物业设备设施年度保养工作计划表.docx

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物业设备设施年度保养工作计划表

物业设备设施年度保养工作计划表

一、供配电

1.专变变压器   

1）保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘                           

2）检查接地线、绝缘瓷瓶、接线端、散热风扇、驱潮灯、温度显示仪、自动装置是否正常， 

3）测量接地电阻，摇测高、低压侧相与相、相与地的绝缘电阻并记录存档，    

4）清扫地面，检查标识、门锁，房间温度确保不超过35℃。

5）视运行情况调整档位和优化运行.  

保养时间：

 6月、12月的1-5号   

执行人：

供电局/维修组配合跟进    

2. 专变高低压房

1）保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘，  

2）对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨，并用97%酒精进行清洗，

3）每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护；

4）检查浪涌装置、直流屏、接地线、散热风扇、驱潮灯、指示灯、仪表、继电保护装置、电容器等是否正常，

5）检查各抽屉柜是否灵活， 

6）测量接地电阻，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。

7）清扫地面，检查标识、门锁，温度确保不超过35℃，

8）现场电路图、上墙资料完好。

保养时间：

6月、12月的1-5号

执行人：

供电局/维修组配合跟进

3.发电机

1）保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，除尘，检查各开关接线接头是否过热并进行紧固，

2）每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护；

3）检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，     

4）检查蓄电池电压和电液比重，

5）检查皮带的张紧程度， 

6）清洗机油泵及滤网、空气滤清器、机油和燃油滤清器、涡轮增压器的机油滤清器及进油管， 

7）定期更换机油和冷却水（详细查看说明书），

8）检查柴油箱、输油管有无渗漏，

9）检查接地线有无松脱，

10）检查运水烟箱运转是否正常，

11）模拟断电测试自动起机及来电自动停机，

12）所有选择开关打至自动状态，

13）清扫地面，检查标识、门锁，

14）现场电路图、上墙资料完好。

保养时间：

1、4、7、10月的10-13号

执行人：

专业维保公司/维修组配合跟进

4.层间配电房   

1）保养前需停电、验电、挂接地线、悬挂标示牌和挂接地线，

2）检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘，

3）对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨，并用97%酒精进行清洗， 

4）每年一次对接触器进行拆件维护； 

5）检查浪涌装置、接地线、指示灯、零序检测装置等是否正常，

6）清扫地面，检查标识、门锁，温度确保不超过35℃。

7）测量接地电阻，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，

8）现场电路图完好。

保养时间：

1、4、7、10月的14-25号   

执行人：

维修组   

5.风柜、水泵配电柜

（包括AHU、PAU、排风、车场送排风、消防送排风、生活水泵、消防水泵、冷冻冷却水泵、集水井）

1）保养前需停电、验电、挂接地线，除尘， 

2）检查开关接线接头是否过热并进行紧固，

3）检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，

4）清扫地面，检查仪表、指示灯、按钮开关、标识、门锁。

5）对变频器进行除尘紧固接线，

6）每年一次对接触器进行拆件维护；

7）现场电路图完好。

保养时间：

3、6、9、12月的1-10号

执行人：

维修组

6.南广场喷泉配电控制系统

1）保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，

2）检查开关接线接头是否过热并进行紧固，除尘，

3）检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，

4）检查标识，定期重调电脑参数，确保运作正常，

5）每年一次对接触器进行拆件检查，

6）现场电路图完好。

保养时间：

3、6、9、12月的11-20号

执行人：

维修组

7.公共配电箱   

1）保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，

2）检查开关接线接头是否过热并进行紧固，除尘，

3）检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，

4）检查标识、门锁，

5）每年一次对接触器、变频器进行拆件检查，

6）现场电路图完好。

保养时间：

3、6、9、12月的11-20号   

执行人：

维修组   

二、供水

8.生活用水水池

1）排清池内存水用药水进行清洗和消毒， 

2）确保清洗质量，并出具符合国标的水质检验报告。

保养时间：

1、4、7、10月   

执行人：

专业维保公司/维修组配合跟进   

9.南广场喷泉  

1）检查水泵喷头有无堵塞、机械配件有无磨损，

2）停电检查电机相间、相对地绝缘并记录数据，各参数是否正常，

3）每半年对电机轴承、传动轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝，接地线牢固，4.定期测试，保证功能正常。

