安全生产应急救援指挥中心住宅楼项目申请报告.docx
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安全生产应急救援指挥中心住宅楼项目申请报告
第一章项目概况
1.1项目概况
1.1.1项目名称：
娄底市安全生产应急救援指挥中心住宅楼
1.1.2项目地点：
本项目位于城南新区，紧临新市政府，正南面为南苑。
上和居住小区。
南临早元街，西依扶青路，东靠娄星南路。
1.1.3项目规划
建筑基底占地面积：
1327.6m2
总建筑面积：
15681.1m2，其中：
住宅面积15162.1m2，管理服务用房屋建筑面积519m2。
总户数：
82户
建筑高度：
多层23.6米，小高层58.4米
1.1.4投资总额及构成
（1）估算总投资：
2130万元；
（2）投资构成：
1）建筑安装工程费1470万元；
2）设备购置安装费150万元；
3）土地及前期工程费用370万元；
4）其它费用20万元；
5）预备费120万元，
1.1.5资金来源
业主自筹2130万元。
1.1.6项目建设进度：
项目建设期24个月。
1.2申报单位
1.2.1项目单位概况
娄底市经略房地产开发有限责任公司成立于2008年8月26日，
注册资本800万元，法人代表李益中，位于娄底市娄星北路建安公司502房。
娄底市经略房地产开发有限公司是一家以房地产开发为主业的民营企业。
公司立足娄底，面向全国。
公司自成立以来，一直秉持“惟德才适用，以人为本”的人才观，引进优秀人才，优化人才结构，组建了一支团结务实的专业化人才队伍。
现有员工13人，其中大专以上学历13人，中级职称5人，持有不同专业执业资格证5人
公司一直践履“诚信、务实、做大做强”的经营宗旨和“团结、拼搏、创新、卓越”的企业精神，力争以品牌创业绩、品牌出效益，以高度的凝聚力和战斗力朝着专业化和集团化的方向发展，全力打造“省内一流、全国知名”的品牌企业。
1.2.2股权构成与组织机构
娄底市经略房地产开发有限公司为有限责任公司，公司股权结构比较单一，公司主要股东共2人，股权比例分别为李益中80％，李煜20%。
娄底市经略房地产开发有限公司组织机构基本形式为：
股东会为最高权力机构；股东会下设董事会，董事会成员2人，其中董事长1人；设监事1人；董事会直属总经理1人。
下设业务部门主要为工程部、财务部、营销部、综合部等。
第二章产业政策和项目发展规划
2.1产业政策
国家非常重视房地产业的发展。
房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。
房地产业出于三大原因而显得格外重要。
第一，房地产业关系人们的安居条件。
安居、乐业是社会和谐的两大前提，有没有房子关系到人们生活的基本保障；住的好不好，环境是否舒适关系到人们的生活质量，因而政府的住房政策和房地产业的发展政策关系社会发展目标的实现，是小康社会的重要内涵之一。
第二，房地产是产业链较长的行业，它对经济发展的带动力很强。
中国经济处于转轨和转型阶段，住房商品化和农村逐步城市化的过程正是房地产大发展从而带动经济中其他产业发展的过程，因而房地产业在今后相当长的一个时期中是国民经济发展的重要支柱产业之一。
第三，房地产业的发展关系国计民生，但房地产生产周期长，资金需求密集，而最终消费者支付积累需要一个过程，即存在着资金需求与供给的时间差。
解决资金供求的时间差，就是一个金融问题。
理论和实践均表明，生产和消费必须平衡，投资增加若没有消费的相应增长，单纯的投资支出增加对经济反周期运转的效果有限。
房地产业发展对消费增长的提升作用是显而易见的，任何大型耐用消费品的普及，除了居民收入的普遍增长外，消费场所和空间条件的普遍具备是另外一个必备条件。
因此，房地产行业发展是消费升级的前提和基础。
2.2项目建设规划
2.2.1主要经济技术指标
表2-1主要技术经济指标表
名 称
单位
数 据
建筑红线用地面积
m2
7829.44
建筑总面积
m2
15681.1
其中：
1、住宅面积
m2
15162.1
2、服务用房建筑面积
