批量精装修全过程管理手册.docx
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批量精装修全过程管理手册
批量精装修全过程管理手册
一种方便快捷的住房模式：
批量精装修
精装修作为一种方便快捷的住房模式，在市场促进精装房应需要而生并成为商品住宅市场的发展方向。
未来的地产行业，精装修将是住宅商品的重要卖点，成为市场竞争的高级形式。
建造精装修房，是房地产业由半成品向成品的回归，是不可阻挡的发展潮流。
除了政府部门对精装修房的鼓励引导之外，开发商在精装修项目操作过程中也带来了实际的效益。
下面我们就来分享这篇批量精装修全过程管理手册，主要内容：
从精装修的产品定位到交房过程中，跟精装修有关的所有过程管理及与主体工程、配套项目的平行操作协调流程。
批量精装修全过程管理手册
第1节 前言
为加强集团精装修管理，提高精装修房的效果及工程质量，有效地进行质量、进度、成本、安全控制。
全面规范精装修管理流程，使精装修项目所涉及的各个专业组更快更好的进行沟通与协调，提高效率，提高公司开发的产品的竞争力，整理并编写了精装修项目的管理流程及实施细则。
本流程及实施细则的内容包括：
从精装修的产品定位到交房过程中，跟精装修有关的所有过程管理及与主体工程、配套项目的平行操作协调流程。
第2节精装修项目实施细则
精装修项目（前期）准备阶段实施细则
2.1.1精装修产品定位
在整个产品定位阶段对精装修风格、材料/部品和设备的使用档次、成本指标进行定位。
2.1.1.1主责部门：
营销中心
配合部门：
设管中心、成本中心
组织协调部门：
项目管理中心精装
2.1.1.2工作程序：
（1）营销中心在产品定位时对是否做精装修作出论证并交集团执行委员会审批通过；
（2）项目管理中心精装会同营销中心、设管中心、成本中心、项目公司根据产品定位，调查装修风格、装修标准、当地常用材料/部品和设备的品牌、型号及装修成本并提出建议，设管中心负责总结形成产品精装修的成本指标及交楼参考标准，经项目管理中心精装审批通过上报集团执行委员会审批；
（3）项目管理中心精装根据集团执行委员会审批的项目精装修成本指标及交楼参考标准，并随同整体作业大纲下发给集团营销中心、设管中心、成本中心、项目公司，作为精装各阶段工作总的依据。
执行中，如实际工作需作重大修改调整，须报集团执行委员会审批。
2.1.2户型设计审核
在户型设计阶段从装修效果角度提出参考意见。
2.1.2.1责任部门：
设管中心
配合部门：
营销中心、成本中心、
组织协调部门：
项目管理中心精装
2.1.2.2工作程序：
（1）营销中心、成本中心、对功能布置、生活流线等角度在户型设计阶段协助设管中心进行户型优化设计，提出户型调整意见；
（2）营销中心、成本中心、应及时把合理调整意见反馈给设管中心，在主体扩初设计阶段进行及时调整，避免后续进行较大的修改。
（3）审核后召开集团专题会。
2.1.2.3工作提示：
（1）建筑平面与装饰装修设计同步，有利于提高户型设计的合理性；
（2）装修设计主要从功能布置、生活流线等方面论证户型平面的舒适性、合理性
2.1.3精装修方案设计
根据产品定位建议的设计风格、材料/部品和设备及成本指标进行精装修方案设计。
2.1.3.1责任部门：
设管中心
配合部门：
营销中心、成本中心、
组织协调部门：
项目管理中心精装
2.1.3.2工作程序：
（1）设管中心根据确定的户型平面和装修定位情况委托设计单位或自行进行精装修方案设计；
（2）设管中心根据设计单位设计方案对设计风格、主要材料/部品和设备的选用、成本估算进行汇报。
（3）各相关部门对设计风格、材料/部品和设备的选用提出意见，对成本估算进行审核
（4）根据各部门意见对设计方案进行调整。
2.1.3.3工作提示：
（1）精装修方案设计可能对原建筑平面进行修改，请将修改情况及时告知设管中心项目对接人并通知施工图设计单位进行调整；
