丰梨苑住宅小区项目可行性研究报告.docx
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丰梨苑住宅小区项目可行性研究报告
“丰梨苑”项目
可行性研究报告
第一章总论1
一、项目背景1
（一）承办单位概况1
（二）可行性研究报告编制依据1
（三）项目的提出1
二、项目概况2
（一）项目位置2
（二）地块现状2
（三）地块周边环境3
（四）项目开发建设方案4
三、项目主要技术经济指标4
四、项目分析评价结论5
第二章武汉写字楼市场发展态势分析6
一、2011年第一季度武汉写字楼市场情况6
二、武汉写字楼分布及特点7
（一）武汉写字楼分布7
（二）武汉写字楼市场特征9
三、武汉写字楼市场分析11
第三章 项目SWOT分析13
一、项目SWOT分析13
二、项目SWOT分析结论15
（一）SWOT分析图15
（二）SWOT分析结论15
第四章 项目开发建设方案16
一、项目用地方案和开发规模16
（一）开发定位16
（二）项目总体规划指标16
二、项目开发建设导则17
（一）项目开发建设的指导思想17
（二）以人为本的开发建设原则17
三、项目规划建设方案17
（一）基本要求17
（二）建筑设计18
（三）给排水设计19
（四）电气设计20
（五）暖通系统22
四、节能及新能源利用24
（一）围护结构节能24
（二）电气设备节能25
五、环境及其保障25
（一）绿化25
（二）水压水质保障26
（三）垃圾收运处理26
（四）其它环境保护措施26
六、建筑管理智能化26
（一）安全防范系统26
（二）信息管理系统27
（三）火灾自动报警和消防联动控制系统27
第五章项目建设实施方案28
一、项目实施组织28
（一）项目法人和项目管理模式28
（二）项目实施的原则29
二、工程招投标29
（一）工程招投标概述29
（二）工程招标方案31
三、项目实施进度32
第六章投资估算35
一、建设投资估算35
（一）投资估算范围35
（二）投资估算编制依据35
（三）投资估算说明36
二、建设期利息估算37
三、项目总投资及分年投入计划37
第七章融资方案37
一、项目资金来源37
（一）项目资本金筹措37
（二）项目债务资金筹措37
二、融资方案分析38
（一）资金来源可靠性分析38
（二）融资结构分析38
（三）融资成本分析38
（四）融资风险分析39
第八章财务评价40
一、财务评价基础数据与参数选取40
（一）财务价格40
（二）利率40
（三）项目计算期选取40
（四）财务基准收益率（ic）设定40
二、营业收入与税费估算40
（一）销售收入估算40
（二）土地增值税的估算41
（三）所得税的估算41
三、融资前分析42
（一）项目投资内部收益率42
（二）项目投资净现值42
（三）项目静态投资回收期42
四、融资后分析42
五、不确定性分析43
六、财务评价结论43
第九章风险分析44
一、风险因素的识别和评估44
（一）风险等级划分44
（二）风险因素的识别和评估44
二、风险防范对策46
（一）风险对策的基本类型46
（二）市场风险对策47
（三）工程风险对策47
（四）资金来源风险对策47
第十章研究结论和建议48
一、结论48
二、建议48
第一章总论
一、项目背景
（一）承办单位概况
单位名称：
武汉住宅投资有限公司
法定代表人：
钟伟林
地址：
江汉区新华路314号
（二）可行性研究报告编制依据
1、建设部和湖北省、武汉市颁布的相关法律、法规与政策；
2、武汉市国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要；
3、武汉市2004~2011年国民经济和社会发展统计公报；
4、武汉市城市总体规划大纲（2000年~2020年）；
