顺天大厦项目可行性研究报告可研报告.docx

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顺天大厦项目可行性研究报告可研报告

工程经济学

课程设计说明书

题目：

沈阳市顺天大厦可行性分析

班级：

学号：

姓名：

设计时间：

沈阳理工大学应用技术学院

1项目背景

1.1项目概况

1.1.1项目情况

项目名称：

顺天大厦

项目地址：

沈阳市大东区

总建筑面积：

19160平方米。

其中：

公寓及写字间约11369平方米，商铺约为5091平方米，地下停车场及设备用房约2660平方米。

建筑高度：

15层（含地下一层）

1.1.2建设单位情况

建设单位：

沈阳市宏建房屋开发有限公司

法人代表：

王立祥

资质等级：

房地产开发企业资质三级

公司地址：

辽宁省沈阳市沈河区彩塔街11号

2投资环境分析

2.1项目所处区域

2.1.1沈阳市概况

沈阳是东北地区最大的中心城市。

地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。

以沈阳为中心，半径150公里的范围内，分布着钢铁基地鞍山、煤炭基地抚顺、化纤基地辽阳、煤铁基地本溪、石油基地盘锦、煤粮基地铁岭、电力基地阜新等7座百万人口以上的大型工商业城市，构成了经济联系特别紧密、市场容量巨大的城市群体，不仅可为工业企业提供丰富的矿产资源，而且还是一个购买力极强的产品销售市场。

2.1.2大东区概况

大东区位于沈阳市东部，是沈阳市市内五城区之一。

面积51.18平方公里，人口63万，是沈阳市内面积最大的城区。

一、交通条件

大东区所在地沈阳是中国交通最发达地区之一，也是东北地区最大的交通枢纽，已形成陆海空立体交通网络。

公路：

以沈阳为中心，沈阳至北京、大连、哈尔滨、抚顺、丹东一环五射的高速公路网已经形成。

铁路：

沈阳作为东北地区最大的铁路枢纽，铁路网密度居全国首位。

连结山海关、大连、丹东、长春、哈尔滨等地6条铁路干线汇集沈阳，并且与朝鲜、蒙古、俄罗斯直接相通。

海运：

从沈阳出发，2小时可达营口港，4小时可达大连港，可与世界140多个国家和地区的港口通航。

空运：

沈阳桃仙国际机场，是东北地区最大的枢纽机场。

从沈海现代工业示范区出发，25分钟可抵桃仙国际机场。

以桃仙国际机场为基地的北方航空公司，已开通国内外航线70多条，可直达中国香港特别行政区和国内各主要城市以及朝鲜、俄罗斯、日本、韩国等国家。

货运：

沈阳东站座落在大东区内，101条铁路专用线构成发达的货运网络。

沈阳一环路、大二环路横穿全区，沈阳市东西快速干道1/3在大东区内。

二、基础设施

区内基础设施完善、发达。

沈海热电厂提供充足的电力，进行各项投资所需的水、煤气等供应充足。

工业用地上建筑、必要的专用设备在数量和质量上，居于沈阳市前列。

三、居住条件

大东区是沈阳市最适合于居住的城区之一，南北两条运河流经全区，沿岸花团锦簇、树木葱荣、景色优美，适合开发高档住宅区；特别是正在建设的大东广场，是沈阳市最大的广场，广场周边地区适合建设金融、保险、高档写字楼等商贸服务设施。

除此之外，区内还拥有大片闲置的工业、仓储及生活用地可供开发利用，房地产业发展潜力巨大。

四、工业基础

大东区是当前沈阳市最具竞争力的工业区。

区内聚集了众多优势企业，如沈阳金杯客车制造有限公司、沈阳黎明航发集团、沈阳华润压缩机有限公司、沈阳三洋空调有限公司、沈阳东芝电梯有限公司、沈阳金杯通用汽车有限公司、沈海热电厂等。

大东区是沈阳民族工业的发祥地，经过近百年的发展，目前已形成以汽车、飞机发动机、机械设备制造、生物制药、仪器仪表和其它机械制造业为主的庞大的产业群。

是全国最大的机械加工区，其境内所产轻型客车占全国的市场份额达50%以上，航空发动机占全国60%以上。

2.2项目建设地点

2.2.1项目位置

东：

现状住宅住宅南：

航空西路西：

傍江街北：

107中学

2.2.2周边配套设施提高了项目的宜居性

项目地块所在地是城市中心次热点区域，西临城市内环线交通干道的滂江街；北为沈阳市重点初中107中学，正东为辽宁省重点中学沈阳市第一高级中学；周边有以“东逸花园”为首的等高档生活社区；有“世纪联华”大型商业卖场；西南面为距今已有百年历史万泉公园，园区内水面面积为5.23公顷，草木繁茂。

