木屋休闲度假养身园项目选址论证报告.docx

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木屋休闲度假养身园项目选址论证报告

第一章综述

引言

随着人们物质生活水平的不断提高和精神文化生活的日益丰富，健康和长寿已成为举世关注的重要问题。

对休闲、养生、康疗产品等需求正逐步加强，越来越多的人希望到有山有水、环境幽雅、空气清新、配套服务齐全的乡野度假、疗养。

养生旅游顺应了这种趋势，已成为人们日益青睐的旅游新产品。

1.1项目背景

1.1.1国家关于促进旅游行业发展的政策及行业发展规划的支持

2009年《国务院关于加快发展旅游业的意见》首次明确了旅游业“国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”的定位，并指出政府要加大投入以及金融支持，大力支持旅游业的发展。

2013年《国民旅游休闲纲要（2013－2020年）》提出到2020年，职工带薪年休假制度基本得到落实，城乡居民旅游休闲消费水平大幅增长的发展目标。

2014年《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》（国发31号）的发布，

把休闲提到促进转型方式的高度，明确乡村旅游、体育旅游和医疗旅游是当前休闲发展的重点领域。

2015年《关于支持旅游业发展用地政策的意见》（国土资规10号）提出应积极保障旅游业发展用地供应。

对符合相关规划的旅游项目，各地应及时安排新增建设用地计划指标，积极组织实施土地供应。

加大旅游扶贫用地保障。

在符合生态环境保护要求和相关规划的前提下，对使用荒山、荒地、荒滩及石漠化、边远海岛土地建设的旅游项目，优先安排新增建设用地计划指标。

同时，明确旅游新业态用地政策。

引导乡村旅游规范发展，使用农民集体所有的农用地、未利用地，从事与旅游相关的种植业、林业、畜牧业和渔业生产。

促进自驾车、房车营地旅游有序发展，支持邮轮、游艇旅游优化发展，促进文化、研学旅游发展。

国家“十三五”规划纲要也对旅游业发展提出了明确的目标和要求，这既显示了国家进入大众旅游时代，广大人民群众的旅游消费需求旺盛，也表明了在社会发展和国民经济体系中旅游业地位的提升。

《纲要》提出，要大力发展旅游业，开发生态旅游、文化旅游、红色旅游、休闲旅游、山地旅游以及生态康养等产品，发展旅游地产、养老地产等新兴服务业，提高旅游便利化，创造就业、增加收入，愉悦身心、提高幸福感，为人民群众生活水平和质量的提高创造保障条件。

旅游业要在社会经济创新体系中发挥巨大的能动作用，成为助推经济增长的有力引擎。

1.1.2休闲度假、养生旅游和养老服务市场的环境孕育

首先，随着城市生活环境的污染和工作节奏的加快，人们的健康状态不容乐观。

据亚健康数据资料统计表明，70%的人口处于亚健康状态。

随着生活水平的提高和带薪休假制度的实行，加上对健康意识逐渐重视，人们开始寻求通过某种方式来进行康体娱心，休闲度假养生旅游就在这样的环境下孕育而生。

在这种形式下，以延年益寿、强身键体、修身养性、康复保健、养生文化体验等为目的的休闲度假养生旅游将成为热点和潮流，蕴涵着广阔的市场空间。

生态养生旅游立足于优美的原生态自然环境，人们在游览观光过程中能给人心灵带来无可替代的美感享受和满足，同时还可以锻炼人的身体，开阔人的视野，平和人的心态，陶冶人的情操，愉悦人的心情。

其次，随着旅游行业的兴盛，旅游产业也慢慢走向细分市场，以满足不同游客的旅游需求，文化游、休闲游和度假游逐渐兴起，特别是生活在城市中先富起来的群体，物质上的充足减轻不了心灵上的疲惫，这部分人期望能在短暂的旅游活动中接触自然，放松心情，缓减精神压力。

以单一形态出现的自然和人文景观，对这部分旅游者的吸引力已经逐渐下降，他们更看好具有综合性特征的旅游产品，希望能在一次旅行过程中获得集知识性、娱乐性、体验性、享受性为一体的多重满足。

