高新VV时代建设项目申报书.docx
《高新VV时代建设项目申报书.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《高新VV时代建设项目申报书.docx（44页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
高新VV时代建设项目申报书
陕西三泽实业有限公司
高新VV时代项目
可行性研究报告
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
项目名称：
高新VV时代项目
1.1.2承办单位简介
陕西三泽实业有限公司是一家专业从事房地产开发和室内外装饰装修工程设计的房地产类型企业。
公司注册于2008年，注册资金2000万元，法定代表人杨勇，具有房地产开发资质证书。
公司主营业务为：
房地产开发及销售，房产中介服务，房屋租赁及信息咨询服务，物业管理，室内外装饰装修工程的设计、施工，装饰材料、建筑材料、铝合金制品、五金交电产品的销售，园林绿化、喷灌、喷泉的设计、施工，土木工程施工，道路、桥梁、房屋、水利、市政设施的养护、外修、加固等；旗下拥有高新VV时代项目，雄厚的资金基础和优良的技术队伍保障了公司迅速的发展。
1.1.3项目提出的理由
房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。
发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。
现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。
现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。
市场调查结果表明，西安商住市场存在着较大的需求潜力，尤其是中高档商住市场；主要客户群为周边区域内高新技术企业。
针对以上述实际状况，项目定位为：
高档商住服务大楼。
本项目将满足周边区域内中高端市场的需要，并顺应西安的强势发展需要。
项目的地理位置和周边环境良好，适合商住房地产开发，从房地产经济学的角度看能发挥土地的级差效益，本项目的开发建设将对促进区域经济发展，促进土地效益潜力的发挥起到积极的作用。
1.2项目概况
1.2.1建设地点
本项目位于西安市锦业二路和丈八六路十字东南角。
1.2.2建设规模与目标
本项目总投资8149.32万元，占地面积13.291亩，含代征路，实际使用面积3955.7平方米，建设规划为商住25层高，总面积26312平米；其中商铺面积2768平方米，地下两层地下停车场车位规划164个，实际约132个，其余为住宅面积。
我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规划、开发现代商用住宅，致力于为周边各中小企业，入住高新经济技术开发区从业人员，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。
1.3可行性研究编制依据
1.3.1编制依据
（1）国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）；
（2）国家发改委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格〔2002〕1980号）；
（3）国家发改委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计价格[1999]1283号）；
（4）陕西省建筑安装工程综合概预算定额（1999）；
（5）西安市建设委员会关于印发《〈西安市建设项目城建费用统一征收办法〉实施细则》的通知（市建发[2000]418号）；
（6）陕西省物价局、陕西省财政厅《关于西安市城市基础设施配套设施收费标准及有关问题的通知》（陕价行发[2005]90号）；
（7）陕西省发改委编制的《陕西省建设工程其他费用定额》；
（8）项目规划设计方案；
（9）类似工程估算、概算指标；
（10）委托方提供的其他成本数据；
（11）委托方提供的有关其他资料；
（12）受托方现场勘察及市场调查收集的资料；
（13）有关建设项目经济评价的基本参数和指标。
1.3.2编制原则
（1）科学确定建设规模，节约用地，节约投资。
（2）体现现代性与实用性的有机结合，树立品牌意识，坚持品牌定位。
（3）项目始终遵循“以人为本”的理念，提供有针对性、个性化、特色化的产品。
（4）工程建设与周边城区整体建设相辅相成，互促共进，从而提高西安城市品位和该项目的整体形象及经济效益。
1.4技术经济指标
1.4.1项目建筑经济指标
表1-1项目建筑经济指标表
