廊坊市房地产市场调研报告.docx
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廊坊市房地产市场调研报告
廊坊市房地产市场调研报告
第一部分宏观环境分析
第二部分廊坊市2006年房地产市场调研分析
第一部分宏观环境
提要
★近年来廊坊房地产市场呈迅速发展状态（2000－2005年）
市场开发量、市场需求量、市场价格、个人贷款购房率等均呈急剧上升趋势。
市统计局、市房管局历史资料显示：
2005年初，市区施工面积173.36万平方米，同比增长31.27％；2005年第一季度商品住宅销售面积4.33万平方米，同比增长38.34％；05年市区1-3月份商品住宅平均价值比去年同期上涨11.57％左右；个人贷款率上升47.74％。
★商品住宅空置率递增，市场价格上涨趋向理性
根据2005年政府工作报告，市区城镇住宅建设平均每年施工面积183.11万平方米左右。
交易在1万件左右,如以平均面积130平米/套计算，则年空置50万平米左右，3800余套房。
2005年市统计局对房地产开发预警指数运行状况的统计表明，廊坊市住宅的销售价格由过热状态发展到趋热状态再发展到稳定状态又到趋热状态，商品房销售价格上涨幅度逐渐回落，逐渐接近理性上涨空间。
新开工面积和开发土地面积由绿灯逐步变化为红灯，与2004年相比土地的开发量大量增加，由此带动新开工面积的相应增加，自有资金回落以及存量房的增加将会给供给与需求的平衡带来困扰。
★经济的增长及政府对房地产市场的规划将会为廊坊房地产市场的发展带来新的机会，且市场发展的范围将逐步扩大
1、政府工作报告显示，2005年全市（含县、市、区）GDP实现632.9亿元，财政收入完成53．7亿元，城镇人均纯收入达到10152元。
预计06年廊坊市GDP增长14%左右，财政收入增长20%以上，市区人均可支配收入增长10％，即人均11167.2元。
2、政府工作报告对房地产市场的规划：
A、城区，加快旧城改造步伐，建设普通住宅和经济适用住房为主。
B、环北京城镇带重点城镇，面向北京白领阶层，发展花园别墅、高档别墅等商用房地产。
C、南部地区，发展高中档和经济适用住房，胜芳重点搞好胜芳新区建设，开发一批高档住宅别墅）。
一、廊坊市概况
（一）地理位置
廊坊市位于河北省中部偏东，北临京都，东与津门交界，南接沧州，西和古城保定毗连，地处京津两大城市之间，环渤海腹地，素有“京津走廊上的明珠”之称。
现辖广阳、安次两个区，三河、霸州两个县级市，大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县。
90个乡镇3222个行政村，幅员面积6429平方公里。
（二）城市性质及地位
1989年4月，经国务院批准为省辖地级市。
（三）人口规模
截止到2004年底，全市总人口为387.24万人。
市区规划面积70平方公里，已建成面积54平方公里，人口40万。
（四）城市总体规划
以“一体两翼”（市区和三河、霸州）为主体，各县县城和若干重点建制镇沿交通干线呈葡萄串式发展的城镇建设格局。
1、一体：
廊坊市区，按照“园林式、生态型、现代化”的城市定位，搞好市区总体规划修编，近期重点构筑市区—开发区—万庄三点组团，到2010年，形成具有较强带动、辐射功能的区域中心城市；充分考虑未来的发展空间，超前谋划市区、永清、固安“大三角”发展格局，到2020年，形成“大三角”组团的城市群，成为享誉海内外的科技教育之城、会展旅游之城、绿色环保之城。
2、两翼：
三河市、霸州市，三河市按照三点（县城、燕郊、皇庄）两线（102国道、三皇路）布局，霸州市按照两区（东部胜芳区、西部市区）哑铃型发展格局，加快城市基础设施建设，完善城市功能，优化城市环境，提升市民素质，形成人口在50万左右，与廊坊市区分工明确，对北部、南部有较强带动作用的两个次中心城市。
