锦绣家园项目开发可行性分析报告.docx
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锦绣家园项目开发可行性分析报告
锦绣家园项目开发可行性分析报告
项目编号：
锦绣估字[2004]198号
项目名称：
锦绣家园
总造价：
元楼面造价：
1578.82元/M2
土地面积：
22127M2建筑面积：
49268.1M2
建筑密度：
30%容积率：
3绿化率：
30%
建设单位：
锦绣家园房地产开发有限责任公司
项目负责人：
李富华
编制单位：
锦绣家园房地产开发有限责任公司
编制负责人：
李富华编制审核人：
黄永春
编制人：
欧阳白雪编制日期：
2004-9-12
一、项目概况…………………………………………………………………………………………………………………………………1
1、项目名称
2、开发地点
3、项目性质
4、项目规模
5、投资方式
6、项目建设单位
7、项目使用功能设置
8、项目的实施
二、编制说明…………………………………………………………………………………………………………………………………1
三、锦锈家园成本计算表……………………………………………………………………………………………………………………2
四、锦锈家园面积和销售收入表……………………………………………………………………………………………………………5
五、锦锈家园经济分析表……………………………………………………………………………………………………………………6
六、锦绣家园敏感性分析表…………………………………………………………………………………………………………………7
一、项目概况
1、项目名称：
锦绣家园
2、开发地点：
锦绣家园路
3、项目性质：
集商贸、餐饮、娱乐、旅宿、办公于一体的综合小区
4、项目规模：
（1）占地面积：
总占地面积22127平方米（折合33.19亩）
（2）住宅总套数：
621套
（3）总建筑面积：
49268.1平方米
其中：
单车库1197.1平方米
商业铺面8474平方米
住宅38397平方米
公建1200平方米
（4）估算总造价：
7778.54万元，综合单方造价为1578.82元/平方米
5、投资方式：
自筹资金
6、项目建设单位：
锦绣家园房地产开发有限责任公司
7、项目使用功能设置
（1）1、2、3号楼地层为商业铺面
（2）1、2、3号楼二楼为餐厅及娱乐性用房
（3）1、2、3号楼三、四楼为旅宿及办公用房
8、项目的实施
项目于2004年底开工，逐步开发，计划在2008年底全部建成投入使用。
二、编制说明
1、部分项目造价为概算数据。
2、按均衡投入来计算建设期利息（计算本金为直接费）。
三、锦锈家园成本计算表
四、锦锈家园面积和销售收入表
五、锦锈家园经济分析表
六、锦绣家园敏感性分析表
锦绣家园成本计算表
编码
工程项目（费用）名称
计量单位
工程量
单价或费率
造价或费用（元）
楼面造价（元/M2）
百分比（%）
计算公式或说明
1.
一、征地、拆迁补偿费
0
0
243.24
15.41%
1-1-1
征地费（拍卖价）
亩
33.19
350000
235.78
14.94%
按实际发生
1-1-1
土地契税
元、%
3
348495
7.07
0.45%
1-1-1
土地登记公证费
笔
1
19000
19000
0.39
0.03%
2.