保养时间：

1、4、7、10月的25-30号   

执行人：

维修组   

10.生活消防水泵房  

1）保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，

2）摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据， 

3）各类电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承（必要时可提前更换）；

4）拧紧电机固定螺丝，

5）检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常，地面卫生打扫，

6）现场电路图完好，温度确保不超过35℃，

7）每月至少一次对消防泵、喷淋泵起动运行，运行时需打开泄压阀，并密切留意压力表。

8）检查标识是否完好清晰，

9）检查缓闭式液位控制器是否正常。

保养时间：

1、4、7、10月的25-30号 

执行人：

维修组   

11.市政给水管  

1）检查各阀门驳接法兰是否渗漏，

2）阀门、压力表是否正常，每季度对阀门螺杆加润滑油，

3）每二年除锈刷漆翻新。

4）清洗Y隔。

保养时间：

1、4、7、10月的30号 

执行人：

维修组    

12.各层给水管   

1）检查各阀门驳接法兰是否渗漏，压力表、水表是否正常；

2）检查标识是否完好清晰，每季度对阀门螺杆加润滑油；

3）每二年除锈刷漆翻新（不锈钢除外）。

4）清洗Y隔。

保养时间：

2、5、8、11月的1-5号 

执行人：

维修组   

三、排水

13.隔油池  

1）每日清理隔渣油脂等残留物，

2）每月至少一次全面清理隔油池，

3）每日至少二次投放药物，

4）.废水主排放口检测水样并提交化验报告，

5）各隔油系统维护。

执行人：

专业维保公司/维修组配合跟进   

14.污粪池（井）

1）每半年彻底清理抽排一次， 

2）确保不满溢、不板结、不堵塞。

保养时间：

1、7月 

执行人：

专业维保公司/维修组配合跟进    

15.污水、雨水、粪管   

1）检查各阀门驳接法兰是否渗漏，卡箍是否松脱，

2）检查标识是否清晰， 

3）每二年除锈刷漆翻新（不锈钢、PVC管除外），  

4）定期检查雨水、污水井、天台和首层路面水沟、地漏囗是否积水，面盖是否完好，并定期清除杂物和污泥（遇雨水季节需增加巡检次数）。

保养时间：

2、5、8、11月的6-10号

执行人：

维修组   

16.集水井  

1）定期检查是否积水，并定期清除杂物和污泥、沙石，（遇雨水季节需增加巡检次数），

2）检查液位浮子、手自动状态是否正常，

3）检查连接管有无松动，标识是否清晰，

4）每半年将止回阀解体维修。

保养时间：

2、5、8、11月的11-15号  

执行人：

维修组、清洁部    

四、空调

17.空调主机    

1）定期表面除尘， 

2）检查保温层有无翻松，3.主机机体上各驳接口有无渗漏油、水，

4）检查开关接线接头是否过热并紧固， 

5）检查接地线是否牢固， 

6）停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，  

7）检查各参数是否在允许范围内，

8）每年对主机冷凝器进行通炮，每二年至少对蒸发器进行一次通炮，（当小温差大于3时需进行通炮）。

执行人：

专业空调公司/维修组配合跟进   

18.冷冻泵  

1）定期表面除尘，

2）检查保温层有无翻松，

3.）检查开关接线接头是否过热并紧固，

4）检查接地线是否牢固，

5）停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，

6）检查各参数（运行电流、电压）是否在允许范围内，电流为额定值内，电压为额定值的±5％。

7）每月对电机水泵轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承（必要时可提前更换）； 

8）拧紧电机固定螺丝， 

9）检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常，

10）配电柜现场电路图完好， 

11）检查标识是否清晰，

12）每年一次更换水系统。

13）清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。

保养时间 ：

3、6、9、12月的21-25号 

执行人：

维修组   

19.冷却泵  

1）定期表面除尘，

2）检查开关接线接头是否过热并紧固，

3）检查接地线是否牢固，

4）停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录， 

5）检查各参数（运行电流、电压）是否在允许范围内，

6）每月对电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承（必要时可提前更换）；

7）拧紧电机固定螺丝，

8）检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常，

9）检查标识是否完好清晰， 

10）配电柜现场电路图完好。

11）清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。

保养时间：

3、6、9、12月的25-30号

执行人：

维修组   

20.冷却塔  