项目所在地的自然环境优越，区位条件良好。

2.3建设条件

2.3.1自然环境条件

大东区位于沈阳城区的东部和东北部，位于北温带亚洲季风气候区的北缘，属受季风影响的温带半湿润气候。

据气象台1951年至1981年累计，市内区最高气温年平均为13.7℃，最低气温年平均为2.6℃，全年平均温度为7.9℃，极端最高气温32.3℃，极端最低气温-24.7℃。

市内平均降雨量为734.5毫米，最多年降水量1055.3毫米（1953年），最少为445毫米（1965年），降水日数历年平均是92.8天，日最大降水量为215.4毫米（1973年8月21日），霜期开始于10上旬，结束于4月下旬，平均210天左右，无霜期平均155天左右。

其气候主要特征是：

冬寒时间较长少雪，夏季时间较短多雨，春秋两季气温变化迅速，春季多风，秋季晴朗。

2.3.2工程地质条件

该地段地处浑河南岸二级冲积阶地，地表为较厚的第四系冲积物，地基承载力较大，地下岩性稳定，季节性冻土层厚度约1.2米。

经工程地质初勘，地基岩土稳定、无不良地质现象，适宜工程建设，一般多层、高层均可采用常规桩基础。

2.3.3基础设施条件

随着道路的改建、扩建和相新建，给水、雨水、污水、电力、电讯、集中供热、燃气等多条市政管线已相继敷设至本地段，完全能够满足本项目的建设开发、使用经营需要。

表2.1项目建设具备的基础设施条件表

类别

容量或管线直径

备注

电力

10KV和6KV线路

可满足二级符合要求

集中供热

惠天热电Φ1500供热管线

给水

沈阳东部水厂（李巴彦）供水管线

电讯

可满足1000中继线

燃气

Φ800的中压和Φ500低压管线

3市场需求分析

3.1沈阳市写字楼市场现状

随着国家振兴东北的提出，沈阳是东北地区的经济中心，物资集散地，作为对城市的经济活动反应敏感的写字楼市场近几年有了很大的发展。

沈阳市建设现代化的区域中心城市的定位是写字楼市场发展的源动力。

3.1.1写字楼市场的区域特征逐渐形成

沈阳市写字楼现有项目主要分布于三个区域，即太原街商业区周边，市府广场周边，三好街及青年大街一带，当然与全国几个发达城市比较的，沈阳的写字楼市场还是不成熟的。

从同价位产品质量比较，所形成的商务中心成熟度的比较，写字楼物业管理水平的差异等方面，都可以看出与北京，上海，等城市的相对成熟的写字楼市场的较大差距。

当然这是与沈阳的经济发展水平相对应的。

3.1.2写字楼开发商大多都是本土企业

但是与北京上海等发达城市中统一业权写字楼物业大多由外资或港资发展商持有不同的是，沈阳市的统一业权写字楼物业基本由本地开发商持有，甚至沈阳市写字楼市场上，包括高档写字楼市场，外地发展商较少，除上海昌鑫开发的昌鑫置地广场，新加坡华新国际开发的华新国际大厦等少数的几个外地资本项目，其余均为本地发展商开发，而本地的发展商大多具有工业企业集团资本背景。

3.1.3沈阳市写字楼市场上的产品质量差异较大。

从写字楼物业内部的配套水平，装修水平到物业管理水平都存在较大差异，当然相应的价格也存在较大的差异。

相应的写字楼物业管理市场水平与发达城市市场也有较大差距。

只有极少数的高档次写字楼物业由专业的高素质写字楼物业管理公司接手，大部分都是发展商自己成立的附属物业管理公司或者市场上小规模的物业管理公司。

3.1.4统一业权写字楼物业管理主要由开发商自营

可以认为统一业权形式下发展商有在商务配套上投入更大成本的动机。

实际上沈阳市写字楼物业管理市场上高质量的专业物业管理公司较少，除了地王国际的凯宾斯基酒店管理，汇宝国际的世邦魏理士，以及商贸国际的戴德梁行等少数几个知名的写字楼物业管理公司，其余的都是沈阳市本地的小型的物业公司或附属于发展商的物业管理公司，管理水平参差不齐。