二、斟察、设计和前期费
0
0
7423139.9
150.67
9.55%
2-1-1
地形图测绘费
平方米
22127
0.14
3097.78
0.06
0.01%
按土地面积0.14元/平方米
2-1-2
总体规划设计费（定点费）
平方米
22127
2
44254
0.9
0.06%
土地面积2元/平方米
2-2-1
地质勘察费
米
1200
55
66000
1.34
0.09%
按钻深55元/米
2-2-2
建筑设计费
平方米
49268.1
10
492681
10
0.64%
按10元/平方米（建筑面积）
2-3-1
城市市政建设配套费（一级地段）
平方米
48068.1
75
3605107.5
73.17
4.64%
按75元/平方米（建筑面积）
2-4-1
规划管理费
元、‰
3
79312.37
1.61
0.11%
土建造价的3‰
2-6-1
放线费
点
60
326
19560
0.4
0.03%
放线点326元/点
2-11-1
招标费
元、‰
1
26437.46
0.54
0.04%
按土建工程造价的1‰计算
2-13-1
监理费
元、‰
2
52874.91
1.07
0.07%
按土建工程造价的2‰计算
2-14-1
预结算审计费
元、‰
3
79312.37
1.61
0.11%
按土建工程造价的3‰计算
2-15-1
消防配套费
平方米
48068.1
3
144204.3
2.93
0.19%
按3元/平方米计算（非营业公共配套免）
2-16-1
施工合同鉴证费
元、‰
1
26437.46
0.54
0.04%
按土建工程造价的1‰计算
2-17-1
噪音费
月
50
1600
80000
1.62
0.11%
1600元/月.幢
2-18-1
建设项目环境影响评价收费
元、‰
3
79312.37
1.61
0.11%
按土建工程造价的3‰计算
2-19-1
避雷安装检测费
支
48
55
2640
0.05
0.01%
检测避雷针55元/支
2-20-1
防洪堤工程建设管理费
平方米
48068.1
3
144204.3
2.93
0.19%
按竣工面积3元/平方米计算
2-21-1
人防管理费
平方米
49268.1
10
492681
10
0.64%
按建筑面积10元/平方米计算
2-22-1
防空地下室易地建设费
平方米
2000
800
1600000
32.48
2.06%
按地层面积800元/平方米计算
2-24-1
工地管理费
项
10
5000
50000
1.01
0.07%
按5000元/项
2-26-2
墙改费（民用）
平方米
49268.1
4.6
226633.26
4.6
0.3%
民用建筑4.6元/平方米
2-27-1
建筑方案评审费
平方米
49268.1
0.2
9853.62
0.2
0.02%
0.2元/平方米
2-29-1
白蚁预防费
平方米
49268.1
2
98536.2
2
0.13%
按3元/平方米（建筑面积）
3.
三、建筑安装工程费
0
0
691.43
43.8%
3-1-1
桩工程
平方米
48068.1
50
2403405
48.78
3.09%
按概算造价
3-1-3
土建工程
平方米
48068.1
550
536.6
33.99%
按概算造价
3-2-1
室内供水供电、线路安装工程
平方米
49268.1
35
1724383.5
35
2.22%
按概算造价
3-2-2
电梯安装工程
项
10
350000
3500000
71.04
4.5%
按概算造价
4.
四、（小区）配套建设费
0
0
5848500
118.71
7.52%
4-1-1
道路工程
平方米
10000
100
1000000
20.3
1.29%
按概算造价
4-1-2
室外排污排水工程
米
500
410
205000
4.16
0.27%
按概算造价
4-2-1
围墙工程
项
1
100000
100000
2.03
0.13%
按概算造价
4-3-1
室外供电安装工程
项
1
900000
900000
18.27
1.16%
按概算造价
4-4-1
绿化工程
平方米
6600
60
396000
8.04
0.51%
按概算造价
4-5-1
路灯安装工程
盏
50
350
17500
0.36
0.03%
按概算造价
4-8-1
供配电增容费（贴费）
千瓦
3000
750
2250000
45.67
2.9%
按750元/千瓦
4-13-1
公共配套设施费（托儿所）
平方米
1200
700
840000
17.05
1.08%
按概算造价
4-13-4
公共配套设施费（文化活动站）
平方米
60
700
42000
0.85
0.06%
按概算造价
4-13-7
公共配套设施费（居委会）
平方米
60
700
42000
0.85
0.06%
按概算造价
4-13-11
公共配套设施费（单车棚）
平方米
60
700
42000
0.85
0.06%
按概算造价
4-13-12
公共配套设施费（垃圾中转站）
平方米
20
700
14000
0.28
0.02%
按概算造价
ZJF
直接费
0
0
1204.04
76.27%
1.+2.+3.+4.共4项的和
5.
五、管理费
0
0
1930430.79
39.18
2.49%
5-1-1
建设管理费（1.65%）
元、%
1.65
978794.49
19.87
1.26%
直接费的1.65%
5-2-1
销售管理费
元、%
1
951636.3
19.32
1.23%
6.
