瑾瑜世纪花园小区房地产开发项目可行性研究报告.docx
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瑾瑜世纪花园小区房地产开发项目可行性研究报告
瑾瑜世纪花园小区房地产开发项目
可行性研究报告
第一章总论…………………………………………………1
1.1项目名称及承办单位………………………………………1
1.2编制依据、内容及范围……………………………………1
1.3报告内容概要………………………………………………2
1.4主要经济技术指标…………………………………………5
1.5结论建议……………………………………………………6
第二章项目背景及建设必要性……………………………7
2.1项目提出的背景……………………………………………7
2.2项目建设的必要性…………………………………………9
第三章市场预测与建设规模………………………………11
3.1产业现状分析………………………………………………11
3.2市场需求预测………………………………………………13
3.3建设规模与内容……………………………………………14
第四章厂址选择与建设条件………………………………16
4.1厂址选择…………………………………………………16
4.2建设条件…………………………………………………16
4.3厂址评价…………………………………………………18
第五章生产工艺技术方案…………………………………19
5.1技术工艺选择……………………………………………19
5.2设备选型…………………………………………………21
5.3原辅材料、燃料消耗与供应………………………………22
第六章总图运输与公用辅助工程…………………………24
6.1总图及运输………………………………………………24
6.2建筑设计…………………………………………………26
6.3公用工程…………………………………………………28
第七章节能…………………………………………………32
7.1设计依据及节能原则……………………………………32
7.2节能、节水措施……………………………………………32
7.3能源管理…………………………………………………33
第八章环境保护、安全卫生与消防………………………34
8.1环境保护…………………………………………………34
8.2劳动安全与工业卫生……………………………………36
8.3消防………………………………………………………37
第九章组织机构与人力资源配置…………………………38
9.1组织机构…………………………………………………38
9.2人力资源配置……………………………………………39
第十章项目管理与实施进度………………………………40
10.1项目管理…………………………………………………40
10.2建设阶段划分……………………………………………40
10.3建设进度计划……………………………………………41
第十一章项目招投标方案…………………………………42
11.1项目招标范围及招标组织形式…………………………42
11.2投标、开标、评标和中标程序…………………………42
11.3评标委员会的人员组成和资质要求……………………43
第十二章投资估算与资金筹措……………………………44
12.1估算范围及依据…………………………………………44
12.2总投资估算……………………………………………44
12.3资金筹措…………………………………………………45
第十三章财务分析与评价…………………………………46
13.1财务评价依据……………………………………………46
13.2销售收入、销售税金及附加估算………………………46
13.3总成本费用估算…………………………………………47
13.4财务效益分析……………………………………………48
13.5不确定性分析……………………………………………49
13.6财务评价结论……………………………………………49
第十四章结论与建议………………………………………50
14.1研究结论…………………………………………………50
14.2建议……………………………………………………50
一、总论
1．项目建设背景
齐齐哈尔市中博房地产开发公司与齐齐哈尔大学合作，以高品质的开发建设，优美的居住环境和一流的物业管理为宗旨，建设齐齐哈尔市一流的、高品位、具有较深厚文化底蕴的住宅小区。
为创建新型城市住宅小区，我公司与齐齐哈尔大学经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前房地产市场现状与发展趋势，选择靠近劳动湖，与齐齐哈尔大学相连的地段，建设一个高品质住宅小区。
根据齐齐哈尔市城市规划发展需要，开发建设“瑾瑜世纪花园小区”（暂定名）的出发点，一是为加快学校的发展，解决学校占地面积不足和提高学校整体办学实力，将学校沿湖地段住宅置换出来，作为教学用地。
