综合大市场项目可行性研究报告.docx
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综合大市场项目可行性研究报告
第一章总论………………………………………………………………5
1.1项目简要……………………………………………………………5
1.2研究的依据和范围…………………………………………………5
1.3研究结论概要………………………………………………………6
第二章项目建设的背景及必要性………………………………………11
2.1*县简介………………………………………………………11
2.2项目提出的背景…………………………………………………12
2.3项目建设的必要性………………………………………………14
第三章需求分析…………………………………………………………17
3.1*县经济发展情况……………………………………………17
3.2市场需求分析……………………………………………………18
3.3市场定位分析……………………………………………………21
第四章总体规划方案……………………………………………………24
4.1规划依据……………………………………………………………24
4.2规划原则…………………………………………………………24
4.3规划指导思想……………………………………………………25
4.4规划目标…………………………………………………………25
4.5功能定位…………………………………………………………25
4.6规划用地范围……………………………………………………26
4.7拟建规模………………………………………………………………26
4.8规划建设期限……………………………………………………26
第五章项目区域地理位置及建设条件…………………………………27
5.1项目选址…………………………………………………………27
5.2建设条件…………………………………………………………27
5.3项目区域社会经济环境条件…………………………………28
5.4征地、移民、拆迁安置条件……………………………………29
第六章建筑方案及设备方案……………………………………………30
6.1建筑方案…………………………………………………………30
6.2设备方案…………………………………………………………33
第七章总图布置及经济技术指标………………………………………35
7.1总图布置…………………………………………………………35
7.2主要经济技术指标………………………………………………38
第八章公用工程…………………………………………………………39
8.1供配电……………………………………………………………39
8.2给、排水…………………………………………………………41
8.3自动控制、弱电工程……………………………………………42
第九章节能措施…………………………………………………………44
9.1设计依据…………………………………………………………44
9.2节电措施…………………………………………………………44
9.3节水措施…………………………………………………………44
第十章环境影响分析……………………………………………………45
10.1环境保护法规及标准…………………………………………45
10.2项目建设和生产运营对环境的影响…………………………45
10.3生态影响减缓措施分析………………………………………48
第十一章劳动安全、卫生与消防………………………………………50
11.1劳动安全………………………………………………………50
11.2劳动卫生………………………………………………………51
11.3消防……………………………………………………………51
第十三章组织机构、运营与管理……………………………………54
12.1组织机构………………………………………………………54
12.2运营……………………………………………………………54
12.3项目管理措施…………………………………………………54
第十三章实施进度及工程招投标………………………………………56
13.1实施进度………………………………………………………56
13.2工程招投标……………………………………………………56
第十四章投资估算及资金筹措………………………………………60
14.1建设投资估算…………………………………………………60
14.2建设期利息……………………………………………………62
14.3流动资金估算…………………………………………………62
14.4总投资估算……………………………………………………62
14.5资金来源………………………………………………………62
14.6用款计划………………………………………………………63
第十五章财务效益评价………………………………………………66
15.1财务评价的依据………………………………………………66
15.2租赁经营营业收入、税金测算………………………………68
15.3租赁经营总成本费用测算……………………………………70
15.4利润测算………………………………………………………72
15.5财务效益评价…………………………………………………73
第十六章不确定性分析………………………………………………74
16.1盈亏平衡分析…………………………………………………74
16.2敏感性分析……………………………………………………74
第十七章结论与建议…………………………………………………77
17.1结论……………………………………………………………77
18.2建议……………………………………………………………77
第一章总论
1.1项目简要
1.1.1项目名称:
*县*综合大市场项目
1.1.2建设性质：
新建
1.1.3建设单位：
**公司
1.1.4建设地点：
*省*县*镇*路东侧
1.2研究的依据和范围
1.2.1研究的依据
a.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
b.《关于加强鲜活农产品流通体系建设的意见》；
c.《中华人民共和国城乡规划法》；
d.国务院《物流业调整与振兴规划》；
e.商务部《国内贸易发展“十三五”规划》；
f.国务院办公厅《关于加强鲜活农产品流通体系建设的意见》（国办发[2016]59号）
g.《*省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
h.《*县国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》。
1.2.2项目研究的主要内容
a.总论
b.拟建项目背景及必要性
c.项目需求分析
d.总体规划方案
e.项目区域地理位置及建设条件
f.建筑方案及设备方案
g.总图布置及经济技术指标
h.公用工程
i.节能措施
j.环境影响分析
k.劳动安全、卫生与消防
l.组织机构、运营与管理
m.实施进度及工程招投标
n.投资估算及资金来源分析
o.经济效益评价
p不确定性分析
1.3研究结论概要
1.3.1建设目标
贯彻《关于加强鲜活农产品流通体系建设的意见》，建设具有现代化意义的“*县*综合大市场”。
1.3.2项目功能定位
“*县*综合大市场”是农产品、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体的大型商城。
为生产商、供应商、采购商、贸易商提供原料及产品采购、物流等一站式服务平台，为企业及商户大幅节省采购生产成本，创造更大利润。
1.3.3规划用地范围
本项目拟建于*县*镇*路东侧。
1.3.4拟建规模
a.建筑物
本项目用地35709.09m2（53.56亩），总建筑面积51107.98m2
容积率1.431,建筑密度40%,机动车位515个.