m2
519
建筑占地面积
m2
1327.6
建筑密度
19.4%
容积率
1.72
总户数
户
82
建筑高度
米
23.6/58.4
停车位
个
50
总投资
万元
2130
销售收入
万元
3050
所得税前利润
万元
503.5
所得税后利润
万元
377.6
投资利润率
%
17.8
2.2.2工程概况
拟建的湖南省娄底市安全生产应急救援指挥中心住宅楼，位于早元街北侧。
为一个以办公楼为中心，成倒“品”字型的建筑群体。
住宅楼以多层为主，共计4栋，按行列式排列，分成两排。
多层住宅为1+6层，建筑高度23.6米。
在多层住宅的北面规划一栋19层的高层住宅，高层住宅为1+17层，建筑高度为58.4米。
2.2.3项目申请报告的编制依据
（1）《项目申请报告通用文本》；
（2）娄底市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要；
（3）国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；
（4）湖南省人民政府办公厅关于印发《湖南省企业投资项目核准暂行办法》湘政办发[2005]36号；
（5）有关各专业的国家设计规范；
（6）项目单位提供的各项基础资料；
（7）经济环境及市场调查。
2.3项目发展规划分析
2.3.1发展规划的正面影响
（1）项目建设符合娄底市城市总体规划和城南新区总体规划。
（2）项目地理位置优越，交通便利，选址合理。
娄底市安全生产应急救援指挥中心住宅楼位于娄底市早元街北侧，住宅楼层高多层23.6米，小高层58.4米，建筑面积近2万平方米。
（3）建设地点选择及建筑形式符合娄底市城市总体规划要求。
本项目绿化地率较高，建设场地附近环境好，工程建设过程中和建成后的污水、废气、生活垃圾等，在设计时已充分考虑了其处理措施，对环境无不良影响。
（4）项目建设适应我国城市快速发展的潮流，将成为展示娄底城市经济实力与城市活力的大平台，对提高城市品位和城市职能、城市形态，推动经济的发展，改善城市居民生活质量等方面发挥重要的作用,因此建设此项目是十分必要的。
（5）娄底市安全生产应急救援指挥中心住宅楼项目开发的整体环境、建设条件、设计思路、设计方案、经济分析是可行的，也是合理的，项目可行。
2.3.2项目开发建议
（1）项目开发规模适中，投资适中，牵涉面不广，但必须精心准备，精心施工，按计划完成建设任务。
（2）本项目具有良好的社会效益，建议政府各级相关行政部门给予大力支持，以使项目早日实施。
（3）应对场地进行地质勘探，补充完善地质报告，明确场址区
的工程地质情况。
（4）建议认真按照建设程序要求搞好各阶段的工作，特别要搞好招标投标工作和工程质量监理工作，以保证工程质量和工程进度。
（5）在工程建设中，要注意公用、环保和生活环境的配套建设，物业管理与施工建设同步进行。
（6）工程建设中，切实做好节能、节地、节水、节材工作。
第三章项目建设地址及条件
3.1场址现状
3.1.1地点与位置
娄底市安全生产应急救援指挥中心住宅小区项目项目位于城南新区，紧临新市政府，正南面为南苑。
上和居住小区。
南临早元街，西依扶青路，东靠娄星南路。
该地段地理位置十分优越，便捷的交通条件，良好的自然环境，为项目建设提供了优良的客观条件。
3.1.2土地权属类别及占地面积
项目建设用地属新增用地，土地通过招、拍、挂所得，目前己办理好相关手续，并取得了土地使用权证。
总用地面积7829.44平方米。
该项目土地己进行了三通一平，不需拆迁房屋和移民安置。
3.1.3工程地质条件
（1）地形地貌
该项目所在地东面、南面、西面原有的自然环境经过城市规划以及人工改造后已不复存在，所在地西面尚有少量山地，用地地形呈东低西高的坡地形状。
（2）工程地质情况
拟建地质主要以碳酸盐岩、粘土岩、碎屑岩为主。
地形标高100-210米，由灰岩、泥灰岩、页岩、砂岩组成。
区内基岩条件差，大部分被残积压层覆盖，承载力低，压缩性大，在进行各类建筑物时须对上述岩石进行工程地质处理。