（2）精装修方案设计还应注意结构的影响，如梁高及位置等，特别是有梁的房间应注意净高、设备安装等，如退台下层的厨房间、卫生间等。
如果梁能上翻应尽量提请结构设计考虑上翻；柱的大小家俱的布置影响也较大，应引起足够重视；
（3）精装修方案设计应达到一定的深度，对家俱、电器布置应明确，楼地面、天棚、墙面等做法明确，主要材料/部品应提供样品或图片，便于其他部门对装修风格的认定及成本估算的审定；
（4）对有些部品的设计应提前，如厨柜设计，由于受燃气管、表的影响，可能对厨柜设计进行调整，进而影响水槽位置、排水管位置等；
（5）为考虑施工方便、成本控制，对卫生间淋浴房、厨房厨柜设计尽量做到规格统一；
（6）方案设计阶段容易忽略成本核算，建议在设计任务书中应明确成本控制要求并要求提交成本估算清单；
（7）项目管理中心精装审核最终成果。
2.1.3.4相关附件：
（装修方案图、成本估算清单）
2.1.4水电定位图
为方便水电施工图设计，减少后期技术变更，在施工图设计前提供准确的水电定位图给施工图设计单位，保证施工图按装修要求进行设计。
2.1.4.1责任部门：
项目公司
配合部门：
设管中心
组织协调审核部门：
项目管理中心精装
2.1.4.2工作程序：
（1）项目公司根据精装修水电定位图提出修改意见并提交设管中心；
（2）设管中心应及时将水电定位图交于主体工程设计单位进行叠图和施工图设计。
2.1.4.3工作提示：
（1）项目公司复核水电定位图除平面布置图外，还应有立面、顶棚平面图及相应的尺寸标注，便于施工时做到准确预埋，避免事后进行调整，减少技术变更；
（2）项目公司对空调孔位、煤气接驳口定位等与土建施工图有关系的请及时进行提示，特别是与原平面布置图有差异时应提请注意；
（3）项目公司复核水电定位应结合家俱布置仔细考虑，如：
强、弱电盒的位置对壁橱的影响，开关盒的位置对衣柜放置的影响等；
（4）项目管理中心精装审核最终成果。
2.1.4.4相关附件：
（水电定位图）
2.1.5设计样板材料/部品/软装清单
根据精装修设计方案，提供主要材料/部品和设备清单，便于品质、成本控制。
2.1.5.1责任部门：
设管中心（建议成立集团采购部）
配合部门：
成本中心、营销中心
组织协调审核部门：
项目管理中心精装
2.1.5.2工作程序：
（1）营销中心对设计样板整体效果确认；
（2）成本中心对清单数量进行核实，并根据市场价对单价进行核实；
（3）项目管理中心精装对设计单位提出的材料/部品清单等材料/部品的品牌、规格型号、技术标准等是否符合定位标准进行审核。
2.1.5.3工作提示：
（1）在方案设计时要求设计单位提交材料/部品和设备清单，有利于提高设计单位的成本意识，且能直观反映设计效果，有利于设计效果的把控。
（2）在清单中应详细注明使用部位、规格型号、选用品牌等，以便进行装修效果的检验和核价。
2.1.5.4相关附件：
设计材料三定，样板先行
2.1.6施工样板材料/部品确定
根据精装修设计方案，提供主要材料/部品和设备清单，便于品质、成本控制。
2.1.6.1责任部门：
项目公司
配合部门：
设管中心、项目成本
组织协调审核部门：
项目管理中心精装
2.1.6.2工作程序：
（1）项目公司对施工单位提供的材料/部品清单等材料/部品的品牌、规格型号、技术标准等是否符合设计要求进行核实；
（2）项目成本对施工单位提供的清单数量与合同清单进行核实；
（3）设管中心对施工单位提供的材料/部品清单等材料/部品的品牌、规格型号、技术标准等是否符合设计要求进行核实；
（4）项目管理中心精装对施工单位提供的材料/部品清单等材料/部品的品牌、规格型号、技术标准等是否符合定位标准进行最终审核。
2.1.6.3工作提示：
（1）在精装修施工进场前要求施工单位提交材料/部品和设备清单，有利于提高施工单位的成本意识，且能直观反映设计效果，有利于设计效果及施工质量的把控。