因此，将文化产业、健康休闲产业和旅游业紧密结合，互为条件、相互促进、互惠共赢，是各地政府和旅游管理部门必须面对的重大课题。

同时，我国老龄人口规模庞大且不断加速扩大，加上计划生育政策形成独特的四二一家庭结构（即一对夫妻赡养四个老人和一个孩子），促使中国社会面临越来越严重的养老压力，而当前我国养老服务业还处于起步阶段，供给严重不足。

巨大的养老需求和严重的供给不足，催生着现代休闲度假养老产业的快速发展。

1.1.3项目区域的旅游资源优势

本项目位于**市的**乡，**属中低纬度亚热带湿润季风区，森林覆盖率达75%，其境北的新屋和**有着得天独厚的温泉资源。

项目区位于新屋村域内，其村域内蕴涵有丰富的温泉资源，山水秀丽、绿植满地、风光旖旎、气候宜人、田园风光无限，乃休闲度假养生之胜地，适宜开展木屋旅游度假、户外休闲运动的项目建设。

项目区位于S203的两侧，北与**市，南与上饶市的联系十分便利，交通区位条件良好。

在旅游趋势发展的大背景下，结合项目区自身得天独厚的旅游资源和特殊的地理区位条件，充分挖掘**乡的秀丽的田园风光和丰富的温泉资源，并且有机结合本公司优质的渠道资源、管理资源、人力资源、技术资源，完善企业多元化发展和扩大营运规模，建立**市蟠龙山木屋休闲度假养生园，深化并提升**乡的旅游定位，共同形成区域型旅游黄金带，实现**市旅游强县的建设目标。

1.2建设必要性

1.2.1项目建设符合**省大力发展旅游产业政策，是《**省旅游产业发展“十二五”规划》的体现

按照**省委、省政府关于“科学发展、进位赶超、绿色崛起”的总体要求和建设旅游产业大省的战略部署，紧密策应鄱阳湖生态经济区国家战略，围绕**省旅游产业总体定位，突出发展生态旅游，大力发展乡村旅游，积极发展文化旅游，加快发展休闲度假旅游，着力推进复合型旅游。

根据《**省旅游产业“十二五”规划》，以三清山为中心，集合信州区、上饶县、玉山、**、横峰、铅山、广丰等生态游览区，共同打造三清山世界峰林景观旅游功能区。

本项目位于**市域内，项目为休闲生态度假型旅游产品，项目建设符合**省旅游产业政策和《**省旅游产业发展“十二五”规划》对**市的功能要求。

1.2.2项目建设是**市十三五规划实施的需要

作为旅游大县的**市，在十三五规划中明确要求快速发展地方旅游经济，并将旅游产业规划发展成为国民经济的支柱性产业之一。

**乡具有秀美的自然山水风光和丰富的温泉旅游资源优势，旅游产业发展潜力无限，是**市地方旅游产业体系重要的配套环节之一。

本项目充分结合**乡丰富的旅游资源，项目建设能积极有效地推动**乡旅游产业的快速发展，改善当地的经济产业结构调整，是**乡经济增长的助推剂。

项目建设正是响应了**市政府的号召，以实际行动支持配合十三五规划的具体实施，同时，当地政府高度重视本项目建设，该项目于2015年被列入**市重点工程建设项目之一。

1.2.3项目建设是丰富精品旅游路线的需要

在过去的十二五旅游业规划以及今后的十三五旅游业规划中，都明确要求建设景区需丰富区域性的精品旅游路线，以满足不同游客的旅游线路要求和特定服务需求。

项目建设将成为**市旅游资源整合的一部分，是**市域内一个新型的旅游节点，可起到丰富区域性精品旅游线路的作用，满足更多游客的休闲度假和养老服务需求，并发展成为**市**乡的一个重要旅游品牌。

1.2.4项目建设是提升**乡旅游产业竞争力和优化产业结构的需要

尽管**乡有着优良的旅游资源，但必要的旅游配套基础设施建设较为薄弱，旅游接待设施也处于初级阶段，缺乏相应的特色项目支撑，旅游资源未得到充分的挖掘和利用，旅游产业带动效应尚不明显。

