房地产开发报批报建节点流程超详细.docx
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房地产开发报批报建节点流程超详细
名门地产（郑州市农业路项目）开发报批报建节点流程
节点规定：
序号
节点工作成果
主责单位
完成时间
节点管控级别
净地开发
一、项目拓展
（一）、土地获取
1
发展中心/城市公司向集团提供意向项目信息
发展中心/城市公司
2
市场调研和资料搜集
发展中心/城市公司
３
编制《公司战略意图、市场假设及客户定位》报告
营销中心
4
《成本估算报告》
成本中心
5
《项目预可研报告》
发展中心
6
《项目可行性研究报告》
发展中心
７
《可研阶段目标成本》
成本中心
8
会议审核及论证形成公司投资决议
运营办公室
修规初步方案总平面（满足日照及停车配建）
外联
取得修规初步总平审查意见
外联
取得交通影响评价设计通知书
外联
编制交通评价报告
外联
交评审核组织专家评审会
外联
取得交通规划审查意见批复
外联
编制控规
外联
控规上会（专家评审会、规划局业务会、市长联审联批会）
外联
取得控规批复文件
外联
规划用地测量出具定界图
外联
取得建设用地规划设计条件
外联
土地确权
外联
1.测量定界
外联
２.地籍调查、四邻盖章确认
外联
3．出具地类分析
外联
４.报市政府审批
外联
5.办理村委会权属的土地证
外联
办理土地使用权注销
外联
不能办理确权的应办理土地收储
外联
编制改造方案及市城改办审查意见
外联
改造方案报市政府的批复意见
外联
办理土地评估报告和界址测绘图
外联
办理土地出让前置条件意见书
外联
1．区政府对改造项目出具的承诺书
外联
2.区政府对市房管部门发函办理出让前置条件
外联
3.办理市房管局复函明确配建保障房情况及回购价格
外联
４.区政府报市政府关于审批改造方案的红头文件的请示
外联
5．经区政府、办事处、指挥部、村委会、村组盖章的建设方案
外联
６.村民代表大会决议
表决通过建设方案及安置房户型,附安置房住宅面积统计表（显示楼号、户型编号、套型及面积、套数并附所有单套户型图）
7．村基本情况汇总表
须区政府、区城改办、办事处、指挥部、派出所、村委会、村组盖章
8.城中村改造商品房开发统计表
9.人口基本情况统计表（花名册）
土地组卷并区政府组织开会审议
外联
报市国土部门业务会审核、局大会审议并出具会议纪要
外联
国土部门出具请示报市政府审批
外联
报国土厅审批备案、报国土部存档
外联
办理土地出让公告
外联
９
投标保证金准备
财务中心
C
10
落实投标保证金缴纳时间
财务中心
B
1１
缴纳招拍挂土地保证金
财务中心
D
制作土地招拍挂标书
外联
取得招拍挂竞买资格确认单
外联
１2
竞价并取得中标通知书或成交确认书
发展中心/城市公司
Ｃ
（二）、注册项目公司（或指定已成立的项目公司）
13
准备项目公司注册所需的资料
管理中心/城市公司
B
14
确定项目公司注册代理公司并签订合同（或确定自行办理）
筹备组/城市公司
D
15
项目公司注册领取营业执照，获得公章
筹备组／城市公司
Ｄ
（三）、土地出让合同签订及土地移交
土地出让合同签订前的准备工作
16
了解签订土地出让合同政府内部的流程和审批程序
发展中心/城市公司
Ｃ
17
了解签订土地出让合同中需要公关的难点和关键人物
发展中心/城市公司
Ｃ
１8
公司领导明确是否按时缴纳土地出让金及土地契税
运营办公室
B
１9
预计土地出让金缴纳时间
D
２０
确定是否延后签订土地出让合同,若延后进行政府公关
发展中心/城市公司
C
２1
缴纳土地测绘费
财务中心
Ｄ
22
缴纳土地评估费、公正费
财务中心