灰岩、泥灰岩、砂岩，透水性弱，承载重在6600-8800KN/平方米，属稍可压缩岩石，稳定性中等，适宜于一般建筑。
（3）地震
根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）及《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）表明，娄底市为抗震设防烈度6度区，基本不需考虑地震的影响，拟建场地为建筑抗震有利地段。
3.2项目建设工程条件
3.2.1气候条件
娄底市属中亚热带大陆性季风气候区，四季分明：
春季多雨；夏季多酷热；秋季晴朗、温暖；冬季少严寒。
全年平均气温16-17.3摄氏度。
日照时间常年有1410-1621个小时，无霜期有280天左右，年降雨量1300-1400毫米，年平均总流量60亿立方米。
（1）气温
历年绝对最高气温40.1℃
历年绝对最低气温-9.0℃
年平均气温17-19.5℃
（2）湿度多年平均相对温度77%
（3）降雨
年平均降雨量1322毫米
年最大降雨量1860.7毫米
年最小降雨量783.3毫米
历年平均降雨天数148天
（4）风
常年主导风向东北风
夏季主导风向东南风
年平均风速1.4m/s
3.2.2工程地质与水文地质
（1）工程地质
娄底市区域内的地层发育齐全，出露完整，从元古界到新生界均有展布。
地质构造西北向是弧状的褶皱及冲断层等压性结构面，以及与之伴生的张性断裂和扭性断裂；东西向是隆起和凹陷明显，弧状褶皱横跨其上，概言之是褶皱构造和断裂构造交错存在。
复杂多变的地质构造，造成岩浆活动频繁多样，带来了丰富的成矿物质，加上区域变质的作用，加速了成矿物质的贮存和富集。
（2）水文地质
娄底市河流为湘江水系。
涟水为主干，其余均为涟水支流，共52条如树枝状分布。
涟水起源新邵县观音山麓，流经涟源等地60公里，从娄底市西部石井乡环江村入境，横贯城北，至西阳流入水府庙水库，流程35公里。
孙水为娄底市第二条较大河流，发源于新邵潘家岭，流程56.3公里，至娄底市西南百亩乡赛辉村入境，流程28.7公里，经城南至犁头嘴，汇入涟水。
另有碧水、西阳河、石龙河等5条支流，在娄底市境内分别从两岸先后汇入涟水。
3.2.3建筑材料和运输条件
石料：
项目所在地走廊带白云岩、灰岩、石英砂岩，岩石坚硬，开采方便储量丰富，运距短，为较好的块、片石料。
砂、砾、卵石：
项目所在地走廊带分布有涟水、孙水河流，沿线砂、砾、卵石储量较丰富，料场多，运距较短，质量较好。
钢材：
湖南省最大的建筑用钢材生产厂家涟源钢铁有限公司位于娄底市城区的北区，离项目所在地不到10公里。
3.3项目建设市政条件
3.3.1供电、供水和排水
项目附近有城区电力线路，配备变压器及配电设备均满足项目建设的需要，建设用电和生活用电不成问题。
供水能得到保证，市自来水公司拥有日供水30万吨能力，从城市主水管网接入场内。
排水可通过城市污水管网排出进入城市污水处理厂。
3.3.2市政交通条件
本项目地处在娄底早元街北侧，市政府办公区相望，距火车站广场不到5公里，地理位置优越，交通十分便利
3.3.3邮电通信
娄底市属省内区域性邮政中心和信息枢纽，娄底市城区已建成程控交换网、宽带互联网、长途数字传输网、移动通讯网、无线寻呼网等现代公用电信网络。
项目处市区中心地带，信息传递方便。
3.4社会环境条件
娄底城市建设“北扩南移”战略的实施，为项目提供了有利的外部环境。
当地老百姓、大科办事处政府对该项目的进驻都反响热烈，积极支持，并尽力营造宽松的环境，项目选址地工程地质较好，交通方便，土方量不大，占用基本农田不多，项目的实施，必将带动整个城南新区的建设，为娄底的经济增长起到重要的作用，对带动城南新区的人气、消费都将起到积极作用。
第四章建设方案设计
4.1总体设计
4.1.1设计依据
（1）国家工程建设标准强制性条文及有关规程规范。
（2）有关设计规范及法规，详见各专业说明。
（3）建设方提供的建设用地现状图，建筑红线图。
（4）关于娄底市安全生产应急救援指挥中心住宅楼规划设计条件通知书。
（5）场地条件。
4.1.2设计指导思想
