅库存面积及去化周期...14

图表14：

17个二线城市住宅库存面积及去化周期...15

图表15：

15个三四线住宅库存面积及去化周期...15

图表16：

本月各线城市住宅去化周期（6月移动平均）...16

图表17：

4大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方）...16

图表18：

17个二线城市商品房及住宅推盘面积（万方）...17

图表19：

15个三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方）...17

图表20：

广发区域成交指数变化（环渤海、长三角、珠三角）...18

图表21：

广发区域成交指数同比变化（环渤海、长三角、珠三角）...19

图表22：

环渤海地区住宅库存及去化周期...19

图表23：

长三角地区住宅库存及去化周期...20

图表24：

珠三角地区住宅库存及去化周期...20

图表25：

北京商品房、住宅成交面积（万方）及增速...22

图表26：

北京住宅价格走势...22

图表27：

北京商品房及住宅批准上市面积（万方）...22

精品行业分析报告

图表28：

北京市住宅库存面积（万方）及去化周期...

图表29：

北京商品房及住宅批售比...

图表30：

北京二手房成交规模（万方）及增速...

图表31：

北京二手房价格（万元）及环比...

图表32：

上海商品房、住宅成交面积（万方）及增速...

图表33：

上海商品房及住宅批准上市面积（万方）...

图表34：

上海商品房及住宅批售比...

图表35：

上海市住宅库存面积（万方）及去化周期（月）...

图表36：

上海住宅房价格走势...

图表37：

上海市二手房成交套数（万套）...

图表38：

上海市二手房价格及环比变化...

图表39：

上海市二手房板块价格变动比例...

图表40：

深圳商品房、住宅成交面积（万方）及增速...

图表41：

深圳商品房及住宅批准上市面积（万方）...

图表42：

深圳商品房及住宅批售比...

图表43：

深圳市住宅库存面积（万方）及去化周期...

图表44：

深圳住宅房价格走势...

图表45：

深圳市二手房成交面积（万方）及增速...

图表46：

深圳市二手房成交价格及环比...

图表47：

广州商品房、住宅成交面积（万方）及增速...

图表48：

广州商品房及住宅批准上市面积（万方）...

图表49：

广州商品房及住宅批售比...

图表50：

广州市住宅库存面积（万方）及去化周期...

图表51：

广州住宅房价格走势...

图表52：

广州市二手房成交面积（万方）及增速...

图表53：

广州市二手房成交价格及环比...

图表54：

天津住宅成交面积及同比...

图表55：

天津住宅价格及环比...

图表56：

济南住宅成交面积及同比...

精品行业分析报告

图表57：

济南住宅成交价格及环比...

图表58：

青岛住宅成交面积及住宅成交价格...

图表59：

青岛住宅库存面积及去化周期...

图表60：

苏州住宅成交面积及价格变化...

图表61：

苏州住宅库存面积及去化周期...

图表62：

苏州商品房及住宅批售比...

图表63：

杭州商品房及住宅批售比...

图表64：

南京住宅成交面积及价格变化...

图表65：

南京住宅库存面积及去化周期...

图表66：

杭州住宅成交面积及价格变化...

图表67：

杭州住宅库存面积及去化周期...

图表68：

宁波商品房成交面积及住宅价格变化...

图表69：

宁波住宅库存面积及去化周期...

图表70：

东莞住宅成交面积及同比变化...

图表71：

东莞住宅价格及环比变化...

图表72：

佛山商品房成交面积及同比变化...

图表73：

佛山住宅价格及环比变化...

图表74：

武汉住宅成交面积及同比变化...

图表75：

武汉住宅价格及环比变化...

图表76：

重庆住宅成交面积及同比变化...

图表77：

重庆住宅价格及环比变化...

图表78：

长沙住宅成交面积及同比变化...

图表79：

长沙住宅价格及环比变化...

图表80；成都住宅成交面积及同比变化...

图表81：

成都住宅价格及环比变化...

精品行业分析报告

表格目录

表格1：

跟踪城市房地产成交信息表（单位：

万平米）...

表格2：

分区域成交规模...

表格3：

北京市月度新闻及政策整理...

表格4：

其他省市主要新闻及政策整理...

