成都大户型研究.docx
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成都大户型研究
成都大户型市场发展研究
一、电梯豪宅定义
电梯豪宅是城市发展的产物，是人们居住条件不断改善的终极目标之一，这类物业在香港、北京、上海、广州和深圳等地发展已较为成熟，在市中心黄金地段购置一套顶级配置的豪宅，是城市精英的置业目标。
与普通住宅的购房客群相比，电梯豪宅的客户他们是多次置业，对生活品质要求极高,
追求生活的舒适性和尊贵感；经济上有购买别墅的实力，但他们喜欢城市的繁华和便捷，因而他们在购买这类物业时较为关心物业品质、地段、配套和服务等方面。
通过沿海主要城市的电梯豪宅的了争，发现基本都具有以下共同特征:
首先是项目区位条件较好，交通便捷，周边拥有良好的景观资源、人文资源，大多数人对区域具有较强的认同感;
其次是户型面积一般都在200平方米以上，豪居成为这类住宅物业追求者的目标;
第三就是强调私密性和户型舒适性，电梯配比较高，户型功能分区更加细化；同时为了打造高品质社区生活，开发商着力在产品配置、园林景观、入户大堂、物业管理等方面花大力气，以体现小区的高端品质。
二、国内外大户型发展状况
1、国内状况丄香港
香港60平米以下户型占七成100平以上可称豪宅
寸土寸金的香港，100平米以上住宅就可以被称为豪宅，而这部分房屋仅占市场总量不
因为香
60平米左
到10%。
住宅90%X上为中小户型，这得益于香港政府施行的“居者有其屋”制度。
港住宅单价高，90平米以上的住宅，一般需五六百万元，一般人很难承受，所以右的房子在香港较常见，可谓紧凑型户型的典范。
住宅九成以上为中小户型
据资料显示，香港城市居民人均居住面积7.1平方米，是全球人均住房面积最小的城市。
香港的住宅建设除了往高层发展以外，居住面积仍以小户型为主。
香港60平方米以下的房子占整个房产市场的72%以上。
按照香港私人住宅详细分类准
则，40平方米以下的户型叫做A户型，约占市场总套数的10%B户型40-69.9平方米之间,
B、C两类
C户型是70-99.9平方米，香港人称之为“中大户型”。
开发公司推出的户型以
为主，约占80%;ABC户型占整个房产市场的90%以上。
而DE户型是100平方米到159.9平方米，100平方米以上才叫大户型或者豪宅，大户型、豪宅的生产套数在香港大概占到10%以下。
半以上香港人居住在公屋
在香港，一套70平方米的户型总价达到300万港元以上，令大多数香港人因为房价太
高而不得不选择户型小、总价低的房子。
而为了满足“核心阶层”的消费需求，大部分开发商也就只有选择开发中小户型。
丄北京
北京小户型成交升温，中高档产品回暖
2.36个百分点，这主要得
2009年4月，北京小户型产品成交环比上升明显，占比增长
益于北京新天地的放量成交。
该项目房型紧凑，本月成交以25-81平方米的一房为主，总价
好，成交近3万平方米。
北京成交面积段结构图
丄上海
上海中高档大户型成交升温
2009年4月，上海150平方米以上户型产品成交上升，150平方米以上的产品户型本月
成交比重较上月增长了2.35个百分点，达到上海4月商品住宅成交的26%
房者信心逐步回升；二是政府持续宽松二套房政策，在一定减轻了购房者的负担。
因此不少
产成为投资热点。
上海成交面积段结构图
丄深圳
深圳稀缺别墅产品热销
从成交面积段分布来看，2009年4月，深圳200平方米以上的大户型成交大有起色,
所占比重环比上升6.4个百分点，200平方米以上的产品基本上都是别墅产品。
主要是由于
深圳别墅资源较为稀缺，本月市场上推出了一定量的别墅产品，到了客户的欢迎，得到了快