本项目的建设，将**的山水、风情、文化、特色旅游资源等自然、人文景观充分利用与开发，开辟各种风格各异的多功能景点，以功能完善的基础设施和优质的服务体系为支撑，为游客提供一个集观光旅游、休憩度假、生态休闲和养老服务于一体的高标准高品位的多功能大型生态旅游度假区，具有经济收益显著、社会影响大、关联带动力强等特点，必将有助于提升**市整体旅游形象，提高**乡旅游产业竞争力。

同时，本项目建设，推动了**乡旅游产业的快速崛起，有利于**的产业结构由传统、低产值的第一产业向新型、经济收益高的旅游产业调整，促进**乡旅游产业成为全乡的支柱性产业，对**乡经济发展格局的突破具有举足轻重的作用。

1.2.5项目建设是**乡打造强镇富民的需要

旅游业是一项综合性、关联性强的产业，是第三产业的支柱，在带动产业发展、吸纳就业、扩大需求、增强经济活力、提高人民生活水平等方面具有极其重要的作用。

依托丰富而有特色的旅游资源，**乡正在积极打造旅游强镇，以通过发展旅游经济带动相关产业经济发展，从而增强乡镇经济实力，快速提高当地居民的收入水平，实现理想的强镇富民目标。

本项目建设，必将给**乡带来重要的发展机遇，成为**发展旅游业、带动地方经济增长的重要组成部分。

建设项目具备有相关产业带动系数大的特性，同时提供有大量的就业岗位，可解决部分当地居民的就业问题，有效增加当地居民的生活收入，加快促进**乡强镇富民目标的实现。

1.3项目基本情况

1.3.1项目名称：

**蟠龙山木屋休闲度假养生园

1.3.2项目建设单位：

**蟠龙山木屋休闲度假有限公司

1.3.3项目建设内容：

是集休憩度假、汤泉养生、疗养保健、农林种植体验、户外运动等为一体的多元化综合性旅游项目。

1.3.4建设方案

项目立足于打造“**山水旅游城市”及“**温泉旅游度假基地”的目标功能，定位于高端生态旅游养老度假休闲养生产业，目标设定为中、高端消费人群。

规划项目区通过南北向的景区环行主路与S203连接，项目区共规划有游客集散、养心谷、休闲度假、老年休闲、有机农业种植、果林采摘和生态户外运动等7个区块内容建设，配套完善景区旅游的基础设施和多种形式与主题的景区公建服务设施建设，将其建设成一个集文化、娱乐、体验、享受、康体为一体的复合型旅游项目，满足众多的休闲度假、养老服务旅游市场需求。