.10

..21

...25

..53

精品行业分析报告

第一节全国成交情况

一、整体分析

1.全国成交情况综述

xxxx年5月全国商品房成交热度继续下降。

我们监控的全国44城市成交指数5

月为423，较4月环比回落7%，同比上升24%，增幅与16年4月相比大幅收窄了28

个百分点。

xxxx年5月39城市住宅成交指数为499，环比下降0.4%，同比增长31%，

增幅与16年4月相比收窄23个百分点。

整体来看，5月市场景气度进一步下滑，地方

政策继续分化，一方面，多个省份出台供给侧结构性改革方案，明确去库存目标，具

体宽松政策则包括支持农民工购房、财税补助、公积金宽松调整等。

而另一方面，热

点城市政策进一步收紧，其中北京通州商住限购政策落地，并且随后收紧落户政策，

苏州和南京更是针对土地市场过热现象相继出台土地限价政策，而市场关于合肥、南

京、苏州、厦门等热点城市政策收紧预期持续加强。

我们认为行业小周期高点已至，

而“地王”频现，使得热点城市政策收紧压力进一步加大，未来不排除热点城市限购政

策重新回归的可能性，而成交方面，尽管16年全年成交增长已经基本确立，但重点城

市成交进入4月以来，环比连续下滑，同比增速持续收窄，成交持续降温，预计未来

成交边际将继续走弱。

图表1：

广发全国成交指数

精品行业分析报告

推盘方面，xxxx年5月份商品房推盘有所放缓，而住宅推盘则有所上升，其中30

城市商品房推盘面积环比下降6.7%，36城市住宅推盘面积环比上升20.7%，绝对推盘

量依旧维持较高水平。

库存和去化方面，成交绝对量依旧处于高位，使得绝对库存量

趋稳略有下行，而去化周期方面，30城市商品房去化周期（6月移动平均）依然保持

在16个月的水平。

房价方面，xxxx年5月份百城住宅均价环比继续上涨1.70%，涨幅

微增0.25个百分点，同比来看，本月房价与去年同期相比上涨10%，同比连续10个月

实现上涨，但涨幅出现回落。

预计短期内，房价将继续上涨，但增速将趋缓。

图表2：

全国44城市商品房，39城市住宅成交面积（万方）及同比增速

*13年1月商品房实际增长为213%;住宅实际增长为225%，平滑处理为增强图片可读性

图表3：

全国重点城市商品房与住宅推盘面积（万方）

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图表4：

全国30城市商品房库存面积及去化周期

数据来源：

中国指数研究院，

*去化周期单位为月，为平滑节日干扰取6个月移动平均显示整体变化趋势

图表5：

全国36城市住宅库存面积及去化周期

数据来源：

中国指数研究院，

精品行业分析报告

*去化周期单位为月，为平滑节日干扰取6个月移动平均显示整体变化趋势

xxxx年5月份，批售比数据（销售规模/批准上市规模）环比进一步回落，由4月份的1.48下降至1.38，环比连续两个月下滑，预计随着市场景气度的进一步下滑，批售比数据也将继续下行。

整体来看，5月份，市场景气度继续下滑，成交环比下滑，同比增速收窄趋势明显，而供给端新开工、投资增速也放缓，我们认为目前行业供需主要指标（成交、新开工、投资）均处于小周期顶部，未来各项指标或将继续下滑。

