业务用房工程项目可行性研究报告.docx

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业务用房工程项目可行性研究报告

业务用房工程项目可行性研究报告

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附图：

1、方案一效果图

2、方案一总平面及其它

3、方案二总平面及其它

第一章总论

1.1项目名称

某某局业务用房工程项目

1.2项目建设单位及建设单位简介

项目建设单位：

地址：

某开发区新英大道

中华人民共和国某某局作为海南某局分支机构，于2000年9月5日正式挂牌运行。

为正处级单位，代表国家依据《中华人民共和国海上交通安全法》等法律、法规授权，负责辖区内水上安全监督、防止船舶污染和航海保障等执法工作。

辖区水域范围为海南省某经济开发区、儋州市、临高县及白沙县海（水）域,是一区一市两县的水上交通安全和防止船舶污染实施统一监督管理的主管机关。

下设办公室、党群工作部、财会处、监管处、督察处、政务中心、指挥中心、巡查执法支队及白马井和金牌两某处。

辖区内共有3个港区,6座码头,29个泊位,13个渡口,其中万吨级以上泊位14个,现有职工62人，其中行政执法人员27人，行政人员10人，船员10人,其中具有研究生学历1人，本科学历43人，大专6人,大专及以上占86%,高工2人,工程师9人,会计师1人,助理工程师6人,30岁以下26人,30-40岁27人,40岁以上9人，拥有某巡逻艇2艘。

主要职责是贯彻和执行国家有关水上交通安全、航海保障等方面的法律、法规和规范；负责辖区船舶登记及船舶法定配备的操作性手册与文书审核签发工作；负责辖区水上交通事故、船舶污染事故、水上搜寻救助处置及调查处理的组织、指挥和协调工作；负责辖区通航环境管理；负责辖区船员管理工作；负责辖区航标的规划建设和管理工作；负责辖区水上安全通信工作。

某局作为代表国家负责行使水上交通安全、防止船舶污染、航海保障管理的行政执法机关，其中心工作就是保障辖区水域水上交通安全，也就是使“航运更安全，海洋更清洁”。

1.3可行性研究报告编制单位

1、单位名称：

2、资格证书编号：

1.4可行性研究报告编制的依据

1、《某保税港区城市房屋拆迁补偿安置协议》；

2、《某某局规划用地红线图》；

3、《某系统业务用房配备标准》；

4、《海南某局“十一五”建设规划》。

1.5项目建设地点

某某局业务用房用地位于海南省某开发区新英大道的东侧，场地宽约72米，长约85米，总用地面积6177平方米。

该场地平整，视野开阔，交通便利，是建设业务用房的理想用地。

1.6推荐方案建设内容及规模

项目总用地面积6177m2，建设内容包括业务用房、设备用房、停车场及配套市政设施、绿化等项目。

总建筑面积5175.09m2。

其中业务用房面积3155.09m2，设备用房面积200m2，值班室面积20m2。

表1-1推荐建设方案一小区技术经济指标一览表

序号

主要经济技术指标

单位

数量

备注

1

总用地面积

㎡

6177.00

已有

2

总建筑面积

㎡

4975.25

3

建筑基底面积

㎡

985.50

4

业务用房面积

㎡

3155.09

5

设备用房面积

㎡

200.00

6

值班室面积

㎡

20.00

7

二期综合楼建筑面积

㎡

1600.00

不含在本项目估算费用之内

8

绿地面积

㎡

2366.60

9

建筑密度

%

16.60

10

容积率

0.82

11

绿化率

%

35.50

12

停车位

个

28

表1-2推荐建设方案一建构物一览表

序号

项目名称

单位

建设内容及规模

备注

占地面积

建筑总面积

一

项目建设用地

m2

6177

已有

二

主要建筑物

m2

3375.09

1

业务用房建筑面积

m2

3155.09

7层

2

设备用房建筑面积

m2

200

1层

3

值班用房

m2

20

1层

三

其它建设内容

1

蓝球场

m2

427.23

2

生态停车场

m2

504

3

道路广场

m2

2400

4

绿化

m2

2366.6

5

围墙

m

314

通透式围墙

6

大门

7

隔油池

8

污水处理系统

9

生活水池

m2

70

10

消防水池

m2

200

合计

3375.09

1.7推荐方案（方案一）项目总投资及资金筹措

项目总投资1722.35万元，全部为固定资产投资。

资金筹措方案:

某某局原办公楼拆迁补偿款521.70万元，申请地方财政安排900万元，其余资金由海南某局自筹。

1.8结论

1、某某局负责管辖海南北部辖区水域范围内的水上交通、防止船舶污染、船员考试发证等工作。

辖区水域范围为海南省某经济开发区、儋州市、临高县及白沙县海（水）域,是一区一市两县的水上交通安全和防止船舶污染实施统一监督管理的主管机关。

目前某某局办公场所为临时办公场所，建设某某局业务用房是十分必要的。

经分析论证认为，项目技术方案成熟，工程建设所需的水、电、路等外部协作条件具备，工程建设是可行的。

2、经过对两个建设方案进行比较，二个方案中，方案一和方案二的使用目的和总体功能基本是一致的，方案一的建筑面积比方案二的建筑面积大38.08平方米，工程投资比方案二的工程投资多13万元。

二者相差不大。

综合从造型美观简洁，通风、节能的角度考虑推荐方案一。

1.9建议

1、目前国家对国有土地资源使用的控制比较严格，某管理局对海南某局在某建设某业务用房非常支持。

现置换土地的地理位置非常优越。

但对土地的使用期限也有一定的要求，希望该工可上报后有关主管部门尽快予以批复，落实建设资金，以利于项目尽快建设。

希望上级单位在资金筹措、规划及项目审批等方面予以大力支持，早日促成项目建成，发挥相应的作用。

2、由于本项目投资较大。

建议建设单位加强风险意识，通过积极有效的管理手段，化解各种风险，以保证项目顺利实施。

3、由于施工期可能遇到雨季或台风季节，因此施工单位要统筹安排，保质保量，按期完成工程。

第二章项目提出的背景、建设目标和建设的必要性

2.1项目提出的背景

中华人民共和国某某局作为海南某局分支机构，于2000年9月5日正式挂牌运行。

下设办公室、党群工作部、财会处、监管处、督察处、政务中心、指挥中心、巡查执法支队及白马井和金牌两某处。

辖区水域范围为海南省某经济开发区、儋州市、临高县及白沙县海（水）域,,是一区一市两县的水上交通安全和防止船舶污染实施统一监督管理的主管机关。

代表国家依据《中华人民共和国海上交通安全法》等法律、法规授权，负责辖区内水上安全监督、防止船舶污染和航海保障等执法工作。

辖区内共有3个港区,6座码头,29个泊位,13个渡口,其中万吨级以上泊位14个,现有职工62人，其中行政执法人员27人，行政人员10人，船员10人,拥有某巡逻艇2艘。

2008年，由于某经济开发区建设保税港区的需要，某某局按海南省政府和某经济开发区管理局的统一部署，对某某局办公业务用房进行了整体搬迁，目前办公室用房为临时过渡办公用房，工作环境及条件很差。

在一定程度上影响了某工作的正常高效开展。

为改善该局的工作环境，受该局委托，我局对该项目进行工程可行性研究。

2.2项目建设的必要性

2.2.1为某某局提供业务用房需要

近年来，某经济开发区招商引资成果显著，海南炼化800万吨炼油、金海浆纸100万吨木浆、160万吨造纸等项目纷纷落户某，某港三期码头也已建成投入使用。

某港现有长达59公里的港口岸线已全部规划完毕，根据规划将形成某港区、神头港区和后水湾港区三个核心港区，2010前港口建设重点放在某港区和神头港区。

目前某港区已建成5万吨级泊位3个、3.5万吨级泊位2个、2万吨级泊位3个；神头港区海南炼化厂区已建成1个30万吨级的原油码头，成品油码头建有10万吨级泊位1个、5千吨级泊位3个；神头港区金海浆纸厂区已建成5万吨级泊位1个、3.5万吨级泊位1个、2万吨级泊位2个、5千吨级泊位3个、3千吨级泊位1个。

神头港区海南液化天然气（LNG）站线项目已开工建设，港口工程将新建可接卸8万立方米至21.5万立方米LNG船舶专用码头1座及3000吨级重件及工作船码头，建成规模将达300万吨/年。

某商业石油储备及公用原油码头项目建设已正式签约，项目计划建设2个5万吨级、2至3个10万吨级至30万吨级公用原油及成品油码头和500万平方米规模的商业性质石油储备罐区。