速去化，其中较为典型的项目是振业城，本月的成交主力为联排270-360平方米，成交量超过2万平方米。
深圳成交面积段结构图
□90以下
■90-120
□120-150
口150-200
■200以上
丄天津
从2006年7月1日，天津市普通住宅标准实施后，144平方米以上的户型被界定为户型”从政策方面看来，大户型住宅是政府限制开发的住宅产品，在契税、二手房转让时
因而大户型住
的营业税等税费征收的标准上与符合普通住宅标准的住宅相比有较大的劣势,宅在一手和二手住宅市场竞争中均处于不利的位置。
从天津商品住宅市场的销售情况看来，大户型住宅的销售周期较长。
同一个项目中，排
除人为因素，最早售罄的绝大多数时候是小户型住宅，而大户型住宅往往是项目清盘时的甩卖对象。
2007年下半年，天津市大户型住宅的供应将主要出现在开发区、塘沽区和其他远郊县,
由于有大量的高端租赁需求，大户型住宅颇受投资者的青睐。
从需求方面看来，2007年下半年天津市大户型的主要消费群体将是外来的新增购房需
宅销售情况看来，90-110平方米的二室和130-150平方米三室成交量较大。
但是由于购买力
居住舒适度的要求也较高。
2、国外
家进行对比了解。
丄日本
日本：
买小房子比较合算
房地产的冷热不均”现象。
一是对居民买房征收不动产取得税、固定资产税和都市计划税。
二是对遗产中的不动产征收赠与税，这使得大地主”不得不卖掉一些房产避税，两三代下来,
继承者就变成小地主”了。
价格的3%至6%。
固定资产税则是房屋或土地所有者每年需要交纳的税金。
如果你所拥有
的土地面积在200平方米以下，那么就属于小规模住宅用地”可以享受减税待遇，一般可
以少交标准税费的1/3。
此外，日本还设有新建筑物减税措施，买新房的人固定资产税可以
只交原来的1/2。
当然，减税的对象主要指新建房屋的120平方米之内，使用期超过3年的。
这些政策对于豪宅来说都是无效的。
据记者了解，有一位在日本的华人刚刚搬入新居。
这套
需要交纳的固定资产税仅为9.8万日元。
由于面积大的房子交税多，越来越多的日本人更愿
意在单元楼中买房。
丄新加坡
以高层建筑为主。
一座典型的组屋可容纳120户家庭。
根据需求，组屋房型以四房式（90100m2,相当于我国的三室户）、五房式（110〜120m2，相当于我国的四室户）为主。
丄韩国
在《住宅200万户建设规划（1988〜1992）》中规定，供给低收入阶层的住宅（25〜59平方米/套）占45%，供给中产阶层的住宅（59〜85平方米）占30%，供给富裕阶层的住宅
（较大面积）占25%。
年以上的，适用税率9〜36%;住宅保有期间1〜2年的，适用税率40%;住宅保有期间不
足1年的，适用税率50%;1户保有3住宅以上者出售住宅时，一律适用60%的税率。
对投机过热地区内出售住宅的，尤其是1户2住宅以上者出售住宅时，在前述税率基础上，追加最高可达15%的弹性税率。
同时韩国政府对住宅地价进行限制，并对购买中小户型的消费进行贷款利息优惠和税收补贴。
三、大户型政策环境
1、信贷政策
政策要点:
央行、银监会2007年9月28日发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第
政策影响:
型客户仍处在观望的状态。
2、90/70政策
政策要点:
建设部于2006年6月出台了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，对新
1日起，各城市（含县城）年度（从6月1日起计算）新审批、新开工的商品住房总面积中,
