关于投资立体式停车库的可行性报告修改稿.docx

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关于投资立体式停车库的可行性报告修改稿

关于投资立体车库可行性分析报告

一、项目背景

二、投资产品的基本情况

三、项目投资及回报分析

四、项目的经营模式

五、项目的意义和作用

六、愿景与计划

七可行性研究结论

江西耐火材料厂实业开发公司

二O一一年八月二十八日

一、项目背景

江西省装潢建材大市场位于南昌市中心城区，由江耐市场、巨汇市场、安华市场等五个部分组成。

本市场自一九九七年由江西耐火材料厂经江西省人民政府批准成立“江西省装潢建材大市场有限公司”以来，以优越的地理位置、宏大的市场规模吸引了大批建材经营者云集于此，形成了江西省建材商圈，并很快在南昌市乃至全省创出了知名度，省、市领导多次莅临市场视察并指导工作，取得了骄人的经营业绩。

但是随着城市经济快速发展，城市功能向外扩展，一些新兴的香江、喜盈门、华东等装修建材市场已在南昌市快速崛起，他们在建筑规划、商业布局、综合配套设施等硬件方面都已超过我们市场。

我们这种在原厂房基础上建设起来的大市场已显得落伍，尤其是交通拥堵已成为市场繁荣发展的“瓶颈”。

而市场停车位严重不足，是造成市场道路交通堵塞的主要原因。

现有停车位只有386个，进入市场车辆已达1200多辆，其中经营者自有及营运车辆已达970多辆，电动营运三轮车有230多辆，且机动车数量还在递增。

数据表明停车位和机动车对应比例严重失调。

可以说停车位现状及机动车发展速度已远远不能适应建材市场的发展。

堵车问题不仅成为备受市场经营者、租赁户关注的难点之一，而且也成了影响和制约建材市场繁荣发展的“瓶颈”。

如果交通拥堵现象能得以解决，不仅可以使交通顺畅、增加客流量和稳定租赁户使其安心经营，而且可以提升市场形象，市场能得以更好更快的发展。

尽快缓解和解决交通拥堵问题，已迫在眉睫。

为了缓解市场拥堵现象，我们觉得建立一个停车库势在必行。

经过我们市场调研，并根据我们建材市场的实际情况，觉得立体式停车库是最佳选择。

二、投资产品的基本情况

2.1立体车库的概念（以多层式立体车库为例）

多层式立体车库采用高架式存放，它的特点是节省土地面积，即在一个单位的面积上各异容纳多个车位，同时，可以根据场地的大小，变化排列，具有灵活多变的特性。

停车位有一个横移矩形框架及一个悬挂盘组成，悬挂盘为保安全采用链条传动或钢丝绳传动。

传动件密封于横移框架中，可免受风吹雨淋，对延长寿命及降低维护费用有明显效果。

立体车库除以上独特性以外，更具备详尽完善的安全保护功能以及引进国外技术与器件的电脑全自动操作，管理系统。

立体停车库（自由运送式立体停车库），是由一种多层存车库与一种能在车库外壁垂直面上自由行走的运送装置两部分组成。

立体车库部分是一种多层承重平面与有一定间距的支撑柱连接构成，车库内无任何运动部件，这种车库仅是一种简单的承重结构。

立体车库自由运送装置是一种体积约为汽车体积两倍大小的运送装置，它利用车库各层承重平面的外边缘为支撑，可以在各层承重平面外。

立体车库边缘构成的垂直面上，按任意路线（任意曲线）自由运动。

自由运动装置内装有一送机构，能自动的从停车位上将车取出，运送到车库相应的存车位时，自动将车存入，或者自动的从车库存车位上将车取出，移送到出车位时，自动将车移出放到出车位上，从而完成存车与取车过程。

2.2建立体车库与建平面车库的比较

在我国家庭小轿车保有量飞速增加和土地价格大幅攀升的今天，采用机械形式提高单位面积的停车数量,实现“立体停车”已成为解决“停车难”问题的有效途径。

但是，从近几年全国各大中城市立体车库的建设情况来看，虽然总体车位数量呈现直线上升的趋势，依旧未摆脱受冷落的状况。

据了解其中一个主要原因就是不少开发商或业主认为建设立体车库价格高、不合算。

如何看待这个问题呢？

我们认为应该针对不同情况进行认真的经济核算和客观的综合分析，否则，笼而统之地形成“不合算”的思维定势，必然会因小失大、甚至贻误商机。

⑴若考虑土地价格和土建成本，在城市繁华区域建大型自走式停车场（库）并不经济。

建立体车库与建平面停车场相比的确要多投入价格不扉的设备费用，而且还需要有专人进行管理和维护。

但是，在停车数量要求一定的情况下，在不同的地理位置和不同的建筑结构形式中，采用不同类型的停车设备，一比较就会发现，平面车库的综合造价往往要高于立体车库。

经业内人士分析：

建平面自走式停车场，含场内车道每车位平均需要25---30平方米,若停50辆车占地面积应不少于2亩；而建机械式立体车库，从理论上说，随着立体车库层数的增加，车辆所占用地面积可成比例减少，在我国目前已经实现了１平方米停放一辆轿车。