1.3.5公用配套设施
a.供配电：
拟建供配电设施，电力1000KVA。
b.给排水：
拟建给排水设施，水360m3/d。
c.电信：
拟建电话、电视、宽带网络等工程。
1.3.6项目建设期
本项目规划建设工期2年（24个月），从2018年5月动工至2020年4月竣工。
1.3.7项目总投资及资金来源
a.项目总投资
本项目总投资17659万元，其中：
建设投资17659万元,流动资金0万元。
总投资构成见表1-1。
表1-1总投资构成表
1
建设投资
17659
1.1
设备购置及安装
1784
1.2
建筑工程
7689.54
1.3
其他费用
7344.89
1.4
基本预备费
840.57
2
建设期利息
4.24
3
流动资金
0
0.73
4
总投资合计
17659
100
b.资金来源
项目建设投资17659万元中，,项目建设单位自筹资金。
1.3.8主要经济效益指标预测
a.收入预测
达到经营目标年份：
营业收入：
4855.3万元
利润总额：
3364.67万元
b.财务效益评价指标：
总投资收益率（ROI）：
14.56%；
项目投资回收期：
8.59年（税前,含建设期2年）；
财务内部收益率：
19.62%（税前）；
项目财务净现值（i=10%）：
5390万元（税前）。
1.3.9本项目主要技术经济指标见表1-2。
表1-2经济技术指标
编号
项目
数量
计量单位
一
技术指标
1
规划总用地面积
35709.09
m2
2
建筑占地面积
10073.32
m2
3
总建筑面积
51107.98
m2
4
容积率
1.431
5
建筑密度
40
%
6
绿地率
20.9
%
7
机动车位
515
个
二
经济指标
1
总投资
17659
万元
1.1
建设投资
17659
万元
1.2
流动资金
0
万元
2
资金筹措
17659
万元
3
营业收入
4855.3
万元
4
经营成本
419.59
万元
5
营业税金及附加
262.19
万元
6
利润总额
3364.67
万元
7
所得税
841.2
万元
8
税后利润
2523.47
万元
五
财务评价指标
1
投资收益率
14.56
%
2
项目投资内部收益率（税前）
19.62
%
3
项目投资内部收益率（税后）
17.54
%
4
项目投资财务净现值（税前）
5390
万元
5
项目投资财务净现值（税后）
2977.5
万元
6
全部投资投资回收期（税前）
8.59
年
7
全部投资投资回收期（税后）
10.08
年
第二章项目建设的背景及必要性
2.1*县简介
*县位于*省最北部，长江中下游南岸，介于北纬29°35′—30°06′，东经116°22′—116°53′之间。
与安徽省宿松县、望江县隔江相望，与安徽东至县接壤。
面积1541.74平方千米。
总人口35.0万人，其中非农业人口5.5万人。
随着中部地区崛起和鄱阳湖生态经济圈建设战略的纵深推进，*县加速城乡一体化经济建设以及承接沿海产业转移的步伐加快，*地区的物资交换量相应增大，承东接西的作用将充分发挥。
*县农业较为发达，农副产品资源丰富，产品流通量大。
*县已具备建设农产品交易中心的区位优势及交通优势条件。
2.2项目提出的背景
2.1.1农产品流通成为经济发展瓶颈
我国农产品生产流通中的发育还很不成熟，主要问题一直是小生产与大市场的矛盾，表现为农产品的市场销售体系落后、市场软硬件建设不足和贮运加工系统的不完善。
据统计，目前作为我国农业生产主体的农户数量大约为2.4亿户，而平均每户拥有的耕地只有7亩左右。
生产经营规模过小，导致农户为市场提供的农副产品过于分散，商品率不高，如粮食的商品率只有30％左右。
