项目优劣势分析.docx
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项目优劣势分析
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项目优劣势分析
恒生大厦优劣势分析
一.恒生大厦优势分析
1.地理位置优越
恒生大厦位于贵阳市的中心地段,正新街与富水中路交汇处。
周边拥有全市最成熟的社区环境,各种配套设施一应俱全。
学校、医院、银行、菜场、邮局、购物商厦云集,交通更是四通八达,为居家、办公提供了非常便利的条件。
中华中路版块是贵阳市最为繁华的版块,省府路又是贵阳市的金融街,在市民的传统观念中是份量最重的一个区域,而本项目正好地处这个最为尊崇的区域,在市中心可用于开发的土地日益匮乏的情况下,其地段之显要,价值之巨大,地理位置之优越,无疑将成为本项目的优势之一。
2.入市时机较好
在中华中路版块上,主要竞争对手“龙港国际中心”、“时代名仕楼”、“富水花园”的销售已基本结束,严格的来说,在中华中路版块上本项目已无竞争对手,具有较强的唯一性。
就邻近的项目来说,“天恒城市花园”的销售率已达80%以上,“新大陆广场”的销售率已达95%以上,对本项目已构不成威胁,“新进贵山苑”和“海恒贵山园”大户型所占比例都很少,与本项目的目标客户群不同,因此本项目的入市时机较好,应该说是切入了本区域的市场空白点。
3.建筑设计具有唯一性
本项目的建筑设计是采用当今国际最为推崇的“蝶型”住宅平面,客厅、卧室、书房及主要功能用房采光、视线条件优越,杜绝对视干扰,保护了业主的私密,使生活更加轻松自如。
各户型厨房、卫生间皆能自然通风、采光。
就建筑设计而言,使以人为本,尊重人居得到了真正的体现。
摈弃了传统的建筑设计模式,赋予了大厦以崭新的生态理念,属于贵阳之首例成熟“蝶变.空间”。
4.市场有空间
在贵阳成为大西南的政策利好前提下,市场对具有特色、综合素质高的高档且地处市中心的高层住宅有较强的承接力。
随着外来和本地经营的成功人士和高级金领阶层队伍的不断壮大,面向他们而建的讲求整体规划,理念设计,功能配套先进,地处市中心的高档高层建筑将有一个持续成长的市场空间。
5.开发商有较前置的开发理念
经过发展商与代理商的资源整合,强强联手,融合发展商的开发理念和代理商的项目操作手法,竭诚合作必能创出品牌,使项目成为贵阳楼市一道亮丽的风景线。
6.价格有优势
本项目开盘时的均价预计为2900元/M2,起价2680元/M2,就价格而言,在同类同档次的楼盘中具有一定的优势。
7.品质卓越
高密封闭性铝塑钢门窗:
不改变原铝合金门窗型材结构,对门窗实行整套专利技术密封。
密封后可达到:
不透风、不透雨、不透尘土、保温、隔音、安全。
安装使用证明:
1)节电:
空调用户,月节电20%左右;2)降噪音:
噪音下降20分贝左右;3)保温:
冬天在同样的条件下,封闭前后市内温度相差3—6度;4)防尘:
密封后窗台上再也看不见泥土,免受沙尘暴袭击。
智能化:
一是互联网的广泛应用,业主可以利用互联网满足对生活中信息、服务、工作、娱乐方面的需求;二是业主通过电话可以在任何地点和时间控制住宅内电器的使用;三是对住宅的进出、消费实现“一卡通”。
8.领先一步
建立贵阳市首个MORE互动商务居住区,给您一个创业的空间。