例如：

在7m×7m 的地面建设停车楼（“垂直升降类”、通常称“塔式”），每层停两辆，可以建25层、停50辆车。

建这种车库目前需投资300万元左右,按此标准与不同城市区域地价相比这个帐很容易算清楚（目前中等以上城市繁华区域的地价每亩一般都在数百万元）；若建在同区域的建筑物内则需要再增加相同占地面积的建筑费用。

据测算，包括土建等投资在内，若建设一个200个车位左右的停车场，采用立体停车设备可节省投资千万元以上。

⑵若考虑采用立体停车后，可以用节省出的楼面经营或销售，业主将会得到远远高于设备投资的回报。

为解决停车问题，规划部门一般要求新建设项目必须达到建筑面积每100平方米一个车位，或达到一户一个车位。

城区容积率高的项目，一般将停车库设在地下负一或负二、负三层。

在高层建筑的地下层建自走式停车库，平均每车位占建筑面积约38---45平方米，以不计楼面地价和基础开挖费用算，单车位仅建筑成本也不会低于6万元。

如果采用自动化立体停车方式，虽然只占用一层的地下空间，但停车数量要多于两层传统的自走式车库。

从总体造价上看，虽然立体车库一次性投资略高，（目前仓储类、平面移动类全自动立体车库的单车位市场价约7-8万元），但是，若把节省出的负一层作为商业铺面经营或出售的话，扣除立体车库设备投资，业主还会得到丰厚的回报。

如某商贸大厦原设计地下负一、负二层为停车场，可停150辆车，后将负一层改为营业面积约3000平方米的超市，将负二层建成了有200个车位的仓储式立体车库。

虽然车库设备净投资1400余万，但仅超市面积的市场价售价就可净挣车库投资额的一倍以上。

⑶若考虑投资回报率，在车位紧张的生活小区或车辆流动量大的公共场所（机关、医院、写字楼、商场等），建立体车库是最佳的投资方式。

目前，一般生活小区停车场车位的月租在200元---300元，固定车位售价在5---8万元，在早期建的小区内，由于车位少，此价更是供不应求。

若在一个可停10辆车的位置建立体车库，采用三层升降横移类设备，可增至26个车位，以单车位造价2.5万元计，需投资65万元。

仅以5万元价格销售即可得130万元，扣除原车位可售价50万元，净收入80万元，回报率在23%以上。

这种设备可不增加管理人员，运行费用从临时停车和收取管理费就可以得到解决。

为解决静态交通问题，利用市场杠杆调整停车位紧张的状况，各地陆续出台了新的停车收费标准，不少城市对立体车库和繁华区域的收费与一般的停车场相比收费成倍增加，由此催生了一个新的投资领域“停车经济”。