这样既提高了齐齐哈尔大学的知名度，又为美丽鹤城增加了一道靓丽的风景线。
二是解决教师住房问题，尤其是新引进的博士、硕士等年轻教师的住房问题。
为稳定教师队伍，提高教师队伍整体素质，以及学校的长远发展奠定基础。
瑾瑜世纪花园小区开发建设用地及土地用途性质的通过市土地管理局和市规划局办理。
根据城市规划和该市棚户区改造的有关要求，将该地段住户迁至溜园宾馆地段及湖西供热站地段。
该项目动迁调查、测绘、控详规划及初步方案设计已经完成，项目已经省发改委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。
2007年初省发改委批复齐齐哈尔大学建设八万平方米教师住宅，根据这一批复，加之国家教委评估小组对校舍建设提出的具体要求，于2007年10月15日向市规划局提出了《关于桥西小学地段规划用地的申请》，通过我们与齐齐哈尔大学的大量工作，得到批复同意。
2007年10月31日以齐齐哈尔大学的名义向齐齐哈尔市人民政府递交了《关于桥西小学及周边地段用地的请示》，得到了时任市长的林秀山的“原则同意，请有关部门办理”的批示。
经过齐齐哈尔大学校党委研究并经过充分考察决定与我公司正式合作，于2007年11月28日经过充分协商签订了合作开发的协议书。
协议签订后，双方密切合作，充分发挥了企业的优势，使该项目的运作顺利进行。
2007年12月20日，为了解决该地段齐齐哈尔市师范附小位置对建设该项目的不利影响，与建华区政府达成协议，将原齐齐哈尔师范附小移位，即从小区的中心地带移至边缘地带，重建齐齐哈尔市师范附小。
建华区政府向市规划局递交了《重建师范附小的函》，并得到了市规划局的同意；2007年12月5日，向市文物管理站递交了《关于市级保护文物藏书楼勘测与修缮的请示》，齐齐哈尔市文物管理站经过研究于2008年1月18日向市规划局出具了关于清末藏书楼修缮和保留的意见。
这两项问题完全是按照我们提出的建议进行落实的，该两项问题的落实使得本地段动迁工作中最大的两项社会性问题得以解决。
今年年初，我们与齐齐哈尔大学一起，多次与市有关领导进行沟通，争取给予棚户区改造政策。
我们及时抓住这次机会，通过积极协调和沟通，将这个项目列入了棚户区改造项目，享受了棚户区改造的多项优惠政策。
这样，该地段动迁成本和开发成本更进一步降低，通过测算，整体开发成本降低20%以上，学校和教师得到更大的实惠。
经过我们大量细致的前期工作，将该地段棚户区改造回迁的地段进行落实；即浏园宾馆地段和湖西供热站地段。
考虑到如何使成本降到最低，充分发挥民营企业的公关优势，确定该项工作主要由我们单位负责运作。
通过与龙沙大队的反复沟通，多次做工作，并且得到学校方面的首肯，浏园宾馆地段已达成意向性协议，费用比预想的要低。
湖西供热站地段经市领导同意，建设主管部门领导的协调进展顺利，基本明确按当前市场评估价格取得该块土地。
除了以上工作，到目前为止，我们还完成了桥西小学地段拆迁调查及测算工作、项目的测绘工作、项目的控制性详细规划和修改详细规划及小区整体效果图等工作，进行了项目方案的前期设计和详细的经济分析。
对项目的方案我们与合作单位充分考察了哈尔滨、沈阳、大连、烟台等北方房地产市场各类有地域特色的优秀代表性的住宅小区，对设计方案反复斟酌，试图从设计入手真正建设出齐齐哈尔市一流的、高品位、具有较深厚文化底蕴的住宅小区。
我们与齐齐哈尔大学共同努力，充分发挥各自的优势，使测绘、规划等所花费的费用降至全市最低的水平。
尤其值得一提的是，该项目的开发建设一直得到市政府有关领导和主管部门的大力支持。
市委书记杨信多次提出全力以赴支持该项目的实施。
他表示只要该项目住宅不对外界出售，完全出售给齐齐哈尔大学教师，则能减免的费用全部减免，给予全部的优惠政策支持。
并且责令副市长赵万山负责办理此事，赵万山副市长批示同意按棚户区改造政策执行，并要求市建设、土地、规划等部门进行办理。
市长刘刚，副市长赵万山以及市建设局、土地局、规划局等单位主要领导均以各种方式支持该项目的落实。
2项目规划：
金色莱茵国际社区紧邻哈尔滨国际会展中心，社区由长江路（北）、闽江路（南）、泰山路（西）及南直路（东）四条主干道围合而成，交通极为便利。
由于地处南岗开发区CBD商圈的核心位置，周边汇聚了哈市目前最顶级、最成熟的商务及商业配套设施，区位环境繁华而不喧嚣，能充分满足高端人士的商务及生活需要。
整个社区占地4万㎡，建筑规模为20万㎡，住宅部分别由1、2、3号三栋玫瑰红色的宽景折板高层和4、5、6、7、8、9号六栋橙黄色的直板高层组成。
社区在设计上采用了德国现代主义建筑风格，其中折板部分通过大块瓷板干挂同窗边的氟碳喷涂技术相结合，形成窗口错位的安装美感；而直板部分则通过大块瓷板和大落地窗结合，并配合了金属线条的镶嵌和勾勒，充分彰显了德国建筑一贯的大气时尚、庄重典雅，又不失激情与活力的现代主义风格和工业化美感！