1.4研究范围

本次论证报告的研究范围包括：

①项目建设用地位置；②项目工程与涉及的**市总体规划、**乡总体规划及与周边用地的关系。

1.5选址要求

1、项目选址应重点考虑带动地方经济发展的要求，充分考虑与各个相关规划的协调。

2、应位于自然环境优越、旅游资源丰富的区域内。

3、项目选址应与对外交通通达便利，便于吸引游客的旅游欲望。

4、项目选址时，考虑地基不稳定因素，地震带、软土层、冻土层、地形高差，地下水，地表水，河流，山脉走向等。

避开滑坡、泥石流、明和暗的河塘、塌陷区河地、地震断裂带等不良地质构造，应避开溶洞、采空区、岸边冲刷区、易发生滚石等地质构造复杂、不良地质现象严重的地段。

5、尽量避免拆迁，减少和消除社会负面影响。

6、注意节约用地，尽量利用荒地、劣地，不占或少占农田，尽量减少土石方工程量，减少拆建障碍物清理工作。

7、注重保护环境，维系区域生态平衡。

1.6项目选址依据及参考文献

1、《中华人民共和国城乡规划法》

2、《城市规划编制办法》

3、《村庄规划用地分类指南》

4、《建设项目选址规划管理办法》

5、《产业结构调整指导目录》（2016年本）

6、《**省旅游产业发展“十二五”规划》

7、《**市城市总体规划（2010－2030）》

8、《**市**乡总体规划（2013-2030）》

9、《**蟠龙山木屋休闲度假养生园旅游基础设施项目申请报告》

10、相关的国家和行业的标准、规范

11、建设单位提供的其他相关资料

1.7编制原则

1、严格执行国家、省、市相关的法律法规、标准规范。

2、遵循符合城乡规划和可持续发展的原则，统筹城乡发展和区域发展，充分发挥项目建设促进旅游产业发展和带动地方经济发展的作用。

3、以《**市城市总体规划（2010－2030）》和《**市**乡总体规划（2013-2030）》为依据，积极做好与各级规划的衔接。

4、基于节约用地的原则，贯彻执行“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，与**市、**乡土地利用总体规划相衔接。

5、贯彻环境保护的原则，维系区域生态平衡。

6、遵循保障公共利益，经济效益、社会效益和环境效益相协调的原则。

第二章项目选址方案

2.1项目选址用地

2.1.1项目区旅游人数与用地规模预测

1项目区旅游人数预测

根据旅游发展的一般规律，项目区的游客量发展有三个阶段，即初始阶段、发展阶段和平衡阶段。

初始阶段，因开发阶段旅游设施不完善、知名度不高，其发展速度相对缓慢；发展阶段即具有一定知名度、设施配套较齐全且具有较强的接待能力阶段，此时游客量会迅速增长而达到高潮。

而再经过2-5年，游客量逐渐回落，进入平衡发展阶段。

根据全国旅游业发展的市场增长率12%及华东地区的旅游市场增长率15%情况看，初始阶段，项目区游客增长率可按10%增长率测算；发展阶段，由于其知名度提高及所处的区位条件优势，可按15%的游客量增率测算；平稳阶段的游客增长率可采用逐步回落的测算方式，最后平稳在12%增长率。

结合考虑本项目景区的规模、级别、综合服务水平和景区辐射吸引力等综合指标，蟠龙山木屋休闲度假养生园旅游人数测算的基数按**大茅山景区接待游客量的50%进行估算，2015年大茅山景区实际年接待游客人数为10万人。