序号
指标
单位
数量
备注
1
总用地面积
亩
13.291
8851.8M2
1.1
基底建筑面积
M2
6581.8
1.2
道路、广场面积
M2
500
1.3
绿化面积
M2
1770
2
总建筑面积
M2
26312
2.1
地上建筑总面积
M2
25082
2.1.1
主楼
M2
22314
2.1.2
商铺
M2
2768
2.2
地下建筑面积
M2
1230
3
建筑密度
%
52.0
4
容积率
%
2.9
5
绿地率
%
20.0
6
总停车位
辆
164
1.4.2总投资估算
表1-2总投资估算表
序号
项目
金额（万元）
1
土地费用
2500
2
前期工程费用
245.5
3
建安工程费用
4479.3
4
商住用房精装修费用
669.42
5
基础设施建设费
124.5
6
工程监理费
80.6
7
市场推广费用
50
总投资
8149.32
1.4.3项目经济评价指标
经计算，本项目各项财务评价指标较好。
总投资收益率为33.8%；项目资本金净利润率为24.7%；项目税前投资回收期为3.1年,税后投资回收期为3.0年；财务净现值FNPV＝-41752.7万元。
1.5可行性研究的主要结论
根据房地产项目投资收益的一般水平，结合本行业的市场现状、发展前景、项目建设条件等因素，并综合考虑国内正在实施的其他同类项目的可比因素，结合本项目技术与经济指标项目经济上合理，技术上可行，并具有一定的抗风险能力，市场前景看好。
第二章西安城市概况
2.1自然概况
西安市位于渭河流域中部关中盆地，东经107.40度～109.49度和北纬33.42度～34.45度之间，北临渭河和黄土高原，南邻秦岭。
辖境东西长约204公里，南北宽约116公里。
面积9983平方公里，其中市区面积1066平方公里，人口855.29万人。
西安周围地势平坦，土地肥沃，农业发达，有丰富的自然资源。
在城市南侧的东西几百里间，是峰峦叠嶂、逶迤相连的秦岭山脉；险峻挺拔的西岳华山；以温泉汤池而闻名天下的临潼骊山；四季葱绿而内藏珍稀动、植物的终南山；以及六月积雪不化、堪称奇观的太白山，形成了一道天然的屏障。
2.2悠久的文明
西安地区是中华民族的重要发祥地，有着无比辉煌的历史文化，现已查明的文物古迹有上万处，重点保护的文物古迹几百处。
秦兵马俑、西安城墙、大小雁塔、碑林、陕西省历史博物馆等都具有很高的旅游和研究价值，在海内外享有盛誉。
2.3历史沿革
西安拥有3,100多年城市发展史，在1,220年间，作为中国历史上12个朝代的古都，是当时中国的政治、经济和文化中心，在中国历史上具有极其重要的地位，是世界上久负盛名的文化古都。
西安也是近代历史上具有革命传统的城市，解放后西安市作为中共中央西北局和西北行政委员会所在地，1954年改为省辖市和陕西省省会，延续至今。
2.4现状与发展
西安是陕西省省会城市和中国十大城市之一，现辖八区五县，分别是新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼区和长安县、蓝田县、周至县、户县、高陵县。
是中西部大开发的桥头堡，是中国中西部地区最大的交通、通讯、信息、金融中心之一。
西安是中国内陆对外开放城市，享受沿海开放城市的各项优惠政策。
西安是中国科学技术研究和开发的重要基地，现有科研机构3,000余个。
每年都有一大批重大科研成果问世，达到或接近国际先进水平。
近年来，凭借科技优势而建立起来的西安高新技术产业开发区，更为科技成果的转化和西安经济的发展注入了强大的生命力。
就综合科技实力而言，西安仅次于北京、上海，位居第三。
西安是中国高等教育的重要基地。
西安是一座世界著名的旅游热点城市。
悠久浩瀚的历史文化，秀美而雄壮的中国西北风光，千姿百态、神奇浓郁的传统民俗风情，构成了西安地区独具特色的旅游资源，吸引了无数海内外观光者前来巡幽探胜。
西安是中国承东启西、连接南北的地理中心及中国东西大动脉和新亚欧大桥上最大的枢纽。
西安内外交通便利。
对外交通以东西向为主，构成陇海兰新经济带西安段的交通主轴。
公路交通有包括108、312、310、210、211等五条国道，呈“米“字型在西安交汇。
铁路交通以陇海铁路为主干线沟通了与全国的联系。
西安的民航交通发展条件优越，除已建成的西安航空港咸阳机场外，阎良飞机城试飞场、窑村、户县、武功等军用机场都有发展成为西安的后备民航机场的潜力。
西安的旅游设施和市政基础设施不断完善，水资源状况近年来得到很大改善。
现已形成的供水能力有110万吨/日，实际供水约90万吨/日，夏季曾有过的局部地段断水现象现已不复存在，供水基本充足。
西安的发展目标是以科技、旅游、商贸为先导。
把西安建设成为外向型的国际化大都市，再现古长安昔日的辉煌。
历史曾经厚待了西安，西安也必将不负历史。
