北京危改房地产开发项目可行性研究报告危房改.docx
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北京危改房地产开发项目可行性研究报告危房改
北京市崇文区广渠门外南街危改房地产开发项目
可行性研究报告
北京某房地产评估有限公司
北京某房地产联盟投资顾问有限公司
第一章总论
一、项目概况
（一）项目名称
广渠门外南街危改项目
（二）项目单位
北京鑫阳房地产开发有限公司
（三）项目位置
广渠门外南街危改项目地处于东二环沿线，位于北京市崇文区广渠门外南街。
项目用地四至为：
东至广渠门外北四巷及广和路沿线，南至广渠门外南五巷，西至东二环路辅路，北至广渠门外大街。
（四）项目用地
根据《关于进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造一期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复》【京计投资字（2002）1044号】、《关于进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造二期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复》【京计投资字（2002）1348号】，项目原建设单位为北京嘉禾前门房地产开发有限公司。
2004年4月，北京市发改委及建委下发《关于调整广渠门外南街危改一、二期工程可研批复内容的函》【京发改投资函（2004）150号】，批准项目建设单位调整为北京鑫阳房地产开发有限公司。
2005年3月24日，项目建设单位与北京市国土资源局分别签订了A区、B区用地的《北京市国有土地使用权出让合同》【京地处（合）字（2005）0177号、0176号】，合同地价款分别为12090.85万元及7230.45万元，根据项目建设单位提供的票据，合同地价款及契税已经全部缴清。
2006年5月12日，项目建设单位取得广渠门外南街危改项目《建设用地规划许可证》【2006规（崇）地字0007号】，项目总用地面积为126712.74平方米，总建设用地面积为87407.485平方米，代征道路用地为35649.093平方米，代征绿化用地为3656.162平方米。
2006年6月1日，项目建设单位取得北京市规划委员会《关于同意广渠门外南街危改项目设计方案复函》【2006规复函字0267号】，项目总建筑规模为565943平方米，其中地上建筑面积为411340平方米，建筑高度10-80米,机动车位2277个，户数3478户，建筑高度不超过80米，容积率4.71，绿地率20.2%，自行车停车位9993辆。
2006年10月9日，项目建设单位取得了北京市人民政府《关于北京鑫阳房地产开发有限公司进行广渠门外南街危改项目申请使用广渠门外南街国有土地使用权的批复》【京政房地字（2006）150】，2006年10月，项目建设单位取得广渠门外南街危改项目《建设用地批准书》【京国土用（批）字（2006）第150号】。
以上批复明确回迁安置居民的住宅按照划拨方式供地。
2006年12月21日，项目建设单位取得项目A区用地《国有土地使用权证》【京崇国用（2006）第0070号】，土地使用权面积为29964.03平方米。
2006年12月31日，项目建设单位取得北京市规划委员会《建设工程规划许可证》【2006规（崇）建字0083号】，C2回迁住宅楼建筑面积41190平方米，C3回迁办公楼建筑面积21257平方米，C区地下车库建筑面积6034平方米。
2007年1月18日，项目建设单位取得项目B区用地《国有土地使用证》【京崇国用（2007出）第00008号】，土地使用权面积为20583.13平方米。
2007年2月9日，项目建设单位取得北京市规划委员会《建设工程规划许可证》【2007规（崇）建字0005号】，D1回迁住宅楼建筑面积17608平方米。
2007年2月15日，项目建设单位取得北京市规划委员会《关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函》【2007规复函字0070号】，项目总建筑面积为561555平方米，其中地上411400平方米（住宅建筑面积300400平方米，配套公建14700平方米，其他公建建筑面积96200平方米），总户数3629户。
建筑高度不超过80米，容积率4.7，绿化率20.2%，机动车停车2309辆，自行车停车位10449辆。
2007年2月16日，项目建设单位取得C2回迁住宅楼等3项《建筑工程施工许可证》【2007施建字0254号】。
2007年3月20日，项目建设单位取得D1回迁住宅楼《建筑工程施工许可证》【2007施建字0367号】。
2007年4月16日，项目建设单位取得北京市规划委员会《建设工程规划许可证》【2007规（崇）建字0016号】，B区地下车库建筑面积16760平方米，B区地下室建筑面积2400平方米。
2007年4月27日，项目建设单位取得北京市规划委员会《建设工程规划许可证》【2007规（崇）建字0019号】，B5商品住宅楼建筑面积15964平方米。
2007年5月18日，项目建设单位取得B区地下车库等2项《建筑工程施工许可证》【2007施建字0743号】。
2007年5月28日，项目建设单位取得北京市规划委员会《建设工程规划许可证》【2007规（崇）建字0023号】，D3回迁住宅楼建筑面积55562平方米。
2007年5月30日，项目项目建设单位取得B5商品住宅楼《建筑工程施工许可证》【2007施建字0808号】。
2007年6月19日，项目建设单位取得北京市规划委员会《建设工程规划许可证》【2007规（崇）建字0026号】，回迁小学建筑面积10160平方米。
2007年7月4日，项目建设单位取得北京市规划委员会《建设工程规划许可证》【2007规（崇）建字0028号】，B6幼儿园建筑面积2590平方米。