至2015年，某港规划建设1万到30万吨级泊位56个，其中30万吨级泊位3个，25万吨级泊位6个，至2020年规划建设的万吨级以上泊位将达到120个。

目前某监管重点是海南炼化原油和成品油码头、金海浆纸码头、国投某港码头、松涛水库和儋州、临高、白沙等地13个内河渡口，监管点多面广线长。

2005年至2008年某局业务增长趋势情况为：

2005年，船舶进出港8086艘次，港口吞吐量452万吨，年规费收入156万元；2006年，船舶进出港6176艘次，港口吞吐量881万吨，年规费收入297万元，规费收入比2005年增长了90.4%；2007年，船舶进出港11596艘次，港口吞吐量2467万吨，年规费收入625万元,规费收入比2006年增长了119.5%；2008年，船舶进出港12293艘次，港口吞吐量2101万吨，年规费收入653万元,规费收入比年增长了4.6%。

特别是港口吞吐量急剧上升，到2008年港口吞吐量达2000多万吨，较2005年翻了5倍多。

按现有发展规划与速度预测，至2010年某辖区港口吞吐量将达6000万吨，至2015年将突破亿万吨。

某某局辖区水域范围为海南省某经济开发区、儋州市、临高县及白沙县海（水）域,,是一区一市两县的水上交通安全和防止船舶污染实施统一监督管理的主管机关。

但目前某某局的办公室用房为临时过渡办公用房。

办公环境及条件较差，开展某业务工作十分困难，本项目建设正是为了给某某局提供业务用房。

2.2.2进一步推动某某业务工作发展的需要

根据某发展“十一五”建设规划，全国某系统“十一五”期间要全部解决无业务用房问题，实现装备和管理的现代化，基础设施建设要与时代发展同步，适应地方的经济发展需要，与交通运输的发展相适应，为航行更安全，水域更清洁，航运更便捷作出贡献。

继国务院批准设立某经济开发区后，2007年9月24日又批准设立某保税港区。

在中央各有关部委和海南省政府的大力支持下，2008年11月20日，某保税港区正式封关运行。

某经济开发区依据独特的资源、区位优势和港口条件确定了“一港三基地”的产业发展规划：

建设面向东南亚、连接北部湾、背靠华南腹地的区域性物流和航运中心，具有一定国际竞争优势的石油化工基地、石油商业储备基地、林浆纸一体化产业基地。

某保税港区封关运作给某快速发展带来重大机遇，国内外知名企业和重大项目纷至沓来，某现已建设投产的大型项目主要有：

800万吨炼油、100万吨纸浆、8万吨笨乙烯等；正在建设中的大型项目主要有：

160万吨造纸、金华海物流、万港物流、10万吨聚笨乙烯等；正在招商中的大型项目主要有：

500万吨/年烯烃项目、100万乙烯项目等一批大型和特大型项目。

具有标志性意义的是，2009年1月10日国家开发投资公司和世界最大的石油化学品港口码头仓储设备公司——荷兰皇家孚宝集团签订协议，双方合资70亿人民币在某建设500万立方米商业石油储备及公用原油码头项目。

这标志着某“一港三基地”产业定位之一的商业石油储备基地开始启动。

积极实施海南省政府部署的“大企业进入，大项目带动”战略，促进某地区经济的快速发展。

2005年某地区生产总值33.16亿元，工业总产值43.28亿元，进出口贸易总额1.60亿美元；2006某地区生产总值43.88亿元，工业总产值146.84亿元，进出口贸易总额13.98亿美元，分别比上年增长32.33%、239.28%、773.75%；2007年某地区生产总值73.90亿元，工业总产值417.45亿元，进出口贸易总额43.29亿美元，分别比上年增长68.42%、184.29%、209.66%；2008年某地区生产总值95.81亿元，工业总产值473.50亿元，进出口贸易总额65.45亿美元，分别比上年增长29.64%、13.43%、51.19%，2008年工业总产值占全省的40%。