六、税费
0
0
7180768.05
145.75
9.24%
6-2-1
营业税及附加（5.5%）
元、%
5.5
5233999.65
106.24
6.73%
按出售房屋总价款的5.5%
6-2-2
带征所得税
元、%
1.5
1427454.45
28.97
1.84%
6-2-3
印花税
元、‰
95163630
1
95163.63
1.93
0.13%
销售额的1‰
6-5-1
建筑面积测量费
平方米
49268.1
1.7
83755.77
1.7
0.11%
6-4-3
房屋竣工总登记费
元、‰
1
76020
1.54
0.1%
按评估价的1‰
6-5-1
教育附加费
元、%
1
264374.55
5.37
0.34%
按土建造价的1%计算
7.
七、利息
0
0
7573675.05
153.72
9.74%
7-1-1
利息（按年利率均衡投入）
元、%
5.85
7573675.05
153.72
9.74%
按直接费，年利率5.85%计算
8.
八、不可预见费
0
0
1779626.35
36.12
2.29%
8-1-1
不可预见费（按直接费计）
元、%
3
1779626.35
36.12
2.29%
JJF
间接费
0
0
374.78
23.74%
5.+6.+7.+8.共4项的和
ZZJ
总造价
0
0
1578.82
100%
锦绣家园面积和销售收入表
序号
楼层、单元或楼房名称
计量单位
单价
建筑面积（M2）
可售面积（M2）
项目套数
可售套数
销售收入（元）
销售模式
备注
1
住宅
元/㎡
1350
38397
38397
621
621
按建筑面积
2
商铺
元/㎡
5000
8474
8474
0
0
按建筑面积
3
单车库
元/㎡
800
1197.1
1197.1
0
0
957680
按建筑面积
4
公共建筑
元/㎡
0
1200
0
0
0
0
按建筑面积
合计
0
0
0
0
0
锦绣家园经济分析表
序号
方案名称
地价（万元/亩）
土地费（万元）
项目成本（万元）
土地费比例（%）
销售收入（万元）
利润（万元）
回报率（%）
备注
1
方案一
20
663.8
7176.44
9.25%
9516.36
2339.92
32.61%
2
方案二
25
829.75
7377.14
11.25%
9516.36
2139.22
29.00%
3
方案三
30
995.7
7577.84
13.14%
9516.36
1938.52
25.58%
4
方案四
35
1161.65
7778.54
14.93%
9516.36
1737.82
22.34%
5
方案五
40
1327.6
7979.24
16.64%
9516.36
1537.12
19.26%
6
方案六
45
1493.55
8179.94
18.26%
9516.36
1336.42
16.34%
7
方案七
50
1659.5
8380.64
19.80%
9516.36
1135.72
13.55%
8
方案八
55
1825.45
8581.34
21.27%
9516.36
935.02
10.90%
9
方案九
60
1991.4
8782.04
22.68%
9516.36
734.32
8.36%
10
方案十
65
2157.35
8982.74
24.02%
9516.36
533.62
5.94%
11
方案十一
70
2323.3
9183.44
25.30%
9516.36
332.92
3.63%
12
方案十二
75
2489.25
9384.13
26.53%
9516.36
132.23
1.41%
13
方案十三
80
2655.2
9584.83
27.70%
9516.36
-68.47
-0.71%
14
方案十四
85
2821.15
9785.53
28.83%
9516.36
-269.17
-2.75%
15
方案十五
90
2987.1
9986.23
29.91%
9516.36
-469.87
-4.71%
锦绣家园敏感性分析表
方案名称
项目名称
基本数
变化1
变化2
变化3
变化4
变化5
变化6
变化7
变化8
变化9
变化10
方案一
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
投资变化比例（%）
0
10
-10
-10
15
15
-15
20
20
-20
20
销售收入变化比例（%）
0
10
-10
10
15
-15
-15
20
-15
-20
-20
地价（万元/亩）
20
22
18
18
23
23
17
24
24
16
24
土地费（万元）
663.8
730.18
597.42
597.42
763.37
763.37
564.23
796.56
796.56
531.04
796.56
项目成本（万元）
7176.44
7894.08
6458.8
6458.8
8252.91
8252.91
6099.97
8611.73
8611.73
5741.15
8611.73
销售收入（万元）
9516.36
10468
8564.72
10468
10943.81
8088.91
8088.91
11419.63
8088.91
7613.09
7613.09
利润（万元）
2339.92
2573.92
2105.92
4009.2
2690.9
-164
1988.94
2807.9
-522.82
1871.94
-998.64
