保障房资产证券化研究报告.docx

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保障房资产证券化研究报告

保障房资产证券化研究报告

目录

一、保障房定义及相关政策3

（一）保障房的意义3

（二）保障房的定义3

1、一般性定义3

2、《城镇住房保障条例（征求意见稿）》定义3

（三）政策梳理3

二、保障房ABS发行概况7

（一）审批制下发行情况7

（二）备案制下发行情况7

三、保障房ABS操作要点9

（一）保障房ABS介绍9

（二）保障房ABS项目的选取标准9

（三）保障房ABS的重要参与方10

（四）保障房ABS的交易结构11

（五）保障房ABS的现金流归集12

（六）保障房ABS的增信措施12

四、保障房ABS案例分析13

（一）扬州保障房项目13

1、交易结构13

2、基础资产14

3、产品结构16

4、现金流归集与分配16

5、增信措施17

6、相关方简介17

（二）天津房信限价房项目18

1、交易结构18

2、基础资产18

3、产品结构19

4、现金流归集与分配20

5、增信措施21

6、相关方简介21

五、保障房ABS发行利率23

（一）保障房ABS发行利率概况23

1、AAA级资产支持证券发行利率情况23

2、AA+资产支持证券发行利率情况23

3、AAA级资产支持证券与AA+级资产支持证券比较分析23

（二）保障房ABS发行利率与其他固收产品利率比较分析24

1、利率表现情况24

2、AAA级资产支持证券与其它固收品种利差比较分析24

3、AA+级资产支持证券与其它固收品种利差比较分析25

4、保障房ABS发行利率与其他固收产品利率比较25

一、保障房定义及相关政策

（一）保障房的意义

改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。

其中，棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。

大力推进棚户区改造，不仅有利于稳增长，而且能够有效改善困难群众的住房条件，促进社会和谐稳定。

（二）保障房的定义

1、一般性定义

保障房，即保障性住房，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。

2、《城镇住房保障条例（征求意见稿）》定义

根据国务院2014年3月发布的《城镇住房保障条例（征求意见稿）》，其中定义如下：

保障性住房，是指纳入城镇住房保障规划和年度计划，限定面积标准、租售价格等，向符合条件的保障对象提供的住房。

城镇住房保障，是指通过配租、配售保障性住房或者发放租赁补贴等方式，为住房困难且收入、财产等符合规定条件的城镇家庭和在城镇稳定就业的外来务工人员提供支持和帮助，满足其基本住房需求。

（三）政策梳理

各级政府部门高度重视保障房建设，并发布了一系列政策积极采取有效措施做好保障房工程相关工作，近年中央部门保障房相关政策梳理如下：

发布日期

发文号

文件名称

主要内容

2012/12/12

建保[2012]190号

关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知

把棚户区（危旧房）改造作为城镇保障性安居工程的重要内容，加快推进集中成片棚户区（危旧房）改造，积极推进非成片棚户区（危旧房）改造，逐步开展基础设施简陋、建筑密度大的城镇旧住宅区综合整治。

到“十二五”期末，全国成片棚户区（危旧房）力争基本完成改造，住房使用功能得到改善，基础设施得到完善，居住质量得到提高。

2012/12/26

财综[2012]99号

财政部关于做好2013年城镇保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知

地方各级财政部门要根据本地区城镇保障性安居工程任务，严格按照规定渠道，从公共预算、住房公积金增值收益、土地出让收益、国有资本经营预算、地方政府债券收入中安排资金，用于廉租住房、公共租赁住房、城市棚户区改造等需要政府支持的城镇保障性安居工程项目。

2013/4/3

建保[2013]52号

住房城乡建设部关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知

2013年全国城镇保障性安居工程建设任务是基本建成470万套、新开工630万套。

积极推进棚户区（危旧房）改造。

国务院决定，本届政府任期内改造各类棚户区（危旧房）1000万套以上。

2013/7/4

国发〔2013〕25号

国务院关于加快棚户区改造工作的意见

2013年至2017年改造各类棚户区1000万户，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。

多渠道筹措资金。

要采取增加财政补助、加大银行信贷支持、吸引民间资本参与、扩大债券融资、企业和群众自筹等办法筹集资金。

2013/12/16

建办[2013]185号

住房城乡建设部关于保障性住房实施绿色建筑行动的通知

保障性住房是政府投资或政府主导的项目，在保障性住房中实施绿色建筑行动，将保障性住房建设成为绿色保障性住房，可有效提高保障性住房的安全性、健康性和舒适性，对在全社会推行绿色建筑具有示范效应。

2014/3/29

-

国务院法制办公室关于《城镇住房保障条例（征求意见稿）》公开征求意见的通知

根据国家住房保障工作的方针政策，结合各地实践经验，立法遵循以下原则：

一是保障基本，与经济社会发展水平相适应，保障住房困难群众的基本住房需求；二是公平公正，坚持分配公平、程序公正、公开透明；三是全程管理。

2014/7/21

国办发〔2014〕36号

国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知

推进债券创新，支持承担棚户区改造项目的企业发行债券，研究推出棚户区改造项目收益债券；适当放宽企业债券发行条件，支持国有大中型企业发债用于棚户区改造。

吸引社会资金，参与投资和运营棚户区改造项目，在市场准入和扶持政策方面对各类投资主体同等对待。

支持金融机构创新金融产品和服务，研究建立完善多层次、多元化的棚户区改造融资体系。

2015/4/21

财综[2015]15号

财政部等六部门关于运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知

运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理，作为一项政策创新和制度创新，对于稳增长、调结构、惠民生具有十分重要意义，各地要充分认识这项工作的重要性，积极有序开展试点工作。

