房地产建筑与规划基础知识讲义2.docx

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房地产建筑与规划基础知识讲义2

房地产建筑与规划基础知识讲义2

　　与房地产有关的相关建筑概念

　　1.房地产开发的基本流程及其周期

（1）前期开发

　　从立项到开工，一般在6个月到一年时间

（2）建设施工（含配套工程）

　　A.多层：

从开工到建成一般在8个月至一年时间。

　　B.小高层：

从开工到建成一般在12个月到18个月时间。

　　C.高层：

从开工到建成一般在18个月到24个月时间。

　　其中建筑安装工程期易计算，配套工程期难估计。

　　2.建筑容积率：

=小区总建筑面积/小区总用地面积*100%；地下停车库、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不计入。

　　3.房屋的基底面积：

是指建筑物首层的建筑面积。

　　4.建筑密度

　　指建筑物底层面积与建筑基地面积的百分比。

　　5.低层住宅：

1-3层

　　多层住宅：

4-6层

　　中高层住宅：

7-9层

　　高层住宅：

10层及10层以上住宅

　　6.单元式住宅

　　由多个住宅单元组合而成，每一个单元均设有楼梯（电梯）。

　　7.地下室

　　房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2。

　　8.半地下室

　　房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2。

　　9.建筑面积：

（1）房屋的建筑面积是指建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。

（2）包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

　　（3）房屋的建筑面积包括使用面积和公共面积二个部份。

　　10.房屋的公共面积

　　房屋的公共面积是指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等。

　　11.房屋的公共面积如何分摊

　　每户（或单位）应分摊的公共面积按如下原则进行计算：

A.有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算。

B.如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。

　　12.哪些公用面积应分摊

　　应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及突出屋面有维护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

　　13.哪些公用面积不能分摊

　　不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。

　　14.计算全部建筑面积有哪些？

（按国家规定共15条）

（1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。

（2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。

　　（3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。

门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。

　　（4）楼梯间、电梯（观光梯）井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

　　（5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面结构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。

　　（6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

　　（7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积。

　　（8）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

　　（9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

　　（10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。

　　（11）有柱或有围护结构的门廊、门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

　　（12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。

　　（13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

　　（14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有维护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平面积计算。

　　（15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

　　（16）利用坡屋顶内空间时，超过2.10m净高的空间全部计入建筑面积。

　　15.计算一半的建筑面积有那些？

（1）有盖无柱的外走廊、檐廊，按顶盖水平投影面积一半计算面积。

（2）独立柱的雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。

　　（3）未封闭的阳台，按其水平投影的面积的一半计算面积。

　　（4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。

　　（5）建筑物间有顶盖的无架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。

　　（6）利用坡屋顶内空间时，净高在1.50-2.10m的空间按1/2计算建筑面积。

　　16.不计算建筑面积的有哪些？

（1）突出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、台阶、无柱雨篷、悬挑窗台等。

（2）检修、消防等用的室外爬梯。

　　（3）没有维护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。

　　（4）构筑物，如独立烟囱、烟道、油罐、贮油池、地下人防干道、支线等。

　　（5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

　　（6）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

　　（7）利用坡屋顶内空间时，顶板下面距楼面低于1.5m净高的空间不计入建筑面积。

　　17.套内建筑面积

　　房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积、阳台建筑面积。

　　18.房屋销售面积由那些组成？

　　房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套的建筑面积，即为该套的使用面积与该套应分摊的公用建筑面积之和。

　　19.套内使用面积

　　包括分户门内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏间、壁柜和阳台等净面积之总和。

　　20.什么是住宅的层高和净高？

　　住宅的高度计量除了用"米"，还可用"层"来计算，每一层的高度在设计上有一定要求，称为层高。

层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

层高减去楼板的厚度的差，叫做净高。

目前一般住宅层高都在2.8米左右。

　　21.什么是住宅的进深？

　　住宅的进深，在建筑学上是指一间独立的房室或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。

为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。

目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右，不能任意扩大。

在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的肖前指提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。

