金水区房地产业的的发展现状分析及对策建议.docx
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金水区房地产业的的发展现状分析及对策建议
金水区房地产业的发展现状分析及对策建议
随着改革开放的不断深入，近年来我区的房地产业获得了长足的发展，房地产市场持续活跃，开发规模不断扩大、开发档次不断提高，房地产企业实力不断增强，居民生活环境和居住条件都得到了全面的改善和提高，我区房地产行业已经进入了一个全新的发展阶段。
一、我区房地产业的发展前景和动力源泉
消费能力和消费需求是决定一个行业发展水平的动力源泉。
我国作为人口大国，无论是从社会经济发展还是从改善广大人民群众的居住条件来说，房地产行业的发展需求都是无限的。
随着目前整个社会经济的快速发展，广大人民群众的消费能力不断提高，为房地产行业的发展奠定了坚实的基础。
从房地产市场来看，目前我国仍然处于卖方市场阶段；从整个经济社会发展来说，房地产作为一种没有替代品的特殊商品，其发展是与整个社会经济发展水平相适应甚至是需要适度超前的。
从我区情况看，房地产业发展主要具备下列条件：
（一）具有广阔的发展前景。
中央把大力发展住宅建设，促进住房消费作为扩大内需，拉动经济增长的重要举措使房地产业成为新的经济亮点和消费热点，每年都以高于国民经济发展的速度快速发展，已经发展成为国民经济的支柱产业之一。
虽然今年以来我国实行了较严格的土地和金融政策，加强了对房地产行业的控制力度，但调控的目的是为了实现房地产行业的更好发展。
随着国家宏观调控的不断深入，我区的房地产行业在各项政策的支持下必将实现更快、更健康的发展，将有广阔的发展前景。
（二）具备很好的地缘和价格优势。
我区自明、清时期就是商埠重镇，素有“金周村”、“旱码头”之称。
随着全区经济的发展，将吸引更多的外地客商到周村来投资创业，吸引更多的人口向城区聚集，这就为房地产业的发展奠定了坚实的消费基础。
同时由于淄博新区的规划建设，目前我区与张店区的连接速度正在不断加快，实现相互融合已是必然。
同时我区的房地产还具有很好的价格优势，目前我区房地产价格与张店相比有着近千元的价格差，随着广大人民群众居住生活观念的转变，工作在张店、生活在周村将成为更多人的选择。
另外从房地产行业的生产特点来看，一般从规划设计到竣工投入使用需要一年以上的时间，由于2004年房地产新开工项目较少，所以今后两到三年的时间内，将会出现商品房供给明显不足的阶段，从而促进房地产价格的进一步上涨。
（三）具有良好的社会消费基础。
随着全区经济的快速发展，广大人民群众的收入水平不断提高，支付能力不断增强，对改善居住条件的要求逐渐提高，这为我区房地产行业的快速发展奠定了良好的消费基础。
目前我市的人均居住面积仅为11.8平方米，与全国人均居住面积达22平方米相比存在较大差距；另一方面，我市的人均收入却远远超过全国平均收入水平，随着人民群众投资、消费及居住观念的不断转变，强大的购买力必将转变为强大的市场需求，从而全面促进房地产行业的快速发展。
目前，我区的房地产行业正处于上升阶段，无论是房屋价格还是开发规模档次，都将进入又一个新的发展阶段。
二、目前我区房地产业的发展现状及存在的问题
近年来，我区的房地产业保持了良好的发展势头，但也存在着房地产开发企业体制不够健全,开发单位规模小、经营实力不强,市场营销观念落后,市场还不够规范等问题。
（一）房地产开发企业体制不健全，负担重，竞争力不强。
目前,以国有和集体所有资产构成的企事业单位仍然是我区房地产开发的主要力量。
以村办、个体或者以合资、入股等多种方式组建的房地产开发公司，经过近几年来的快速发展，竞争力正在不断增强，但在管理、资质、技术以及装备等多方面尚存在一定的差距。
房地产行业在经营管理方式、人事管理体制、用工制度以及分配制度等多方面仍然延用着旧的模式，人员多，负担重，在一定程度上制约了房地产公司的发展。