项目特色：
金色莱茵500㎡的入区大堂，借鉴了英国新议会大厦的造型艺术，以交叉钢梁筑起昂扬挑高12米高的穹顶，犹如欧洲顶级艺术馆的高门大户，给人以最强烈的视觉震撼。
景观设计：
德式水景广场——6000㎡“莱茵河”主题水景广场（就是这里）。
它以闻名世界的“莱茵河”为水景主题，广场中央设有音乐岛，定期播放优美音乐和举办业主联谊会，增进业主之间的情感沟通；湖底采用金属镶嵌的五线谱雕塑，上方由北至南形成三层叠水瀑布，周边配以几何线条的植物造型；左侧是全实木拼装的亲水浮台，让您能在炎炎夏季零距离亲近水面，感受碧水的清凉。
同时，如此大面积的环流水系，在炎炎夏日会蒸发出大量的负氧离子，对调节小区内空气温度和湿度，净化空气质量将起到极佳的效果，从而使业主远离干燥和灰尘；另外，金色莱茵水源全部为地下水，水质清澈洁净，而且水深只有25公分，不会有任何安全隐患。
到了冬季，这里又会变成下沉式的灯光广场及冰雪运动场，周边配植各种耐寒性绿色植被，您及家人可以在这里尽情享受冰雪带来的乐趣。
户型设计：
户型视觉空间明亮，33~48㎡精致户型，50~75㎡雅致户型，80~110㎡景致户型可供选择，建筑底层举报架空层设计，房型设计上力求创造自然风感，注重采光。
景观设计：
景观遵循分区处理，以点带面原则，形成开放与半开放结合，起伏有序、移步换景的绝佳效果，在设计风格上将传统审美观念和现代园林的设计手法相融合，通过中央水景、植物绿化和生活设施，创造清新自然环境。
配套：
全封闭智能化社区物业管理；周边配套设施完善，出门即为江畔公园，而斯大林公园、防洪纪念塔广场也近在咫尺，与中央大街也不过是几分钟的距离。
社区内业主专属会所，休闲，娱乐，游戏于一体。
项目优势：
珍稀地段，松花江畔观江私邸，2万平方米绿色主题花园。
时尚建筑，板式高层，南北通透，江宅一景，户户朝阳观江。
便捷交通，毗邻哈尔滨二环线（大新街），据中央大街不足千米。
融海景与山体资源为一体的旅游度假居住型社区，巧妙利用地形的特殊性和自然景观的优势，创造独特的空间和怡人的自然环境。
东面和北面被植被茂密的自然山体包围，依山体之势，融翠色之中，登高远眺，海景一览无余。
天鹅湾，哈尔滨道里群力新区第一个开山之作，不仅为哈尔滨城市发展揭开新的一幕，更以其创新的产品力和稀缺的城市生态资源的占有，成为哈尔滨城市精英生活的新标杆。
项目区位：
天鹅湾，东距城市中心二环路仅1.2公里，北距水上公园1.5公里，处于群力新区与城市中心城区交汇的门户地位。
天鹅湾，北接康安路延长线，这不仅是一条群力新区的重点绿化景观轴之一，更是连接群力新区与城市中心的主要干路；东临松花江的支流何家沟，西与上江街相连，中有群力新区的内河和正在建设的安阳路延长线横贯。
天鹅湾，在哈尔滨上风上水之地，以其便捷的交通路网，拉近与城市中心的距离，既享受着道里老城区的繁华与便利，又享受了城市难得的生态资源。
项目规划：
天鹅湾，总占地面积22万平方米，总建筑规模达到60万平米，是集高层住宅、低密度洋房、商务、商街于一体的大型综合社区。
项目整体规划布局打破传统兵营式排列，超低建筑面积密度，超大楼间距，确保各个楼座景观享有的最大化。
小区规划实现人车分流，使机动车无法对小区休闲环境造成干扰。
整体建筑形式以18—31层挺拔峻朗的板式为主，勾勒出舒缓的天际线，给人良好的视觉享受。
优雅建筑：
天鹅湾，整体建筑形式采用Art-Deco建筑风格，将古典建筑之意境与现代建筑之神采融为一体，突出高层住宅建筑挺拔向上的形态，在简约古典的人文气息中找到了传统与现代之间的融合与平衡。
亲水住区：
江景，天鹅湾以距松花江1.5公里的距离，可远眺松花江城市上游一线景观。
河景，何家沟与群力新区南北两条内河，分别流经天鹅湾的东、北、中部，成为城市中稀缺的亲水宜居住区。
湖景，天鹅湾在住区核心位置规划了逾万平米的中心园林，以大面积人工湖作为主体，满足人们乐水的心理需求。
四大主题组团，以中心组团为核心，天鹅湾更规划了不同风格的特色园林组团，充分保障了每一栋建筑都有景观环绕，实现了人、景观与建筑的和谐共生。
是住区重要的社会促进空间。
优质配套：
天鹅湾，整体规划超万平米的自身商业配套，不仅满足人们的丰盛人生，更成为城市新商圈的一部分。
住区内部的多功能会所，是社区内部重要的人际交流场。
同时住区更引进道里区兆麟小学分校、76中学分校和113中学分校优质中、小学教育机构进驻，满足整体群力新区对基础教育的需求。
舒适空间天鹅湾，以中等户型为主的高层住宅，遵循了群力新区的总体规划要求，满足人们对房屋质量、空间布局、采光朝向等方面要求，全力打造高品质社区。
景观:
四大主题组团：
以中心组团为核心，天鹅湾更规划了不同风格的特色园林组团，充分保障了每一栋建筑都有景观环绕，实现了人、景观与建筑的和谐共生。
是住区重要的社会促进空间。
园林景观:
四大主题组团：