MORE生活方数式是SOHO人性化的延伸,MORE社区内的商务中心提供独立的经营地址,提供完整的办公设备与环境,提供由码高科技支持的移动办公室,以及更多专属的软硬件设施与服务。
二.恒生大厦劣势分析
1.开发商未有较高知名度
现时贵阳房地产业已开始逐步进入规模和品牌的竞争阶段。
而将来的房地产市场必将是比品牌,比规划,比实力时代。
就目前的情况来看,贵司尚未有较高知名度。
建议:
需要和较专业的房地产代理公司、物业管理公司合作,共同创立出高档明星楼盘,在项目的推广中逐步营造和树立发展商和本项目的品牌形象。
2.项目目标客户层面较窄
项目立项为高档住宅小区,以大面积为主力户型,针对的目标客户群为少数经济实力雄厚的成功人士,客户层面较窄。
且贵阳市的其他一些高层,如“全林国际广场”、“中天星园”、“龙港国际中心”、“时代名仕楼“等等已消耗了相当一部分客户,因此本项目的目标客户层面将会比较窄。
竞争对手项目分析
一.竞争对手配套一览表
物业名称
配套
备注
新进贵
山苑
绿化和亭台,其余没有什么特别配套
这是由于其以道路为记架构沿街错落分布所导致,售楼小姐更是强调:
“此处寸土寸金,配套不可能,且成本高。
”
海恒贵
山园
休闲娱乐会所
由于此项目还在内部认购,无售楼部、楼书等,情况不明
天恒城市花园
近千平方米的会所健身房、阅览信息中心、网球练习场、老人憩园、儿童乐园
由于天恒城市花园为大型封闭小区,所以拥有较大面积的配套
时代名
仕楼
康体中心、儿童乐园、1600M2高级观光会所
龙港国际中心
豪华私人住宅会所,设俱乐部会员制的健身中心、中西餐厅、夜总会、美容中心、健身房、咖啡厅、露台游泳池
在会所的设计上颇具心思
新大陆
广场
群楼顶层的立体式园林会所,实行会员制
提出园林会所的概念
二.竞争对手产品品质分析
物业名称
窗
阳台
主卧是否有卫生间(高层)
层高
新进贵山苑
外挑飘窗
景观阳台
A户型M2:
无
B户型M2:
有M2
C户型M2:
有M2
D户型M2:
有M2
E户型M2:
有M2
3米
海恒贵山园
外挑飘窗
三阳台(主卧阳台为圆形)
全有
3米
天恒城市花园
外挑飘窗
一般
天景园B栋C、D有
天恒大厦南座A、B、C、D、E全有
3米
时代名仕楼
落地窗,样式普通,设计较为老式
内阳台
全有
龙港国际中心
普通
一般
全有
3米
新大陆广场
全落地窗和大突窗
观景阳台
生活阳台
A、B、C、D、E除B外全有
米
三.竞争对手智能化、装修标准分析
物业名称
智能化
装修标准
新进贵山苑
可视对讲系统、宽带上网
墙体:
高级外墙涂料、高级墙砖
屋顶:
防水隔热保护层
楼梯:
走道铺设花岗岩
高级名牌电梯两台
进户门:
高级防火防盗门
地面:
水泥沙浆找平
墙面:
瓷粉饰面一次
窗户:
高级铝合金
海恒贵山园
防盗报警系统、红外线监控、煤气报警系统、网上预定、视频点播、一卡通管理系统
毛坯
天恒城市花园
闭路监控系统、防盗系统、消防系统
公共部分装修、
煤气、优质面砖外墙、优质铝窗配翠绿色玻璃、门厅及过厅装修采用星级酒店标准
时代名仕楼
自动报警喷淋防火系统,电视保安监控系统,可视对讲系统,电子遥控中央门锁
铝窗配蓝色玻璃
龙港国际中心
中央空调系统、消防系统、紧急照明系统、门铃对讲
外墙装饰:
高级颜色瓷片附加线条图案
候梯厅:
墙身高级瓷片至顶,地面铺拼花地砖另有石膏板吊顶,内藏暗灯
浴室:
墙身高级图案瓷片于顶,地面铺高级防滑地砖