（二）企业规模小，资金实力弱。
房地产行业是一个对资金需求较大的行业，资金投入周期长。
目前，我区大部分开发企业没有完成必要的资本积累，资金不够雄厚，面对目前国家严格的土地、金融政策和快速上涨的土地价格，多数开发单位既没有土地储备也没有购买土地的能力，面对活跃的房地产市场却处于无地可用的尴尬境地。
（三）房地产行业内部竞争日趋激烈。
各开发企业不但面对着区内各开发单位之间的竞争，同时也面临着区外实力较强开发企业的冲击。
今年以来在我区几个房地产开发的热点地区土地拍买中，中标者多为区外企业。
区外雄厚资金的进入，必然对区内各开发企业的生存和发展带来巨大的考验。
（四）开发企业经营意识、创新意识不强。
目前我区的房地产企业大多重开发重销售而忽视对房产的经营；重视房地产的建设质量，忽视了对配套环境的营造，物业管理水平低，品牌意识差，不能充分挖掘房产作为特殊商品的潜在价值。
（五）对房地产开发规模缺乏必要的控制。
城市扩展与旧城改造是城市发展的两条途径。
房地产作为一种不可移动的特殊商品，在遵循市场价值规律的同时也影响着一个城市的发展方向。
近年来我区处于城郊及边缘地区的村级住宅开发规模不断扩大，吸引了大量城市建设资金。
同时，由于郊区开发建设价格低，也冲击了城区房地产的销售。
（六）房地产开发规模小，见缝插针现象依然存在。
不但造成了建设资金的分散，而且造成了开发成本的提高，从而难以实现房地产的规模效益。
有些居民小区的环境设计不合理，绿地太少，影响了居民生活质量。
有些规划从局部小区看设计合理，但从全区的整体需要来看并不合理，缺乏长远观念。
（七）房地产市场不够规范，有房无证或证件不全等现象比较普遍。
根据法律法规有关规定，目前城区内各村和周边各村开发的房屋尚不能办理可以上市流通的房产证，或根本就不具备办理有关证件的条件。
另外，目前社会上还存在着私下房屋买卖、出租、抵押等现象，也为今后房地产市场的健康发展埋下了隐患。
三、加快房地产业发展的几点建议
（一）加强宏观调控，促进房地产业健康发展。
房地产行业的发展不但要与国民经济发展水平相适应，还要与广大人民群众的消费水平相适应，同时也要适应城市的发展需要。
要将房地产业的发展纳入城市建设的总体发展战略，加强整体规划和管理，统筹安排好土地资源开发利用的布局与节奏，做到有计划、有步骤地开发。
在对城市发展进行科学长远规划的同时，要抓好旧城改造工作，尽快完善基础设施和城市总体功能，实现城市发展水平的全面提高。
要进一步优化房地产开发环境，尽量减少审批程序和不合理收费，提高政府办事效率，减少前期开发费用，降低建设成本。
要加强对房地产市场形势的监测分析，尽快建立房地产预警体系和信息发布系统，引导企业理性投资和居民理性购房。
（二）进一步加强土地储备，实现房地产行业的可持续发展。
土地资源是房地产业发展的命脉，土地资源的可持续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础。
对于有限的土地资源，要按照可持续发展的原则进行开发利用。
在城市建设上，应坚持以旧城改造为主，充分考虑旧城土地的调剂和利用，然后逐步实现向郊区的有序转移和发展。
从我区目前的城市建设上看，城市建设密度还很低，老城区还存在着大面积的旧平房。
因此，我区目前在城市建设中宜先立足于旧城改造，进一步加大旧城建设改造力度，避免城市建设“空心现象”的出现。
同时做好城区与郊区的统一规划工作，将郊区的建设和土地利用纳入全区的统一调控体系，做好开发计划，进一步加强土地储备，实现城市发展的有序化、科学化，促进城市和房地产业的可持续发展。
（三）坚持以创新为基础，努力提高房地产企业的竞争力。
我国房地产业目前已处于数量和质量并重的时代，而房地产企业要生存并壮大，惟一的出路是创新。
企业要强化自身素质，改革内部机制，创新经营理念，提高管理水平，通过改革创新，增强发展实力，提高市场竞争力。