以中心组团为核心，天鹅湾更规划了不同风格的特色园林组团，充分保障了每一栋建筑都有景观环绕，实现了人、景观与建筑的和谐共生。
是住区重要的社会促进空间。
2．项目概况
（1）项目名称：
瑾瑜世纪花园住宅小区项目。
（2）建设地点：
该地段北至中华西路，西至文化大街，东至附属二院胡同，南至林青路以南。
总占地面积为95,000平方米。
。
（3）建设单位：
齐齐哈尔市中博房地产开发公司。
（4）企业性质：
有限责任公司
（5）经营范围：
主营：
房地产开发经营。
兼营：
建筑材料、
装饰材料、室内外装饰。
（6）公司类别：
专营企业。
（7）资质等级：
城市综合开发三级。
（8）工程概况：
瑾瑜世纪花园住宅小区项目占地95，000平方米，总建筑面积：
162，000平方米。
其中多层住宅20，000平方米，高层住宅127，460平方米，商服15100平方米，地下停车库660个。
经估算，工程每平方米造价多层1，600元/平方米高层2，300元/平方米。
（9）资金来源：
本项目建设资金通过定向向教师预售房款解决，不足的施工部分投资由房地产开发公司自筹。
财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。
3．可行性研究报告编制依据
1、齐齐哈尔市人民政府办公厅齐政办发[2008]43号文件。
2、齐齐哈尔市规划院桥西小学地段控详设计方案及市规划局制定的住宅小区容积率标准。
3、齐齐哈尔大学基建办桥西小学地段拆迁调查及测算。
4、按照投入采用最高费用标准和盈利采用最低收益标准的原则进行计算
5、国家计委《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》；
6、建设部《房地产开发项目经济评价方法》。
4．可行性研究报告研究范围
根据“瑾瑜世纪花园住宅小区”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。
5.研究结论及建议
本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。
针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和齐齐哈尔大学住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对齐齐哈尔市营业用房市场分析预测，项目开发有市场销路。
财务分析结果表明，项目经济效益可行。
本项目开发土地利用齐齐哈尔市棚户区地段，对改善城市环境，有明显的社会效益。
从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。
6．主要经济技术指标
“瑾瑜世纪花园住宅小区’’项目主要经济技术指标见表3—1。
表3-1“瑾瑜世纪花园住宅小区”项目主要经济技术指标
序号
项目名称
单位
指标
1
总占地面积
平方米
95000
2
总建筑面积
平方米
162000
3
建筑容积率
1.8
4
小区绿化率
%
40以上
5
户均面积多层住宅
平方米/户
80-120
高层住宅
平方米/户
100-150
6
地下停车库车位
个
660个
7
综合售价多层住宅
元/平方米
1600
高层住宅
元/平方米
2300
8
地下停车库
元/位
100000
9
建设投资
万元
17623
10
每平方米建设投资
元
2300
11
投资利润率
%
17.7
12
全部投资财务内部收益率（税前）
%
18.7
13
全部投资财务净现值（税前）
万元
379
14
全部投资投资回收期（税前）
年
2.9
二、住宅市场分析与营销战略
1、当前住宅市场现状
进入2005年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。
主要表现在：
（1）商品房开发投资稳步回升。
2006年房地产业超速发展，2007年下半年起宏观调控，至2008年末，房地产开发投资一度出现增速减缓的趋势。
2008年以后，商品房投资逐步增加，2009年，在国民生产总值增长的9%中，住宅建设的贡献率达到1个百分点以上。
（2）在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。
（3）住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。
近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的一大亮点。
（4）房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。
房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。
2、齐齐哈尔市商品房现状与市场需求