套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。
政策影响:
大户型比例仅占30%，特别是140平方米以上大户型就变为稀缺产品。
3、大户型保有税
政策要点:
今年5月25日，国务院正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中
要求研究开征物业税。
开征物业税，虽然减少了交易环节的税种，但增加了持有房产的成本,
这对囤积房产进行投机炒房是一个打击，因而从房价上看，该政策对楼市的影响还是”利空"
的。
但从减少房屋空置率、提高城市可持续性发展方面来讲，应该是利好的。
而在税收环节，住房交易是一次性交易，税费经过数次调整已经很高了，但是在保
有环节的税费基本没有。
对于征收保有税，主要是对于户型面积偏大的房子收取一定费
用，弓I导合理的住房消费，鼓励购买中小套型、功能良好的住宅。
（“保有税”是物业
税的一种，按房地产的面积每年付税。
）
政策影响:
对大户型征“保有税”能从一定程度上抑制房地产企业的大户型开发热，实际上是在
鼓励购买中小套型、功能良好的住宅，有利于住宅结构回归理性。
四、成都大户型住宅市场状况
本次研究对象定位为面积在140平方米以上的电梯住宅。
总体供销
主城区144平米以上住宅销售情况
150
100
50
0
■
■
■L
■
J
■L
■
2007年
2008年
2009年1-6月
□供应
148.22
142.88
52.33
■销售
179
79.91
57.74
主城区的大户型住宅中，除了少量是别墅或多层产品外，其他都为电梯公寓，因而数据基本上能反映出市场上大户型的需求状况。
07年以来的市场形势表明，除08年因为整体形势影响，大户型处于供大于求的态势外,07年和今年1-6月大户型剔除别墅和多层物业因素，市场基本处于供需平衡的态势。
丄调查对象分布
本次研究，我们共选取了城东、城南、城西和市中心部分有大户型楼盘进行了解。
城南大户型项目最多
大户型项目方位分布
华阳
26%\
东
/19%
西貝
南
19%
36%
作为成都传统的“富人区”和成都主要发展方向之一的城南新城，较其他区域更拥有国际化的趋势，因而城南二三环和天府新城已成为电梯大户型最为集中的区域。
数据显示,
城南和华阳板块分别有10个和7个，占36%和26%，主要分布在城南的桐梓林、神仙树,
以及南延线天府两侧。
城东和城西各有5个项目，分别占19%。
上世纪90年中期锦绣花园的建设造就了城南“富人区”的底蕴，众多高档小区的建成,
使该区域成为成都名符其实的富人区，同时也吸引了不少外籍人士、外企高管和国内企业高管等，这些高收入群体进一步增强了城南“富人区”的城市地位，且国际化趋势大大增强,大量高端人群是城南高端住宅市场发展的基础。
环外约占七成
大户型环域分布
内一环
华阳7%
4二三环
\41%
三环
26%
与目前成都房地产市场开发格局相似，二三环和三环外大户型项目分布较多，城南二三环和三环外是主要的分布区域。
此外，内一环有时代豪宅和蓉上坊二期两个项目。
亠产品分析
纯大宅项目约占1/4
大户型项目类型分布
景、华敏世家花园、紫檀等，这些项目强调项目的高端品质。
约3/4的项目则采取“混合型”规划，大中小面积的住宅均有规划，但这些项目多在园林、景观等极佳位置规划大户型产品，如华润翡翠城依云府、时代豪宅、南湖国际社区等。
部分项目虽有中小户型规划，但一期产品为大户型，如悦城一期都为137平方米以上的大户型产品。
两梯四户是电梯的主要配置方式
为了提升项目的品质，保障业主居住的私密性，一些高端项目的电梯配置较多，如采