图表6：

全国商品房住宅销售批售比

数据来源：

中国指数研究院，

图表7：

百城价格指数变化及环比

数据来源：

中国指数研究院，

表格1：

跟踪城市房地产成交信息表（单位：

万平米）

精品行业分析报告

数据来源：

Wind，

xxxx年5月份二手房成交环比继续下滑，且同比增速进一步收窄。

我们监测的17

精品行业分析报告

城市5月份二手房成交指数为805，环比下降19%，同比继续上涨32%，但增幅较16年4月减少了45个百分点。

价格方面，5月份二手房价格指数环比4月上涨1.5%，增速环比4月份下降0.2个百分点。

先行指标方面，5月，中原经理指数和中原报价指数环比略有回升，但与前期相比，依旧处于低位。

预计未来二手房市场成交热度将继续回落，成交量价增速将继续放缓。

图表8：

广发全国二手房销售指数

数据来源：

；

*13年1月与3月增速大于150%，为方便表示以150%代替

图表9：

中原全国二手房价格指数

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数据来源：

中原地产，

图表10：

中原二手房指数

数据来源：

中原地产，

二、成交分类分析

1.各线城市

xxxx年5月各线城市成交均环比下滑，一线城市、二线城市和三四线城市环比分

别下降6.7%、6.8%和8.9%。

同比来看，各线城市成交均同比上涨，分别同比上涨2.6%、

32.5%和15.1%，但同比增幅均进一步收窄，分别减小21.9、25.1和40.1个百分点，其中三四线城市同比增幅收窄最为显著。

推盘方面，一线城市商品房和商品住宅推盘较4月份均有所回落，分别下降40%和15%。

二线城市商品房和商品住宅推盘均环比增加，分别上升3%和2%，但增幅持续收窄。

三四线城市商品房推盘放量显著，由于4月份推盘基数较小，5月份推盘环比显著上升496%，商品住宅推盘则小幅增加，环比上升5%。

库存方面，各线城市库存出现分化，其中一线城市住宅绝对库存面积环比上升0.6%，

二线和三四线城市住宅绝对库存面积则环比分别下降2.5%和2.7%。

去化周期方面，一

线城市住宅去化周期环比微幅上升，5月去化周期（6月移动平均）为8.2个月，二三

线城市去化周期则分别下行至8.2个月和15.7个月。

整体来看，一线和二线城市去化

精品行业分析报告

压力较小，而三四线城市去化压力依旧较大，去库存将仍然是未来一段时间的政策主基调。

房价方面，各线城市房价环比均上涨，其中一线城市环比涨幅最高，但涨幅进一

步收窄0.03个百分点至1.85%，二线城市环比上涨1.64%，增幅较上月扩大0.28个百

分点，而三线城市环比增速有所放缓，由上月的0.96%小幅回落至本月的0.70%。

图表11：

广发各线城市成交指数

数据来源：

中国指数研究院，

图表12：

广发各线城市成交指数同比

数据来源：

中国指数研究院，

图表13：

4大一线住宅库存面积及去化周期

精品行业分析报告

数据来源：

中国指数研究院，

图表14：

17个二线城市住宅库存面积及去化周期

数据来源：

中国指数研究院，

图表15：

15个三四线住宅库存面积及去化周期

精品行业分析报告

数据来源：

中国指数研究院，

图表16：

本月各线城市住宅去化周期（6月移动平均）

数据来源：

中国指数研究院，

图表17：

4大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方）

精品行业分析报告

数据来源：

中国指数研究院，

图表18：

17个二线城市商品房及住宅推盘面积（万方）

数据来源：

中国指数研究院，

图表19：

15个三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方）

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数据来源：

中国指数研究院，

2.区域成交情况

xxxx年5月重点区域成交环比均下滑，但同比则出现分化。

环渤海、长三角和珠三角成交均环比下降，其中环渤海地区环比降幅最大，环比下滑38%，长三角和珠三角地区成交分别环比下降7%和5%。

同比来看，环渤海和长三角地区成交同比上升，而珠三角地区成交同比下降，其中环渤海地区成交同比上升11%，但增幅显著收窄108个百分点，长三角地区成交同比上升24%，增幅收窄27个百分点，而珠三角地区成交较去年同期水平有所回落，同比下降6%。

库存方面，环渤海地区住宅绝对库存出现回升，环比上升2%，长三角地区住宅绝对库存则持续下降，环比减少3%，珠三角地区住宅绝对库存则呈现回落，环比下降2%。

去化周期方面，长三角和珠三角地区去化周期（6月移动平均）基本与4月份持平，住宅去化周期分别为6个月和8个月，而环渤海地区住宅去化周期则由上个月的15个月降至14个月。

整体来看，长三角和珠三角地区当前去化压力较小，而环渤海地区去化压力虽有所减缓但依旧较大。

图表20：

广发区域成交指数变化（环渤海、长三角、珠三角）

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数据来源：

图表21：

广发区域成交指数同比变化（环渤海、长三角、珠三角）

数据来源：

图表22：

环渤海地区住宅库存及去化周期

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数据来源：

中国指数研究院，

图表23：

长三角地区住宅库存及去化周期

数据来源：

中国指数研究院，

图表24：

珠三角地区住宅库存及去化周期

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数据来源：

中国指数研究院，

表格2：

分区域成交规模

数据来源：

第二节城市成交情况

一、北京市场

北京市场xxxx年5月份商品房成交137万方，环比下降21.5%，商品住宅成交90

万方，环比上涨了15.3%。

同比来看，5月份商品房成交面积同比上涨11.5%，但增速

持续下滑，相比上月增速收窄44.4个百分点，而商品住宅同比下降1%，降幅有所放缓。

推盘方面，xxxx年5月份商品房推盘环比下降47.2%，住宅推盘环比与上月持平。

库存和去化方面，商品房与商品住宅库存均出现下降，商品房库存环比下降0.76%，商品住宅环比下降1.91%，去化周期方面，商品住宅去化周期（6月移动平均）维持在10个月左右。