要坚持以体制创新为基础，努力实现房地产开发企业的“三改一加强”，即改革、改组、改造和加强管理有机结合，更新观念，打破旧的模式，转换经营机制，进行结构调整，深化企业内部人事制度、劳动制度和分配制度，建立起适应行业发展的新的企业运行体制。
坚持从实际出发，实现开发企业的强强联合，提高开发企业的核心竞争力。
（四）坚持以人为本，树立房地产企业的新形象。
面对激烈的市场竞争，房地产企业要根据市场需求的变化不断调整开发结构。
要根据我区实际情况，向不同收入阶层提供不同层次的商品房，构造多层次供给体系，以结构调整促进商品房开发的理性回归。
房地产业的竞争就是客户满意度的树立与竞争，开发商要加强工程质量，完善内部质量管理系统，为百姓提供放心房、优质房。
加强市场营销，树立理性的营销观念，坚持诚信服务。
要重点加强小区的物业管理以及环境设计、生态平衡等，通过加强营销诚信服务积极营造市场。
（五）加强房地产开发中的物业配套设施建设，创造良好居住环境。
我区房地产开发在取得良好成绩的同时，也出现了一些不尽如人意的地方。
如小区物业设施不配套、环境绿地太少等。
有的公司在房地产开发建设中十分注重单一的商业或住宅楼的开发建设，而对配套的物业设施建设却很少顾及，这些现象的出现，除了开发建设单位只注重开发建设的经济效益外，最重要的一点就是对总体规划的忽略，这种功能单一的小区，给我区今后的城市物业管理工作带来了许多隐患，给人民群众的生活带来了许多不便，也直接影响我区房地产开发的质量。
当前住宅市场正在发生深刻的变化，绿色、生态、人文、科技物业管理模式成为发展的趋势。
因此，不论是商业还是住宅的开发，各开发点的周围一定要配以合理的物业设施。
（六）引导开发企业实施品牌战略，打造建设精品。
实施品牌战略是房地产业自身发展到一定阶段的必然结果，也是市场竞争的必然结果。
随着房地产市场的发展和深入，人们的居住需求由过去的安居型转变为康居型和舒适型。
办公、营业等商业用房也都逐步向多功能化和高档化方向进展。
城市建设和人们需求的变化，使房地产市场的竞争更加激烈，消费者更看重项目的质量和开发商的品牌。
所以，采取各种有效措施，督促和引导各开发企业进一步具备品牌意识，通过开展各种活动，不断规范自身经营行为，提高管理水平和质量，打造精品建设，创造品牌优势，提高我区房地产行业的整体水平。
（七）加大金融机构支持力度，增强消费支付能力。
目前中、低收入者是房地产市场需求的主要群体，而这部分居民购房能力有限，需要信贷支持。
金融机构应向这一群体敞开大门，增加银行住房贷款品种，加大信贷支持。
（八）加强引导和管理，培育和规范房地产中介服务市场。
房地产中介市场是连接开发企业和消费者的桥梁，是房地产行业发展中的重要环节。
要充分发挥房屋中介代理机构网点多、辐射面积广、服务意识强的特点，鼓励房屋中介机构进行信息交换和发布，为房地产行业的各项具体业务提供更为便捷、及时的服务。
同时要进一步加强对中介机构的监管力度，严格执行行（职）业资格制度，切实加强对房屋中介机构人员的培训和管理，建立中介机构的信用档案，加大对房屋中介机构不规范经营行为的查处力度，促进房地产中介机构的健康发展。
（区房管局）
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XXX个人简历
个人资料
姓名：
xxxx
婚姻状况：
未婚
照片
出生：
1987-06-24
政治面貌:
团员
性别：
男
民族：
汉
学位：
本科
移动电话：
专业：
英语
电子邮件：
地址：
教育背景
2006.9-2010.6
吉林工程技术师范学院-----外国语言文学系
主修课程
本科阶段主修
大学英语精读，大学英语泛读，英语口语，英语听力，英语写作，英语口译，翻译学，词汇学，语法学，英美概况，英国文学，美国文学，语言学，日语，中外名胜。
特长及兴趣爱好
除了有专业的英语方面知识外，我在校生活部工作一年,在系宣传部和秘书处各工作一年。