（2）在清单中应详细注明使用部位、规格型号、选用品牌等，以便进行装修效果的检验和核价。
2.1.6.4相关附件：
设计材料三定，样板先行
2.1.7成本估算
针对装修方案进行成本估算，核算是否满足成本指标，如不满足，应提请方案调整。
2.1.7.1责任部门：
成本中心
配合部门：
设管中心、营销中心
组织协调审核部门：
项目管理中心精装
2.1.7.2工作程序：
（1）装修方案的成本估算应由设管中心提供，如自行设计，则成本中心提供；
（2）成本中心对设管中心提供的成本估算的工程量、单价及材料/部品和设备清单的成本进行核实，并比较是否满足成本指标，如超出成本指标 2%以上，提请设管中心及其主管领导调整设计方案。
2.1.7.3工作提示：
（1）该阶段是成本控制的关健，各相关部门务请做好该项工作；
（2）在方案设计时要求设计单位提交成本估算书及材料/部品和设备清单，有利于提高设计单位的成本意识，在方案设计时充分考虑成本因素，更有利于成本控制；
（3）在进行工程量计算时应统一工程量计算规则，对墙地砖的损耗测定应根据图纸排列图实际测定；对发包工程的项目，如地板、栏杆等按图示尺寸计算。
2.1.7.4相关附件：
成本估算书
2.1.8土建/装修界面划分与交接标准的确定
根据施工和现场管理要求对土建与装修完成的工作内容进行明确。
2.1.8.1责任部门：
项目公司
配合部门：
成本中心
组织协调审核部门：
项目管理中心精装
2.1.8.2工作程序：
（1）成本在主体项目招标前根据土建施工与装修施工的不同要求，本着谁施工更有利于成品保护、更能保证质量、更有利于成本控制的原则对装修的基础部分的施工进行划分。
（2）各相关部门配合项目公司从设计、成本角度进行充分论证，确定土建与各自施工范围。
2.1.8.3工作提示：
（1）为在招标时明确主体施工单位（土建总包单位）的施工范围，要求该项工作在招标之前确定；
（2）需明确的施工内容有：
楼梯间及其他公共部位的内装修，楼地面找平层，卫生间、厨房、阳台的防水，楼梯窗前栏杆等，为保证质量，一般由装修单位施工。
土建总包单位一般完成外墙装修，室内墙面、天棚的抹灰，水电管的埋设等，对装修设计有吊顶的天棚、梁面等可不要求抹面以降低成本。
2.1.8.4相关模板附件：
（可根据各项目情况适当调整）
土建/户内精装修交接标准
2.1.9施工单位选择
2.1.9.1责任部门：
成本中心
配合部门：
项目公司（建议）
项目管理中心精装（审核建议）
2.1.9.2工作程序：
成本中心组织考察装修单位，通过直接委托或招标方式确定施工单位。
有关程序按集团战略合作伙伴来确定。
2.1.9.3工作提示：
（1）样板房施工时间紧、要求高，选择施工单位要确认有类似经验、施工管理水平高、技术能力强、配合好的队伍进行施工；
（2）施工单位优先从集团战略合作伙伴中选定，如果从其他渠道选择的须加强考察。
2.1.9.4相关附件：
招投标管理办法
2.1.10精装修施工招标
2.1.10.1责任部门：
成本中心
配合部门：
设管中心、项目公司
组织协调审核部门：
项目管理中心精装
2.1.10.2工作程序：
（1）成本中心根据项目二级计划提出批量精装修招标计划；
（2）成本中心根据批量施工图计算各户型的工程量清单及材料/设备清单并按楼幢汇总各户型，必要时进行标底编制；
（3）项目管理中心精装参与对装修施工单位进行考察，优先从集团战略合作名录中选择
（4）成本组织投标单位进行现场踏勘、答疑、投标；
（5）成本组织评标、定标，经办部门进行合同签订。
有关程序详见公司《招投标管理办法》。
2.1.10.3工作提示：
（1）各责任部门应在招标前做好各种准备，如招标计划的编制、批量精装修图纸的绘制及校核、工程量清单的编制及校核、招标文件的起草等工作，这是招标成功及以后施工管理顺利的保证；