第三章市场分析
3.1房地产宏观市场分析
3.1.1全国宏观经济概况
2011年1月26日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。
系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。
但是，万变不离其宗，任何行业都要遵循市场经济规律，包括房地产市场。
知名房地产企业2011年半年报均显示：
中国房地产行业依然保持平稳发展的态势，本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。
图3-12001年-2010年全国GDP增长率
国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力
中国经济连续多年保持快速发展，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。
中国居民的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。
国民经济持续稳定快速的发展，为房地产业的发展提供了强劲动力。
中国2011年和2012年的经济增长分别为9.4%和9.2%，根据房地产发展速度和GDP增速的关系可以看出房地产行业将依然保持高速发展。
人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大
城镇人口数量、人口分布、人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的潜在容量。
根据2011年发布的全国第六次人口普查结果，中国大陆人口总数达13.397亿人，十年间增加7390万人；城镇人口占49.68%，十年间上升13.46个百分点；中国大陆流动人口为2.6亿人，十年间增加1.17亿人。
图3-2我国六次人口普查总人口数
中国大陆人口呈现出人口基数大、城镇人口比重上升、流动人口大量增加的发展趋势。
随着中国城镇人口规模的不断增长、流动性人口大量增加，人均居住面积需求的不断提升，中国房地产市场需求将进一步增加，房市场的潜在容量依然巨大。
城市化进程推动房地产业持续发展
图3-3我国纳瑟姆曲线
在世界城市化发展史研究领域，美国城市地理学家纳瑟姆提出了著名的“纳瑟姆曲线”。
纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展存在着内在联系：
城市化发展对房地产业持续推动，当城市化率达到30%时，房地产投资开始加速增长，当城市化率达到50%时，房地产投资将达到峰值，其后一直到城市化率达到70%时都将保持这种高增长率。
2010年中国城市化率达到47.5%，预计2050年前后将达到70%左右，因此房地产业将会持续30-40年的繁荣。
通胀压力巨大，房地产市场依然是最佳投资渠道
图3-4我国通货膨胀情况
随着经济的持续、较快回升，我国出现了通胀预期加大、通胀压力上升等问题。
美国等主要经济体持续实施量化宽松的货币政策，又使国际流动性溢出效应更加明显，进一步加剧了输入性通胀压力。
2011年7月全国CPI同比涨6.4%，创三年来新高。
当前我国通胀压力仍然较大，由于缺少更好的投资渠道，财富向资产投资转移，房地产市场依然是最佳投资渠道。
3.2西安房地产市场分析
（1）房地产投资增长走势
2013年，全市房地产开发投资1595.64亿元，增长24.5%，比上年回落4.1个百分点。
图3-5西安市房地产开发投资月度同比增幅走势图
（2）建设规模
全年施工项目2367个，增长4.3%，其中新开工项目1476个，增长1.1%。
商品房施工面积1513万㎡，同比增长13.72%；竣工面积1560万㎡，同比增长25.08%；商品房新开工面积1595万㎡，同比增长27.55%。
图3-6西安市商品房市场
①商品房供求分析
图3-72013年商品房供求关系分析图
2013年西安市商品房供应量达到1935万㎡，成交量达到1440万㎡，整体供求表现为供大于求，从全年的供求关系来看，供应量从四月份放量显著，成交量全年震荡上行，7月份首度出现单月供不应求的局面；从成交来看，3月份开始回暖趋势越发明显，部分改善性客户开始进入市场，至8月份市场开始进入淡季,9、10月份市场成交疲软，四季度11、12月份集中备案情况的出现导致市场成交逐步平稳的销售局面。
2013年新旧政府换届之后，对房地产的态度出现分化。
政府并没有像过往那样出台全国性的政策全面打压房地产市场，相反是各个城市根据具体情况出台相应的调控政策，在调控长效机制的导向下，未来区域调控政策差别化将常态化；在这样的政策背景下，西安政策相对温和，3月“小阳春”拉开了楼市回暖的序幕，“红5月”城市成交量高位徘徊。