流通不畅和市场缺位就会使产品向商品的跨越出现障碍，要么无法实现生产的价值，要么价不符值，农业增产却难以增收，其直接后果就是市场得不到均衡供给的农产品，同时容易放大农产品市场的波动，增加了生产的盲目性。
过大的市场波动不仅损害农民的利益，也损害消费者的利益。
而这种一家一户小规模分散生产的格局在相当长的时期内都不会有根本性的改变。
这不仅关系到农民的增收问题，也直接影响到我国农业市场化和现代化的进程。
建设类似本项目提出的项目，兴办仓储设施,购置农产品运销设备，组建大型农产品交易、仓储、运输、期货交易标准化基地。
使其成为沟通分散农户与市场的桥梁，成为连接周围地区的流通枢纽。
让市场这支“看不见的手”，起到优化资源配置、调节国民经济发展的重要作用。
2.1.2*县具有成为大型农业集散基地的区位优势
*县位于*北，*鄂皖三省交界处，素有“七省通衢”之称，是发展商贸流通业的风水宝地。
以*县为中心，向周边100公里辐射，是一个有600万人居住的人口密集区域，形成了庞大的消费市场。
*鄂皖交界处需要一个商贸中心城市，*有能力发展成为这个商贸中心城市。
发展大流通，实施商贸兴城，已成为*县调整产业结构的又一重要战略决策。
以提升城市载体功能为重点，实现城市建设的新跨越，培育商贸流通业发展的载体。
整合现有市场资源，重点规范和提升农产品、畜产品仓储，大力发展现代农产品交易市场。
以农产品为突破口，加快向现代物流企业转型。
建设大型专业交易中心，加强与省内外发达地区农产品的对接步伐，致力于发展连锁经营，建设农产品交易中心，提升*流通业的层次。
该项目的建设将对*县加工业、物流业、建筑业、服务业及社会基础设备的发展具有极大的促进作用。
2.1.3*具有农产品流通枢纽的资源优势
*县土地资源辽阔，土壤、气候和水资源条件较好、光热资源丰富，适宜粮食和多种经济作物生长，对于林果业和畜牧业生产也十分有利。
*县是*省产棉粮大县、粮棉调出大县和农产品商品生产基地。
雄厚的资源优势使*具有建立农副产品集散基地的天然条件，本土生产产品运费成本低，具有价格竞争优势，极易产生集聚效应。
而且，农副产品往往对保鲜要求特别高，长途运输不利于该类商品的保鲜，因此，距离的远近对基地的建设和长远发展是至关重要的。
综合考虑以上述各因素，**公司认为在*县建设大型农产品交易集散基地具有“天时、地利、人和”，项目风险小、收益有保证、社会贡献率大，有利于公司和当地经济的发展。
2.2项目建设的必要性
2.2.1符合国家产业政策和发展方向
国务院办公厅《关于加强鲜活农产品流通体系建设的意见》（国办发[2016]59号）要求，以加强产销衔接为重点，加强鲜活农产品流通基础设施建设，创新鲜活农产品流通模式，提高流通组织化程度，完善流通链条和市场布局，进一步减少流通环节，降低流通成本，建立完善高效、畅通、安全、有序的鲜活农产品流通体系，保障鲜活农产品市场供应和价格稳定。
农产品交易中心是连接农民与市场的桥梁，对于调整农业产业结构，降低流通成本，增加农民收入，保证食品安全具有重要意义。
2.2.2项目建设是保障“菜篮子”供应的需要
随着*经济发展，*城市功能定位的不断升级，人口数量不断增加，人们对农产品需求不断扩大，对农产品的安全及农产品质量的要求也越来越高。
公司现有三个农产品批发市场因地理区位和自身经营特点，难以满足城市发展和居民消费的需求。
因此，规划建设现代化的农产品交易中心是满足*“菜篮子”供应的现实需求。
2.2.3项目建设是保障*农产品安全的需要
随着经济的发展和人们生活水平的提高，对农产品安全的要求也越来越高，安全、健康、营养、绿色、环保成为人们对食用农产品的基本诉求。
但是，食用农产品农药残留超标、畜产品违禁药物滥用和兽药残留超标，以及瘦肉精、注水肉、苏丹红、甲醛等食品安全事件时有发生，且大多在流通环节被发现，这些事件直接伤害消费者身体健康，也影响消费者的消费信心。