5、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》（2006年）；
6、建设部《房地产开发项目经济评价方法》（建标【2000】205号）；
7、国家发展改革委《投资项目可行性研究指南》（计办投资【2002】15号）；
8、武汉市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；
（三）项目的提出
项目的提出主要基于项目地块极佳的地理位置，项目位于发展大道于常青路交汇处，火车站商业圈内，扼守王家墩CBD北门户，项目门前路直达机场高速，与空港板块，各类生活设施配套完善，交通极为便捷，地段升值潜力巨大。
武汉住宅投资有限公司立足武汉面向全国发展，以多年的的开发经验、良好的技术和经济基础，经过细致周密的市场调查分析，并综合武汉市房地产业发展的具体情况，计划从新建难度小、地理条件优越的汉口火车站商业圈，以稳步发展的战略，扩大规模，以实现企业的可持续发展目标。
二、项目概况
（一）项目位置
项目地块位于项目位于发展大道于常青路交汇处，汉口火车站商业圈。
1-1项目位置
（二）地块现状
总占地面积2333.341983㎡，地块净用地面积1983㎡，总建筑面积12450㎡，地下总建筑面积（含设备用房）1615㎡。
商业用地1023㎡，写字楼9811㎡，容积率4.68，绿地率35%，地下车位80个。
（三）地块周边环境
优势地段（CBD门户、与空港为邻、地铁口、二环内）
项目地处发展大道与常青路交汇处，汉口火车站商圈内，扼守王家墩CBD北门户，项目门前路直达机场高速，与空港板块为邻各类生活配套完善，地段升值潜力巨大。
轨道物业潜力无限
项目北面贺家墩村旧城改造项目及汉品火车站南北广场的启动合项目周边环境在几年内将有大幅改善；金墩路通车、银墩路与站北路的工程进展，将极大改善项目周边交通压力大的问题；地铁2、7号线进出站口位于项目东侧200米处，使项目周边具备成为地铁枢纽商业核心的潜质。
图1-2项目地块周边环境示意图
（四）项目开发建设方案
项目开发建设的指导思想是按照国家工程建设标准开发建设高品质大厦，遵循以人为本的开发建设原则。
项目规划建设方案的总体概况见下表所示。
项目总体规划指标
项目
单位
数量
总规划用地面积
㎡
2333.34
总建筑面积
㎡
12450
地上总建筑面积
㎡
10835
其中
公寓式办公
㎡
9811
商业
㎡
1023
地下总建筑面积
㎡
1615
总占地面积
㎡
1983
容积率
4.68
绿地率
%
35
机动车停车位
地下80个
三、项目主要技术经济指标
项目总投资和主要技术经济指标表
序号
项目
单位
数量
备注
主要经济结果和数据
一
总建筑面积
平方米
12450
1
公寓式办公建筑面积
平方米
9811
2
商业建筑面积
平方米
1023
3
地下室
平方米
1615
二
项目总投资
万元
7893.23
三
资金筹措
万元
3893.23
1
自有资金
万元
3893.23
2
销售收入转投资
万元
3893.23
3
银行贷款
万元
四
销售收入
万元
12848.50
项目总销售收入
五
销售税金
万元
745.21
项目总销售税金
六
销售净收入
万元
3570.06
项目总销售净收入
七
土地增值税
万元
700
八
开发利润
万元
3510.06
项目总利润
九
所得税
万元
877.52
十
税后净利润
万元
2632.54
经济评价指标
一
税后项目投资财务内部收益率%
14.17
三
税后项目投资回收期
年
税前项目投资回收期
年
四
资本金财务净现值
万元
835.06
五
税前利润率
27.32%
税后利润率
20%
六
税前投资回报率
44.47%
税后投资回报率