1）定期检查电机开关接线接头是否过热，

2）检查接地线是否牢固， 

3）停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，

4）检查各参数（运行电流、电压）是否在允许范围内，电流为额定值内，电压为额定值的±5％。

5）每月对电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承（必要时可提前更换）；

6）拧紧电机固定螺丝， 

7）检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表、浮球阀是否正常， 

8）每周一次吸泥并进行水处理， 

9）每半月检查电机皮带（必要时调整），  

10）每月至少一次清洗冷却塔和填料，

11）每季对风轮除尘， 

12）每年一次更换水系统， 

13）清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。

14）检查标识是否完好清晰。

15）清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。

执行人：

专业空调冷却水维保公司/维修组配合跟进   

21.盘管风机  

1）摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据，

2）每半年对电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承（必要时可提前更换）； 

3）拧紧电机固定螺丝， 

4）检查各水、风阀门、驳接法兰是否渗漏、异常，

5）冷凝排水管和风管保温层有无翻松，

6）排水是否顺畅，

7）每月疏通排水管和清洗风滤网， 

8）每季用0.6-0.8MPa水压冲洗翅片，

9）每年更换风滤网（必要时提前更换），

10）地面卫生打扫， 

11）检查标识是否完好清晰。

保养时间：

3、6、9、12月的25-30号 

执行人：

专业空调维保公司/维修组配合跟进   

22.AHU、送（新）风、排风机  

1）摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据，

2）每半年对电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承（必要时可提前更换）；

3）每月检查电机皮带张紧度（从静止位置能压下2cm为正确）， 

4）拧紧电机固定螺丝， 

5）检查各水、风阀门、驳接法兰是否渗漏、异常， 

6）保温层有无翻松，传感器、压力表是否正常，冷凝排水是否顺畅，

7）每月清洗风滤网， 

8）每季用0.6-0.8MPa水压冲洗翅片，

9）每半年对风阀的转动部分加注润滑油，

10）每年更换风滤网，

11）地面卫生打扫，

12）检查标识是否完好清晰。

保养时间：

3、6、9、12月的25-30号 

执行人：

专业空调维保公司/维修组配合跟进   

五、消防

23.主机 

1）停电除尘，

2）检查内部线路，紧固接线，

3）定期检查主机各功能是否正常（每季度至少一次进行联动试验） 

保养时间：

2、5、8、11月 

执行人：

专业消防公司、安管部、维修组 

24.水管

1）每二年对金属部分进行除锈刷漆翻新（不锈钢除外），

2）检查各阀门驳接法兰是否渗漏，

3）压力表、水表、标识是否正常。

保养时间：

2、5、8、11月

执行人：

专业消防公司、安管部、维修组

25.消火栓

1）每二年对金属部分进行除锈刷漆翻新（不锈钢除外），

2）检查各阀门驳接法兰是否渗漏。

3）配套设施是否完好，标识是否清澈。

保养时间：

2、5、8、11月

执行人：

专业消防公司、安管部、维修组

26.防火卷帘

1）手动试验上升、下降灵活，

2）检查电机相间、相对地绝缘并记录数据，

3）电机轴承、传动齿轮加润滑油，拧紧电机固定螺丝，

4）每季度定期测试联动，保证功能正常。

保养时间：

2、5、8、11月

执行人：

专业消防公司、安管部、维修组

27.喷淋

1）检查各阀门驳接法兰是否渗漏，

2）阀门杆加润滑油，

3）喷淋头定期抹尘。

保养时间：

2、5、8、11月

执行人：

专业消防公司、安管部、维修组

28.烟感、温感

1）每年由有资质的专业公司进行彻底清沽（电路、感应器），

2）定期测试联动，保证功能正常。

保养时间：

2、5、8、11月 

执行人：

专业消防公司、安管部、维修组

29.消防、送风、排风排烟机

1）对配电柜进行除尘，

2）检查开关接线接头是否过热并进行紧固，仪表、指示灯、按钮是否正常，

3）摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据，

4）每半年对电机轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝，地面卫生打扫。

5）检查各风阀门是否处于正常状态（排烟平时关闭，火警状态开启，防火阀70℃或270℃关闭），

6）每半年对风阀的转动部分加注润滑油，

7）定期测试联动，保证功能正常。

保养时间：

2、5、8、11月

执行人：

专业消防公司、安管部、维修组

30.破玻 

1）检查接线有无松动，胶片有无破损， 

2）定期测试联动，保证功能正常。

保养时间：

2、5、8、11月

执行人：

专业消防公司、安管部、维修组

31.对讲

1）检查接线有无松动，音量能满足要求，

2）定期测试联动，保证功能正常。