香河、大厂、文安、大城县城按照县级市标准，科学规划、个性设计、一流建设，到2020年全部建设成为形态文明、功能文明、素质文明齐肩并进的现代化小城市。
沿交通干线的燕郊、胜芳、夏垫、安平、牛驼等重点城镇按串状分布、块状发展、产业支撑的要求，形成不同功能类型的城镇群带。
二、廊坊市社会经济发展状况
（一）2005年发展状况（政府工作报告）
1、2005年，地区生产总值632.9亿元（同口径为680亿元），年均增长12.1%。
2、。
3、全社会固定资产投资五年累计完成1178亿元，年均增长17.5%，是“九五”期间的两倍。
4、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到10152元和4621元，比“九五”末分别增长49.4%和29.8%。
（二）2006年全市经济社会发展的主要预期目标
1、地区生产总值增长14%左右亿元）；
2、全部财政收入增长20%以上亿元），其中地方一般预算收入增长16%亿元）；
3、全社会固定资产投资增长20%以上亿元）；
4、城镇居民人均可支配收入增长10%以上（约实现11167.2元），农民人均纯收入增长6%以上（约实现4898.26元）。
三、廊坊市住宅市场的发展回顾（2000－2005年）
（一）建设状况
城镇人均建筑面积从26.04平方米提高到33.45平方米，市区人均建筑面积从21.74平方米提高到31.56平方米。
“十五”期间，廊坊市城镇住宅建设施工面积达1869.84万平方米，竣工面积达1099.953万平方米，完成投资139亿元，平均每年施工面积373.97万平方米左右。
其中，市区城镇住宅建设施工面积达915.55万平方米，竣工面积513.593万平方米，完成投资68.56亿元，平均每年施工面积183.11万平方米左右。
（二）交易状况
目前，廊坊市房地产市场交易活跃，全市每年房屋交易达2万多件，其中市区在1万件左右。
而2000年以前，全市交易量仅在3000-4000件。
各类房屋交易十分活跃，特别是在“九五”期间出售的各类房改房，在2001年以后全面上市，给二手房市场增添了新的活力。
人们通过“以小换大、以旧换新、以远换近”等不断改善居住条件，与一级市场形成了良性循环，推动了梯次消费。
（三）其他参考数据
1、2005年初廊坊市房地产发展特点（廊坊日报）
①房地产开发势态良好，增长趋势明显。
一季度，市区施工面积173.36万平方米，同比增长31.27％；其中市区商业及其它用房施工面积达23.08万平方米，约占总施工量的13.31％。
②开发投资保持增势，企业和个人贷款率继续上升
一季度，市区房地产开发完成投资2.65亿元，同比增长39.47％。
同时，个人住房贷款也明显上升，一季度全市累计办理消费贷款36.54亿元，同比增长75.11％和47.74％。
③住宅热销趋势不减，增长比例仍然较大
第一季度，市区商品住宅销售面积4.33万平方米，销售额0.94亿元，同比分别增长38.34％和52.24％。
④楼市价格持续攀升，黄金地段涨幅较大
据统计，05年市区1-3月份商品住宅平均价值2180元/平方米，商业用房为4619元/平方米。
市区和平丽景等住宅楼盘基准价为2700-2800元/平方米，部分楼盘售价已经超过3000元。
纵向看，市区住宅比去年同期上涨11.57％左右。
⑤市场交易保持活跃，二手房交易量过半
第一季度，市区交易量1552，交易面积16.25万平方米，协议交易额2.84亿元。