投资回报率（%）
32.61
32.61
32.61
62.07
32.61
-1.99
32.61
32.61
-6.07
32.61
-11.6
销售利润率（%）
24.59
24.59
24.59
38.3
24.59
-2.03
24.59
24.59
-6.46
24.59
-13.12
方案二
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
投资变化比例（%）
0
10
-10
-10
15
15
-15
20
20
-20
20
销售收入变化比例（%）
0
10
-10
10
15
-15
-15
20
-15
-20
-20
地价（万元/亩）
25
27.5
22.5
22.5
28.75
28.75
21.25
30
30
20
30
土地费（万元）
829.75
912.72
746.78
746.78
954.21
954.21
705.29
995.7
995.7
663.8
995.7
项目成本（万元）
7377.14
8114.85
6639.43
6639.43
8483.71
8483.71
6270.57
8852.57
8852.57
5901.71
8852.57
销售收入（万元）
9516.36
10468
8564.72
10468
10943.81
8088.91
8088.91
11419.63
8088.91
7613.09
7613.09
利润（万元）
2139.22
2353.15
1925.29
3828.57
2460.1
-394.8
1818.34
2567.06
-763.66
1711.38
-1239.48
投资回报率（%）
29
29
29
57.66
29
-4.65
29
29
-8.63
29
-14
销售利润率（%）
22.48
22.48
22.48
36.57
22.48
-4.88
22.48
22.48
-9.44
22.48
-16.28
方案三
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
投资变化比例（%）
0
10
-10
-10
15
15
-15
20
20
-20
20
销售收入变化比例（%）
0
10
-10
10
15
-15
-15
20
-15
-20
-20
地价（万元/亩）
30
33
27
27
34.5
34.5
25.5
36
36
24
36
土地费（万元）
995.7
1095.27
896.13
896.13
1145.06
1145.06
846.34
1194.84
1194.84
796.56
1194.84
项目成本（万元）
7577.84
8335.62
6820.06
6820.06
8714.52
8714.52
6441.16
9093.41
9093.41
6062.27
9093.41
销售收入（万元）
9516.36
10468
8564.72
10468
10943.81
8088.91
8088.91
11419.63
8088.91
7613.09
7613.09
利润（万元）
1938.52
2132.38
1744.66
3647.94
2229.29
-625.61
1647.75
2326.22
-1004.5
1550.82
-1480.32
投资回报率（%）
25.58
25.58
25.58
53.49
25.58
-7.18
25.58
25.58
-11.05
25.58
-16.28
销售利润率（%）
20.37
20.37
20.37
34.85
20.37
-7.73
20.37
20.37
-12.42
20.37
-19.44
方案四
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
投资变化比例（%）
0
10
-10
-10
15
15
-15
20
20
-20
20
销售收入变化比例（%）
0
10
-10
10
15
-15
-15
20
-15
-20
-20
地价（万元/亩）
35
38.5
31.5
31.5
40.25
40.25
29.75
42
42
28
42
土地费（万元）
1161.65
1277.82
1045.49
1045.49
1335.9
1335.9
987.4
1393.98
1393.98
929.32
1393.98
项目成本（万元）
7778.54
8556.39
7000.69
7000.69
8945.32
8945.32
6611.76
9334.25
9334.25
6222.83
9334.25
销售收入（万元）
9516.36
10468
8564.72
10468
10943.81
8088.91
8088.91
11419.63
8088.91
7613.09
7613.09
利润（万元）
1737.82
1911.61
1564.03
3467.31
1998.49
-856.41
1477.15
2085.38
-1245.34
1390.26
-1721.16
投资回报率（%）
22.34
22.34
22.34
49.53
22.34
-9.57
22.34
22.34
-13.34
22.34
-18.44
销售利润率（%）
18.26
18.26
18.26
33.12
18.26
-10.59
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