食品安全问题越来越受到社会的广泛关注和各级政府的高度重视。
项目通过建立农产品质量安全保障体系，从流通环节对食用农产品实施监控。
该项目确保农产品流通环节质量安全的具体举措包括：
一、建立园区内食用农产品长效检测机制，即建立质量安全检测中心、质量技术监督站等由政府机构主导成立的质量安全保障执行机构，在政府配套法规的支持下，利用电子信息技术如统一电子结算，建立产品可追溯系统，配以长效检测机制的经营管理，建立市场准入制度，构筑批发市场网络的农产品质量安全保障体系。
因此，项目建设将极大地保障*农产品的安全，具有重大的战略意义和政治意义。
2.2.4项目建设将带动中国农业产业结构的调整，有利于“三农”问题的解决
“三农”问题已经成为我国急需解决的重中之重的问题，农产品物流园项目的建设，将极大的提高农副产品的安全性，确保市民吃上“放心米、放心菜、放心肉、放心水产品”，同时由于农产品物流配送业和批发交易的发展，可进一步形成可靠的农产品需求等信息系统，将带动农户的种植方向、时间、品种等，从而推动农业产业化的进程。
目前我国农业经济的特点是分散化、小生产化，农产品商品标准化工作还很不完善，珠三角地区也不例外。
项目的建立有助于形成与资源特点相适应的区域经济格局，形成果蔬商品批量生产、批量加工和批量销售，引导本区域乃至全国农业向产业化方向发展，提高农业生产区域化、专业化、规模化水平，加快农产品加工业的发展。
这样不仅可以有效地提高初级农产品的附加值，增加农民收入，而且可以延伸农业链，形成“从田头到餐桌”的完整产业，并逐渐形成农产品的商品标准，尽早实现与国际农产品市场接轨，以保持农业经济的稳定性，为“三农”问题解决做出应有的社会贡献。
综上所述，项目的建设有利于保障*“菜篮子”稳定、安全的供应，能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业、促进关联区域经济的发展，符合国家产业政策，具有巨大的社会效益和经济效益。
项目建设十分必要。
第三章需求分析
3.1*县经济发展情况
2017年全县实现生产总值542091万元，增长11.5%。
其中一产141450万元，增长4%；二产292765万元，增长15.2%；三产64.2876万元，增长9.8%；三次产业比例调整为26.1：
54：
19.9。
财政总收入90016万元，增长39.6%，完成计划的118.4%；其中地方财政收入62124万元，增长43.9%，完成计划的121.8%。
财政总收入占GDP的比重16.6%。
税收收入7.76亿元，占财政总收入比重为86.2%。
全社会固定资产投资76.2亿元，增长35.8%。
社会消费品零售总额17.8亿元，增长15.6%。
农民人均纯收入8700元，增长12%。
全社会用电量38319万千万时，万元GDP能耗下降4%。
全年实现规模以上工业增加值27.9亿元，增长17.1%；实现主营业务收入121.3亿元，增长42.5%；实现利税7.7亿元，增长50.9%；新增规模以上企业17家。
一是园区基础设施不断增强。
*工业园完成发展大道、建设大道路基工程，红光220千伏变电站投入运营，扩建日产2万吨自来水厂工程，完成2200米芒子山排洪渠护砌及6000米垅太路两侧排水沟建设。
矶山生态工业园完成沿江一路、二路延伸工程及西三路、沿山路路基等工程，完成矶山1500米的10千伏供电线路延伸工程，架通3.7公里10千伏双回路供电线路，启动矶山二级综合污水处理厂和工业集中供水项目，完成1500米排洪渠护砌等工程。
二是工业项目稳步推进。
常宇化工、众力化工等项目竣工投产，全鑫科技、元盛科技、广恒胶化、七彩颜料等项目建设加快。
三是招商引资成效明显。
成功举办总投资178亿元的42个重点项目集中开工仪式，全年共引进亿元以上项目35个，实际引进内资40亿元；实际利用外资7058万美元，其中现汇进资3308万美元；外贸出口1.54亿美元，增长57%。
