泛CBD地区百子湾区域发展分析1.docx

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泛CBD地区百子湾区域发展分析1

泛CBD地区--百子湾区域发展分析

1、百子湾区域概况

（1）城市开发的“飞白”

自从2001年底CBD规划正式出台以来，CBD地区及其周边地区迅速发展建设，向东先是首当其冲的CBD北界的延长线朝阳路沿线开发量迅速增大，成为CBD白领置业集中地，然后是由京通快速路的便捷性使得CBD的影响迅速扩展到了的通州区域，依托通州地区的内部交通，使得物业的分布不再局限于快速路沿线，相对便宜的价格和与CBD联系便捷的交通使得通州地区成为CBD白领购房的新宠，整个通州成了房地产开发的一个大平台。

2003年底朝阳北路的开通进一步加强了CBD向东扩展的势头，朝阳北路沿线也将会有大量的项目出世。

CBD的势力除了向东扩展以外，穿越CBD的东三环也使东三环沿线成为了泛CBD地区，近年来开发量很大，价格也不断攀升。

百子湾区域位于北京东四环外，处于通惠河与广渠路之间。

与CBD区域通过四惠桥成中心对称关系，可通过广渠路－东三环和东四环到达CBD，不管从交通方面考虑或者是直线距离上来看，百子湾地区并不比五环外的泛CBD地区占劣势，但这个区域一直都是房地产开发的空白地段。

• 通惠河与铁路的屏蔽

虽然从交通和直线距离上看，百子湾区域与CBD的联系都还算方便。

但长期以来“南北差异”在北京人心目中根深蒂固，过了长安街就是完全不同的两个世界。

而且百子湾区域不仅有长安街这一个屏蔽，更有通惠河以及汇集到北京的火车东站的众多铁道干线，使得本区域与北部有了更多的阻隔，一直成为被遗忘的角落。

• 大量的厂区占据

百子湾区域是传统的厂区和东郊仓库区，比如煤炭机械厂，化工厂，仓库等。

区域内大量的用地是被这些厂区所占据，并没有太多的可开发用地。

这也是此区域一直是房地产开发的空白区域的原因之一。

（2）面临整体改造

从2003年年底，在政府的参与下，整个百子湾区域将整体改造，东郊仓库和厂区都进行拆迁，整片用地进行统一规划，并把用地切分给11家开发商进行开发。

整个区域将整体进行改造建设，开发的时间也会比较集中。

本区域靠近东四环的金海国际已经做了排头兵，该项目低价入世，开盘均价仅为4800元/平方米，并开盘后就一直热销，两月后均价就上涨400元，销售情况也一直不错，打响了本区域整体开发的第一炮。

对于这样一个大规模整体同期改造开发的区域，区域未来的发展前景如何，能接手多少CBD的“阳光”的普照，普照到的“阳光”是居住多一点，商务多一点，还是商业氛围多一点，区域发展的进程如何，都是进来业界及本区域各个开发商都非常关心的问题。

2、区域位置条件分析

• 与CBD的关系

上面提到，百子湾区域处于CBD由西向东、由北向南的延长线上，与CBD的联系主要通过东四环及广渠路－东三环，但四惠桥局部交通一直不是很便利，而且广渠路路况一直较差，再加上长安街、通惠河以及铁路形成的屏蔽使得百子湾区域受CBD的辐射相对较少。

这种情况在今后一两年内应该会有所改善。

广渠路将要改造扩宽成城市快速路，今年内就会动工。

有消息称北京东站也会搬迁。

这样会使得百子湾区域与CBD的联系更加便捷和通畅。

• 与东四环沿线区域的关系

由东四环窜起的区域向北有燕沙区域、望京区域，向南有四方新区区域。

这几个区域与百子湾区域都因为东四环的存在而成为存在竞争关系的区域。

燕沙有着涉外氛围，属于比较高档的区域；望京是北京比较早开发的住宅区，有着比较高密度的居住人口和相对比较成熟的市政配套和生活配套；南部的四方新区是南磨房乡规划重点发展的区域，现在已经有了世纪东方城和山水文园两个大规模住宅社区的开发，不远的将来还会有规划中的华侨城公园落户，将来的前景也是比较看好的。