（2）为保证施工质量，在施工招标时提出施工工艺要求和质量通病的预防措施和成品保护要求，详见《装修工艺流程图》、《精装修工程防裂防渗漏作业指引》、《精装修工程产品保护标准作法（参考）》，以便施工单位在招标时了解要求，在报价时考虑；
（3）批量装修单位必须要有类似项目的施工管理经验；
（4）装修单位如土建非总包单位中标，须与总包单位签定精装修分包合同，纳入总包合同管理范围；或独立进行发包，但要明确土建施工与装修施工的工作界面，协调好装修报建问题。
（5）相关附件：
i.招投标管理办法
ii.精装修工艺流程
iii.精装修管理流程、实施细则
iv.精装修工程产品保护标准
2.1.11材料/部品招标
（甲供、甲控、）根据项目进度计划编制招标计划、组织招标。
2.1.11.1责任部门：
成本中心（建议成立采购中心）
配合部门：
项目公司
组织协调审核部门：
项目管理中心精装
2.1.11.2工作程序：
（1）成本中心根据工程进度计划编制材料/部品招标计划；
（2）项目管理中心精装根据施工图及材料/部品清单对拟招标提出详细的技术指标要求
（3）成本中心根据施工图及材料清单进行数量估算；
（4）成本中心负责收集相关供应商，其他部门可共同参与推荐，优先从集团合格供应商名录中选择；
（5）项目管理中心精装组织，由成本中心招标。
有关程序详见集团《招投标管理办法》。
2.1.11.3工作提示：
（1）该阶段是由于时间紧，招标项目数量多，并考虑部分材料要根据施工情况进行更换，因此招标时应注意方法，提高效率，对数量少品种多的材料尽量简化程序；
（2）招标时应充分考虑到批量装修的成本控制，并考虑批量施工期与样板房施工期相隔时间的长短可能造成的影响，如材料涨价风险、材料停产风险等，尽量选用可有多种替换可能的材料/部品和设备。
2.1.11.4相关附件：
招投标管理办法
2.1.12材料/部品招标、签订合同
2.1.12.1责任部门：
成本中心
配合部门：
项目公司
组织协调部门：
项目管理中心精装。
2.1.12.2工作程序：
（1）成本中心根据样板房施工效果确定的材料和招标结果进行材料/部品招标；相关程序和要求详见《甲供材料（设备）管理办法》。
（2）成本中心根据招标文件组织合同的签订、交底；相关程序和要求按集团程序。
2.1.12.3工作接口及工作周期：
招标完成后在约定的时间内完成。
2.1.12.4工作提示：
（1）由于材料/部品和设备的种类比较多，而且要考虑样板房材料招标期与批量装修施工期时间间隔长存在的风险，因此在签订合同时应注意区别，对销售上有明确承诺的材料/部品和设备，如空调、水箱、洗衣机、抽油烟机、燃气灶、卫生洁具、水龙头等应在销售前签订合同，便于销售时宣传。
（2）对其他在市场上有多种选择而不影响装修效果和销售承诺的材料可在批量装修前完成合同签订，必要时重新进行招标。
2.1.12.5相关附件：
i.《招投标管理办法》
ii.《经济合同管理办法》
iii.《甲供材料（设备）管理办法》
2.1.13精装修交楼标准的确定
2.1.13.1责任部门：
营销中心
配合部门:
成本中心、设管中心
组织协调审核部门：
项目管理中心精装
2.1.13.2工作程序：
（1）营销中心根据销售合同要求提出交楼标准的内容。
（2）营销中心根据精装修施工情况起草精装修交楼标准并组织各部门讨论确定。
2.1.13.3工作接口及工作周期：
样板房施工期间、销售前一个月完成；工作时间约7-10天。
2.1.13.4工作提示：
（1）营销应根据销售策划和销售合同的要求，提出合同中应明确材料标准，对那些材料/部件和设备应注明品牌的应明确提出；
（2）对能符合装修效果的有多种品牌的材料/部品和设备应多列同档次品牌或不列，争取批量装修时材料更换的灵活性，降低风险；
（3）对交楼标准的描述尽量简单，不得追求销售时效果超标准进行承诺，如进户门等。
2.1.13.4相关附件：
精装修交楼标准
2.1.14批量精装修房施工图绘制