3.2沈阳市写字楼市场分类研究

3.2.1酒店连体项目

此类项目是依托于较高档次酒店，酒店的开发商在开发酒店时将部分物业作为商务目的的招租，并与酒店物业统一管理，此类物业包括四星级酒店高登国际大酒店的写字楼项目，以及四星级酒店皇城酒店的写字楼项目。

3.2.2开发商持有项目

房地产开发商开发并持有的中高档写字楼物业，包括华新国际开发的华新国际大厦，玛丽兰房地产开发公司开发的总统大厦等。

另外还包括由世鸿地产开发的并统一持有的三个中档写字楼物业鸿洋大厦，东祥大厦，鸿运大厦等。

3.2.3非专业房地产企事业单位持有项目

这类是由大型非专业房地产企事业单位开发小部分自用，大部分出租的写字楼项目，比较具有代表性的是建筑面积7.3万平米的房产局开发的房地产大厦（金厦广场），以及东北电力开发的光明大厦。

3.3项目影响因素分析

由于写字楼市场的影响因素众多而复杂，因此有必要对其进行归纳和分类。

本文主要从影响写字楼需求及价值的范围来分类归纳，划分为一般因素、区域因素和个别因素三类，各类中又有众多不同的次一级的影响因素、因子，构成写字楼的需求量影响因素体系。

3.3.1一般因素

一般因素是指对房地产需求量及其走势有普遍性、一般性和共同性的影响因素。

这类影响因素对房地产需求的影响一般是整体性的、全面性的，其覆盖范围可以是一个地区、一个国家乃至全球。

显然，这类影响因素对于具体某一宗房地产而言并不直接，但它们往往是决定具体房地产价值及其趋势的基础和关键。

一般因素中，主要有行政因素、经济因素、社会因素、人口因素、心理因素和国际因素等次一级因素。

一、行政因素

二、经济因素

三、社会因素

四、人口因素

五、心理因素

六、国际因素

3.3.2区域因素

区域因素是指写字楼所在市场和地区的特性对房地产需求量和价值水平的影响因素。

相对于一般因素而言，区域因素的影响范围要小，一般影响到一个城市或城市的一部分，也可能影响到多个城市，尤其是影响到大城市周围的卫星城镇。

影响写字楼需求和价值的区域因素主要有：

商圈规模、商服繁华程度、交通条件等。

一、商圈规模

自然形成，市民、商家所公认的商业集中区域，确定为商圈。

二、商服繁华程度

商服繁华程度是指一个城市或地区的商业服务业的集聚程度和对周围环境的影响程度。

商服繁华程度与一个城市的城市性质、规模、人口数量、经济发展水平等直接相关，并影响所在城市或地区的物质流、信息流和人流通量，从而影响到所在地区的商业房地产价值。

三、交通条件

交通条件是指一个城市或地区的交通通达程度。

交通条件的优劣将直接影响城市人流、物流的通达性及其交通运输成本（包括交通时间），明显影响人们的出行，从而影响商业房地产需求和价值。

影响交通条件的因子有：

交通流量、公交站点密度、公交线路数、道路通达程度等。

3.3.3个别因素

个别因素指具体影响某宗写字楼需求和价值的影响因素。

这类因素对房地产市场的影响程度和影响范围最小，但对具体商业房地产的影响却是最直接、最具体。

影响写字楼需求和价值水平的个别因素包括物理因素和交通便捷度。

一、资源因素

二、交通便捷度

3.4项目STWO分析

3.4.1STWO分析简介

SWOT是一种分析方法，用来确定项目本身的竞争优势（strength），竞争劣势（weakness），机会（opportunity）和威胁（threat），从而将项目的战略与内部资源、外部环境有机结合。

因此，清楚的确定项目的资源优势和缺陷，了解项目所面临的机会和挑战，对于制定公司未来的发展战略有着至关重要的意义。

其中，s、w是内部因素，o、t是外部因素。

按照项目竞争战略的完整概念，战略应是一个项目“能够做的”（即组织的强项和弱项）和“可能做的”（即环境的机会和威胁）之间的有机组合。

SWOT分析的步骤：

1、罗列项目的优势和劣