预计2010年GDP和工业总产值将分别达到290.00亿元和1,150.00亿元，2015年GDP和工业总产值将分别达到590.00亿元和2,316.00亿元。

某将成为海南经济发展主产区的重中之重。

预计几年后某某局的业务量要大幅度增加，并增加VHF、AIS基站项目。

因此，建设某某局业务用房更是非常必要的。

第三章建设条件与场址

3.1项目地点

某某局业务用房用地位于海南省某开发区新英大道的东侧，场地宽约72米，长约85米，总用地面积6177平方米。

该场地平整，视野开阔，交通便利，是建设业务用房的理想用地。

3.2自然条件

3.2.1气候条件

某经济开发区地处海南岛西北部，属北回归线以南，系低纬度地带，地处热带北缘，属热带海洋季风气候区。

终年无霜，冬无严寒，夏无酷暑，四季常青，雨水充沛，日照充足，气候温和。

·气温：

历年极端最高气温38.5℃（1977年6月18日）；

历年极端最低气温7.3℃（1976年1月12日）；

历年平均气温24.7℃；

气温≥35℃的年平均日数为18天；

最热月（7月份）月平均气温29.3℃；

最冷月（11月份）月平均气温18.9℃。

·雨量：

年平均降水量为1113.8mm，年最大降水量1434.9mm，年最小降水量739.0。

全年降水以5～10月为多雨期，尤以7月份降水最多，7～8月份的降水量占全年降水总量的48%。

年平均降水≥25mm的日数为19.3d。

日最大降水量为184.3mm（1978年9月27～28日）；一小时最大降水量为112.4mm（1980年5月17日）；10分钟最大降水量26.8mm（1979年6月3日）；一次最长连续降水2d（1978年10月1～2日）。

不同强度的降水日数见表3-1。

表3-1不同强度的降水日数表

降水强度

小雨

中雨

大雨

暴雨

全年降水

平均（d）

81.5

12.5

4.5

2.3

101

·湿度：

年平均相对湿度为82%。

最小相对湿度为26%。

·风向和风速：

年平均风速为3.6m/s。

常风向为ENE向，频率为22.3%，次常风风向为NE，频率为18.10%。

每月10月至翌年4月盛行NE向风，6～8月盛行SW～SSW向，尤以7、8份为最盛。

5月和9月为季风转换期。

强风向为SW向，最大风速为32.3m/s，次强风向SSE，风速为26.0m/s。

≥6级大风天数年平均为5.2d，最多为7.5d（1976年）。

≥5级风天数年平均为21.6d。

各向平均风速、最大风速及频率见表3-2，风玫瑰图见图3-1。

表3-2各向平均风速、最大风速及频率表

风向

平均风速

最大风速

频率

N

3.2

20.0

5.7

NNE

3.7

18.0

12.8

NE

3.9

16.7

18.1

ENE

3.5

15.0

22.3

E

2.3

12.3

8.2

ESE

2.0

22.0

3.4

SE

1.7

22.7

2.6

SSE

2.0

26.0

2.0

S

2.8

18.7

1.7

SSW

4.1

18.7

3.3

SW

4.0

32.3

5.5

WSW

4.0

19.0

3.2

W

2.9

11.0

3.3

WNW

2.8

15.7

2.4

NW

2.4

13.7

2.4

NNW

3.4

19.3

3.6

C

1.5

图3-1风玫瑰图

·日照：

各地年平均日照时常均在1800小时以上，年际变化稳定。

在季节分布上，以夏季最多，有698H，占年日照时数的32%；冬季最少，仅有371H，占17%。

·雾：

年平均雾日数为34.8d（其中大雾16d），年最多雾日69d，最少雾日14d。

雾多出现在12月至翌年4月，出现日数约占全年雾日的89%，其中尤以3月份雾日最多，5～7月份雾日少见。

一般雾出现持续时间为2～4h，最长可达7h。

3.2.2工程地质

场地在地貌大区上处于海积平原和低丘状台地的交接部位，场地属海积平原地貌单元。

项目用地还未做地质勘探，根据周围建筑物地质勘探情况分析，本场地在15米深度内主要发育第四系全新统的粉细砂，淤泥质粉土，下伏燕山早期花岗岩全风化土，上覆灭1—2米的素填土。

3.2.3地震

按国家标准《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）和国家标准《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）划分规定，本地区地震基本烈度为Ⅷ度，建筑物抗震设防烈度8度，设计基本地震加速度值为0.3g。

3.3市政基础设施配套条件

目前，区内水、电、路、通讯、码头等基础设施初具规模。

3.3.1供电、电讯及有线电视

本项目利用现有区内变电站的电源作为供电电源。

电讯及有线电视接口已通至项目用地。

3.3.2供水

本项目利用市政给水管网为生活及消防给水水源。

3.3.3排水

实行雨污分流制。

生活污水经化粪池处理后排入市政污水管网。

3.4原材料供应与保障

本项目施工中所需的碎石、沙、水泥、钢材、木材、汽油和柴油等均需外购，在省内均容易购得，原材料供应有保障。

3.5本报告对场址的评述

项目建设符合某经济开发区总体规划要求，所处的开发区具有完善的路、水、电、气、通信等市政设施，区位环境优美、外部协调条件良好，十分有利于本项目的建设。

第四章工程建设技术方案

4.1建设内容及项目组成

项目总用地面积6177m2，建设内容包括某局业务用房、设备用房、停车场及配套市政设施、绿化等项目。

根据业务用房建设面积的不同，分为二个建设方案。

主要技术经济指标如表6-1:

表4-1建筑主要技术经济指标和工程量表

序号

主要经济技术指标

单位

数量

备注

方案一

方案二

1

总用地面积

㎡

6177

6177

已有

2

总建筑面积

㎡

4975.25

5003.26

3

建筑基底面积

㎡

985.50

993.50

4

业务用房面积

㎡

3155.09

3117.01

5

设备用房面积

㎡

200

300

6

值班室面积

㎡

20

20

7

二期综合楼建筑面积

㎡

1600

1600

不含在本项目估算费用之内

8

绿地面积

㎡

2366.6

2366.6

9

建筑密度

%

16.6

16.8

10

容积率

0.82

0.82

11

绿化率

%

35.5

35.5

12

停车位

个

28

28

4.2总平面布局

项目总用地面积6177m2，总平面以业务楼为中心，环业务用房周围为5米宽的消防道路，入口右边设生态停车场，左边设自行车棚。

北面空地右边布置体育运动场地，以满足职工业余文体活动需求。

在北面中间地带布置二期综合楼（其建设费用不含在本项目估算之内），业务用房西北角的隐蔽地带布置设备用房。

在业务用房的前面布置绿化，以美化环境。

方案的主要技术经济指标如表6-1

表4-2方案一主要建、构筑物组成表

序号

项目名称

单位

建设内容及规模

备注

占地面积

建筑总面积

一

项目建设用地

m2

6177

已有

二

主要建筑物

m2

3375.09

1

业务用房建筑面积

m2

3155.09

7层

2

设备用房建筑面积

m2

200

1层

3

值班用房

m2

20

1层

三

其它建设内容

1

蓝球场

m2

427.23

2

生态停车场

m2

504

3

道路广场

m2

2400

4

绿化

m2

2366.6

5

围墙

m

314

通透式围墙

6

大门

7

隔油池

8

污水处理系统

9

生活水池

m2

70

10

消防水池

m2

200

合计

3375.09

表4-3方案二主要建、构筑物组成表

序号

项目名称

单位

建设内容及规模

备注

占地面积

建筑总面积

一

项目建设用地

m2

6177

已有

二

主要建筑物

m2

3437.01

1

业务用房建筑面积

m2

3117.01

7层

2

设备用房建筑面积

m2

300

1层

3

值班用房

m2

20

三

其它建设内容

1

蓝球场

m2

427.23

2

生态停车场

m2

504

3

道路广场

m2

2400

4

绿化

m2

2366.6

5

围墙

m

314

通透式围墙

6

大门

7

隔油池

8

污水处理系统

9

生活水池

M3

70

10

消防水池

M3

200

合计

3437.01

4.3建筑设计

4.3.1设计依据

1、中华人民共和国工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）

2、中华人民共和国工程建设标准强制性条文（城市规划部分）

3、中华人民共和国工程建设标准强制性条文（城市规建设部分）

4、《民用建筑设计通则》（GB50352--2005）

5、《住宅设计规范》（GB50096-1999）

6、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50016-2006）

7、《城市道路无障碍设计规范》（JGJ50-2001）

8、《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》

9、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）

10、国家和海口市有关设计规范及标准

4.3.2功能要求

根据某某局综合业务用房基本功能的要求，从专业系统和组织系统二个方面具体细化业务用房的使用功能。

业务用房的功能区划分包括办公用房，业务用房和其它用房等。

具体的使用功能划分如下：

1、办公、业务与其它用房

（1）办公用房

局领导办公室、局办公室、各业务处（科级）领导办公室、工会、党群工作部办公室。

（2）业务用房

某政务中心、船舶污染防治及搜救指挥中心、VPS监控室、某调查处理室、VHF通讯机房、变配电室、执法支队室。

（3）其它用房

职工阅览室、档案室、活动室、会议室、接待室等。

2、附属设施与配套用房

（1）设备用房

发电机房、水泵房、配电房、消防水池，污水处理池；

（2）生活用房

职工食堂。

（3）附属设施

体育活动设施、停车场、车库、值班用房等。

表4-4方案一业务用房功能分区表

项目名称

单位

数量

建筑占地面积

㎡

6177

建筑面积

㎡

3155.09

层数

层

7

功能分区