33.35%
七
税前自有资金投资回报率
49.32%
税后自有资金投资回报率
38.21%
八
利息备付率（高）
利息备付率（低）
偿债备付率
资产负债率（高）
54.38%
四、项目分析评价结论
1、项目地块位置颇佳，市场前景看好，开发条件成熟。
2、本项目融资前后的财务净现值指标大于零，而且财务内部收益率高于行业基准收益率，项目具有所要求的盈利能力。
项目融资后的利息备付率、偿债备付率指标均大于1，资产负债率水平适中，表明项目具有相应的偿债能力和对债务的安全性；项目计算期末期累计盈余资金大于零，并保持有较大数额的盈余，说明项目的资金运用是基本平衡的，项目具有较强的财务生存能力。
基于以上所述，项目在财务上是可行的。
3、项目没有什么灾难性的风险；严重风险很少，且可以控制，或发生的概率低；项目存在的较大风险，只要重视采取有效的防范措施，其造成的损失项目是可以承受的。
综上所述，该项目的建设是必要的，可行的。
但是需要科学决策、精心组织、审慎运作，有效的规避风险。
第二章武汉写字楼市场发展态势分析
一、2010年-2011年第一季度武汉写字楼市情况
2010年二季度重点区域存量房交易情况
武汉2006-2011年第一季度写字楼租金持续上涨走势
二、武汉写字楼分布及特点
（一）武汉写字楼分布
武汉优质写字楼物业主要分布在四大区域，即位于汉口的建设大道沿线，航空路区域和位于武昌的中南路附近和光谷内。
1、汉口
武广商圈：
以泰合广场、世界贸易大厦和武汉广场为代表
建设大道商圈：
以建银大厦、新世界国贸中心为代表
中百商圈：
以佳丽广场为代表
汉口一直是武汉写字楼的主要诞生区域，武汉90%以上高档写字楼分布在汉口，在总体分布上，主要是解放大道至青年路、新华路到建设大道沿线、中山大道至沿江大道沿线、发展大道沿线等三大主要区域。
解放大道至青年路、新华路到建设大道沿线这里是武汉高档写字楼的代名词，也是武汉繁华时尚的前沿阵地，以泰合广场、世贸大厦、武汉广场、招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、信合大厦、瑞通广场等高档写字楼为代表，其中建设大道又被称之金融一条街，全部为高档写字楼及各家银行大厦，跨国公司驻汉机构、合资企业等几乎全集中于此。
中山大道至沿江大道沿线：
本区域为汉口老租界所在区域，区域内众多异域风情建筑，武汉外滩、江汉路步行街等休闲购物场所较为集中。
以佳丽广场、长航大厦、民意广场、中原大厦等中高档物业为代表，多为中小型企业所租赁或购买。
2、武昌
徐东商务圈：
以东沙大厦、凯旋门广场、中力名居二期、龙源大厦为代表
中南商务圈：
中商广场、世纪广场、发展大厦、兆富国际、鹏城国际
光谷商务圈：
SBI创业街、信息产业大厦、华乐中心、慧谷时空、国企中心
随着武昌徐东路沿线、中北路沿线、沙湖沿线、南湖沿线及光谷等区域住宅市场的迅猛发展，武昌写字楼供应急剧增大，占武汉整体供应的半壁江山。
大量低密度多层写字楼及部分中高层写字楼是武昌写字楼的典型特点。
目前，武昌写字楼主要分布在光谷区域、徐东路至中南路沿线等两大核心区域。
关山片依托大量高新技术企业，关山写字楼需求与供应十分旺盛。
产品类别走向高层高密度与低层低密度两个极端。
在低密度写字楼中，国际企业中心、光谷总部基地等为典型代表；在高层写字楼中，高科大厦、慧谷时空、华乐商务大厦、华工科技大厦、湖北信息产业大厦等为代表。
这些众多写字楼除满足光谷日益增多的高新企业办公外，还有力的推进了光谷商务区的发展。
徐东——中南路沿线：
该区域作为武汉中环线的重要组成部分，由于距离省政府行政圈较近及商业氛围浓厚，吸引了不少创业型企业、省内企业驻汉机构、本地服务型企业、外地电子类企业驻汉机构等，鸿源国际大厦、凯旋门广场、中立名居商务楼、东沙大厦、龙源大厦、世纪广场、中南大厦等中高档写字楼呈一字型排开，平均入住率在85%左右。