用两梯两户、三梯两户、一梯两户、两梯三户和三梯三户等高端配备。
如紫檀和世纪峰景就采用三梯两户的配置，分别为主人和保姆配置了不同的电梯通道，大大地提升了项目品质。
使梯户比保持在一梯0.5户至1.5户之间，使每层和楼栋的居住人数大大降低，可以保
障居住空间的开阔性，确保居住小区人员的单纯性，确保业主隐私，较大程度地提升业主生活品质。
室内结构以“平层+跃层”为主
室内结构状况
跃层
7%
平层
41%
平层+跃层
52%
在现有大户型项目中，户内结构以“平层+跃层”为主，约占总量的一半，其主要形式
7%比例，如四海逸家和时代晶科
为平层+顶跃；全为平层结构的约占四成；全跃层仅占到
清水房是主要的交房形式
在目前的大户型项目中，大多数项目以清水房作为交房标准，约占九成；仅有紫檀、鹭
3000元/平方米、
岛国际社区和海珀•香庭的大户型以豪装形式交房，装修标准分别达到了6500元/平方米和4000元/平方米。
140-180平方米的电梯大户型约占六成
户型面积
140-180平
从调查的项目情况来看，面积在140-180平方米的电梯大户型约占六成，而
方米米仅占四成。
在这些项目中，紫檀、龙湖•世纪峰景、华敏世家花园、华润•翡翠城•依
2.5元/平方米/月物管费项目占1/3
物业管理费状况
月
26%
高端项目必须要有相应档次的服务管理服务，才能确保业主未来的生活品质，以及未
来物业的保值和增值。
一些高端大户型项目聘请全球五大行或品牌物管做物业管理服务,
于提升项目形象、让业主对未来生活充满憧憬，因而物业管理费定位为高端，目前市场中,
物管费在2.5元/平方米/月的项目占1/3。
会所、景观资源是豪宅大户型的主要共同特征
项目名称
会所
入户大堂
智能化
景观资源
紫檀
V
V
V
华敏世家花园
V
V
V
龙湖世纪峰景一期
V
V
V
华润翡翠城四期依云府
V
V
V
华润凤凰城
V
V
V
时代豪宅
V
V
时代晶科名苑
V
V
中海城南一号
V
V
河畔新世界
V
V
新鸿基悦城
V
V
V
育才竹岛
V
V
南湖国际社区（2期御湖）
V
四海逸家
V
V
V
心怡•紫晶城
V
V
海珀•香庭
V
V
鹭岛国际社区原石滩SPA公寓
V
V
V
V
南城都汇2A期
V
神仙树大院三期
V
中海龙湾半岛紫园
V
V
蓉上坊二期
V
桐梓林欧城三期
V
V
目前电梯大户型项目的配套设施方面，豪华会所、景观资源和入户大堂是最主要的配
套设施，开发商往往在会所、入户大堂上重金打造，以体现项目高贵与档次，如时代晶科名
苑、翡翠城依云府规划了三个高档会所；鹭岛国际社区打造两个私人顶级会所，特别是斥资
4000万元打造亚洲顶级原石滩SPA会所，专业化经营，保证高品质享受的同时提升物业附
加值。
高档会所和豪华入户大堂成为提升项目档次的主要因素之一。
除了自身的硬件十分过硬之外，小区之外的社区环境也十分重要，多数项目拥有河景
或坐落在城市公园旁，拥有不可多得的自然、人文环境，同时不少项目位于城市繁华地带,
交通、商业配套等都十分完备。
外部景观资源
楼盘名称
资源与景观
楼盘名称
资源与景观
华敏•世家花园
城市公园
四海逸家
城市公园
龙湖•世纪峰景一期
河景、城市公园
心怡•紫晶城
城市公园、河景
华润•翡翠城四期依云府
城市公园、河景
领馆区1号
城市公园、河景
时代豪宅
河景
海珀•香庭
城市公园
棕榈南岸二期
城市公园
优品道•央作
城市公园
中海城南一号
城市公园
天合•凯旋城
城市公园
河畔新世界
河景
望江橡树林
城市公园、河景
新鸿基•悦城
海洋乐园
神仙树大院三期
城市公园
育才•竹岛
城市公园、河景