齐齐哈尔市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积，位居全国大中城市中档水平，家庭每户总建筑面积还比较小。
从齐齐哈尔市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。
根据有关市场调查资料，齐齐哈尔市目前有26％的市民住房是“安居房”，约39％属“房改房”，19％是“私房”，只有16％的住房是居民“购买的商品房”。
从以上现象可以看出，目前商品房在齐齐哈尔市市民住宅构成中所占的比例仍然不大，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。
随着住房制度改革的进一步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。
再从每户住房总建筑面积来看，居民住房60平方米（指建筑面积，下同）以下的占38．96％，60～80平方米的占33．8％，81～100平方米的占14．82％，101～120平方米的占8．02％，121～140平方米和141平方米以上的分别只占2．82％和1．57％，有近87．58％的家庭住房面积在100平方米以下。
随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在100平方米以上住房户数将比现在有较大的提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。
3．“精品住宅”的市场需求及发展
“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。
随着齐齐哈尔市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。
根据齐齐哈尔市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。
“精品住宅”的表现为：
3.1住宅市场趋向细分化
随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。
在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是启己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。
前两年，齐齐哈尔市住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉60％以上，销售火爆。
从中可以看出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化。
对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。
市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。
3.2商品房市场进入品牌角逐时代
随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。
在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。
同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。
在去年齐齐哈尔市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。
王子花园及鑫海家园等住宅的成功开发和火爆销售，就是一个最好的例子。
商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有：
（1）先富者的市场潜力。
齐齐哈尔市改革开放30年来，经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大中城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占3％左右，最近两年，富裕家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。
这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。
沿劳动湖，尤其是王子花园附近一带，是齐齐哈尔市较早开发的商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来的人士，下一步商品房的更新换代，加上二，三级市
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