3、汉阳
钟家村商务圈：
汉元中心、闽东国际城
沌口：
东合中心
汉阳写字楼市场相对其他区域较冷淡，供应量少。
（二）武汉写字楼市场特征
1、写字楼分布出现一线多点、线面结合的新格局，特色化和规模化并举。
一线：
由于内环线的交通便利，聚集了多个大型商圈、众多高级住宅区和政府部门等，武汉市商务楼供应市场开始围绕内环线集中，解放大道和中南路是早已形成的商务区，沿线分布着武汉广场、中商广场、新时代商务中心等多个高级写字楼，而徐东大街、中北路及永清街等地商务写字楼有崛起之势，徐东联邦中心2期，还有中北路春树里项目、和黄武重改造项目及永清街的武汉天地，都将会产生大量高端商务楼。
多点：
指的武汉商务写字楼除了中心城区的沿线集中外，还形成了多个集中、规模化商务空间。
典型代表是光谷，光谷写字楼供应量超过一百万方，但其又不同于传统的商务写字楼，如光谷国际企业中心、SBI创业街等项目，多为规模化、低密度、低容积率型的企业社区，部分写字楼还设创业基金，主要针对制造业、高科技产业和创业型企业销售。
在2006年，盘龙城第一企业社区项目开始启动，产品特色与光谷相似，而沌口开发区在也规划出大片特色型商务空间。
线面结合：
线主要是指除了内环线外，武汉写字楼相对集中的还有建设大道、中山大道、武珞路、珞瑜路沿线，建设大道沿线是武汉最成熟的商务区，将与建设中的CBD商务区相连，形成线面的有机结合。
而武昌区中南路、中北路沿线的商务楼越来越集中，并开始向积玉桥、水果湖等地延伸，开始了由线向面的发展，打造中南总部经济区。
2、综合体商务楼成未来供应市场主流
从2006年开始，中心城区综合体不断推向市场，其组成的高端住宅、商务写字楼、酒店等获得市场的青睐，如武昌的中建•工行广场、中南国际公寓、光谷中心花园、春树里、光谷步行街等项目，都是占据城区要道的大型城市综合体，均规划有高端商务写字楼；而汉口片区已经推出的有新世界中心、时代豪苑等，更是创造了写字楼市场价格的新高，汉口片的武汉天地项目，汉阳片区钟家村商圈除了闽东•国际城、锦绣长江等大型综合物业外，还有200万方的国际博览中心，其必将带动汉阳片区高端写字楼市场的飞速发展。
新华路民生银行大厦更是以336米的高度成为武汉新地标，民生银行大厦共68层，其中10层以下为证券大厅、西餐厅、会议室等，11～40层为纯商务写字楼，41～63层为高级宾馆、总统套房等，同时创造了3.6米层高的写字楼空间，民生银行配合西北湖周边金融、商业等配套，可视为独立综合体，民生银行的投入使用将极大的提升西北湖片区商务区写字楼的价值。
3、高端写字楼价值杠杆恢复，写字楼价格将持续稳定上涨。
新世界中心商务写字楼以销售均价11800元㎡、租赁价格60元㎡•月的高价而创造了新生代商务写字楼价格新空间，使得价值杠杆得以体现。
武昌片区中建•工行广场也以其差异化的产品特征创造了7000元㎡销售均价。
而随着徐东万豪•联邦中心、永清街武汉天地、锦绣长江、CBD等规模化城市综合体商务写字楼的出现，必将促进武汉商务写字楼高端市场的发展，同时也会带动其销售价格稳定、持续的上涨。
纯商务区如建设大道沿线的高端写字楼会随着城市新地标民生银行的投入使其价值得到极大的提升。
4、消费需求市场得以全面激活，投资类置业成主流
商务写字楼的消费主要是通过销售和租赁两条渠道来实现。
从销售市场来看，由于大量外来资金不断涌入，成为商务写字楼投资主流，而随着1+8城市圈的不断完善，武汉周边三线城市的投资者也开始不断涌入武汉，武汉消费需求市场得以全面激活。
吸引了大量发达城市的投资者前来投资。