其中，新建商品房810件，交易面积9.15万平方米，协议交易额1.71亿元；二手房（含房改房）742件，交易面积7.11万平方米，交易额1.13亿元，位置好，面积小，总价低的二手房（含房改房）交易量首次超过新建商品住宅。
2、2005年9月份廊坊房地产市场开发预警指数运行状况
2005年9月，“廊房预警指数”的预警灯号为绿灯，处于稳定状态。
从9月份分项指标看：
过热状态
开发土地面积
新开工面积
趋热状态
销售价格
稳定状态
房地产开发投资
国内贷款
施工面积
竣工面积
销售面积
偏冷状态
自筹资金
空置面积
廊坊市住宅的销售价格由过热状态发展到趋热状态再发展到稳定状态又到趋热状态，表明市区的商品房销售价格上涨幅度逐渐回落，逐渐接近理性上涨空间。
值得注意的是新开工面积和开发土地面积由绿灯逐步变化为红灯，表明与上年同期相比土地的开发量大量增加，由此带动新开工面积的相应增加，同时自有资金与上年同期相比增势稍有回落以及存量房的增加会给供给与需求的平衡带来困扰。
四、廊坊市政府对房地产市场发展的规划
至2010年廊坊市房地产业发展重点（廊坊市支柱产业发展规划摘要）推进城镇化进程，拓宽住宅建设领域。
抓住国家加快城市化进程的契机，城区加快旧城改造步伐，拓宽城市发展空间，建设普通住宅和经济适用住房为主的商品住宅；环北京城镇带重点城镇，面向北京白领阶层追求郊区绿色生活环境的迫切要求，积极发展花园别墅、高档别墅等商用房地产；南部地区以霸州城区、胜芳、文安县城、大城县城为建设重点，大力开发高中档和经济适用住房，胜芳重点搞好胜芳新区建设，开发一批高档住宅别墅。
第二部分廊坊市2006年房地产市场调研分析
一、前言
2006年廊坊市目前主要在售商品住宅项目：
1、广阳区：
阿尔卡迪亚、阳光佳和、城市旺点、都市花园、旭景花园、逸树家、馨境界、华夏第八大街。
2、安次区：
兴盛小区、蓝波湾、安泰家园、盛德花园、嘉多丽花园、永华小区。
共计14个。
以上项目是此次调研的主要对象，调研内容主要是项目的基本情况、销售状况及户型面积状况等。
二、市场调研总结
（一）2006年初廊坊市房地产发展状况
1、廊坊市广阳区项目状况：
序号
项目名称
开发商
占地面积
1
阿尔卡迪亚
**房地产
523亩
2
锦绣花苑
**房地产
102亩
3
城市旺点
天域房地产
346亩
4
都市花园
建业房地产
103亩
5
阳光佳和
恒盛房地产
260亩
6
馨境界
中房房地产
144亩
7
逸树家
宏泰房地产
142亩
8
第八大街
华夏房地产
140亩
9
旭景花园
中太房地产
40亩
合计
1800亩
2、廊坊市安次区项目：
序号
项目名称
开发商
占地面积
1
蓝波湾
华都房地产
80亩
2
安泰家园
泰达房地产
212亩
3
永华小区
三峰房地产
20亩
4
盛德花园
盛德房地产
113亩
5
嘉多丽花园
富强房地产
40亩
6
兴盛小区
双力房地产
60亩
合计
535亩
3、其他
（1）**房地产发展股份，目前储备土地：
馨语星苑85亩，13号地125亩。
（2）距**13号地附近，中房与华夏房地产公司各有100亩左右的土地储备。
（3）天地控股公司，以41409万元的价格竞得东方大学城西侧827亩土地的开发权（建设亲水型、园林式、低密度的高尔夫庄园的现代化生态社区）。
4、总结：
目前廊坊市在售项目总体占地面积统计为2335亩，去除已经开发的土地，根据实际情况预计2006年在售项目可开发土地约在700－900亩左右。
另，准备用于开发的新项目土地约在1237亩左右。
则2006年用于房地产开发的土地合计约2000亩左右。
如，市区土地取1310亩，容积率取1.5，则2006年市区商品房供应在130万平米左右，取平均120平米/套，则商品房供应量约在预计1万1千套左右。
与2005年政府工作报告的数据基本吻合。