D
23
土地出让合同签订
发展中心/城市公司
Ｃ
24
与政府协商确定土地移交时间
发展中心/城市公司
Ｃ
2５
督促政府完成地块四邻边界确认（勘界与地形测绘）与地方关系协调
发展中心/城市公司
C
２６
支付剩余土地价款
财务中心
C
27
缴纳契税及公证、土地评估、土地测绘、地籍调查费
财务中心
C
2８
督促政府场地内现有强弱电、管线迁移及附属物拆除
发展中心/城市公司
C
29
场地移交
发展中心/城市公司
B
（四）、办理用地规划许可证
办理发改委立项和备案审批
外联
提报书面申请及相关资料、填写建设用地规划许可证申请表
外联
批前公示（现场公示）交纳公示费、公示期1０天
外联
取得建设工程用地规划许可证
外联
30
获得地块的地形图、规划定界报告、完成地籍调查等
发展中心/城市公司
C
31
领取建设用地规划许可证申请表
发展中心／城市公司
C
32
递交建设用地规划许可证申请表
发展中心/城市公司
C
33
办理建设用地规划许可证报刊公示
发展中心/城市公司
C
3４
建设用地规划许可证行政审批
发展中心/城市公司
C
35
取得建设工程用地规划许可证
发展中心/城市公司
Ａ
（五）、办理国有土地使用权证
资料准备
36
准备出让合同、用地规划证、宗地图等资料
发展中心/城市公司
D
37
已缴纳的土地出让金及税费缴纳凭证
财务中心
Ｄ
38
地籍调查表
发展中心/城市公司
C
国土部门审核并注册登记
报县、市人民政府或行政职能区管委会签批
外联
取得国有土地使用权证
外联
３9
领取土地证办理申请表
发展中心/城市公司
C
40
提交土地证办理申请表
发展中心/城市公司
C
41
土地证办理行政审批
发展中心/城市公司
Ｃ
42
领取国有土地使用权证
发展中心/城市公司
A
（六）、办理银行贷款
43
合作银行沟通并确定合作方
财务中心
D
44
准备合作方所需资料（建设用地规划许可证、国有用地使用权证）
发展中心/城市公司
Ｃ
45
银行接受申请,委托评估机构对项目进行评估;公司委托土地评估机构对土地进行评估
财务中心
D
46
支行递交省分行上会审批（低密度项目需增加递交总行审批）
财务中心
Ｄ
47
签定借款合同，办理土地抵押登记
财务中心
D
48
下贷
财务中心
D
二、项目启动
４9
编制《项目运营目标书》
运营办公室
B
（一）、构建项目团队
５0
召开项目启动会
运营办公室
B
51
构建项目团队
运营办公室
Ｂ
52
确定项目管理架构
运营办公室
B
5３
人员配备
运营办公室
B
５4
人员培训
运营办公室
B
（二）、项目启动阶段成果
５5
根据《项目建议书》编制《项目定位报告》（需包含以下内容）
营销中心
Ｃ
55.1
规划方案及规划指标介绍
技术中心
D
55.2
产品需求和建议
营销中心
Ｄ
55.3
售楼部、商业、公共部位及住宅配置标准
营销中心
C
55.4
项目开发及销售计划
营销中心／工程中心
Ｃ
56
《项目实施计划》
运营办公室
Ｂ
57
《售楼处/样板房/展示区的选址／定位与开放计划》
营销中心
C
５7.1
售楼部、样板区的选址
营销中心
C
57.2
售楼部的面积规划、功能分区,内外风格的具体要求
营销中心
D
５７.3
景观展示区的具体要求
营销中心
Ｄ
５７．4
售楼处的开放计划
营销中心
C
5７.5
样板房及景观展示区的开放计划
营销中心
D
58
《成本分析、价值分配及目标成本预设》包含各类成本预测分析
成本中心
D
５８.1
土地费用成本分析（可售）
成本中心
D
５８.2
建安成本分析（可售）
成本中心
D
５8.3
行政事业性收费及规费分析（可售）
成本中心
D
５8.4
营销费用分析（可售）
成本中心