中海•龙湾半岛・紫园
城市公园、河景
南湖国际社区（2期御湖）
城市公园、河景
桐梓林欧城三期
城市公园
拥有河景和城市公园的项目较多，良好的外部环境成为项目营销推广上吸引客户的主要
卖点之一。
价格与销售状况
楼盘名称
销售价格
大户型销售情况
6月10日左右
7月14日左右
紫檀
清水13000
精装15000
20.2%
29.8%
华敏世家花园
10000
33.1%
34.6%
龙湖世纪峰景一期
11000
推迟未售
推迟未售
华润翡翠城四期依云府
8500
36.6%
71.3%
华润凤凰城
6600
40.0%
54.9%
时代豪宅
9700
52.2%
70.5%
中海城南一号
9700
14.3%
19.5%
河畔新世界
5400
20.0%
23.1%
新鸿基悦城
5000元/tf（—期一批次）
38.7%
41.1%
南湖国际社区（2期御湖）
临湖6800元/m，不临
湖5000元/m，
33.1%
40.4%
四海逸家
产权面积价1.2万元/m
实得面积价5500元/
24.7%
28.8%
心怡•紫晶城
4500
60.0%
62.2%
海珀香庭
8800-12000
未售
售1套
优品道央作
6700
56.9%
58.8%
鹭岛国际社区原石滩SPA公寓
15000
72.3%
73.5%
望江橡树林
7000
44.2%
56.2%
南城都汇2A期
7000
17.2%
30.1%
中海龙湾半岛紫园
8300
68.8%
79.9%
蓉上坊二期
7300
25.0%
44.4%
桐梓林欧城三期
8000-12000
38.7%
45.3%
从目前市场的情况来看，电梯大户型的主要销售价格集中在
5000-12000元/平方米之间
（清水房）。
其中城区项目集中在7000-12000元/平方米，华阳片区的电梯大户型的销售价
格主要在5000-6000元/平方米。
销售进度方面，根据6月10日左右的调查情况，电梯大户型的销售整体不太理想，除
城区的鹭岛国际社区、中海龙湾半岛紫园、时代豪宅、优品道央作等项目销售过半之外，其
他项目大户型产品的销售率均不及50%。
而约一个月后的调查情况来看，具有良好自然资
源、地理区位优势的华润翡翠城依云府、紫檀、龙湾半岛紫园、望江橡树林、时代豪宅等的
销售都有较大幅度的提升。
城南天府新城是电梯大户型产品供应量较大的区域，但从销售情况来看，整体不理想,
多数项目的大户型销售率不及40%，市场销售压力较大，呈供大于求的局面。
3、大户型住宅典型项目
丄紫檀
基础信息
所属板块
成都城南“富人区”
开发单位
成都千和物业有限公司
项目既况
项目位于城南桐梓林片区，临凯宾斯基五星级酒店。
总占地56亩，总建筑面积28万余平方米，由
7栋高屋南北朝向并列布局，其中包括2栋将军楼，安置军区干部［占地拆迁安置］;1栋五星级酒
店和4栋电梯豪宅［28层］。
其星级酒店目前已经与法国铂尔曼五星级酒店达成合作意向。
家庭供暖系统、回收式新风系统、变频中央空调系统等，包括钢木门、门锁等均采用国外顶级品
配套设施
牌配3部德国进口高级电梯。
大堂设计
10.6米挑高五星级酒店式大堂，每幢6个。
双大堂设计，负一层为主大堂，两侧各配置公共休闲
空间；单元首层为入户次大堂。
产品状况
产品形态
高层电梯
一层架空
电梯配置
三梯两户［2部主人梯直接入户；1部保姆专用梯，通过工人房
单独入户］
装修标准
85万级样板精装修
［10套］
产品面积
282—296rf（标准层平层）；
390—445rf（顶层跃层）
户型结构
三室两厅+工人房，层高3.2米；主卧室配书房、阳台、衣帽间；每间卧室均配独立卫生间，保姆房配独立卫生间；