据报道：

重庆市加州停车场是一个普通型的停车场，有车位400个，每天90％以上的车位都不空闲；按每天收入10元/车位计算，每年停车费毛收入近130万元。

对此“停车经济”商家可根据不同地域的收费标准、停车流量、设备投资和运行成本计算出实际回报率。

⑷若考虑提高整体建筑项目的科技含量，方便业主的使用和管理，增加卖点或出租率，采用立体车库是最佳选择。

目前国内各正规车库生产厂家所生产的立体车库，一般采用PLC电路控制，以IC（ID）卡自动化方式管理，同时可与楼宇智能管理系统兼容。

为保证车库设备稳定可靠运行，高端产品配有远程诊断系统，能够及时发现设备存在的隐患，方便维护和修理。

车库内配备监控摄像机，直接连接物业中心机房，可昼夜监控整个停车场情况，其防盗性、防护性以及改善市容环境等方面都具有很大的优越性。

立体车库采用人性化设计，驾驶人员在地面层存取车，方便快捷，一次存（取）车时间一般不超过120秒。

而从传统地下车库运营情况看，将车停到地下负一层或负二、负三层，会给司乘人员带来很大不便，所以经常会出现地面车位拥挤地下却十分空闲的状况。

综上所述，建立体车库是一项具有一定风险的高额投资，但是，只要进行审慎的可行性论证，抓住商机同样会得到高额的回报

2.3、建立立体车库的优点

2.3.1南昌市场对立体车库的需求大

1．私家车增多

按轿车进入家庭的发展， 如果少数高收入的家庭在3000万户，如10%购买轿车，则我国私家车的年需求达300万辆。

目前，南昌市主城区的机动车总量已超过60万辆，据统计，南昌市平均每60个人就拥有一辆私家车，南昌市的私家车正在以前所未有的速度进入千家万户。

2．商业繁荣的要求

未来，静态交通发展的滞后造成的恶果将会大大降低城市的竞争力。

南昌市中心区停车难矛盾一直相当突出，随着城市的发展，停车问题解决不好已成为此地商业进一步繁荣的一大障碍。

3.政策支持

南昌市发改委有关部门负责人表示，在最大限度发挥机动车保有量持续增长为南昌市经济社会发展带来促进和新机遇的同时，要想方设法将相关派生问题引发的不良影响降低到最小程度。

近年来，为解决行路难、停车难问题，南昌市已经采取了很多措施。

如鼓励各种社会资金，尽可能多建一些占地少、效率高的停车库，并作相应的补贴。

2.3.2立体车库自身的优势（以机械式立体车库为例）

机械式立体车库是停车设备的一种,属特种设备产品之一,其车库有主要以下优点:

1．存取方便，免除初学车手停车之忧。

上下车位宽度均为2.3米，无二层升降横移机械车库人为的“窄门”，下位停车与自然车位无区别，上位停车为旋转90度后落在路面的活动式车板，车辆存取均为无拐弯的直行方式，不倒车，所以该型车库的上车位尤其适合技术不太熟练的新手停取车。

2．安全性、可靠性高。

一个车位一个系统，故障率不到二层升降横移式停车库的1/5；结构简单，安全性、可靠性高，故障率极低；即使发生故障，在未修复前，上层车可通过手动实现取车，整个车库不会出现取不下车的现象，管理处无需担心客户取不了车。

3．运行经济。

每存取一辆车耗电约0.07kwh，无需管理员到车位操作，与固定式停车场相比，无需增加管理人员。

4．维修简单，维护成本低。

单片机控制下的简单机械运动设备，普通电工即可维护；每车位维护费用约20元/月。

停车位安装第一年内，第3个月、第6个月、第12个月，厂方派专人免费巡查维护3次。

一年以后，每天上、下循环小于10次的停车台，每半年~1年在指定加油处，加一次黄油。

每天上、下循环大于10次的停车台，适当增加加油次数。

5．占地面积少，建设费用低，无堵车现象。

下层车位存车状态下，整条路堵车现象同自然车库；上层车位存、取车，路面不会出现堵车现象，因旋转后的车位直至落到地面仅占2.3米的路面，不影响别的车辆通行。

与二层升降横移式立体停车库相比，可节约20%左右的场地建设面积，建设成本较低。

2.4、未来经营预测分析

对于商家而言，停车难却意味着巨大的商机。

目前，都市停车难的矛盾主要体现在住宅小区、商业区、写字楼。

要在短时间内缓解以上三大区域的停车难，最主要的方法就是建造立体停车库。

在日本等国土面积小，汽车数量众多的国家，立体停车设备已经占据了70％的绝对优势地位，但在我国，目前机械式车位所占的比例仅为2％至3％，有关专家预测，立体停车设备将会成为未来中国停车场的主流。

据分析，目前国内国际多数城市均已寸土寸金，交通压力正逐步从动态向静态转化，“停车难”已成为城市发展的一个公共性难题。

据测算，到2010年中国轿车保有量将达到2000万辆。

停车位估计需增加480万个，平均每年需求96万个。

而目前，全国已建成的立体停车位才3万多个。

因此，立体停车将有广阔的市场前景。

实际上，目前在一些发达国家和地区，停车产业已成为年产值数十亿美元的大产业。

在香港，一个停车位的售价比一辆高级轿车还要贵，如汇景花园的一个停车位售价高达60万港元；美国的停车产业每年大约收益260亿美元，提供约100万个就业机会。

即便是在我国，一些大都市新建高档小区的停车泊位也被开发商高价出售，一个车位相当于一辆普通轿车的价格。

如今，无论是在城市中心商业区，还是在新建繁华地段，建设足够的停车泊位已成为规划者的重要手笔。

业内专家指出，机械式立体停车设备将是未来几年内停车设备发展的主要方向，是商家投资的重点。

立体停车场最大的优势就在于其能够充分利用城市空间，被称为城市空间的“节能者”。

应当说，立体停车将有广阔的市场前景。

由于看好停车经济所蕴藏的市场商机，国内一些商家已开始抢滩。

尤其是在一些商业旺地，开始规划建设大型立体停车场，以留住这些商业区的人气和商气。

在全国，有关停车场技术与设备的研究与产业开发已初露端倪。

三、项目投资及回报分析

1、车库成本：

平均1.5万/车位，如60个车位，则需投入90万。

2、营运费：

车库建成后，营运费也是一笔不小的开支。

车库管理人员2名，按每人每月1200元计，年支出1200×2×12＝2.88万；电费，在连续出入库情况下，存取一辆车平均耗电0.2度，假设每个车位每天存取8次，60车位一年的电费支出约需2.88万元；车位的保养，年支出5.67万元。