（二）市场价格状况
1、廊坊市广阳区项目状况
序号
项目名称
最低价
均价
最高价
1
阿尔卡迪亚
2498
3150
3468
2
城市旺点
2700
3150
3500
3
阳光佳和
2650
2900
3400
旭景花园
2900
3100
3500
都市花园
2700
塔楼2850
3700
板楼3150
合计
区域平均2689
区域平均3060
区域平均3513
4
锦绣花苑
2260
2620
2800
5
逸树家
2465
2650
3058
6
第八大街
2400
2550
2900
7
馨境界
2400
2700
2999
合计
区域平均2381
区域平均2630
区域平均2939
总计
整体平均2535
整体平均2845
整体平均3226
广阳区在售项目平均整体最低价2535元/平方米，均价2845元/平方米，最高价3226元/平方米。
阿尔卡迪亚项目最低价低于竞争市场最低价约200元元/平方米左右，均价高于竞争市场均价100元/平方米左右，最高价高于竞争市场最高价50元/平方米左右。
锦绣花苑项目最低价、最高价均分别低于竞争市场价格120元/平米左右、139元/平方米，均价与竞争市场均价基本相同。
2、廊坊市安次区项目：
序号
项目名称
最低价
均价
最高价
1
蓝波湾
2220
2500
2750
2
兴盛小区
2260
2500
2620
3
安泰家园
2190
2450
2650
4
永华小区
2140
2450
2650
5
盛德花园
2180
2350
2488
合计
区域均价2198
区域均价2450
区域均价2632
廊坊市安次区商品房项目区域整理最低价2198元/平米，均价2450元/平米，最高价2632元/平米。
（三）需求状况分析
廊坊房地产市场，目前处于平稳发展状况，依据房地产市场的惯性预计2006年商品房的有效需求量为100万平方米左右。
与依据2006年土地开发状况测算的市场供应量（市区）基本吻合。
则预计2006年廊坊市房地产市场将继续稳定发展。
依据
1、目前，廊坊市房地产市场交易活跃，全市每年房屋交易达2万多件，其中市区在1万件左右。
取平均120平米/套，则预计需求量在120万平方米左右。
2、廊坊市2006年城市拆迁状况。
市区总拆迁面积26万平方米。
06年启动实施的市区十大工程和基础设施建设项目51项，涉及拆迁项目11项，拆迁面积约26万平方米。
涉及广阳区、安次区、廊坊开发区、市直及驻廊单位82个，居民916户。
（数据来源：
《2006年市区十大工程暨基础设施重点项目建设拆迁安置实施方案》）。
3、综合商品房空置因素、价格增长因素及拆迁因素的影响（增加需求量），则依据房地产市场的惯性预计2006年商品房的有效需求量为100万平方米左右。
（四）廊坊市主要竞争对手户型特点
阿尔卡迪亚
户型
城市旺点
阳光佳和
都市花园
旭景花园
主力（㎡）
90-140
90－125
100-140
106－122
2室2厅1卫（㎡）
92－94
90左右
80左右
80－101
3室2厅1卫（㎡）
105－110
120左右
无
106－122
3室2厅2卫（㎡）
135－140
130－150
100-140
135－146
4室2厅或复式（㎡）
208
无
无
锦绣花苑
户型
馨境界
逸树家
蓝波湾
主力（㎡）
90－100
107－130
124－139
2室2厅1卫（㎡）
90－100
82－90比例15％
80－100
3室2厅1卫（㎡）
无
107－120比例70％
99－103
3室2厅2卫（㎡）
120－130
120－130比例10％
124－139
4室2厅或复式（㎡）
147
140－150比例5％
187平米
馨语星苑
户型