为全面发展，大三上学期，我加入系文学社，参于了我系《心韵》杂志的创刊和编辑工作。
在这些活动中锻炼了我的领导和团队协作能力，学会了更好的与人相处，这些在我以后的工作中一定会有很大的帮助。
计算机能力
能熟悉使用Office工具以及Photoshop、Flash等软件。
获国家计算机二级等级资格证书。
外语水平
通过英语专业四级考试，能熟练进行听说读写译。
奖励情况：
2007-2008优秀学生会干部2008／07师生合唱比赛一等奖
普通话水平测试等级证书
英语专业四级证书
自我评价
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团员
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汉
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教育背景
2006.9-2010.6吉林工程技术师范学院-----外国语言文学系
主修课程
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能力及特长
这要写你明你有什么样的能力及经验，最重要就是告诉用人单位，你会做什么？
计算机能力
能熟悉使用Office工具以及Photoshop、Flash等软件。
获国家计算机二级等级资格证书。
外语水平
通过英语专业四级考试，能熟练进行听说读写译。
奖励情况
2007-2008优秀学生会干部2008／07师生合唱比赛一等奖
普通话水平测试等级证书
英语专业四级证书
实习经验（或实践经验或兼职经验）
这里写上你的实习经验或实践经验或兼职经验等信息吧，标题自己起一个贴切的。
自我评价
本人性格开朗、稳重、有活力，待人热情、真诚。
工作认真负责，积极主动，能吃苦耐劳。
有较强的组织能力、实际动手能力和团体协作精神，能迅速的适应各种环境，并融入其中。
我不是最优秀的，但我是最用功的；我不是太显眼，但我很踏实；希望我的努力可以让您满意。
这里不要照抄哦，不会写自我评价的朋友，你可以访问http这里有很多自我评价范文可以参考。
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）本人性格热情开朗、待人真诚，善于沟通，应变能力较强。
懂得珍惜拥有的一切。
B内张型鼓式制动器
C湿式多片制动器
D浮钳盘式制动器
289.零配件市场上的主要价格形式（ABC）
A厂家指导价
B市场零售价
C配件厂价格
290.油漆出险桔皮皱，即表面不光滑，可能的原因（D）
A涂装间通风国强
B稀释剂干燥速度过快
C稀释剂干燥速度过快慢
D一次喷涂过厚
291.汽车的动力性能包括（ACD）
A最高车速
B平均车速
C加速时间
D能爬上的最大坡度
292.《车险定损核价运作规范》规定事故车辆修复费用包括（ABCD）
A事故损失部分维修工时
B事故损失部分需更换的配件费
C残值
D税费
293.车辆全损或推定全损案件，在确定损失前，应该了解（ABD）汽车信息
A了解车辆购置时间、价格
B取得车辆的购置发票或其他证明
C了解车辆的购置渠道
D了解车辆的所有人
294.机动车电器故障引起火灾的主要原因有（BC）
A电瓶故障
B线路故障
C电器元件故障
D日光聚集
295.《车险定损核价运作规范》规定对残值处理的原则（AB）B
A所有残值归被保险人所有，保险人在维修费中扣除
B事故车辆更换的配件由保险人收回后不计入残值之内
C所有配件必须折旧卖给被保险人
D所有配件必须折旧卖给维修厂或废品收购站
296.从火灾原因调查的角度，汽车火灾的原因分（ABCD）
A机械故障类（如发动机过热）
B电器类（线路老化短路）
C人为类（纵火）
D交通事故类（碰撞、倾覆、货物引起）
297.对汽车整车进行测量非常重要的平面（D）?