进深大的住宅可以有效地节约用地。

　　22.什么是住宅的开间？

　　在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到加一面墙皮之间的实际距离。

因为是就一自然间和宽度而言，故又称为开间。

住宅开间一般为3.0--3.9米。

规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

　　23.什么是住宅的套型和户型？

　　"套"是指一个家庭独立使用的居住空间范围。

通俗的讲，就是指每家所用的住宅单元的面积大小。

住宅的"套型"也就是满足不同户型家庭生活的居住空间类型。

　　对于住宅套型的大小，一般都是用面积指标来规定。

根据1987年7月颁布的《城镇住宅设计规范》，住宅的面积标准分为：

小套（每套使用面积不少于18平方米）；中套（每套使用面积不少于30平方米）；大套（每套使用面积不少于45平方米）。

规定了不同住宅套型设计标准。

但随着住房商品化的房地产市场的不断发育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房的住宅套型标准正趋市场化。

　　需要提到的是，在新的住宅设计规范未实行之前，住宅户型面积指标是以"室"来划分的，"室"一般是居住建筑中的居室和起居室。

通常来说，住宅中不少于12平方米的房间称为一个"一室"，6-12平方米房间称为半"室"，小于6平方米，一般不算"间"数或"室"数，因而，住宅户型又可分一室户、一室半户、二室户、二室半户、三室户、多室户等。

　　24.什么叫"户室比"？

　　"户室比"，又叫户型比，它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重，如一栋住宅楼中，小套（或一室户）占25%，中套（二室户）占47%，大套（三室或四室户）占28%。

　　25.绿地率与绿化率

　　绿地率指居住用地内各类绿地的总和占居住区用地的比率。

　　绿化率概念模糊，仅强调规划树木成材后树冠覆盖下的用地面积，而不管占地面积的用途如何。

　　26.集中绿地

　　集中绿地的面积不小于400M2，且至少有三分之一的面积在规定的建筑间

　　距之外。

　　绿地率不小于30%（35%），集中绿地率不小于10%（15%）。

　　27.抗震设计

（1）地震引起的振动以波的形式从震源向各个方向传播并释放能量，这就是地震波。

（2）震级是表示地震本身大小的尺度，国际上通用的是里氏震级。

　　（3）地震烈度指某一地区的地面和各类建筑物遭受到一次地震影响的强弱程度。

　　基本烈度指某一地区在今后一定时期内，在一般场地土条件下，可能遭受的最大地震烈度。

　　（4）根据建筑物的重要性，《抗震规范》将建筑分为甲、乙、丙、丁四类。

　　28.变形缝

　　伸缩缝：

防止因温度变化而产生裂缝，基础不必断开。

　　沉降缝：

为防止不均匀沉降而设，基础同时断开。

　　抗震缝：

为防止地震破坏，将建筑分成若干体形简单、刚度均匀的独立部分，基础不必断开。

　　29.日照要求

　　根据纬度和城市规模大小，分为冬至日（9:

00-15:

00）和大寒日（8:

00-16:

00）两个标准。

　　30.建筑间距

（1）多层建筑南北向平行布置时，其间距在市区不小于南侧建筑高度的1.0倍。

例：

在浦东新区不小于1.2倍。

（2）高层建筑与其他建筑间距，应保证受遮挡的居住建筑的主要居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续一小时，而且南北向平行布置时高层建筑间距不小于南侧建筑高度的0.5倍，且最小值为24米。

　　（3）高层居住建筑山墙间距（山墙上有居室窗户）不小于13米。

　　以上间距均应符合消防规定

　　31.建筑物退让

（1）多层建筑后退道路规划红线不得小于3米。

（2）高层建筑主楼后退道路规划红线不得小于5米（高度小于60米）

　　32.建筑高度　平屋面自室外地面算到檐口

　　坡屋面自室外地面算到坡屋面的一半。

　　33.消防设计

（1）高层居住建筑分类：

一类为19层及以上的普通住宅；二类为10至18层的普通住宅。

（2）高层建筑的周围应设环形消防车道，消防车道的宽度不小于4米。

　　（3）12层及以上的单元式住宅应设消防电梯，消防电梯的载重量不小于800Kg。

　　（4）11层及以下的单元式住宅可不设封闭楼梯间，但是开向楼梯间的户门应为乙级防火门。

12层至18层的单元式住宅应设封闭楼梯间。