空调维护服务项目需求.docx
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空调维护服务项目需求
空调维护服务项目需求
一、服务范围
对广州住房公积中心及所属8个管理部弱电系统进行维护服务。
服务期间，调整设备总数（新购置等原因增加的设备—报废等原因减少的设备=调整设备总数，只按数量不论设备规格。
）在正负10台以内的，免费按维护要求纳入维护范围；10台以上的，按照实际情况另行协商。
（一）中心本部及天河管理部
地址：
广州市天河区珠江新城华就路12号三银大厦
1、水冷柜式空调机组开利50BL060（2台）
2、水冷柜式空调机组开利50BL080（1台）
3、水冷柜式空调机组开利50BM020（1台）
4、室内天花机（88台）
5、盘管风机（49台）
6、柜机（1台）
7、窗式空调（1台）
8、凉水塔（1个）
9、排风机（10台）
（二）越秀管理部
地址：
广州市市越秀区豪贤路193号
3P柜机7台，挂机1台
（三）荔湾管理部
地址：
广州市荔湾区康王北路金禧大厦1024号2楼
分体式空调（18台）
（四）海珠管理部
地址：
广州市海珠区新港西路162号
美的空调（12台），3档案室美的3P柜机（8台）
（五）白云管理部
地址：
广州市白云区机场路1438号正阳大厦二楼
美的空调（17台）
（六）黄埔管理部
地址：
广州市黄埔区黄埔东路302号黄埔花园北门裙楼2楼
1、格力分体3匹挂机12台
2、格力分体2.5匹挂机5台
3、格力分体2匹挂机6台
4、格力分体1匹挂机3台
（七）萝岗管理部
地址：
广州市萝岗区开创大道北香雪二路2号香雪商务大厦4楼
1、格力分体1匹挂机3台
2、格力分体2匹挂机3台
3、格力分体3匹挂机7台
另有8台格力分体落地空调和5台格力分体挂机属于中行固定资产，需列入保养范围。
（八）南沙管理部（场地搬迁后为中央空调设备，由所在物业负责维护）
地址：
广州市南沙区进港大道22号39单元奥园金莎广场2楼
1、格力分体1匹挂机1台
2、美的分体1匹挂机3台
3、美的3匹天花机6台
二、服务期限和预算
（一）服务期限：
3年，服务期限以合同实际签订之日起计算，计划服务起止日期为2018年12月21日至2021年12月20日。
（二）预算费用：
75万，按照成交价结算，且当年实际支付金额不得高于当年市财局批复的经费预算额度。
中标人不得据此作任何的抗辩或异议。
三、维修与保养内容
采购需求包括2部分：
常规保养（包括中央空调水处理）、设备维修。
其中，“常规保养”为现已明确要实施的内容，“设备维修”为现在不明确是否要实施的内容。
（一）常规保养（包括中央空调水处理）
空调常规保养采用非驻场保养方式，每月定期检查维护项目涉及设备，及时发现并排除故障，保证正常运行。
如另有定期保养维护频次的，需按照下列对应项目注明的频次要求进行定期保养维护。
1.冷水机组检查
1.1检查机组运行情况，记录运行工况。
1.2检查润滑油位及润滑油色。
1.3检查润滑系统供油、回油、油温、油压及油冷却膨胀阀工作情况。
1.4检查油泵与主机起、停时差。
1.5检查是否有不正常的振动及噪声。
1.6检查冷冻水温度设定点与实际出水温度是否符合。
1.7检查蒸发器温度、冷凝器温度及对应的冷冻水、冷却水进出水温度差情况。
1.8用检漏仪检查机组是否有泄漏。
1.9检查电机电流并与实际电力需求进行比较，是否有异常。
1.10检查导叶执行机构工作情况。
1.11如有可能检查热气旁通装置工作情况。
1.12检查机组控制面板控制组态设定情况。
1.13检查供电电压。
1.14检查压缩机电机及轴承的工作温度是否正常。