A基本面
B中心面
C零平面
D下平面
298.机械配件的基本维修原则（ABCD）
A超过配合尺寸，通过加工也无法得到装配技术要求
B变形通过矫正无法保证使用性能和安全技术要求
C断裂无法焊接或焊接后无法保证使用性能和安全技术要求
D转向等涉及到安全的所有发生变形的配件
299.被保险人可依据哪些有效证明作为领取赔款的凭证（A）AC
A居民身份证
B有效驾驶本
C户口薄
300..驾驶员未取得驾驶资格包括哪些情况（ABCD）ABC
A无驾驶证
B驾驶车辆与准驾车型不符
C公安交关部门规定的其他属于非有效驾驶的情况
D驾驶证丢失
301.车险网上理赔系统录入的要求有哪些（ABCDE）
A查勘时间照片最佳大小为60-80k
B扫描仪设置方档最佳大小100-150k
C索赔申请书应当由当事驾驶员在第一时间亲笔填写
D车损照片的拍摄必须符合《车险定损核价运作规范》的相关规定
E驾驶证，行驶证应尽量在查勘环节第一时间采取原件拍摄
判断题
1.185/65R14，其中R代表Radial：
表达轮胎纹络为放射状的又称“子午线”（√）
2.检查安全气囊系统故障时，必须先拆下蓄电池负极，再使用仪器读出故障代码。
（×）
3.路面附着性能越好，汽车抗热衰退性能越好。
（）
4.废气再循环的作用是减少HC、CO和NOX的排放量（×）
5.机动车辆保险条款（2005版）中,保险车辆发生事故,应当由第三者负责赔偿但确实无法找到第三者的,赔偿处理时实行30%绝对免赔率（×）
6.受害人无固定收入的，按照其最近二年的平均收入计算；（×）
7.营运机动车在规定检验期限内经安全技术检验合格的，不再重复进行安全技术检验（√）
8.本公司与被保险人就赔款金额协商确定并赔偿结案后，受害人又就同一事故向被保险人提出赔偿请求的，本公司可二次追加赔付（×）
9.维修车辆竣工结帐后,驾驶员驾驶车辆从修理厂开出时与一辆车辆相撞,因碰撞地点还在修理厂内,我司不负赔偿责任.（×）
10.机动车辆保险条款（2005版）基本险有四个独立险种（×）
11．用于支付公安交管部门逃逸案件处理费用的特殊案件可视金额参照本机构核赔权限进行审核（）
12.四冲程发动机的做工冲程中，曲轴带动活塞从上支点向下至点运动，此时进气门关闭（√）
13.当汽车在一般条件下行使时，应选用双速主减速器中的高速档，而在行使条件较差时，则采用低速档（√）
14.评价汽车制动性的指标制动效能、制动效能的恒定值、制动时的方向稳定性（×）
15.热塑性材料件损伤以修复为主，热固性塑性件损伤需更换（√）
16.投保人对投保标的具有保险利益，不具有保险利益的，保险合同无效（√）
17.《道路交通安全法实施条例》有关高速公路应当标明车道行使速度，最高120公里\小时，最低70公里\小时（×）
18.暴风指风速28.5米/以上的大风（√）
19.刚性万向节是靠零件的铰链式联结来传递动力的，而挠性万向节则是靠弹性零件来传递动力的（√）
20.查勘案件查勘完毕后，只能点击发送按钮发送案件，不能通过点击申请核价或申请核损按钮直接到达目的平台（×）
21.双片离合器中间压盘的前后，都需设有限位装置（√）
22.各种车身的修复，都不要使用测量工具测量车身尺度（×）
23附加险条款与基本险条款相抵触之处，以附加险为准，未尽之处，以基本险为准（√）
24.保险车辆因路面不平导致两个以上车辆轮胎磨损严重后破裂，轮胎的损失我司不负责赔偿（√）
25.李某于2006年4月1日向我司投保一辆奥迪A6汽车，于同年10月30日于一摩托车发生双方事故，经交警裁定李某为主要责任，对于该事故作为核赔人在审核时首先核对三者方的承保情况。
（√）
26.汽车转弯时，转弯半径越大车速越小，附着系数越小，中心位置越高，其操作稳定性越好。
（×）
27.应当有交强险赔偿的损失和费用，如交强险未赔付，商业三者险也可赔付（×）
28.一张照片已能反映出多个部件、部位受损真实情况的不需要单个或重复拍摄，重大配件或价格较贵的配件同样如此，不必单独牌照（×）