这些区域对百子湾区域来说，既是竞争，同时也是对整个东四环大区域成熟度的一个促进，特别是一些新生代区域，将为东四环的发展成熟注入新的活力。

但这些新生代区域自身的成熟也需要一定的时间，所以各区域的有机连接还有待时日。

3、CBD发展及辐射力分析

• 既是中央商务区，也是城市核心区

2001年底，商务中心区（CBD）的规划正式出台。

整个商务中心区建筑总规模800-1000万平方米，其中写字楼约占50％，公寓25％，商业、服务、文化、娱乐设施等占25％。

从这一规划可以看出，北京的CBD与国外传统的中心商务区不同，居住的成分所占比例较大，而不是白天熙熙攘攘，到了晚上就成了“鬼城”。

而且从规划出台后，CBD各开发商开发的项目都是以住宅打头，致使很多人都在置疑北京CBD是不是有点居住氛围大于商务氛围，是不是有点偏离了原来的CBD规划。

这样的一个CBD，赋予了这个区域除了商务氛围外更多的内容。

高档的住宅区，丰富的生活商业配套，繁华的街道，使得这里更像是一个城市的中心区，城市的经济、科技、消费、文化等都在这里高度集中，这个“中心区”也使得各种各样丰富多彩的商业、娱乐设施在这里聚集，政府也会加大扶持力度改善这里及其周边的市政配套环境和交通环境，CBD就像是一个“太阳”一样，不仅自身有着灿烂的光芒吸引着无数的追随者，它的光芒更是可以照射到在它周边的这些区域上，这里繁华、都市、方便的生活吸引着大量与CBD有关系或者没关系或者将来会有关系的人成为了CBD或者是泛CBD区域的置业者。

这正是CBD及泛CBD区域这两年来在开发量一直在快速增长还供不应求的原因所在。

有的人因为在CBD工作而在这里置业，有的人可能不远的将来会在CBD工作，有的人或者就干脆与CBD没有任何的联系，只是因为看好这片“热土”，看好了东部，看好了这里的升值潜力而也在这里置业。