1.15检查不正常声响，震动。
1.16分析机组运行工况。
2.冷水机组年度保养
2.1使用泵出机构将制冷剂转移至冷凝器。
2.2排出压缩机润滑油油槽中的冷冻油。
2.3更换油过滤器。
2.4检查油系统回路和油冷却系统，更换回油过滤器和引射过滤器。
2.5更换压缩机润滑油。
2.6检查制冷剂冷却系统回路，更换制冷过滤器。
2.7拆卸冷凝器水室盖板，清洗冷凝器传热管。
2.8安装冷凝器水室盖板。
2.9蒸发器系统压力泄漏试验。
2.10蒸发器系统抽湿抽真空。
2.11平衡系统制冷剂压力。
2.12测试压缩机电机，油泵电机绝缘情况。
2.13检查导叶执行机构工作情况。
2.14检查和清理启动柜。
2.15检查和清理控制柜。
2.16检查和清理动力盘。
2.17通过LID/CVC模块检查机组各控制点和设定点。
2.18通过LID/CVC模块检查机组对运行报警记录作出分析并作相应处理。
2.19通过测量温度传感器的电压和电阻确定其准确性。
2.20检查并校正压力传感器的准确性。
2.21进行自动控制测试：
包括
a电脑模块测试。
b各压力和温度传感器。
c油泵和水泵（如接入主机）自动控制。
d导叶启闭测试。
e数字量输出测试。
2.22清洁机组外表面及工作场所。
2.23如情况许可，机组进行试运行。
2.24提供机组年度保养报告。
3.冷却塔
3.1检查机组（包括风机）运行声音是否正常
3.2检查布水器工作是否正常
3.3检查补水浮球开关工作是否正常
3.4检查排污阀是否正常
3.5检查风机皮带并调整其松紧度至合适
3.6机体表面清洁
3.7风机轴承加润滑脂
3.8外围阀门功能检查及防锈润滑（1次//2个月）
3.9洒水器平衡调整（1次//1个月）
3.10机组（包括风扇、布水器、散流孔、水盘等）清洗（1次/2月）
3.11检查电机接地及绝缘是否正常（1次/半年）
3.12电气连接及主要电气元件检查（1次/年）
4.水泵、水管、阀门
4.1检查轴承润滑油质量、油量是否符合规定，不足应及时加油，如发现油质变色、有铁屑应将润滑油全部更换。
4.2检查盘根松紧程度，滴水是否符合规定。
4.3检查各紧固件是否牢靠、无松动。
泵体无渗水、溢水、沙眼,泵轴渗水无流到地面。
4.3检查泵轴转动灵活，泵轴与电机轴在同一中心线，机座紧固、螺丝无锈蚀（有防锈措施）。
4.4空调水泵的运行泵与备用泵应互相轮换运行，每半月至少轮换一次。
4.5检查泵体相连的法兰盘螺丝，阀门、温度计、软接、减震器。
4.6检查水泵外观整洁，油漆完好，标志清楚。
4.7检查阀门开关灵活，关闭严密，无漏水，必要时注油保养。
4.8检查水管保温棉是否开裂、脱落，保持外观整洁。
4.9检查水管的排气阀是否正常，Y型过滤器是否脏堵，电动压差旁通阀。
4.10检查压力表：
压力表指针灵活，指示准确，紧固良好，表阀及接头无渗水
4.11检查电机外观整洁，名牌清晰，各部件紧固，联轴器保护罩完好，接地良好。
4.12测量电机绕组绝缘：
绝缘符合规定。
4.13检查电机端子板联接片连接可靠，接触良好，无发热变色迹象，外部引出线无松动。
4.14电机控制部分：
线路、空开、继电器、交流接触器触点接触良好，若触头严重烧蚀（触头点磨损至原厚度的1/3），即应更换触头。
4.15控制电柜操作手柄完好，位置指示正确。
4.16点动起动三次，观察水泵转向及起动电流、信号、指示正常后，方可投入正常使用。
4.17检查水泵输出水压应正常，各部分运转应平稳、无跳动、无明显振动、无异声，压力表指示稳定，水流开关正常。
4.18三相电流平衡度小于2%，转速、电流接近额定值。
4.19检查水泵电机发热是否正常。
4.20检查冷冻水泵保温层是否完好。