2007年7月5日，项目建设单位取得北京市规划委员会《建设工程规划许可证》【2007规（崇）建字0030号】，A6商品住宅楼建筑面积21257平方米，A8商品住宅楼建筑面积21257平方米，A7非配套商业建筑面积15186平方米，A区2#地下车库建筑面积7258平方米,A9东侧地下室建筑面积1422平方米,A10地下室建筑面积3990平方米。
（五）交通与环境
1、交通状况
项目地处北京市崇文区广渠门东南角，紧临广渠门外大街及东二环路等多条出行道路，附近有23、52、715、721、754、800、821、907、957路等多条公交线路通过，交通出行便捷。
2、环境
项目西侧是二环路绿化带和护城河，东南两公里坐落着龙潭湖公园，具备优越的绿色空间和京城稀缺的水资源。
项目北部地区为北京市中央商务区，其中规划和建设的大量写字楼和商业用房已形成浓厚的商务氛围。
（六）项目现状
项目目前已完成拆迁工作，B、C、D区已开始施工。
（七）开发内容
根据北京市规划委员会《关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函》【2007规复函字0070号】和《建设工程规划许可证》【2006规（崇）建字0083号，2007规（崇）建字0005号、0007号、0016号、0019号、0023号、0026号、0028号、0030号】，本项目建设内容如下表所示：
表1-1：
广渠门外南街危改项目规划内容明细表
单位：
平方米
区块
建筑编号
规划内容
建筑面积
地上
地下
A、B
A1、A2
写字楼
办公
47479
底商
6312
地下
9216
A3
商住
公寓
30610
底商
2999
地下
4044
A678
商住
住宅
42594
底商
7716
地下
`
7492
A5、A9、A10
商业
地上
14741
地下
8736
B1
会所
地上
2690
地下
2400
B2、B3、B5
住宅
地上
83453
地下
12285
B6
幼儿园
地上
1680
地下
910
AD1、AD2、BD
地下车库（1518个车位）
45919
小计
240274
91002
C、D
C1
非配套商业
1746
C2
回迁办公及住宅
36442
4748
C3
回迁办公
3697
1827
C4
回迁骨科医院
4720
1800
CD地下车库（130个车位）
6034
D1
回迁住宅（首层配套商业和办公）
14308
3300
D2
回迁住宅（局部为商业和物业用房）
49734
6630
D3
回迁住宅（局部为办公及物业用房）
49710
5852
D4
非配套商业
1202
540
D5
回迁小学教学楼
5160
5000
D6
市政站
160
DD地下车库（618个车位）
23000
D8
办公
3955
714
小计
170834
59445
合计
411108
150447
561555
（八）项目实施进度计划安排
根据开发企业提供的资料，本项目开发建设的具体实施进度计划如下：
A区：
2007年8月20日开工
2007年11月1日结构正负零
2008年6月30日结构封顶
2009年12月30日竣工入住
B区：
2007年5月30日开工
2007年9月15日结构正负零
2008年4月5日结构封顶
2009年9月30日竣工入住
C区：
2007年2月15日开工
2007年8月10日结构正负零
2008年4月30日结构封顶
2008年12月30日竣工入住
D区：
2007年3月30日开工
2007年10月30日结构正负零
2008年6月30日结构封顶
2008年12月30日竣工入住
二、项目建设单位概况
项目建设单位：
北京鑫阳房地产开发有限公司
注册资金：
8850万元人民币
法人代表：
郑钦璋
单位地址：
北京市崇文区广渠门南小街领行国际中心1楼1单元2505室
营业执照注册号：
1100001060988
成立时间：
2003年8月20日
经营范围：
房地产开发；销售自行开发的商品房；物业管理；销售机械电器设备、通讯器材、金属材料、五金交电。
房地产开发资质：
暂定资质【CM-A-0561】
三、项目建设的必要性
作为四大中心城区之一，近年来崇文区不断推进旧城改造工作，区域内居民的居住质量有了明显改善。
而项目用地内原住宅条件较差，居民改善居住条件的需求十分迫切。
本项目是北京市和崇文区2006年重点落实实施的56件实事之一。
市长王歧山指示要加快该项目的建设，尽快解决危改回迁居民的回迁工作，彻底解决老城区居民居住条件。
另一方面，《北京城市总体规划（2004-2020）》提出构建“两轴－两带－多中心”的新城市空间格局，“东二环交通商务区”在这样的机遇和背景下形成了，该区域成为二环以内除长安街、金融街之外的最佳办公选择。
项目用地位于东二环沿线地区，原为具较长历史的企事业单位及单位宿舍区，与北京市整体发展及区域规划不协调。
广渠门南街危改项目就是在以上背景下提出并实施建设的，总体规划占地面积12.67公顷，总建筑面积56.15万平方米。
项目内共有A、B、C、D四个区，A、B区是商品房开发区，C、D主要用于危改回迁。
危改回迁区总占地面积36860.325平方米，总建筑面积230279平方米；商品房建设区总占地面积50547.16平方米，总建筑面积331276平方米，由写字楼、住宅、国际名店商街和酒店式服务公寓组成。
项目不但可以提高居民居住条件、改善区域环境，而且作为“东二环交通商务区”的辐射地带，项目的建设弥补了周边区域内没有多功能综合项目的空白，将会成为地标性的建筑复合群。
项目的建设将取得社会效益和经济效益的双丰收，可见该项目的建设是必要的。
四、可行性研究报告编制的依据
1、《关于进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造一期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复》【京计投资字[2002]1044号】
2、《关于同意进行崇文区广渠
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