可行性报告0430.docx
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可行性报告0430
中宁瀛海·新天地
可行性研究报告
宁夏瀛海集团实业有限公司
二○一二年四月
目 录
第一章项目概况
一、项目背景
三、项目建设的必要性和可行性
第二章企业概况
一、集团简介
二、公司主要负责人员情况
三、公司财务状况
四、主要业绩及荣誉
第三章投资概算和筹资计划
第四章项目财务分析
第五章 综合评价
宁夏瀛海集团实业有限公司
“中宁瀛海·新天地”项目可行性评估报告
第一章项目概况
一、项目背景
1.项目名称：
中宁瀛海·新天地
2.项目概况：
中宁县位于宁夏中部，是宁夏的经济大县。
全县围绕农副产品加工、水泥建材、新材料和能源四大支柱产业，其经济发展呈现出又快又好发展的良好势头。
已经成为我国西部的百强县，排名98位。
2005年末，全县总人口41万人。
2008全年完成地方生产总值446153万元，同比增长16.4%；第三产业实现增加值148416万元，增长14.1%，提高4.4个百分点。
三次产业结构比为21.5：
45.2：
33.3。
三次产业对地方生产总值的贡献率分别为1.6%、9.7%、5.1%。
全县人均实现地方生产总值达到14568元，增长30.3%。
居民消费价格比上年上涨10.1%，商品零售价格上涨12.5%，服务项目价格上涨3.0%，商贸流通较快增长。
全年实现社会消费品零售总额69520万元，增长24.3%，较上年提高5.9个百分点，扣除价格因素实际增长12.2%。
1-12月居民消费价格指数累积110.1，商品零售价格指数为112.5（价格指数以上年为100）。
良好的经济实力为本项目的运作创造了良好的条件和前提。
而中宁瀛海新天地位于中宁县城中心，总用地面积7400平米。
项目地理位置优越，西北侧毗邻城市广场；道路交通便利，与城市主干道宁安南街毗邻。
瀛海新天地是集商业、公寓、办公、酒店为一体的新型复合商业中心，是城市形象的一张“名片”，对树立城市的地标，扩大企业的品牌知名度有深远的影响。
同时对该区的经济发展起到强有力的辐射作用，以此带动周边土地的增值，促进城区的发展和现代化。
（一）“中宁瀛海·新天地”项目主要经济技术指标：
1、总用地面积：
8597平方米
2、总建筑面积：
92018平方米
其中：
一期总建筑面积：
56833平方米
二期总建筑面积：
35185平方米
3、地下建筑面积：
10366平方米
其中：
一期地下建筑面积：
7284平方米
二期地下建筑面积：
3052平方米
4、地上建筑面积：
81682平方米
其中：
一期地上建筑面积：
49549平方米
二期地上建筑面积：
32133平方米
5、地上建筑面积包括商业建筑面积、酒店建筑面积、公寓建筑面积
其中：
商业建筑面积：
36176平方米
其中：
一期商业建筑面积：
25494平方米
二期商业建筑面积：
10682平方米
酒店建筑面积：
42902平方米
其中：
一期酒店建筑面积：
21451平方米
二期酒店建筑面积：
21451平方米
公寓建筑面积：
2604平方米
6、容积率：
9.5
7、建筑占地面积：
5168平方米
8、建筑密度：
60%
9、绿地率：
18%
10、机动停车位：
地下280辆
（二）项目四至范围
该项目位于中卫市中宁县城中心，北为柳青渠，西为步行街，南侧为中宁饭店，东侧毗邻住宅用地，。
（三）项目总平面布局及各层平面功能：
1、项目地理位置优越，西北侧毗邻城市广场；道路交通便利，与城市主干道宁安南街毗邻。
瀛海新天地是集商业、公寓、办公、酒店为一体的新型复合商业中心，是城市形象的一张“名片”，对树立城市的地标，扩大企业的品牌知名度有深远的影响。
同时对该区的经济发展起到强有力的辐射作用，以此带动周边土地的增值，促进城区的发展和现代化。
2、各层平面功能及主要房间如下：
1）、一～四层为购物中心；
2）、五层为餐饮娱乐；
3）、六层为酒店；
4）、七层及七层以上为写字楼、公寓，酒店等为一体的综合楼。
3、瀛海·新天地的销售热点
1）、在地理位置方面：
地理位置醒目，建与中宁步行街上；道路交通便捷，西北向与城市主要广场相毗邻。
2）、在建筑设计方面；办公楼、购物中心、酒店为一体，变化多样的店面设计，独特的正门标志物。
3）、在公共设施方面：
有时尚商业街驱动引擎--电影院、日常消费商业驱动引擎--现状商业街、中高端商业驱动引擎--品牌店。
4）、在市场定位方面体现出了休闲、时尚、新潮为主题的购物中心。