4.21电机接地及绝缘检查（1次/半年）
4.22对水泵、水管、阀门进行清洁防腐处理（1次/年）
5.VRV系统及分体空调
5.1检查机组运行记录。
5.2检查机组密封情况。
5.3检查油位及冷媒存量。
5.4在满负荷情况下检查冷媒过滤器的进出温差。
5.5检查机组运行的不正常声响，要及时处理。
如：
过滤器密封O型垫爆掉；主机内部有螺丝松动等发出异常声响。
5.6提取冷冻机油样本作含水量及酸度化验，如需要则更换机油。
5.7检查是否需要更换油过滤器芯子。
5.8检测安全阀有无泄漏。
5.9检测油压差开关的设定。
5.10检查压缩机马达绝缘。
5.11检查油位及冷媒存量。
5.12检查机组油温油压、冷媒温度、压力传感器元件精确度是否降低。
5.13检查操作和安全控制及电气元件有无缺损。
5.14检查所有触头、螺丝及螺帽之松紧。
5.15检查热交换器效应，如需要则予以清洗。
5.16冷库的门的铰链、拉手、门锁和轨道上应根据实际情况定期添加润滑油。
5.17对以上工作进行总结、分析，作出年度主机实际工作报告，供采购人参考存档。
5.18当以上检查项目出现问题时，给予及时维护并提出建议。
6.空气处理机组（风机盘管/空调箱）：
6.1每月检查电流、电压是否正常；机组运行中注意电机和轴承的异常声音和过热。
6.2每月检查风机和电机轴承，并加润滑油。
每月清扫接水盘。
6.3每月检查风机与电机皮带是否一条直线上；风机动平衡是否良好。
6.4每月检查机组的电气设备，不得有漏电现象发生。
6.5每月检查淋水段，检查浮球有无故障，虑水网是否完整，检查喷嘴是否堵塞，是否需要清洗。
6.6微穿孔板消声器的孔板应每季度用压缩空气吹一次，以防表面灰尘堵塞小孔，降低消声效果。
6.7空气过滤器必需定期清洗。
检查初、中效过滤器的终阻力值，初效过滤器每年清洗一次。
每两年需更换或终阻力大于30Pa应清洗或更换初效过滤器；中效过滤器每三年更换或终阻力大于50Pa应更换中效过滤袋。
初效过滤袋清洗、更换、检测和中效过滤袋更换、检测均应记录。
6.8每年用压缩空气清洁吹刷换热器片翅片的积灰；对换热器水管内部可用较高速度水流或压缩空气进行吹刷，压力不超过0.3Mpa。
6.9每运行2-3年要用化学方法清洗换热器水管内部，去除水垢；并定期清除冷凝水封杂质；要经常检查电气线路，各种保护装置和接地是否正常。
7.监控系统
7.1检查每栋楼监控系统温度、声音是否正常；
7.2核对监控数据与现场数据是否一致；
7.3对失效的各类传感器、控制器、天线、传输设备进行更新；
7.4对监控软件按照采购人要求进行更新。
8.分体空调
8.1每年2次对分体空调室外机扇叶进行清洗；
8.2每年2次对分体空调室内机过滤网进行清洗；
9.中央空调水处理
9.1对冷冻水及冷却水系统进行杀菌灭藻处理及除垢、除浮锈、除油化学清洗。
9.2每年一次清洗循环系统。
根据水质化验情况，在循环系统中加入清洗剂循环，从主管道最低点排放所有冷冻水、冷却水，并拆洗泵前Y型过滤器。
9.3对冷却循环系统进行预膜处理，使管道形成一层均匀致密的氧化保护层，以控制系统的锈蚀速度，冷冻系统投加缓蚀剂作防锈缓蚀处理。
9.4提供全年空调水质处理用药（其中包括杀菌剂、水稳剂、冬季停机湿保剂等）。
9.5冷却水系统开机阶段，每周派人加药一次，每月清洗冷却塔塔盘一次，并进行排污。
负责药品和用具的妥善放置与安全使用。
9.6开机阶段，冷冻水系统每季度取水样一次、冷却水系统每月取水样一次，进行分析测试，监测水质变化情况，并依时向采购人递交分析报告。
9.7停机阶段，冷却水系统投加防锈湿保剂进行湿保处理。