安泰家园
永华小区
盛德花园
主力（㎡）
97-118
——118
80-90
1室2厅1卫（㎡）
无
60
60
2室2厅1卫（㎡）
88
75－89
80-90
3室2厅1卫（㎡）
97-118
——118
98-120
3室2厅2卫（㎡）
97-118
98-120
4室2厅或复式（㎡）
138
160－180（含3室3厅户型）
1、与阿尔卡迪亚可以形成竞争的项目，其户型特点为：
主力户型在90－140㎡之间，其中不同项目相同套型的面积均相对比较接近。
该类项目依托较好的地理位置，将户型面积主要设置在100－140㎡之间（3室2厅一卫户型100－120㎡，3室2厅2卫130－140之间）。
小户型面积主要集中在90－100平米左右（2室2厅1卫）。
2、锦绣花苑竞争市场中的逸树家项目与馨境界项目户型相比，在大户型上面积基本相同，两者差异主要表现在：
其一2室2厅1卫户型馨境界比逸树家的户型面积偏大，其二馨境界与逸树家的户型配比差异明显，前者主要集中在90－100㎡的户型，后者主要集中在107－120㎡的户型。
蓝波湾项目的户型面积设置与逸树家项目相近，但从两者之间的对比来看，蓝波湾项目的户型面积设置略大于逸树家，且蓝波湾项目的户型面积配比比重主要集中在3室2厅2卫户型124－139平米。
3、馨语星苑竞争市场的项目户型面积相对偏小，主要集中在80－120㎡之间，且部分项目设置了一室两厅户型。
相同户型的面积设置相近。
（五）在售项目营销状况
1、阿尔卡迪亚竞争市场项目营销状况
项目
开盘数量
销售情况
促销
阳光佳和
一期189套
100%
B期认购享受2%优惠；
二期252套
70%
A期单位享受“日送百金”优惠活动；
多层现房300套
6栋A期70%
高层2期享有“送国际旅游大礼”优惠活动
3栋B期认购率40%
“日送百金”，每日优惠递减100元
城市旺点
四期300套
销售率近80%左右
一次性优惠2%，贷款优惠1%
都市花园
670套
80%
旭景花园
共374套
92%
余房约20套左右，均为顶层，一次性付清优惠5%，按揭优惠4%
阿尔卡迪亚竞争市场项目是廊坊房地产市场价格最高的区域，项目的价格分别依托成熟的地理位置或未来的发展趋势吸引客群购房。
各项目客群定位较高，销售情况均比较乐观。
部分项目主题：
阳光佳和——37万平米超大高尚社区；旭景花园——城市核心，悠然贵族生活；城市旺点——旺点.大宅/崇尚至尊至纯的大家风范/聚天下财富、居尊贵宅邸。
2、锦绣花苑竞争市场项目分析
项目
开盘数量
销售情况
促销
逸树家
一期260套
95%
认购客户可参加抽奖活动，将向为赠送不同时间段物业费，最高赠送一年物业费。
二期130套
预选率65%
馨境界
一期719套
80%
二期528套
第八大街
900套
一期100%
兴盛小区
二期170套
70%
根据市场调研了解到锦绣花苑竞争项目市场的客群主要来源于项目周边的企事业单位、私营业主、企业高管、公务员等，其中下县与市区的比例1：
10。
在营销推广中，逸树家项目主要以具有欧式新古典主义主义的建筑风格和附近的自然环境为主要卖点。
中房开发的馨境界项目主要以中房的老品牌为营销点，以亲情阳光，馨情领地为推广主题，宣传亲情物管和特色的地中海式亲情园林。
3、馨语星苑竞争市场项目分析
项目
开盘数量
销售情况
促销
蓝波湾
一期400余套
95%
首付30%，优惠1000元；首付50%，优惠3000元；全款，优惠6000元。
二期600余套
未开盘
安泰家园
一期222套
70％
永华小区
200套
认购率60%
小高层一次性付清优惠2%，贷款不优惠；多层一次性付清优惠3%，贷款优惠1%
盛德花园
二期240余套
70%（三期4月开盘）