瀛海·新天地的商业街两侧布置专业商店、超市、游艺场所，而商业建筑流线安排合理，变化多样的店面设计平面布置十分灵活，适应不同商业功能的需求；在餐饮上打造了不同而且十分时尚风格的餐厅；在娱乐方面更是匠心独用，把餐饮、休闲、娱乐、洗浴于一体，是一个大型综合商业配套场馆；电影院的设计也是满足不同年龄段消费者的需求；还有大中小规格不一的会议室和办公室，方便于各商家使用；本项目还考虑到人们在娱乐和工作过后的休息需要，还设计了公寓和酒店，为人们提供了方便。
在建筑造型简洁大方，既富时代气息，又具有地方特色。
建筑高度控制在100米以下。
（具体功能及面积见附表一）
（四）项目合法性手续
该项目已取得了《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《施工许可证》。
拆迁工作已全部结束。
已具备开工条件。
三、项目建设的必要性和可行性
自治区党委、政府从宁夏发展的战略高度明确提出了要“实施中心城市带动战略”的工作思路：
强调指出要把政治、经济、文化和信息中心综合为一体，要加快发展，努力增强实力，扩大城市规模，完善基础设施，大搞绿化美化，强化服务功能，提高品位，做到一年有一个新变化、三年上一个新台阶、五年有一个大发展，十年有一个大跨越，努力建成现代化区域中心城市”。
【中宁瀛海·新天地】位于中卫市中宁县城中心，北为柳青渠，西为步行街，南侧为中宁饭店，东侧毗邻住宅用地，项目地理位置优越，西北侧毗邻城市广场；道路交通便利，与城市主干道宁安南街毗邻。
经过不断地开发建设，这一区域已经初步显露出了一个集办公、商务、居住、商业为一体的新兴片区的雏形。
，随着周边的开发建设，使这一片区的人口密度迅速提高，影响和带动了区域内的配套服务设施的发展，使整体区域功能更趋完善。
对【中宁瀛海·新天地】项目自身而言，目前已经形成了公寓和商业一体化的社区规模。
一、二期的开发将有利于使整个项目住区的交通组织、景观早日形成闭合的大环境。
在抓住区域发展和市场机会的同时，瀛海集团也希望自身的开发行为能够为城市建设和经济的发展贡献出自己的力量。
相信随着【中宁瀛海·新天地】项目的开发建设也会对周边区域的发展产生积极的影响，使区域商业活动更为活跃，令区域居住条件更为成熟，使土地价值得以提升。
在瀛海集团看来，这是一个共同参与，相互促进的过程。
第二章企业概况
一、集团简介
十八载默默耕耘，演绎了瀛海水泥的辉煌创业史；十八个寒暑交替，创造者宁夏水泥工业的无数传奇，瀛海人秉承发展是硬道理的概念，建设宁夏山川的秀美家园，见证回乡大地的崛起发展。
稳居宁夏水泥行业龙头的瀛海水泥，在光荣与梦想中昂首前行。
宁夏瀛海集团实业有限公司下辖宁夏瀛海建材集团有限公司、宁夏瀛海银川建材有限公司、宁夏瀛海灵武特种水泥有限公司、宁夏瀛海天祥建材有限公司、宁夏瀛海镁业有限公司、宁夏瀛海花园酒店有限公司、宁夏瀛海集团投资有限公司共七个独资子公司，宁夏瀛平化工有限公司和宁夏瀛润化工有限公司两个控（参）股子公司，宁夏瀛海天琛建材有限公司和宁夏瀛海阿左旗建材有限公司已建成。
现已形成水泥、冶金、化工及第三产业“四业并举、多元化发展”的经营格局，各项事业发展正处于“二次创业”关键阶段，各方面资源和条件已具备进一步快速发展的规模的实力。
集团目前拥有总资产近10亿元，员工1500多人。
是宁夏回族自治区水泥行业龙头企业和自治区党委、政府重点支持的非公有制企业之一。
水泥产业是集团的主产业。
十多年来，集团孜孜追求“高品质、大品牌”的远大目标。
现已发展成为宁夏水泥行业中产销形势两旺、产业布局合理、营销网络成熟、技术装备先进的行业领军企业，水泥产品质量、市场占有率、销售收入连年提升。
目前，集团水泥年产销能力达到310万吨，依托强势的品牌资源，永宁日产5000吨、左旗日产2500吨水泥项目，计划在3年时间内，把集团水泥年产能扩大到680万吨。
大水泥产业格局业已壮大，品牌运作潜力巨大。
中宁瀛海工业区是集团以一企之力全力打造的又一大实业板块。
园区依托当地丰富的资源，按照“搞高起点、高科技、高效益、高产业链、高附加值、高度节能环保”的新型工业化要求和“低开采、高利用、低排放”的循环经济模式进行规划和建
设，冶金（金属镁及镁基合金）--化工（电石及PVC）二大产业链构成了园区的主产业框架，形成了一个以资源能源的转换升级为主导，由初级到高级，配套完善、结构合理、链条丰富的产业集群。
冶金产业是集团未来发展的主要支撑点和拉动力。
目前，
园区内一期年产1.2万吨金属镁及配套的年产20万吨焦化项目已经投产，二期2.4万吨金属镁、1.2万吨镁基合金、40万吨焦化、6万吨铁合金项目正在加紧建设中，随着产业链不断向下由高、精、尖领域——镁基合金延伸，集团将成为品种繁多、门类齐全
的金属镁产品生产商。