下半年成交量继续震荡上行，12月成交量达到近一年的高峰，市场趋势在震荡中平稳上行。
②商品房成交量价分析
图5-22005-2013全市商品房季度供求走势
图3-8西安市2005年—2013年商品房成交量
2013年商品房市场成交量为1440万㎡，较2012年上涨23.6%，成交量增幅明显，成交量赶超09、10年，达到历年成交高峰；成交价方面，全年商品房市场成交价格较去年微幅下降1.5%，为7576元/㎡，全年商品房成交均价小幅下降，房价控制目标首次出现下跌局面，全年实现量增价稳的良好局面，这主要是由于年底一些低价房源、城改项目集中拿到预售证，采取低价备案，从而拉低了整体的均价。
3.3区位条件分析
3.3.1西安市用地布局
（1）西安市现状用地布局
西安市以明西安城为中心，中心以东称为东郊、以西称为西郊、以南称为南郊、以北称为北郊。
城内是西安市的市级商业中心；东郊和西郊是西安市的工业区，东郊以大型的军工企业和纺织工业为主，西郊以航空航天和机械工业为主；南郊是西安科研院所、高等院校集中的地区；北郊是西安外来人员的聚居地。
（2）西安市规划用地布局
城市的发展和房地产开发受城市规划的影响是非常大的。
在西安市总体规划中，城内主要发展市级商业中心，东郊东部、西郊西部西北部、北郊西部主要发展工业产业，南郊主要发展科技、文教。
商住用地主要向城市南、北方向发展,工业产业用地主要向城市东、西方向发展。
3.3.2城市路网格局
（1）西安市现状路网格局
西安市已形成“方格网加环路”的道路格局。
东西方向的道路主要有环城北路、莲湖路、东西大街、环城南路、友谊路等；南北方向的道路主要有环城东路、南北大街、环城西路、劳动路等；环路有环城路、二环路。
其中二环路的修通将对西安市向外发展起非常大的促进作用。
（2）西安市规划路网格局
西安市规划道路将由三条东西向干线、三条南北向干线、三条环线组成城市的快速干道系统，三条东西向干线包括环城南路、莲湖路、环城北路，三条南北向干线包括环城东路、南北大街、环城西路，三条环线包括环城路、二环路、三环路（规划路）。
（3）项目与城市道路的联系情况
项目与城市道路联系的主要周边道路有环城南路、含光路、大学南路、太白路，太白路与高新路、友谊路相连，环城西路与太白路相连，友谊路、环城南路与高新路、太白路、唐延路也联系紧密。
（4）小结
西安市生活居住用地向南北两个方向发展，西安市的房地产开发将主要在南北方向展开。
西安市的道路格局的完善，将促进城市向二环以外的地区发展。
3.3.3区域间分析
（1）南郊
南郊是西安的科研院所和高等院校的聚集地，以发展居住、科技和文教为主，并有大量的土地供应，有很大的城市建设和房地产开发的空间。
南郊有西北工业大学、西安交通大学、西北大学等全国知名的高等学府，有西安最好的中、小学，有世界著名的大、小雁塔等名胜古迹。
南郊建筑环境、绿化环境、居住环境都很好，整体环境优越。
南郊历来是西安知识阶层、社会精英、成功人士的聚居地，文化底蕴深厚、社会风气良好、人文环境优越，是西安居民认同度最高、最乐于居住的区域。
（2）北郊
北郊历史上是西安外来逃难人员的聚居地，依据西安市总体规划北郊今后除发展生活居住外，会发展一些工业产业。
北郊由于古迹遗址如汉长安遗址的保护，渭河、浐河沿岸的保护，以及工业产业的发展规划，生活居住的发展和房地产开发的空间不大。
北郊的建筑环境、绿化环境一般，加上火车站的影响，北郊的生活环境、整体环境相对较差。
北郊的居民素质相对较低，社会治安、人文环境也相对较差，西安市民对该区域的认同度较低。
（3）东郊
东郊是西安的军工、纺织工业区，浐河从军工企业和纺织城之间流过，在产河以西城市发展和房地产开发的空间非常有限，在浐河以东依据城市总体规划组团式发展和组团之间水源、遗址、绿地等严格保护控制的布局，原则上生活居住和房地产发展的规模和空间受到一定的限制。
但紫薇最近在浐河大规模圈地，可以预期未来该地区会成为西安城市建设和房地产开发的一个热点。
东郊建筑环境和绿化环境一般，而浐河是该区域非常好的景观和环境资源，对该区域的城市建设和房地产开发都会产生很深的影响。
同时该该区域的工业也会对生活居住质量产生影响，东郊的居民有很多在军工企业和纺织企业内工作，由于这些企业的效益普遍不佳，所以东郊职工的收入水平、生活水平普遍不高，，区内人文氛围和居民认知度一般。
（4）西郊
西郊是西安的航空航天工业和机械工业区，也是城市总体规划中的规划工业区，西郊的生活居住发展规模和空间比较有限。
西郊的生活环境、整体环境一般，由于工业区的影响，西郊今后的房地产开发、居住质量、环境质量都受到一定制约。
西郊居民构成和东郊类似，居民购买力一般，人文环境和居民认知度不高。
（5）通过对西安各区域间的比较可以得出以下结论：