2015/6/25

国发〔2015〕37号

国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见

各地原融资平台公司可通过市场化改制，建立现代企业制度，实现市场化运营，在明确公告今后不再承担政府融资职能的前提下，作为实施主体承接棚改任务。

原融资平台公司转型改造后举借的债务实行市场化运作，不纳入政府债务。

政府在出资范围内依法履行出资人职责，不对原融资平台公司提供担保。

2015/8/26

财综[2015]57号

财政部关于做好城市棚户区改造相关工作的通知

市县财政部门应当尽快制定政府购买城市棚户区改造服务办法，对政府购买城市棚户区改造服务的具体范围、购买主体、承接主体、购买方式、购买程序、购买服务资金来源、购买服务资金预算管理、绩效评价等作出规定。

2016/3/25

财综[2016]11号

财政部住房城乡建设部关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知

棚户区改造货币化安置有利于缩短安置周期、节省过渡性安置费用，有利于满足棚户区改造居民多样化居住需求，有利于化解库存商品住房。

各级财政部门积极要配合住房城乡建设等部门加大政策宣传力度，引导棚户区改造居民优先选择货币化安置方式。

特别是对于商品住房库存量较大、市场房源充足的地方，进一步提高棚户区改造货币化安置比例。

二、保障房ABS发行概况

（一）审批制下发行情况

截至2014年2月前，共有2单保障房ABS项目受理获批并最终发行，其基础资产均为BT债权。

根据2014年12月《资产证券化业务基础资产负面清单》，以地方政府为直接或间接债务人的基础资产和以地方融资平台公司为债务人的基础资产均列入负面清单，因此BT债权不能作为资产证券化项目的基础资产。

此外，审批制后期的BT债权类ABS申请均被证监会撤回，因此审批制时证监会已经不认可BT债权类ABS。

（二）备案制下发行情况

根据2014年12月《资产证券化业务基础资产负面清单》，其中列入负面清单的基础资产包括“待开发或在建占比超过10%的基础设施、商业物业、居民住宅等不动产或相关不动产收益权。

当地政府证明已列入国家保障房计划并已开工建设的项目除外。

”因此，保障房作为基础资产的资产证券化项目是受到监管层认可的。

截至2016年10月，备案制下保障房ABS共发行5单，均在深交所挂牌转让，计划管理人均为华泰资管，具体情况如下：

证券名称

代码

名称

发行总额（亿元）

期限（年）

票面利率（%）

发行日期

债券信用评级

计划管理人

扬州保障房信托受益权资产支持专项计划

119233.SZ

扬保障3

3.50

3.13

5.29

2015-08-07

AA+

华泰资管

119234.SZ

扬保障4

3.50

4.13

5.30

2015-08-07

AA+

119235.SZ

扬保障5

3.00

5.13

6.50

2015-08-07

AA+

119236.SZ

扬保障次级

0.50

5.13

2015-08-07

天津房信限价房信托受益权资产支持专项计划

119242.SZ

房信1

0.30

0.50

5.20

2015-08-13

AA+

华泰资管

119243.SZ

房信2

0.42

1.00

5.30

2015-08-13

AA+

119244.SZ

房信3

0.71

1.51

5.40

2015-08-13

AA+

119245.SZ

房信4

1.00

2.00

5.70

2015-08-13

AA+

119246.SZ

房信5

0.73

2.51

6.00

2015-08-13

AA+

119247.SZ

房信6

0.34

3.00

6.28

2015-08-13

AA+

119248.SZ

房信次

0.20

3.00

2015-08-13

镇江红星置业安置房信托受益权资产支持专项计划

116224.SZ

镇安置1

0.81

0.58

4.80

2016-03-31

AA+

华泰资管

116225.SZ

镇安置2

1.00

1.07

5.20

2016-03-31

AA+

116226.SZ

镇安置3

1.03

1.58

5.50

2016-03-31

AA+

116227.SZ

镇安置4

1.17

2.07

5.70

2016-03-31

AA+

116228.SZ

镇安置5

1.38

2.57

6.00

2016-03-31

AA+

116229.SZ

镇安置6

1.54

3.06

6.50

2016-03-31

AA+

116230.SZ

镇安置次

0.52

3.06

2016-03-31

镇江公住保障房信托受益权资产支持专项计划

116253.SZ

16镇公01

0.19

0.56

4.30

2016-05-13

AAA

华泰资管

116254.SZ

16镇公02

0.21

1.07

4.50

2016-05-13

AAA

116255.SZ

16镇公03

0.25

1.56

4.70

2016-05-13

AAA

116256.SZ

16镇公04

0.36

2.05

4.90

2016-05-13

AA