化工产业是集团着力打造的优势特色产业。
一期4×21000KVA电石项目已于2008年9月建成投产，二期6×21000KVA万吨电石及30万吨PVC等储备项目将适时进入。
届时，园区产值可突破100亿元，实现经济效益、社会效益和环境效益的协调发展。
站在新的发展起点上，集团将以“创品牌效益，办百年强企”为目标，继续恪守“诚信、服务、质量、效益”的精神理念，致力于合作方式多元化、股权资本多元化，通过银企合作、国际合作、国内合作等多种方式，进一步做精、做强水泥产业，奋力打造循环经济产业集群，以更加雄厚的经济实力，更加强劲的发展活力，更加和谐的文化魅力走向世界！
二、公司主要负责人员情况
楼高峰为公司董事长（法定代表人）；
豆金超为公司董事兼总经理；
谢小江为公司董事；
王萍为公司监事；
个人简历
姓名
楼高峰
性别
男
民族
汉
出生年月
76.03.27
现任职务
董事长（法定代表人）
文化程度
大学本科
籍贯
宁夏银川
身体状况
良好
现在住址
宁夏银川市金凤区和信公寓F-3-802号
社会职务
参加工作时间
户口所在地
宁夏银川市金凤区
调入公司时间
2011年6月
身份证编号
642124************
参加工作简历（包括学历、毕业学校）
本人主要工作业绩、荣誉情况
个人简历
姓名
豆金超
性别
男
民族
汉
出生年月
72．03．10
现任职务
总经理
文化程度
大学本科
籍贯
宁夏银川
身体状况
良好
现在住址
宁夏银川市金凤区长城中路五里台新村7队
社会职务
参加工作时间
户口所在地
宁夏银川市金凤区
调入公司时间
2011年6月
身份证编号
622822************
参加工作简历（包括学历、毕业学校）
本人主要工作业绩、荣誉情况
三、公司财务状况
单位：
万元
注册资本
1200万元
审计后注册资本
1200万元
盈利或亏损金额
资产负债率％
净资产
四、主要业绩及荣誉
第三章投资概算和筹资计划
一、投资概算
经测算，瀛海·新天地项目总投资29445.76万元。
其中Ⅰ期投资为18186.56万元，Ⅱ期投资为11259.2万元。
投资概算汇总表
序号
费用名称
总价（万元）
一
土地综合费用
224．2424
二
前期工程费
三
基础设施建设费
四
建筑安装工程费
五
设备投资
六
销售费用
七
管理费用
八
建设期利息
九
不可预见费
合计
项目总成本
项目开发成本费用测算明细表
项目
费用名称
计算标准
数量（㎡）
单价
总价
（万元）
一
土地综合费用
7400
1
拆迁安置费
拆迁面积
2200
2
其他补偿费
3
契税
二
前期工程费
1
城市配套费
总投资
2
人防结建费
建筑面积
3
环境地震评估
4
散装水泥保证金
.
5
墙改专项基金
6
规划、设计费
7
审图费
8
监理费
9
招投标费
三
小区配套费
1
异地绿化费
2
室外管网
3
暖增容费
四
建安工程费
1
土建
地下室
放映、商场、火锅
公寓
外装修
2
安装
给排水、通风消防、综合布线等
五
设备投资
1
电梯
直梯
扶梯
2
二次供水
六
销售费用
七
管理费用
八
建设期利息
九
不可预见费
总投资
合计
项目总成本
二、项目资金筹集计划
项目资金来源分别为：
1、自筹资金万元，占比%。
2、项目预售资金万元，占比%。
3、申请银行贷款万元，占比%。
第四章项目财务分析
一、项目销售收入测算：
预计可实现收入万元；
商场
元∕㎡
公寓
元∕㎡
会所
元∕㎡
车位
元∕㎡
二、项目效益分析
根据项目销售及成本测算：
序号
费用名称
总价（万元）
1
销售收入
2
项目总成本
3
销售税金
4
利润
三、项目投资毛利润率=开发利润/总投资×100%=%。
第五章 综合评价
中宁县管理监督机构体制健全，项目也按社会发展方向健康发展；社会需求旺盛，项目发展前景良好；项目建设符合城市住房发展总体规划及社会保障性发展详细规划；项目建设场地及环境、市政设施条件配套齐全，具备建设条件；项目拟采用技术体系健全，技术保障措施完善；项目建设周期合理。
总体而言，实施此项目，具有良好的经济、社会、环境效益，对促进中宁县经济可持续发展具有重要意义。
附表一：
分层功能表
单位：
㎡
用途
层数
合计
停车场
购物中心
餐饮
写字楼
酒店
公寓
-2层
4050
4050
-1层
4050
4050
1层
4050
4050
2层
4050
4050
3层
4050
4050
4层
4050
4050
5层
4050
4050
6层
4050
4050
7层
4050
4050
8-26层
20900
20900
总计
49250
8100
16200
4050
4050
4050
20900
升级会员 