从租赁市场来看，一方面很多开发商将商务写字楼由销售或租售并举转向持有经营，作为长线投资，预示了市场的良性发展；另一方面，大量外来财团及外国领事机构不断涌入武汉，也为高端商务写字楼市场的发展带来了很强的消费力，如新世界国贸大厦就有很多世界500强企业、外国驻武汉领事馆、国内知名企业等入驻，使其档次形象得到了极大的提升，从而带动整个商务区的租赁市场发展。
三、武汉写字楼市场分析
写字楼市场
2011年第1季度没有新项目交付使用，武汉市甲级写字楼总存量仍然保持59.56万平方米。
本季度，金融投资业租赁需求旺盛，多家世界500强企业积极问询租赁甲级写字楼，进驻意愿强烈。
受限于高端写字楼市场供应不足，有效需求得到抑制，致使部分企业不得不转向乙级写字楼市场。
市场供不应求状况助推武汉甲级写字楼租金连续5个季度大幅上涨。
截止本季度，武汉甲级写字楼整体租金达到每月每平方米64.1元（US$9.7），环比上涨3.2%，同比上涨13.7%。
就租金水平的区域情况来看，建设大道金融街租金最高，已经达到每月每平方米71.2元（US$10.8），环比增幅2%。
由于没有新物业交付使用，加上租赁需求旺盛，武汉甲级写字楼的空置率继续保持低位。
2011年第1季度，武汉甲级写字楼整体空置率下滑至1%，环比降幅0.1个百分点，几乎所有甲级写字楼处于满租状态（图二）。
在高入驻率支撑下，武汉甲级写字楼结构出现调整。
一方面，银行持有类写字楼因业务扩展逐渐增加自用比率;另一方面，部分优质物业开始调整租户结构，以提高物业档次和形象。
鉴于武汉在华中地区的中心地位日益凸显，武汉高端写字楼正进入价值重塑阶段，我们预计未来有更多的国内和国际知名企业入驻武汉，从而带动武汉写字楼市场繁荣。
与此同时，未来五年，武汉将迎来写字楼供应高峰期，大量新增供应入市将带来现有CBD的扩延，同时助推新兴CBD的崛起，逐渐形成多中心格局。
展望下半年，武汉天地商务群一期将交付使用，届时将带来35,000平方米新增供应。
虽然新物业不在武汉传统商务区内，但考虑到目前严重供不应求的状况，我们预计：
至2011年年末，武汉甲级写字楼吸纳量将达到3万平方米，整体空置率维持在2%左右，同时整体租金将上涨至每月每平方米70元（US$10.6）。
商铺市场
武汉市场销售活跃，零售业销售总额保持稳定增长。
2010年，全市实现社会消费品零售总额2,523亿元（US$383亿），同比增长19.5%。
2011年第1季度，武汉无新商场投入使用，多个项目处于招商阶段。
因为瞄准居民收入持续稳定增长，购买力增强的特点，各类商家纷纷实施扩展计划，其中餐饮、影院、KTV是本季度商铺需求主力。
例如：
银兴影院、米乐星KTV入驻西园步行街，横店影院入驻南国首义汇。
伴随通货预期加重，住宅价格高企，投资者为了规避货币贬值加快转向商铺市场，带动商铺销售市场成交活跃。
例如：
本季度开业的武经开万达广场再次实现开盘售罄。
然而，销售成交活跃带动商铺价格上涨过快，将给今后项目招商和运营带来压力。
租金方面，现存购物中心商户承租能力有限，致使租金上涨缓慢。
2011年第1季度，所选商圈内购物中心首层平均租金小幅上涨1%，至每月每平方米426.2元（US$64.8）。
其中新佳丽广场得益于位置优势，人气最旺，本季度租金大幅上涨5%，成为租金最高的购物中心。
2011年第1季度，零售业扩张带动所选购物中心整体空置率环比下滑1%，约为5.6% 。
2010年下半年，武商摩尔城、西园商业街、首义欢乐城和南国首义汇等多个商业物业将投入市场，届时将带来47万平方米的新增供应。
其中体量达27万平方米的武商摩尔城将打造成为武汉首个高端购物中心，并与现有世贸广场、武汉广场和武汉国际广场连通，形成单体体量达50万平方米的巨型购物中心，辐射范围达整个华中地区。
为了提升自身竞争力，武商集团已经引进了一系列国际高端知名品牌入驻。
伴随它的开业，武广商圈将成为武汉高端品牌聚集地，档次和租金都会有大幅提升。