房价方面，本月住宅价格环比上月上涨1.76%，涨幅较上月收窄0.27个百分点，增速略有下降。

政策方面，5月6日通州限购政策再次加码，商务型公寓、商业楼、写字楼限购

政策正式落地，随后月底，通州再次出台户籍限制政策，商业、办公等非住宅房屋一

精品行业分析报告

律不批准落户通州，北京市内拥有两套及以上房产的北京居民，申请通州房产落户时需接收严格审查。

我们认为通州地区限购升级，有利于抑制投资性需求，对成交市场起到一定的降温作用。

图表25：

北京商品房、住宅成交面积（万方）及增速

数据来源：

北京市房地产管理局，

图表26：

北京住宅价格走势

数据来源：

中国指数研究院，

图表27：

北京商品房及住宅批准上市面积（万方）

精品行业分析报告

数据来源：

中国指数研究院，

图表28：

北京市住宅库存面积（万方）及去化周期

数据来源：

中国指数研究院，

图表29：

北京商品房及住宅批售比

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数据来源：

中国指数研究院，

北京xxxx年5月份二手房市场成交规模227万方，环比下降2.9%，同比上涨53%，增速与上月基本持平。

价格方面，本月二手房价格环比上涨2.0%，增幅继续下滑。

预计未来北京二手房市场成交热度或将继续回落。

图表30：

北京二手房成交规模（万方）及增速

数据来源：

中国指数研究院，

图表31：

北京二手房价格（万元）及环比

精品行业分析报告

数据来源：

中国指数研究院，

表格3：

北京市月度新闻及政策整理

数据来源：

二、上海市场

上海xxxx年5月份商品房成交256万方，环比下降5.9%，商品住宅成交171万方，环比下降6.4%，同比来看，商品房和商品住宅成交出现分化，商品房同比上升1%，增速收窄15个百分点，而商品住宅则同比下降9%，同比首次出现下滑。

推盘方面，xxxx年5月份商品房推和住宅推盘环比分别下降25.4%和29.6%。

库存

和去化方面，虽供给量下滑但成交端热度回落，推盘绝对量仍大于成交，库存小幅上

行3.1%，商品住宅去化周期由上个月的6个月上升至7个月。

成交均价方面，本月上

精品行业分析报告

海房价增速回升，环比增速由上个月的0.9%大幅扩大至1.9%。

受“沪九条”调控政策影响，上海成交市场降温显著，商品住宅环比持续回落，同比更是首次出现下滑，预计未来上海成交市场将继续降温。

图表32：

上海商品房、住宅成交面积（万方）及增速

数据来源：

上海市房地产管理局，

图表33：

上海商品房及住宅批准上市面积（万方）

数据来源：

中国指数研究院，

图表34：

上海商品房及住宅批售比

精品行业分析报告

数据来源：

中国指数研究院，

图表35：

上海市住宅库存面积（万方）及去化周期（月）

数据来源：

中国指数研究院，

图表36：

上海住宅房价格走势

精品行业分析报告

数据来源：

中国指数研究院，

图表37：

上海市二手房成交套数（万套）

数据来源：

中国指数研究院，

图表38：

上海市二手房价格及环比变化

精品行业分析报告

数据来源：

中原地产，

xxxx年5月份上海二手房成交套数2.31万套，环比上涨17.2%，从同比来看，本月同比下降36.6%，降幅收窄8.7个百分点。

成交均价方面，本月上海二手房成交均价环比上涨2.31%，增速扩大0.44个百分点。

从未来各板块价格的变动比例图上看，本月下降板块比例上升至15.4%，上升幅度为1.6个百分点。

图表39：

上海市二手房板块价格变动比例

数据来源：

上海市房地产管理局，

三、深圳市场

xxxx年5月份深圳市商品房成交34万方，商品住宅25万方，环比上月基本持平。

精品行业分析报告

同比来看，深圳商品房成交同比下滑59%，跌幅扩大29个百分点，商品住宅成交则同

比回落60%，同比跌幅扩大22个百分点，成交市场热度回落明显。

推盘方面，本月商品房和住宅推盘环比分别下降53.9%和41.6%，推盘节奏明显放

缓。

库存及去化方面，虽然推盘速度放缓但绝对量仍高于成交，导致商品房和商品住

宅库存分别环比上升0.54%和3.3%，去化周期（6月移动平均）分别由11个月和8个

月上行至13个月和9个月。

房价方面，住宅成交价格环比上升2.0%，环比增幅收窄

0.8个百分点。

整体来看，深圳成交市场热度持续回落，成交量下降显著，而房价增速也继续放缓。

二手房市场，xxxx年5月份深圳二手房市场成交环比下降44.4%，同比回落64%，降幅较上月扩大45个百分点。

房价方面，二手房房价环比下降0.3%，降幅收窄2.1个百分点。

预计未来，深圳二手房市场将延续量价齐跌态势。

图表40：

深圳商品房、住宅成交面积（万方）及增速

数据来源：

深圳市国土资源和房地产管理中心，

图表41：

深圳商品房及住宅批准上市面积（万方）

精品行业分析报告

数据来源：

中国指数研究院，

图表42：

深圳商品房及住宅批售比

数据来源：

中国指数研究院，

图表43：

深圳市住宅库存面积（万方）及去化周期

精品行业分析报告

数据来源：

中国指数研究院，

图表44：

深圳住宅房价格走势

数据来源：

中国指数研究院，

图表45：

深圳市二手房成交面积（万方）及增速

精品行业分析报告

数据来源：

中国指数研究院，

图表46：

深圳市二手房成交价格及环比

数据来源：

中国指数研究

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