卧室:
墙身涂磁粉三遍
厨房:
高级瓷片于顶,地面防滑地砖
客/饭厅:
墙身涂磁粉三遍,地面水泥砂浆找平
阳台:
高级防滑地砖
门:
进户高级实心雕花木门
窗:
高质量铝合金玻窗
新大陆广场
新加坡狮岛全自动消防预警、广播及灭火系统
门:
防火防盗门
室内:
地面水泥砂浆抹平,内墙及天花混合砂浆抹平,刷白。
厨房:
设排烟井,并预留上下水接口、抽油烟机、热水器及电冰箱等电器位。
卫生间:
预留上下水电接口。
阳台:
每户置设双阳台,一个观景阳台,一个生活阳台。
阳台为开敞式或半开敞式并配金属栏杆。
窗户:
所有外墙窗均采用高级铝合金窗框,配淡绿色玻璃。
每户均设宽大凸窗和大型落地全景玻窗,凸窗面奉送。
四.竞争对手电梯、车库、物管分析
物业名称
电梯
车库
物管
新进贵山苑
二梯五户
地下车库:
设置自动喷淋系统、自动温感、烟感报警系统及交通指示系统
安防系统:
闭路监控,保安24小时巡逻,每户可视野对讲
服务系统:
24小时物管热线
元/M2
十年不变
海恒贵山园
二梯五户
两层地下车库
(有电梯直达)
自己组建
天恒城市花园
二梯五户
地上和地下停车
智能化管理
酒店式专业星级服务中日合资深圳国都广居物管
24小时物管
时代名仕楼
二梯六户
提供星级物管服务
安全服务、商务服务、
维护服务、清洁服务
1元/M2
龙港国际中心
平层:
两梯八户
跃层:
四梯六户
商场上有4层停车场450个车位
酒店式物业管理
1—元/M2
新大陆广场
三梯五户
地下停车场85个车位
ISO9002物管体系,24小时管理及保安,计算机管理中心及监控中心1元/M2
五.竞争对手户型、面积及所占比例
物业
名称
户型
面积范围
所占比例
新进贵山苑
两房两厅
三房两厅
M2—M2
M2—M2
40%
60%
海恒贵山园
天恒城市花园
三房两厅
四房两厅
五房三厅
复式
M2—M2
M2—M2
M2
200M2—300M2
50%
45%
%
%
时代名仕楼
160M2—170M2
200M2—220M2
240M2—300M2
350M2—
21%
67%
6%
6%
龙港国际中心
三房两厅
四房两厅
M2—M2
M2—M2
38%
62%
新大陆广场
三房两厅
四房两厅
M2—M2
M2
80%
20%
六.竞争对手户型、配套优劣势分析
物业
名称
优势
劣势
新进贵山苑
A户型:
面积配比恰当,无黑房
B户型:
有主卫、储藏室
C户型:
有主卫、走入式衣柜、工人房
D户型:
有主卫、储藏室、观景阳台、生活阳台
E户型:
有主卫、无黑卫
A户型:
无主卫
B户型:
厨房面积过大
C户型:
有黑卫
D户型:
有黑卫
E户型:
厅不方正
所有户型都没有做到浴、厕分离
海恒贵山园
天恒城市花园
天景园:
A、B、D主卧有转角观景阳台
C、D有主卫
天恒大厦南座:
都有主卫
天景园:
A、B餐厅相对,C户型餐厅、卫生间相对,私密性差
天恒大厦南座:
A、B卫生间相对,D、E餐厅、书房和卫生间相对,私密性差。
所有户型都没有走入式衣柜
时代名仕楼
室内梁较粗大,且有黑房
龙港国际中心
都有主卫
A、C有黑卫;A、B浴室相对,卧室对厨房;C、D卧室对浴室;E、F卧室对浴室,私密性极差
新大陆广场
A、C、D、E另备工人用房和生活阳台;B另备更衣房、工人用房和生活阳台;A、C主卧房有转角阳台
室内梁较粗大,异型房较多