第三章 项目SWOT分析
一、项目SWOT分析
SWOT分析表
优势分析
劣势分析
1、汉口二环线内，CBD门户，与空港板块为邻，紧邻汉口火车站商业圈及中央CLD里的万达商圈，福星60万方综合体项目近在咫尺。
2、外部配套齐全，学校、医院、菜场、超市、数十条公交通达武汉三镇，地铁线、火车站、长途汽车站步行10分钟可致。
内部有24小时便利店、自助洗衣店、健身房等。
3、心型规划，有创意，有活力。
4、随着二环线的完工、CBD项目的推进、福星项目的启动、火车站商业圈的繁荣等，项目升值无限。
5、30-40平米小户型，精巧、精致、充满活力。
6、项目总价低，主力总价在40万以内。
7、开发商在区域内开发的思联花园城口碑好。
1、项目是40年产权，商业用水、用电。
2、车位少（只有48个）。
容积率大，没有阳台、电梯配置不足。
3、项目规划不大，仅有1万多方，景观及配套不足。
4、由于二环线改造，地铁线建设、银墩路改造及紧邻汉口站，因此周围环境极为嘈杂。
5、东西朝向。
6、沿街展示面小，昭示性不强。
机会分析
威胁分析
1、30-40平米小户型在汉口区域内极具市场产品机会，为供小于求的产品。
2、25-30岁人群占武汉人口8%，可享受人口红利，20-24岁的人群占12%，为本项目提供了大量的租赁客群。
3、随着二环线的完工、CBD项目的推进、福星项目的启动、火车站商业圈的繁荣等，项目升值无限。
4、随着贺家墩拆迁、银墩路沿线拆迁、金墩路沿线拆迁、新华西路沿线拆迁、石桥村拆迁等武汉市大量的城中村改造，带来巨大的拆迁刚性需求。
5、本项目为商业项目，在政策层面上影响不大。
6、本项目户型小、总价低，同时在武汉二环线以内，房价坚挺。
1、目前市场受新政策影响，客户整体观望情绪严重。
2、周边几个重大市政配套项目，如：
二环线改造、金墩路、银墩路站北路改造、汉口站改造工期可能有所滞后，带来的影响。
3、周边大盘林立，如葛洲坝、泛海、万科、福星等，可能会分流本项目的大量客源。
4、未来几年内汉口中心城区，小户型供应的比重将会逐步提高，市场竞争惨烈。
结 论
综上定性分析认为，本项目具有较大的可行性，可进行下一步的经济效益分析。
二、项目SWOT分析结论
（一）SWOT分析图
威胁
SWOT分析图划分为四个象限，根据企业所处的不同位置，应采取不同的战略。
SWOT提供了四种战略选择。
在右上角的企业拥有强大的内部优势和众多的机会，企业应采取增大投资、扩大生产、提高市场占有率的增长性战略。
在右下角的企业尽管具有较大的内部优势，但要面临严峻的外部挑战，应利用企业自身优势，开展多元化经营，避免或降低外部威胁的打击，分散风险，寻找新的发展机会。
处于左上角的企业，面临外部机会，但自身内部缺乏条件，应采取扭转性战略，改变企业内部的不利条件。
处于左下角的企业既面临外部威胁，自身条件也存在问题，应采取防御战略，避开威胁，消除劣势。
（二）SWOT分析结论
从本项目的SWOT分析表中的各项分析内容可以看出，项目的优势大于劣势，机会多于威胁，因此项目整体上处于SO象限。
位于这一象限应该采取的基本措施或采取的基本战略是谋求项目自身的发展，或者说是做好项目自身应该做的工作。
通过项目良好的策划、细致的规划和设计、缜密而全面的过程管理、专注和周到的客户服务，抓住机会，深刻挖掘项目的优势和潜能，项目就应该能够实现预定的目标。
第四章 项目开发建设方案
一、项目用地方案和开发规模
（一）开发定位
整体定位：
综合写字楼。
（二）项目总体规划指标
总规划用地面积：
2333.34平方米
容积率：
4.68
绿地率：
35%
地上总建筑面积：
12450平方米
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