9．8不得使用存在安全风险或身体不适、思想状况不稳定的人员上门服务，加强对上门人员的教育与监管，承担相关人员的审核责任。
10.凡是常规保养产生的费用，由中标人解决，采购人不再支付相关费用。
中标人提供完整详细的巡检报告，由采购单位安排人员验收。
11.合同期结束前一个月，对维护范围内的设备全面进行运转状态描述，特别是对由使用隐患的，应明确提出建议解决办法。
（二）设备维修
对于故障类维修，必须：
1.中标人应在故障发生3小时内准确判断故障原因；
2.中标人应在故障发生12小时内备齐维修材料；
3.中标人应在故障发生24小时内解决故障，恢复设备运转。
4.所有设备维修服务均为上门维修服务。
设备、配件更换、异地维修需向采购人提供合理说明，并得到采购人书面许可。
5.分体空调采取全包方式，所有损坏件都由中标人采购更换，但更换件必须和损坏件一致原厂原装件，供货渠道必须清晰透明，不得用其它三无产品代替，否则按扣分处理。
6.本部2一4楼开利牌中央空调采取半包方式，除压缩机，电控板，电动机，四通阀四种部件外，其它损坏件全部由中标人承担。
7.由中标人实施的维修，发票只能涵盖设备购买费用，不得涵盖人工费等其他费用。
例如：
某项维修，设备购买费用5000元，维修需要8人耗时2天，采购人只能凭购买发票按实报销涉设备购买费用5000元，维修人工费用不予报销，由中标人自行解决。
8.更换由采购单位承担费用的配件，中标人需获取空调生产制造商或者普遍维修零件设备供应商对中标人提供的税务发票（原件由采购人核实退回，复印件加盖空调生产制造商或者普遍维修零件设备供应商公章保留以作报销金额凭证），并以0增值方式再向采购人提供等额发票。
期间，产生的管理费、税费等费用由中标人承担。
发票金额必须有明确的价格依据。
由中标人委托空调生产制造商维修的，需由空调生产制造商提供通用的维修价格明细；由中标人实施的维修，价格依据可以为：
三家比价、采购人人员陪同随机购买、大型电商网上价格、中标人公司批量采购价格等。
9.禁止中标人将本来由其负责的维修工作，分包给其它单位特别是设备供应商实施。
10.维修后，原有旧的设备配件归采购人所有。
四、维护人员要求
（一）中标供应商维护人员要求每次服务2-3人，须持有持有“制冷空调系统安装维修工”证书或者“制冷设备维修工”证书或者“国家安监总局监制的特种作业操作证，并至少1人有三年以上空调维护保养经验。
（二）本项目涉及高空作业，投标人承诺：
如中标，为所有上门服务人员购买涵盖合同期的意外伤害保险，且每个人保额不低于100万元。
五、付款方式
签订合同后，平均每季度支付一次费用，共分12次完成支付。
1.维修款按实结算，与常规保养费同步支付。
每次支付，中标人需提供等额发票。
2.每次支付时，按以下规定扣除相关款项。
序号
罚扣项目
每次（每人次）扣款金额（元）
其它处罚
1
服务人员未按时响应或维护人员上门服务时间迟到
300
2
不及时维护、不按内容维护、维护不到位
2000
包括常规保养和设备维修
3
未通过采购单位验收
2000
4
未通过采购单位验收，以任何理由拒绝服务或者2次维护后仍未通过采购单位验收
5000
5
服务或维护人员态度恶劣或者未持证上门服务；私带非维护人员或车辆进入采购单位、私自进入和工作无关场所、违反保密行为。
10000
立即调离相关人员。
涉及违法的，报送相关单位处理。
6
维修材料为假冒伪劣产品；未按要求提供发票证明性材料。
10000
7
上述情况在服务期内出现5次以上的
采购单位有权终止合同，中标人需按本项目中标服务总价赔偿采购单位。
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