表2-1项目区游客数量测算表（2016-2025）

年份

阶段

单纯游客增长率（%）

标准游客预测量（万人次）

2016

初始阶段

2017

初始阶段

5.5

2018

初始阶段

2019

发展阶段

6.8

2020

发展阶段

7.8

2021

发展阶段

2022

平稳阶段

2023

平稳阶段

11.2

2024

平稳阶段

12.5

2025

平稳阶段

项目景区接待规模预测

项目景区旅游接待高峰期150天，游人量占全年的70%，预测至2025年，项目景区高峰期旅游接待规模：

140000×70%÷150≈653（人/日）

旅游接待设施按照旅游高峰期配置。

考虑游人留宿率均值为35%，平均入住率为80%，则接待床位数为：

653×35%÷80%≈285（床位/日）

则：

至2025年，项目景区接待规模约为285床位。

项目区建设用地规模预测

参照同类型项目的中高档床位用地标准：

190平方米/床，则本项目区建设用地规模预测为：

190×285=54150m2

则：

2025年，本项目景区所需的建设用地规模预测约为54150m2（81.2亩）。

2.1.2项目选址概述

建设项目选址方案位于**乡新屋村，S203两侧。

项目规划范围为：

东起小黎坞水库，南面和北面与新屋村山林交界，西至新潭村建节河为界，项目规划总用地面积为1650亩，建设用地68.6亩，分三期建设。

其中，一期建设用地为25亩，二期建设用地为20.2亩，三期建设用地为23.4亩。

另外，项目区红线范围外远景规划建设用地11.4亩。

充分结合项目区内现状地形地貌，统筹考虑项目区内各功能区发挥所需配置的必要的公建设施和基础设施，合理布局各功能景点的建设内容和场地活动。

依据各功能区的建设内容和功能发挥，统筹确定项目选址内的建设用地，共分为30个地块，每个地块的用地红线坐标详见下表：

表2-2项目建设用地红线坐标一览表

建设时序

地块编号

地块面积（m2）

坐标点

编号

X坐标值

Y坐标值

备注

一期用地

A地块

3180386.112

39545788.003

用地性质为

C3-文体科技

用地

3180388.197

39545796.532

3180383.408

39545797.702

3180381.323

39545789.174

B地块

1443

3180252.170

39545802.020

用地性质为C5-商业金融用地

3180309.621

39545974.980

3180302.194

39545977.484

3180244.579

39545804.544

C地块

3180309.278

39546064.949

用地性质为

C3-文体科技

用地

3180313.862

39546073.836

3180310.752

39546075.440

3180306.167

39546066.554

D地块

219

3180331.752

39546063.972

用地性质为

C3-文体科技

用地

3180336.443

39546071.769

3180315.826

39546084.171

3180311.136

39546076.374

E地块

3180334.164

39546080.014

用地性质为

C3-文体科技

用地

3180336.554

39546084.744

3180323.701

39546091.237

3180321.311

39546086.506

F地块

4128

3180284.300

39545975.808

用地性质为

C3-文体科技

用地

3180280.402

39545999.980

3180272.749

39546013.453

3180258.725

39546010.897

3180233.928

39546060.489

3180262.312

39546131.962

3180279.228

39546207.156

3180267.763

39546208.620

3180259.469

39546147.147

F10

3180229.366

39546068.574

F11

3180211.794

39546068.737

F12

3180210.920

39546059.116

F13

39546005.682

39546047.589

F14

3180224.583

3180215.269

F15

3180243.985

39546006.962

F16

3180250.239

39545969.439

G地块

704

3180231.643

39546094.583

用地性质为

C3-文体科技

用地

3180255.462

39546168.574

3180260.927

39546209.353

3180254.980

39546210.150

3180249.583

39546169.881

3180226.616

39546096.631

H地块

3180215.622

39545859.356

用地性质为

C3-文体科技

用地

3180217.349

39545864.763

3180213.555

39545865.975

3180211.828

39545860.569

I地块

155

3180168.483

39545687.554

用地性质为

C3-文体科技

用地

3180164.018

39545699.975

3180159.219

39545698.250

3180162.111

39545690.204

3180144.401

39545683.837

3180145.974

39545679.462

J地块

898

3180160.189

39545745.925

用地性质为

C3-文体科技

用地

3180159.776

39545782.170

3180152.656

39545815.074

3180130.088

39545801.397

K地块

1206

3180112.435

39545837.745

用地性质为

C3-文体科技

用地

3180160.329

39545981.588

3180152.846

39545984.125

3180104.819

39545840.212

L地块

104

3180124.109

39546004.140

用地性质为

C3-文体科技

用地

3180136.329

39546011.309

3180132.728

39546017.618

3180120.428

39546010.503

M地块

231

3180099.941

39546019.490

用地性质为

C3-文体科技

用地

3180113.926

39546033.393

3180105.637

39546041.731

3180092.575

39546025.346

N地块

104

3180165.398

39546092.437

用地性质为

C3-文体科技

用地

3180166.522

39546103.627

3180157.394

39546104.544

3180156.350

39546093.206

O地块

2516

3180153.838

39546065.423

用地性质为

C3-文体科技

用地

3180145.566

39546086.477

3180142.071

39546103.388

3180140.527

39546126.938

3180143.997

39546194.664

3180124.548

39546193.701

3180122.622

39546118.601

3180128.977

39546080.665

3180141.301

39546059.098

P地块

2281

3180162.545

39546123.431

用地性质为

C3-文体科技

用地

3180191.097

39546330.262

3180179.465

39546332.879

3180152.805

39546124.606

Q地块

2500

3180071.425

39546013.225

用地性质为

C3-文体科技

用地

3180104.241

39546324.833

3180096.378

39546326.047

3180063.470

39546014.064

二期用地

R地块

1362

3180076.772

39545765.855

用地性质为

C3-文体科技

用地

3180083.978

39545859.991

3180075.936

39545936.071

3180067.994

39545935.107

3180075.975

39545859.557

3180068.799

39545766.511

S地块

4785

3180204.981

39546226.515

用地性质为

C3-文体科技

用地

318021

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