Ｄ
5８.5
管理费用分析（可售）
成本中心
D
5８．6
期间不可预见费分析（可售）
成本中心
D
５8.7
价值分配
成本中心
D
5８.8
目标成本预设
成本中心
D
58.9
总成本,可售面积单方成本
成本中心
D
5９
《方案设计任务书》
技术中心
C
6０
《景观方案设计任务》
技术中心
C
61
方案设计单位确定
成本中心
C
62
施工图设计单位确定
成本中心
C
６3
交评单位确定
成本中心
C
6４
地勘单位确定
成本中心
C
三、规划设计
（一）修建性详细规划（含概念性方案设计）
６５
项目市场初判、初步产品定位
营销中心
D
6６
拟定概念方案规划设计任务书
技术中心
Ｄ
67
确定参与概念方案规划设计单位
成本中心、技术中心
C
6８
规划条件、参考资料整理编辑
技术中心
D
69
概念放案规划阶段工作确认函签署、发出任务书及相关资料
技术中心
C
70
拟定方案规划设计合同及审批（包含修详、建筑方案）
成本中心
Ｃ
71
概念方案规划工作过程管理
技术中心
D
7２
概念方案规划成果评审、确定修详规设计方向及合作单位
技术中心、成本中心
Ｃ
７3
协调政府有关部门、确认规划方案发展方向
技术中心
Ｄ
7４
方案规划及修详规调整
技术中心
Ｄ
７５
调整后第二轮方案汇报
技术中心
Ｄ
76
完成初步方案文本（内含外立面不少于三种风格的立面效果图）
技术中心
D
７７
方案文本司评
技术中心
Ｃ
78
司评后方案文本调整完成
技术中心
D
７9
设计院出具书面方案文本
技术中心
C
（二）修详规方案审批
根据修规方案总平和地下车库平面申报交评
外联
市规划部门审核后出具交评设计通知书
外联
交评报告编制完成后经审核组织专家评审
外联
取得市规划部门出具的交评审查意见
外联
修规设计方案文本报区或市规划部门审查
外联
组织召开修规方案专家评审会并取得会议纪要
外联
报市规划部门局长业务会审核通过并取得会议纪要
外联
由区或市规划部门出具修规审查批复
外联
8０
修详规报审表申领、表单填写（准备修详规报审资料）
发展中心/城市公司
C
81
修详规报审
发展中心／城市公司
C
82
与政府规划部门沟通（规划科）
发展中心/城市公司
Ｃ
8３
修详规审批
发展中心／城市公司
C
84
交评
技术中心
D
８５
日照分析
技术中心
D
（三）修详规方案征询及审批
86
水务审批意见书
发展/技术/城市公司
Ｃ
8７
供电审批意见书
发展／技术／城市公司
Ｃ
88
燃气审批意见书
发展／技术／城市公司
C
89
消防审批意见书
发展/技术/城市公司
Ｃ
９０
人防审批意见书
发展/技术/城市公司
C
9１
交通审批意见书
发展／技术/城市公司
C
92
通讯审批意见书
发展/技术/城市公司
C
93
取得总平面规划方案批复
发展/技术/城市公司
B
９４
取得修建性详规批复
发展/技术/城市公司
A
（四）可行性研究报告编制
95
选定立项报告编制代理单位
发展中心
Ｄ
9６
项目立项报告书编制
发展中心
D
97
项目建议书审批
发展中心
D
9８
办理项目立项,领取IC卡
发展中心
D
99
提出《方案版成本目标及销售成本价预测表》
成本中心
D
（五）施工图设计
１00
地质勘探初勘
城市/项目公司
D
101
地质勘探详勘
城市/项目公司
D
102
完成桩位图和基础施工图
技术中心
D
10３
完成施工图设计
技术中心
D
104
取得施工图审查意见书
发展中心／城市公司
B
（六）办理建设工程规划许可证
办理文物勘探取得文物考古发掘意见书
外联
办理人防技术核定
外联
人防按技术核定要求设计出图
外联
人防施工图审查
外联
办理人防设计文件备案书