顶层户型为跃层设计，配屋顶私家天际游泳池；
双阳台设计，主卧室配阳台，餐厅外接观景阳台；
双入户设计，主仆分流，保姆专用电梯，直接从工人房入户。
户型配比
推出104套，282-296rf100套，占96%；390-445就仅4套
销售情况
推售房源
目前推出一期第7栋共104套房源，面积为282—296rf。
销售价格
开盘均价1.6万元，403万/套起。
目前售价1.29-1.5万/rf,精装房［85万标准］一口价1.5万/rf。
销售情况
销售不理想，自07年12月开盘以来共销售约29.8%
项目点评
优势：
位于城南核心地段，具有极佳的区位优势；内部配套设施奢华，为全进口；双大
堂，居住舒适度和私密性极高；周边商务环境较好。
劣势：
项目外立面效果较差，与高端品质不匹配；单价与总价偏高；开发商知名度不高,
高端客户对开发商打造项目的能力持怀疑态度。
总平与效果图
亠龙湖•世纪峰景
基础信息
项目地址
天府大道世纪城内
开发单位
龙湖锦华置业有限公司
项目既况
紧邻地铁1号线，北临1200亩城市公园，东接锦江和天鹅湖公园。
总规模约58万平方米，由10余栋42-47层约150米超高层建筑沿锦江南北排开。
计划分期开发，一期计划开发两幢45
层高层电梯，总户数344户，地下车位604个。
建筑风格
简约现代风格
建筑规划
项目采用流体建筑，超大波浪型建筑外立面，同时大量采用玻璃元素，增强建筑现代感。
园林景观
依托外部自然景观，种植6000余株名贵银杏，以种类鲜花、绿植进行点缀，同时将景观基底抬高，形成串联高层建筑的面积达2万平米的台地景观带。
项目特点
a、河景等景观资源丰富。
b、豪华配置。
五星级精装入户大堂，私家入户电梯前厅。
c、景观面抬高，形成台地花园
d、流体建筑，大量采用玻璃元素，增强建筑现代感
产品状况
产品形态
45层咼层
电梯配置
3梯2户（1双开电梯，2单开电梯）
装修标准
清水
产品面积
280-650rf
户型结构
户型设计打造景观电梯豪宅户型。
户型结构有平层、跃层等豪华结构，采用三梯两户设计，面积为280
rf平层、380rf平层、480rf跃、580rf跃层等，设计超大空中私家花园和超大电梯前室，赠送100rf-300
rf空中花园庭院，底跃住户带私家入户花园和40rf私家泳池。
每种户型均设计了双入户通道，保姆通过
专用电梯直接进入工人房和厨房。
户型配比
280rf平层，164套，占48%380rf平层，164套，占48%480rf底跃，8套，占2%
580rf顶跃层，4套，占1%650rf顶跃层，4套，占1%
销售情况
目前尚未对外销售。
项目点评
优势:
拥有河景、市政公园等，景观资源十分丰富;
五星级精装入户大堂、私家入户电梯前厅3梯2户配套，双入户设计，私密性好;
赠送100—300rf超大空中私家花园交通便利，配套较完善。
劣势:
项目地价高，开发成本大设计户型面积均在280rf以上，销售总价高，市场接受度小;
开盘时间不断推迟，市场负面影响较大。
总平与效果图
经典户型
丄华敏•世家花园
基础信息
所属板块
天府新城
开发单位
成都华敏置业有限公司
项目既况
占地约20亩，总建筑面积8万余平方米，总户数130户。
由3栋21-23层电梯和1栋24层酒店并列布局。
建筑风格
欧洲新古典主义风格
配套设施
电梯刷卡自动确认楼层；
英式管家物业服务；
豪华会所由君豪酒店管理和经营，提供室内游泳池桑拿棋牌室桌球室健身房壁球室按摩室等设施
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