南郊从城市功能上看是西安最适宜居住的区域，具有很大的发展空间，是西安城市发展的主要方向和未来房地产开发的热点区域。
南郊具有丰富的资源和优越的人居环境。
南郊聚西安之精英，集西安之人杰，文化底蕴深厚，人文环境优越。
南郊是西安人认同度最高的片区，是西安人最理想的安居乐业的家园。
3.4项目SWOT分析
针对本项目所面对的优势、劣势、机会和威胁进行分析：
3.4.1优势分析（strength）
（1）政策支持
项目位于西安高新技术产业开发区，为大力发展高新区经济，西安市高新管委会会大力支持本项目的开发建设。
（2）区域发展优势
随着西安市高新区经济的发展，基础设施和配套设施逐渐完善，经济得到了很好的发展，该区域已成为西安市社会和经济发展的热点区域。
（3）需求支撑
随着高新区企业产业不断的增加，入住企业各层级的员工对于便利的居住条件的需求越来越多，而本项目作为临近高新区并且交通便利的商住房地产开发项目，有着巨大的优势。
（4）客户资源
本项目开发交通便利并临近高新经济技术开发区，具备独特的客户资源等开发优势。
（5）建设条件优越
本项目用地范围建设条件优越。
征地、附着物清理、临时围墙圈建、地表垃圾土外运等工作均已完成，配套条件也达到建设条件（路通、电通、通讯通、上水通、下水通、燃气通、热力通）。
（6）项目周边生活配套条件优越
西安高新位于西安市南郊。
区内名胜古迹众多，教育资源丰富。
区内西有西安高新技术产业开发区，东有曲江新区和浐灞生态区，形成了一区多制的独特格局，是全国著名的科教文化旅游大区。
3.4.2劣势分析（weakness）
（1）项目规模相对较小
项目总用地面积为13.291亩。
（3）周边治安、文化设施有待改进
（4）形象影响
由于项目位于发展核心区，受区内产业影响，对项目的整体形象产生一定影响。
3.4.3机会分析（opportunity）
（1）未来巨大的发展前景
依托西安高新区丰富的人文资源及优质的客户资源，本项目未来发展空间巨大。
（2）项目升值潜力大
随着基地经济的不断发展，生活配套的不断完善，项目具有很大的升值空间。
（3）潜在消费者增加
随着区内以西高新区入驻企业的增多，人口数量也将增加，所以潜在消费者也将增加。
3.4.4威胁分析（threats）
本项目周边众多成熟的楼盘会瓜分本项目的客源，使项目面临一定的竞争压力。
3.4.5结论
根据以上SWOT分析，本项目采取的发展策略：
最大化的发挥区域价值；通过突出的定位、物业开发模式或建立鲜明的项目形象和品牌形象，在区域市场中脱颖而出；充分利用现有资源，实现差异化，建立独有核心价值体系，力争实现价格突破并快销。
3.3.4价格定位
本项目的价格定位均采用市场比较法进行定位，主要针对本项目商住、配套商业用房选取可比实例并进行价格定位。
（1）商住用房价格定位
商住用房采用市场定价法，但本项目周围的商住用房较少，所以采用的可比实例与本项目有一定的距离。
但根据此商住用房的地理位置、项目定位、销售时间等几个方面考虑不同的项目间的差异性，并对参照的几个楼盘价格赋予不同的权重值，表3－1内容为所选案例的销售价格及相关修正系数、权重设置表。
表3－1可比实例销售价格及修正系数权重表
项目名称
高层
修正系数
权重
均价（元）
区域因素
交易时间
个别因素
摩登BOBO
7300
100/101
100/94
100/98
0.4
立丰国际公寓
7200
100/103
100/97
100/102
0.3
长延居•会展明珠
7000
100/102
100/98
100/94
0.3
表中权重的设置是根据可比实例与本项目的近似程度，依经验设置的数值。
修正系数按以下方法计算：
每个因素的取值以项目为基准值计算，实例的因素取值参照基准值计算。
最终的修正系数为同一实例各修正因素系数的乘积，由此可得：
摩登BOBO修正系数：
100/101×100/94×100/98=1.07
立丰国际公寓修正系数：
100/103×100/97×100/102=0.98
长延居•会展明珠修正系数：
100/102×100/98×100/94=1.06
各实例的比准价格为：
均价×修正系数，具体比准价格如下：
摩登BOBO：
7300×1.07＝7704元/㎡；
立丰国际公寓：
7200×0.98＝6860元/㎡；
长延居•会展明珠：
7000×1.06＝7314元/㎡；
本项目商住用房销售价格：
商住用房销售均价=7704×0.4+6860×0.3+7314×0.3
=7467元/㎡
根据以上计算结果，综合考虑市场行情，销售状况和销售策略，确定本项目高层精装修商住用房销售均价为7000元/㎡。
（2）商铺用房价格定位
本项目商铺用房在项目建成后采取出售方式经营，采用市场比较法进行价格定位。
由于项目商铺用房地地理位置优越；并且
升级会员 