上述诸项累计，正常的车库年营运费用约需2.88＋2.88＋5.67＝11.43万元/年。

3、各类税收：

此项我们初定为万/年。

4、资金回收：

因为我们在本建材市场建立体式停车库，主要是为了缓解市场拥堵现象和将来投资立体车库作试点，并不以营利为主要目的。

所以我们收费主要面向租赁户，收入大致有两块：

其一是租赁户的停车费，假定我们这个停车库共60个车位，每个车位按120元/月，则一个月总计7200元，一年总计87400元。

其二是停车库的广告费，根据车库造型至少可以三面可以利用，西面（即靠近抚河路面），其高为约7.2米，长约为35米，则面积为约252平方米，按这样的面积，根据广告市场行情，至少一年10万元，如采取LED重复滚动式制作，即一个面至少可以让三个广告重复滚动，以一个广告收入10万/年为准，三个则30万元/年。

东面面积和西面相等，地理位置略差点，估计也可以收到20万，北面，其高约为7.2米，长约10米，则面积约为72平方米，其收入大概一年5万元，同样采取LED重复滚动式制作，则一年可以收入15万元。

减去其广告制作费万元，则一年广告收益万元。

那么一个月收入万。

减去月开支和税收万，年收益为万元万元。

随着业务量的逐年增长，效益也将随即增长。

5、管理费用对比

为了缓解交通拥堵现象，我们公司一直以来是由交通协管员在维护市场交通秩序，虽然一直在加大管理力度，但是交通拥堵现象依然存在。

我们暂且估算一下其产生的人员管理费用，按协管员人数30人计算，每人费用（含基本工资、福利、社保）2500元/人，则一个月费用就7.5万元，一年则90万元。

而如果我们立体式停车库的建立，一则随着立体式停车库的年限延长，以上管理人员和费用可以逐年相应减少；二则可以更快的缓解交通拥堵现象；三则可以减轻协管员的工作难度。

6、投资风险

1、受资金困扰。

前期投入资金庞大。

2、停车位收费难度大，一直以来本市场并没有停车收费，如今却要收费，租赁户必定存在抵触情绪，做好租赁户的工作难度比较大。

3、回报周期长。

从资金估算看，若自主投资经营，4年后进入纯盈利状态（不考虑贷款）。

4、与合作方合作所产生的合作风险。

四、项目的经营模式

由于我公司没有从事立体停车库的经验及相关专业人员，公司可选择一家民营企业作为合作伙伴，采取股份制形式共同经营。

其优点是有利于市场运作，提高效率，双方能发挥各自优势，更好的经营该项目，收益随业务的发展而提高。

弱点是经营风险必须共担，管理形式易受现有体制影响。

五、项目的意义和作用

1、缓解市场交通拥堵现象,增加客流量，稳定租赁户。

2、提高市场运营管理效率，提升建材市场整体形象，促进市场持续健康发展。

3、为公司探索新的经济增长点，投资立体式停车库，提供经营试点，同时也为其提供经营管理经验和人才储备。

4、可以利用立体式停车库自有广告平台，为江耐做广告宣传，注入新的血液，为将来市场改造，打造航母型建材精品市场，宣传造势。

六愿景与计划

6．1愿景

总目标：

一年内，建立稳定的公共关系，树立良好的品牌形象，打开市场局面，至少建设1座立体车库（个车位）。

两年内，力拓南昌市市场，至少建设个车位。

三年内，开拓其他市区市场，成为业界知名品牌，至少建设个车位。

6．2近期计划

2011年8月底，市场调研，做可行性分析；

9月上旬——中旬，前往厂家参观考察，决定代理事宜；

9月下旬，确定合作方和经营模式，达成合作协议，组建组织机构，安排人事。

10月上旬，向城管、交警、文明办、规划局、市政等单位呈送《关于建设立体车库的建议书》,初步建立公共关系，逐步展开宣传推广；

10月中旬——11月，拟建车库场所，启动第一座立体车库的建设；

12月，回访，总结，完善，制订2012年详细计划。

七、可行性研究结论：

通过多方调查了解，认为投资立体车库基本可行。

只要我们做好合理的规划和管理，我们预期的立项目的和经济效益将会比较可观。