根据样板房实际施工效果对样板房施工图进行调整、完善，形成批量装修的施工图，供批量装修招标、施工之用。
2.1.14.1责任部门：
设管中心
配合部门：
成本中心、项目公司
组织协调审核部门：
项目管理中心精装
2.1.14.2工作程序：
（1）设计单位在样板房施工图的基础上，根据现场实际装修效果及已经确认的土建与装修交接标准进行调整，绘制批量装修施工图；
（2）施工图绘制完成后应提交设管中心、成本进行轮阅，如有问题及时进行修改。
2.1.14.3工作提示：
（1）批量装修施工图绘制人员必须要深入现场，严格按现场情况进行绘制图纸，对样板房装修过程中有过调整的部分应重点关注；
（2）批量装修施工图绘制人员应核对样板房与批量装修时的差异，对差异之处应有详细说明；
（3）批量装修施工图的深度应达到批量装修要求，做好所有构造做法明确、尺寸标注详尽，保证多家施工单位施工不发生差异（施工误差除外）；
（4）批量装修施工图绘制人员应核对批量装修的土建、安装施工图纸，对有差异的，尽早向设管中心提出修改土建、安装施工图纸，避免造成事后返工；
（5）对无样板房的户型，应参照同样标准进行设计；
（6）项目管理中心精装组织项目公司、成本中心、设管中心对批量图纸会审。
2.1.14.4相关附件：
批量装修施工图深度要求
2.1.15主体施工图设计变更
根据样板房施工过程和批量装修装修绘制过程中发现的问题，及时对主体土建、安装施工图作出设计变更。
2.1.15.1责任部门：
项目公司
配合部门：
设管中心、成本中心
组织协调审核部门：
项目管理中心精装
2.1.15.2工作程序：
（1）设计单位在样板房施工期间或在批量装修图绘制过程中，如发现与现有主体土建、安装施工图不一致的地方，及时提交项目公司、设管中心；
（2）项目公司应组织设管中心、设计单位及时进行设计变更并下发各施工单位；具体程序详见集团《技术变更和现场签证管理办法》。
2.1.15.3工作提示：
项目公司应及时对存在的问题及时提出技术变更，避免造成事后返工。
2.1.15.4相关附件：
《技术变更和现场签证管理办法》
精装修项目实施（中期施工）阶段实施细则
2.2.16精装修/土建施工交接
根据预先约定的工作内容对土建方完成的工程进行验收，质量有问题的提出限时整改。
2.2.16.1责任部门：
项目公司
配合部门：
成本中心、设管中心
组织协调指导部门：
项目管理中心精装
（项目公司负责组织，监理公司、土建总包单位、装修单位及门窗、栏杆等分包单位参与）
2.2.16.2工作程序：
（1）当土建总包单位已按土建/装修交接标准完成全部工程量并自检合格后，通知监理进行交接；监理公司检查满足条件后通知项目公司组织各方进行验收；
（2）项目公司组织：
监理公司、总包单位、装修总包单位及其他单位进行交接验收，填写验收记录；
（3）对验收中发现的问题，监理公司详细记录整改意见并下发到各施工单位，限时整改。
（4）监理公司会同装修单位对整改内容进行验收、签收，不符合要求的要求重新进行整改。
2.2.16.3工作接口及工作周期：
主体工程已按土建/装修交接标准完成所有工程内容，并经监理验收合格后组织交接；交接时间包括整改时间每批次应在10-15天内完成。
2.2.16.4工作提示：
（1）为保证精装修施工有足够时间，建议主体工程按批次达到交接标准，就组织相关单位进行验收、交接；
（2）验收应按现行验收规范进行，特别是针对房间尺寸、净高、墙面空鼓、裂缝、外墙渗水、屋面漏水、外窗渗水、洞口尺寸等方面要重点关注，发现问题要认真要求各责任单位限时整改；
（3）验收过程中发现的问题在现场要做好明显标志；
（4）验收应逐户进行，对相应项目严格按当地质量监督部门要求的分户验收标准进行。
2.2.16.5相关附件：
《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001、（当地的验收标准及办法）
附件2：
《土建和精装修交接验收单》