保养时间：

2、5、8、11月

执行人：

专业消防公司、安管部、维修组 

32.警报器

1）检查接线有无松动，音量能满足要求，

2）定期测试联动，保证功能正常。

保养时间：

2、5、8、11月 

执行人：

专业消防公司、安管部、维修组

33. 湿式报警阀

1）检查各阀门驳接法兰是否渗漏，

2）传感器、压力表是否正常，

3）定期测试联动，保证功能正常。

保养时间：

2、5、8、11月

执行人：

专业消防公司、安管部、维修组

34.消防、喷淋及相关恒压水泵

1）手动试验水泵检查机械、各参数是否正常， 

2）停电检查电机相间、相对地绝缘并记录数据，

3）每半年对电机轴承、传动轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝，

4）定期测试联动，保证功能正常。

保养时间：

2、5、8、11月

执行人：

专业消防公司、安管部、维修组

35.安全通道

1）.防火门定期检查闭门器是否正常，

2）门体有无破损，

3）门铰转轴加润滑油。

保养时间：

2、5、8、11月

执行人：

专业消防公司、安管部、维修组 

36.安全出口、应急灯（包括地下室）

1）定期充放电测试，保证功能正常。

2）每次放电不小于30分钟。

保养时间：

2、5、8、11月

执行人：

专业消防公司、安管部、维修组   

六、安防监控

37.摄像头、录像机

1）录像机除尘，检查各功能是否正常，

2）每半年由有资质的专业公司对摄像头进行彻底清洁抹尘，

3）定期测试，保证功能正常。

保养时间：

2、5、8、11月

执行人：

专业消防公司、安管部、维修组

七、BA系统

38.电脑主机、DDC控制器、模块

1）每半年除尘，紧固接线，

2）检查各功能是否正常，

保养时间：

2、5、8、11月

执行人：

专业公司、维修组

八、车道闸

39.收费系统 

1）除尘，检查内部线路，紧固接线，

2）定期测试，保证功能正常。

保养时间：

2、5、8、11月

执行人：

专业维保公司/维修组 

九、电梯

40.机房 

1）电源箱除尘，

2）检查开关接线接头是否过热并进行紧固，

3）检查接地线，

4）摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，

5）清扫地面，温度确保不超过35℃，

6）检查标识、门锁

执行人：

专业电梯公司/维修组配合跟进

41.轿厢

1）定期检查按键，显示器，平层功能是否正常，

2）检查五方通话系统是否达到通话标准，

3）检查门缝门坑、门感应是否正常，

4）检查照明、空调及标识是否正常。

执行人：

专业电梯公司/维修组配合跟进

十、楼宇土木建筑、公共设施

42.楼体 

1）检查屋面层、女儿墙、隔热层、防水层是否完好、无裂纹，如有裂纹应及时修补，

2）每年测量沉降、防雷接地电阻是否正常范围内。

保养时间：

2、5、8、11月  

执行人：

维修组 

43.公共广场、园林 

1）检查排水沟无杂物，无积水，沟盖完整，

2）检查灯杆牢固度，无生锈，电线无外露，

3）木地台木质结构完整，无毛刺，每二年对木质进行刷光漆翻新，

4）绿化水龙头渗漏无，

5）路面地砖是否松脱，

6）井盖标识是否清晰，金属边框有无弯边。

保养时间：

2、5、8、11月

执行人：

维修组

44.大堂

1）检查玻璃门无变形，无松动，活动自如，金属边无松脱，

2）每月对地弹簧、转动部件加润滑油；

3）装饰材料（地砖、地脚线、不锈钢镜、墙面砖、天花扇灰）是否松动、脱落。

保养时间：

2、5、8、11月

执行人：

维修组 

45.玻璃幕墙

1）检查有无裂纹，活动窗螺丝无松脱、缺失，活动自如，

2）每季对活动部件加润滑油；

3）检查粘合胶有无老化、脱胶现象，

4）每年测量防雷接地电阻是否正常范围内。

保养时间：

2、5、8、11月

执行人：

维修组 

46.各层防火门

1）插锁无失效，固定是否牢固，

2）闭门器是否正常（拉力适中，15秒內能缓慢完全关闭，不发出大响声），

3）门与门框有无摩擦，

4）每月对门铰、插锁进行加固、润滑，

5）门锁手动开启把手应设在里间（火警状态能迅速向楼梯方向逃生），

6）每三至五年对防火门进行刷防火漆翻新。

保养时间：

2、5、8、11月

执行人：

维修组

47.地下层

1）检查墙壁、建筑顶、地面有无渗水，

2）地坪漆有无离底、脫落，标志线有无褪色，

3）每半年对人防门的转动机构加润滑油，

4）每三至五年对墙壁进行刷墙面漆翻新。

保养时间：

2、5、8、11月

执行人：

维修组

48.消防楼梯

1）每季度检查扶手拦杆有无松动，

2）每三至五年对拦杆和墙壁进行油漆翻新（栏杆除锈油漆，墙壁补灰、打磨、刷墙面漆）。

保养时间：

2、5、8、11月

执行人：

维修组 

49.升降车

1）对配电柜进行除尘，

2）检查开关接线接头是否过热并进行紧固，仪表、指示灯、按钮是否正常，

3）摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据，

4）每半年对转动部分、电机轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝，

5）检查各部件的牢固性，

6）每年需进行特种设备年检，确保性能正常安全，

7）定期测试，保证功能正常。

8）每二年对金属部分进行除锈油漆翻新。

保养时间：

2、5、8、11月 

执行人：

维修组