外联
办理抗震设防审批书
外联
办理建筑节能评审、取得审查合格意见书
外联
办理环评取得环境评估报告意见书
外联
办理建设开发规模、取得套型比例批复文件
外联
办理项目名称审批取得批复文件
外联
办理绿地率审核意见
外联
办理技术指标复核及日照分析
外联
申报办理工程规划证资料
外联
批前公示（公示期10天）规划部门网站公示及现场公示（需交纳公示费）
外联
审核签批后信息输入微机、缴纳城市基础设施配套费和墙改基金
外联
报建平面图规划部门盖章、取得工程规划许可证
外联
批后公示（10天）
外联
办理规划放线
外联
105
准备资料
发展中心／城市公司
Ｄ
10６
缴纳城市基础配套设施费
财务中心
D
１07
申领建设工程规划许可证
发展中心/城市公司
Ａ
（七）配套专业施工图设计
市政配套报装（主体封顶后）
供水报装
外联
1.申报及现场勘察2.给水系统图审核３．供水设计4．审核、领取图纸５.工程预算、签订施工合同6.支付工程费、监理费、社保费后进场施工7.水力监测8.工程验收9．安装计量表10.立户归档
外联
供电报装
外联
1．申报及现场勘察2．制定供电方案双方盖章3.供配电设计4.供配电施工图审查5.电气设备招投标6.签订施工合同进场施工7.工程验收、实验、排接8.签订《供用电合同》9.安装计量表１０.送电
外联
天然气报装
１.申报及现场勘察2．燃气施工图设计3．图纸会审4.出预算并签订施工合同５．支付施工费和监理费后进场施工6.工程验收7.碰管作业８.挂表９．置换通气
外联
供暖报装
外联
1.报装及现场勘察2.施工图设计3.施工图及暖通系统审查4.签订施工合同5.支付施工费后进场施工6.工程验收7.取得供热指令8.签订供热协议
外联
办理市政配套设施建设工程（管线）规划许可证
外联
10８
供电方案设计
技术中心/城市公司
C
109
燃气方案设计
技术中心／城市公司
C
1１0
给水方案设计
技术中心/城市公司
C
１11
通讯方案设计
技术中心／城市公司
C
112
小区综合管网图
技术中心/城市公司
C
市政配套施工图
113
供电施工图
技术中心/城市公司
Ｃ
１１4
燃气施工图
技术中心/城市公司
C
1１５
给水施工图
技术中心/城市公司
Ｃ
116
通讯施工图
技术中心/城市公司
C
１17
人防施工图
技术中心/城市公司
C
11８
施工图内部交底
技术中心
Ｄ
（八）完成施工图设计
１1９
提出《施工围墙包装方案》
营销中心
D
景观设计
1２0
景观设计单位确定
成本中心、技术中心
C
121
完成景观概念方案设计并交底
技术中心
D
122
完成景观扩初设计并交底
技术中心
D
1２３
完成景观施工图设计并移交
技术中心
Ｄ
售楼部及样板房设计
124
售楼部及样板房设计单位确定
成本中心、技术中心
C
125
发出方案设计任务书
技术中心
Ｃ
１２6
售楼部改造及样板房装饰方案设计
技术中心
D
１27
完成精装修方案设计并交底
技术中心
D
１28
完成精装修施工图设计并移交
技术中心
D
公共部分精装设计
１29
公共部分精装设计单位确定
成本中心、技术中心
Ｃ
１30
公共部分精装方案设计
技术中心
D
131
公共部分精装施工图设计
技术中心
D
外幕墙设计
１３２
幕墙设计单位确定
成本中心、技术中心
Ｃ
1３３
外幕墙方案设计
技术中心
D
１34
外幕墙施工图设计
技术中心
D
智能化设计
135
智能化设计单位确定
成本中心、技术中心
C
1３6
智能化方案设计
技术中心
D
137
智能化施工图设计
技术中心
D
泛光照明设计
13８
泛光照明设计单位确定
成本中心、技术中心
C
139
泛光照明方案设计
技术中心
D