2.2.17土建整改
2.2.17.1责任部门：
项目公司
协调指导部门：
项目管理中心精装
（项目公司负责组织，土建总包单位、门窗、栏杆等分包单位参与，监理公司进行监督）
2.2.17.2工作程序：
（1）监理公司将验收过程中发现的问题当场作现场记录，填写整改通知书，下发给各责任单位，并报项目管理中心精装、项目公司一份备查；
（2）土建总包单位、门窗、栏杆等分包单位接到整改通知，即安排维修人员进行维修
（3）各责任单位将维修好所有质量缺陷后通知监理验收，监理验收合格后通知工程部、装修单位、部等相关部门进行验收；
（4）对验收未通过部份继续进行整改，已验收合格的各部门进行签收，需成品保护的，做好成品保护，如门窗等。
2.2.17.3工作提示：
（1）为保证精装修施工有足够时间，建议主体工程按批次达到交接标准，就组织相关单位进行验收、交接；
（2）验收应按现行验收规范进行，特别是针对房间尺寸、净高、墙面空鼓、裂缝、外墙渗水、屋面漏水、外窗渗水等方面要重点关注，发现问题要认真要求各责任单位限时整改，务必在装修开始前完成整改。
（3）整改验收应逐户进行。
2.2.17.4相关附件：
《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001
《住宅装饰装修工程施工规范》GB50327-2001
2.2.18样板房精装修施工
对精装修样板房工程进行施工，以达到展示户型、交楼标准和装修效果的目的。
2.2.18.1责任部门：
项目公司
配合部门：
成本中心、设管中心
组织协调指导部门：
项目管理中心精装
2.2.18.2工作程序：
（1）项目公司负责组织土建与装修单位的交接，验收已完成土建工程质量；
（2）对装修单位的进度、质量、安全施工进行检查；
（3）及时组织材料/部品供应商送货并进行验收，不得影响施工单位正常施工；
（4）项目管理中心精装随时对装修效果、装修质量、材料质量进行检查，并根据实际装修效果指导项目公司对原设计进行调整（不影响整体效果及成本情况下）；
（5）及时组织软装单位进场施工，配合做好保洁工作；
（6）项目公司营销对交房的实际标准进行严格的核对，并在现场参观导示牌上进行清楚的说明、指示；对于样板房中不属于随楼赠送的物件也应清楚地明示，以免误导。
（7）项目公司组织集团营销、设管中心、成本中心、物业、客服、项目管理中心精装对样板房进行验收，对装修效果、装修质量及各种标示进行认定。
2.2.18.3工作接口及工作周期：
施工单位选择完成、材料/部品招标完成；施工时间40-50天完成（根据实际工程量）。
2.2.18.4工作提示：
（1）为提高样板房施工单位的积极性，提高工作效率，必要时可将瓷砖、石材等已明确品牌、型号的材料交于施工单位直接采购，同时对施工费等方面给予略高于市场价的优惠，以提高施工单位的积极性。
（2）样板房施工期间由于受场地限制、各工种交错作业多，施工时间紧，需项目公司各部门加强组织协调，注意文明施工，确保现场各工种有序进行。
2.2.19批量精装修施工
2.2.19.1责任部门：
项目公司
配合部门：
成本中心、设管中心
协调指导部门：
项目管理中心精装
（项目公司组织，监理公司、装修总包单位、地板、栏杆、门窗等分包单位及各种材料/部品供应商参与）
2.2.19.2工作程序：
（1）开工准备工作的检查。
项目公司和监理检查精装修总包单位是否完成施工准备工（括技术准备和人员、材料、设备是否到位等），认为具备开工条件后方可允许开工。
（2）批量装修正式施工前要遵循样板先行的原则，各施工班组在批量装修前均应按工艺要求做好样板，项目公司组织监理、装修总包、各分包单位等进行联合检查验收，提出书面意见并签字确认；批量施工时应严格按经确认的样板间的质量标准和要求
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