实施总投资30亿元的40余项城建工程，城镇基础设施逐步完善。
一是新区建设逐渐成型。
“三横九纵”路网基本建成，双峰隧道、行政服务中心、县医院整体搬迁、教育园区、文化影视艺术中心等项目建设进展顺利，民生广场、鹿鸣公园等工程基本完成，城市综合体和龙泉国际大酒店项目完成土地平整工程。
二是城区环境日益改善。
投资135万元改造维护老城区、*大道、马湖路等受损市政设施，修复混泥土路面4500余平米、人行道2100余平米，疏通下水道1800余米，新增路灯55盏。
实现博文路双向通车，投资70余万元修建720米双峰尖游步道，投资500万元改造887米十一号大道。
三是城建项目建设加快。
基本完成看守所搬迁和*大市场改造工程，启动县城第二自来水厂、粮食储备库搬迁、生猪屠宰场搬迁、殡仪馆搬迁等工程。
3.2市场需求分析
*县近几年来加大了对农业生产及其基础设施建设的投入，加快了新农村建设和对农业及农村经济结构调整的步伐，使该区域农产品生产保持了较高的发展速度，农产品质量也有了明显的提高，农产品品种进一步扩大，农产品生产总量稳中有升。
2017年主要农产品产量
产品名称
产量（吨）
比上年增长（%）
粮食
306265
1.7
夏粮
162840
1.431
秋粮
143425
2.5
油料
15748
12.2
#花生
13932
14.5
油菜籽
1802
-2.1
棉花
892
-32.7
蔬菜
366274
10.6
水果
173157
-1.4
肉类
21334
5
由上述统计材料反映的指标数据看，*县各主要农产品生产及销售，正随着新农村建设和农业及农村经济结构的调整，农业产业化经营的不断推进，以及高科技现代农业的迅速发展，正呈快速发展的趋势。
特别是随着各种先进、实用、高效的高科技农业生产技术的不断推广、应用以及农民综合素质的逐渐提高，不仅农产品品种、数量及质量明显有所提高和改进，各种技术含量较高并可适应市场需求的新型农产品和符合生态农业要求的无公害农产品不断涌现，而且随着农业的产业化、标准化、规模化、商品化的经营发展，进入市场作为商品销售的农产品数量也呈逐年上升的态势。
即根据市场需求，按照产业化和商品化要求组织农产品生产、加工的方式，己逐步成为*县发展农业生产，并对其产业结构进行调整的主要模式。
不仅加快了新农村建设和对农业及农村经济结构调整以及农业产业化经营发展的进程，而且还促进了农民收入的明显增加。
随着国家环保法规的逐渐完善及无公害农业、生态农业等产业技术政策的实施，一些含有高农药残留、对自然生态环境及人体健康有危害的农产品及其相应的较落后的生产方法将逐渐被淘汰，而被一些高效、无残留的各种先进的、环保型、生态型等高质量的农产品和其相对应的高新农业生产技术所代替，既满足了广大消费者对各种无危害、高品质、安全可靠的农产品的需要，又促进了农业生产技术水平的不断提高。
目前*县交易品种齐全、交易规模较大的农产品批发集散中心市场不多，农产品的购销交易活动较为分散，其现有的农产品流通市场设施己不能适应大流通、大吞吐的现代流通发展的要求，尤其是不能适应当前现代农业快速发展的需要。
随着农产品市场的逐步开放以及我国加入WTO后与国际市场的逐渐接轨，一些现代流通企业、外资企业以及其他农产品经营户，己开始大量进入农产品市场参与经营贸易活动，所经营的品种、数量和质量己呈迅速上升和提高的态势。
因此大型农产品交易中心的建立和交易设施的逐步完善，会吸引大批农产品流通企业及经营户进场从事农产品批发交易活动，其交易品种和交易规模也会明显增大，流通幅射范围也将进一步扩大，可幅射到
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