１40
泛光照明施工图设计
技术中心
D
护窗栏杆、百叶、窗型图设计
1４1
护窗栏杆、百叶、窗型图设计
技术中心
D
小区及地下室导视系统设计
1４2
设计单位确定
成本中心、技术中心
Ｃ
１4３
签定导示系统设计合同
成本中心
D
144
完成导示系统设计并移交
技术中心
D
四、施工准备
14５
文勘
发展中心/城市公司
D
（一）三通一平工程
１46
场地平整单位确定
项目公司、成本中心
C
1４7
场地平整
项目公司
Ｄ
１48
施工用水报装
项目公司
D
１４9
临水设计、
项目公司
D
150
临水合同
成本中心、项目公司
C
15１
临水施工、碰管
项目公司
D
临水验收、挂表通水
1５2
基建电
项目公司
D
1５3
临电供电方案
项目公司
D
１54
临电设计、审核
成本中心、项目公司
C
155
临电合同
项目公司
D
临电施工
临电验收、挂表送电
15６
临时路
项目公司
D
157
临时路方案
项目公司
D
158
临时路实施
项目公司
D
（二）场地测量
159
场地测量单位确定
成本中心/项目公司
Ｄ
1６０
场地测量
项目公司
D
161
放线钉桩
项目公司
D
16２
场地方格网标高测量
项目公司
D
163
地下物探测
项目公司
D
（三）现场临时设施
1６4
临时办公用房（总包实施）
项目公司
Ｄ
165
制定办公用房方案
项目公司
D
1６6
现场办公房搭建
项目公司
Ｄ
167
办公用房的机电安装、网络
项目公司
D
168
临时围墙
项目公司
Ｄ
1６9
临时围墙方案
技术中心
D
１7０
临时围墙施工单位确定
成本中心
D
171
临时围墙实施
项目公司
D
办理施工围墙占道许可证
（四）工程前期施工合同
总承包合同
1７２
总承包标段划分方案
项目公司
D
1７3
施工单位考察
成本中心/项目公司
C
174
总包合同定标
成本中心
D
1７5
总包合同签订
成本中心
D
监理合同
１７６
考察监理单位
成本中心/项目公司
C
17７
监理单位招标
成本中心
D
１78
签订监理合同
成本中心
D
１79
总包、监理单位合同交底
成本中心
Ａ
土石方工程施工合同
１80
考察土石方单位
成本中心/项目公司
C
1８1
土石方工程招标
成本中心
D
1８2
确定土石方施工单位
成本中心
D
１83
签订土石方施工合同
成本中心
D
支护降水施工合同（方案与施工同步招标）
1８4
单位约谈
成本中心、技术中心
Ｃ
１85
方案与价格评定
成本中心、技术中心
Ｃ
186
合同签订
成本中心
D
桩基工程合同
187
单位约谈
成本中心
Ｄ
188
确定施工单位
成本中心
D
189
合同签订
成本中心
D
1９0
《选型定版清单》
技术中心
D
前期样板间相关甲供材料/设备合同
191
入户门、单元门、防火门、窗、百叶、护窗栏技术标准
技术中心
Ｄ
1９2
入户门、单元门、防火门、窗、百叶、护窗栏杆技术标准及单位谈判
成本中心
D
１93
合同签订
成本中心
D
指定分包合同
１９4
智能化（周界、监控、巡更、对讲、住户报警、消防）
成本中心
D
1９5
智能化单位考察与合同谈判
成本中心
D
196
智能化系统合同签订
成本中心
D
售楼部精装修及景观展示区景施工单位确定
售楼部、样板房精装修施工合同
197
精装修单位考察意向单位约谈
成本中心
D
198
施工单位招投标
成本中心
D
19９
完成工程量清单
成本中心
D
200
装修材料确认
成本中心
Ｄ
2０１
成本核算
成本中心
D
202
精装修合同签订
成本中心
D
售楼部景观及展示区景观
2０3
单位考察意向单位约谈
成本中心
D
2０4
施工单位招投标
成本
升级会员 