根据市场调研了解，该区域80％的客群来自周边企事业单位和私营业主。
受区位因素影响，该区域项目档次较低，价格也相对较低。
实际走访过程中，了解到该市场营销力度相对不足，销售人员的素质/销售道具/销售案场等比广阳区相差较大。
因此馨语星苑项目的营销优势首先体现在，我公司的市场形象及营销实力上。
三、各项目基础资料
（一）广阳区目前在售项目情况
1、阳光佳和
开发商
恒盛房地产开发
项目占地
260亩
建筑面积
37万平方米
建筑结构
框剪
建筑形式
塔楼小高层/板楼多层
绿化率
36％
容积率
楼栋
36栋
总套数
641套（一期189套，二期252套，多层现房200套）
地下室价格
700元/平方米
户型
主力90－125平方米。
其中90平米左右2室2厅1卫、120平米左右3室2厅1卫、130－150平米左右3室2厅2卫
价格
最低价2480元/平米，均价2900元/平米，最高价3200元/平米
推广卖点
37万平米超大高尚社区
廊坊首创活体高层建筑
每户均赠送5-7平米阳台面积
2、城市旺点（四期）
开发商
天域房地产发展
项目占地
346亩
建筑形式
板塔结合
建筑结构
框架
绿化率
30%左右
容积率
总套数
四期300套
楼栋
5栋（2栋多层，3栋小高层塔楼）
地下室
600元/平方米
车库
13-15万/个
物业公司
天域物业管理公司
物业费
多层0.4元/月/平方米；
户型
主力户型面积90-140平米,其中两室两厅一卫92－94平米，三室两厅一卫105－110平米，三室两厅两卫135－140平米，四室两厅233.64平米。
价格
最低价2700元/平米，均价3150元/平米，最高价3500元/平米
推广主题
旺点.大宅/崇尚至尊至纯的大家风范/聚天下财富、居尊贵宅邸
推广卖点
大户型时代来临，珍藏版150－250平米超大豪宅
文化中心、体育中心、行政中心、城市旺点等于潜力方向
3、都市花园
开发商
廊坊市建业房地产发展
项目占地
103亩
建筑形式
板楼（多层，小高层结合）
建筑结构
框架
绿化率
35%
容积率
总套数
670套
楼栋
12栋，一期11栋；二期1栋
地下室
地下880元/平方米，地上1800元/平米
车库
地下车位520个，地上停车位212个；地上车库15-22万/个，地下车位8-15万
户型
主力户型100-140平米三室两厅两卫，其余为80平米左右两室及208平米复式
价格
最低价2700元/平米，塔楼均价2850元/平米，板楼均价3150元/平米，最高价3700元/平米
4、旭景花园
开发商
中太（集团）房地产开发
项目占地
40亩
建筑形式
板楼多层小高层
建筑结构
框剪
绿化率
30%
容积率
总套数
374套
楼栋
9栋（5栋多层，4栋小高层）
地下室
2000元/平米（使用面积）
车库
36个，6000元/平方米（28平米最小）车位租约100元/个
价格
均价3100元/平米，最高价3500元/平米，最低价2900元/平米
户型
两室两厅一卫84－101平米。
三室两厅一卫101－122平米，三室两厅两卫135平米左右
主题
城市核心，悠然贵族生活
销售率
90%
5、逸树家
开发商
宏泰集团
项目占地
142亩
建筑面积
建筑形式
板楼，多层小高层结合
建筑结构
框架
楼栋
33栋
总套数
1222套
绿化率
37.7%左右
容积率
地下室
1300元/平方米
户型配比
主力户型107－130平米，三室两厅一卫107－120平米70％，三室两厅两卫120－130平米10％，140－150平米5％
价格状况
最低价2465元/平米，均价2650元/平米，最
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