在泛CBD区域的项目中有为数不少的外区域客户和投资客的现象就可见一斑。

泛CBD区域住宅项目客户一览

项目

客户

苹果社区

60％CBD，另有外地人（在附近开公司、办公）

一居的投资客能占到一半

石韵浩庭

九龙家园、东环18等周边较老项目中的客户更新换代

大多数在CBD办公，还有朝阳门、燕沙等地办公，九龙家园中办公

团购客户

年龄在28-41岁左右

金海国际

国贸上班族为主，年龄在30－40岁区间，还有部分当地居民

购买小户型的多为投资客

世纪东方城

国贸上班族居多，还有部分北京工业大学的老师及已毕业的学生

少数西部中关村上班客户

风度柏林

投资客：

30％

国贸小白领

九龙、华腾的升级客户

团购客户

富顿中心

投资客，占60％左右

年轻人，年龄在25～35岁之间，附近工作和外地工作各占一半

后现代城

投资客，30％左右

周边工作的25～30岁之间的年轻人

金港国际

投资客：

1/3左右

多数是在CBD附近工作，年龄在30～40岁左右

少量文体界明星

易构

主要是国贸周边白领

北京台、中央电视台的工作人员

有部分投资客

非常生活

投资客

国贸附近工作白领

富力城

职业多元化：

商人，医生，银行工作人员，老师等成功人士

30~40岁占76%左右

• 泛CBD区域住宅市场呈现供需两旺

近两年东部一直是北京房地产市场发展的热点区域，楼盘层出不穷，大多数楼盘的销售都表现不俗。

这里仅以东三环区域为例。

东三环区域住宅项目基本情况列表

项目名称

总建筑面积

占地面积

分期面积

开盘日期

入住时间

富力城

1390000

487800

分五期，现在卖第三期

2003年底

2005年7月

珠江帝景

900000

310000

2002年11月中旬

2004年8月

山水文园

700000

100万

一期240000，共三期

2002年4月

2002年底&2003年4月

后现代城

600000

（一期10万，二期20万）

2002-9-18/2003年6月（二期）

2004年2月

苹果社区

600000

160000

（北区占地8万平米，建筑面积32万）

2004年3月

2005年9月

东部百子湾1号

480000

240000

2006年

美景东方

440000

一期7万，二期15万

2002年4月

2004年7月17号

CBD总部公寓

400000

一区2.3万

（分五区，一区55000）

2003年12月28

1区2004年10月30

金海国际

280000

67000

分两期

04年4月27

2005年1月

金港·国际

280000

90000

分三期

2004年初

2005年3月

风度.柏林

170000

50000

一期80000

2003.6.28

一期2004年10月

FESCO外企国际公寓

137000

28000

一期公寓5万，二期写字楼和商业8.7万

2004年5月28日

2005年10月

易构

120000

20000

分两期

2003年7月

2004年10月

石韵·浩庭

110000

26000

不分期

2003年12月18

2004年11月

富顿中心

102600

14000

不分期

2003年1月

2004年8月

乐澜宝坻

100000

占地26000㎡

不分期

2002年4月

2003年10月

有统计可看出，近年来东三环区域的供应量很大，总供应量在两年左右的时间内达到了700～800万平方米的规模，而且大盘比例很大，大多数项目总规模都在40万以上。

从销售表现上来看，普遍销售表现都很好，销售速度在100套/月以上的项目占了35％的比例，其余项目销售速度也多在平均水平上下，滞销的项目很少。

区域中的住宅项目，不仅销售速度很快，价格也是节节攀升。

绝大多数半年都能涨300元，涨400元的项目占了一半以上。

伟业指数显示，全北京市住宅价格涨幅在每半年200元以下，全朝阳区住宅价格涨幅在每半年200～300元之间。

所以东三环区域住宅价格涨幅在全市和全朝阳区之上。

• CBD办公人群还会继续增大

根据CBD详细规划，04年到06年CBD区域新增办公人群7-8.5万人，与现在相比增长了接近一倍，所以预计CBD办公人群的购房需求将持续高速增长。

CBD办公人群增长表

2003年

2004年

2006年

04到06年新增

2008年

写字楼规模

约130万

150－180万

280－350万

130－170万人

400－500万

工作人群

6.5万人

7.5－9万人

14－17.5万人

6.5－8.5万人

20－25万人

4、区域发展预测分析

1）区域发展成熟的周期会比较短

• CBD辐射力增强

CBD近两年的发展使得泛CBD区域房地产开发如火如荼。

随着CBD规划后期大量办公的落成，CBD办公人群还会继续增加。

而泛CBD地区的用地确是有限的，特别是东三环区域，可开发用地越来越少，CBD对其的辐射势必会向东延伸，百子湾地区的发展成熟也就指日可待了。

• 区域整体厂区拆迁改造，同步进行

百子湾区域属于政府参与规划的厂区搬迁，整体开发改造，因为各种各样的原因，各地块的开发商都不会把地滞留太就才开发，所以几乎不存在历史遗留问题。

待这十余个项目开发后，区域面貌应该会有一个质的改变。

• 广渠路的拓宽计划

百子湾区域所依赖的道路纵向有东四环，横向有广渠路，但一直以来路况都较差。

广渠路的拓宽计划已经列入朝阳区的规划，并于今年内会动工。

这对百子湾区域来说是一大利好。

广渠路拓宽成为快速路后，能为区域注入很大的活力。

2）住宅为主，公建比例相对较大

按照CBD规划中的写字楼规模，从2003年开始到2008年之间，每年新增写字楼的供应量都在50-100万平方米左右，但从需求上来看，依据近6年北京写字楼年吸纳量平均值为37.5万平方米，所以可以说CBD写字楼市场将会存在供需矛盾。

这种矛盾会形成“漏斗效应”，使得CBD会把其周边的办公需求量“吸干”，这样CBD的商务氛围的辐射力度会十分有限。

所以预计未来百子湾区域的发展仍然会同其他泛CBD区域一样以住宅为主。

但因为这是一个带有规划色彩的整体开发区域，所以在规划中会存在大量的公建比例，因此与其他经过长时间自然生长起来的泛CBD区域相比，百子湾区域将来的发展会公建比例大。

3）公建中商业与办公协调发展

百子湾区域将来发展会以住宅为主，密度较大的居住区必然会衍生对商业的需求，所以区域内部商业开发会占比较大的比重。

但是单纯的商业难以满足公建容积率较高的比例，所以公建比重比较大的项目不会以单纯商业出现，必然会伴有部分的办公。

4）住宅供应时间、空间集中，且供应量大，是区域发展的推动力

百子湾区域整体同时开发，住宅的供应时间和空间都会高度集中，而且供应量也会比较大，比较形成小区域内的激烈的竞争，各开发商都会在这场博弈中细化客户和产品，尽努力做好才能在激烈的竞争中站稳脚跟。

这也会无形中提高整体区域的品质和认知度，在较短的时间内聚集人气。