29.书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签字或盖章。
（√）
30.气缸盖衬垫俗称汽缸床（√）
31.轿车一般采用边梁式车架（×）
32.汽车实际价指投保车辆在保险合同签订地的市场价格（×）
33.四冲程发动机的作功冲程中曲轴带动活塞从上止点向下止点运动，此时，进排气门关闭（√）
34.公民下落不明满三年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告他为失踪（×）
35.在道路上发生交通事故，车辆驾驶人应立即停车，保户现场，因抢救应标明位置（√）
36.保险车辆发生多次事故，累计赔付金额时，保单合同自动终止（×）
37.本公司与被保险人就赔偿金额协商确定并赔偿结案后，受害人又就同一事故向被保险人提出赔偿请求，本公司可以追加赔付（×）
38.车辆停放过程中突然遭受洪水侵袭，紧会造成电器部分及线路损坏，可给予一定的清洁费用（×）
39.本车上的财产损失属于标的商业三者险的理赔范围（×）
40.承保年度单均赔款＝（统计期间该承保年度所有保单项下已决赔款＋未决赔款）/统计期间该承保年度承保数量
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2013党风建设心得体会范文
按照上级的统一部署，我们认真组织开展了党风廉政建设教育活动。
通过学习，我对活动的重要意义有了一个更高的认识，使我对开展党风廉政建设的重要性和必要性有了更进一步的认识和了解。
可以肯定地说，通过这次教育活动，使自己对相关内容在原有的学习基础上有了更进一步的提高，在一些方面拓宽了思路，开阔了视野，增强了搞好工作的信心。
现就学习情况谈一点粗浅的认识和看法。
一、加强党风廉政建设，干干净净履行职责
党风廉政建设关乎民心向背，关乎事业成败。
党中央领导集体对加强党风廉政建设和反腐败斗争给予高度关注和重视，采取了强力措施，中纪委三次全会上提出了“四大纪律”、“八项要求”，中央连续出台了《党内监督条例》和《纪律处分条例》两个法规，充分显示了坚持不懈反腐倡廉的强大决心。
对于廉洁自律问题，要把握好两条：
一要干事，二要干净，也就是既勤又廉。
不勤政无以立业，就没地位;不廉政无以立身，就栽跟头。
要把这两条统一起来对待，经得起考验，树立好形象。
1、要警钟长鸣，筑牢防线。
任何腐化、腐败行为都是从思想的蜕化开始的，都有一个思想演变的过程。
因此，把牢思想这一关是最有效的预防，加强思想教育也是反腐倡廉的根本之策。
我们一时一刻都不能放松世界观、人生观、价值观的改造。
要认识到权力是一把双刃剑，用好了能为民造福，用不好也能为自己造“罪”。
我虽然只是公安局一名普通民警，也应该倍加珍惜得来不易的工作，不要因一念之差给家庭、给亲人带来无以挽回的痛苦。
2、从严自律，管住自己。
当前市场经济的趋利性逐步渗透到社会生活的方方面面，形形色色的价值观不断充斥人们的思想，我们现在各方面的条件也有了很大的改善。
但越是在这种形势下，越要保持清醒的头脑，越要保持艰苦奋斗的作风，越要从方方面面严格要求自己。
稍有不慎，就可能犯错误、栽跟头。
“常在河边走，难得不湿鞋”，就是要时时刻刻谨小慎微。
我们每一名党员干部都要正确行使手中的权力，在大事上一定要泾渭分明，小节上时刻从严把握，哪些事能做，哪些事不能做，脑子里要有明确的界限，自重、自省、自警、自励，清清白白从政，踏踏实实干事，堂堂正正做人。
3、自觉接受监督。
失去监督的权力，必然滋生腐败;脱离监督的干部，往往会犯错误。
我们每一名党员干部都要正确地对待监督。
党组织和群众的监督是一面镜子，经常地照一照，检查一下自己的缺点和不足，及时加以改正和纠正，对自己的成长进步大有裨益。
“良药苦口利于病，忠言逆耳利于行”，常被泼点冷水，常听点逆耳之言，可以使头脑保持清醒。
党中央颁布实施的《中国共产党党内监督条
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