（1）设计中贯彻执行国家强制条文及国家规范、规定及规程；
（2）总平面图设计符合城市规划要求，使建筑布局及空间组合与环境相适应，有利于改善城市景观，有利于节约用地；
（3）建筑平面布局合理，功能齐全，以满足现代化的居住生活的多方面的需求；
（4）使经济效益、环境效益、社会效益有机的统一；
（5）满足交通、消防、规划等职能部门的要求；
（6）坚持“以人为本”的设计理念，方便居民的日常生活。
4.1.3总指标
建筑红线用地面积：
7829.44m2
总建筑面积：
15681.1m2
建筑占地面积：
1327.6m2
总户数：
82户
停车位：
50个
建筑高度：
23.6米和58.4米
4.2总图设计
4.2.1设计依据
（1）建设方提供的建筑红线图、现状图；
（2）建设方的相关要求；
（3）《建筑工程设计文件编制深度的规定》；
（4）《高层民用建筑设计防火规范》GB500045-95（2005年版）；
（5）《汽车库、候车库、停车场设计防火规范》GB500067-97；
（6）《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》JGJ50-88。
4.2.2总平面布局
（1）建筑布局
住宅楼以多层为主，共计4栋，另安排一栋小高层。
按行列式排列，分成两排。
相互独立，地下室相互连通。
先进行建筑规划，然后进行道路及交通组织设计，根据场地特点，北向道路主要为人行道路，南向道路为车行道路。
住宅形式均采用一梯二户平面住宅，设计建筑层数多层1+6层，小高层1+17层，一层为架空层。
（2）交通组织
交通组织：
整个小区的主入口设在南向的早元街，远离交叉路口交汇处，另外在小区北向设一行人入口，办公楼的入口在小区的南北中轴线上，南面为形象入口，对外窗口，北面入口由小区进入办公楼，方便内部职工上下班。
（3）车库设计
根据有关文件的规定进行车位配置。
根据相关文件要求，本项目停车位地上停车。
停车位计算规则如下：
住宅部分停车位按0.5个车位/户计算，所需车位41个，本设计规划设计50个，满足规范要求。
（4）配套服务设施
本工程设置了独立的配电用房、发电机房和水泵房，消防控制室等设施用房。
（5）绿化景观设计
绿化设计采用点线面相结合的手法，造景元素由水池、铺装地、树木、花草，构架、亭台等组成，设计中通过点元素的重复和线性元素的延伸，为小区带来整体感和活跃的气氛。
（6）竖向设计
根据地形条件，场地内地势较为平坦，场地竖向设计采用平坡式，雨水排放采用雨水井和排水明沟收集由暗管排入城市排水系统。
本项目各栋±0.000相对绝对标高均为120.00米，道路纵横坡均为0.3%，排水坡度均在0.3%-0.4%之间。
本工程设计时在建筑物周边设置了消防环道，宽度不小于四米，每栋建筑均能在有事时进行有效消防救援。
4.3建筑设计
4.3.1设计依据
（1）建筑方对建筑设计提出的有关要求；
（2）有关设计规范：
1）《住宅建筑设计要求》GB5036－2005
2）《建筑工程设计编制深度的规定》
3）《建筑设计防火规范》GBJ16－87
4）《高层民用建筑设计防火规范》GB5004－85（2005年版）
5）《建筑内部装修设计防火规范》GB50222－95
6）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067－97
7）《建筑模数协调统一标准》GBJZ－86
8）《民用建筑热工设计规范》GB50176－93
9）《民用建筑隔声设计规范》GBJ118－88
10）《建筑制图标准》GBJ104－87
11）《民用建筑设计通则》JGJ37－87
12）《地下工程防水技术规范》GBJ108－87
13）《汽车库建筑设计规范》JGJ100－98
14）《建筑地面设计规范》GB50037－97
15）《屋面工程技术规范》GB50207－94
4.3.2项目主要特征
表4-1项目主要特征表
项目名称
娄底市安全生产应急救援指挥中心住宅楼
性质
耐火
等级
抗震
设防
烈度
建筑
类别
建筑
使用
年限
主要结
构形式
建筑层数地上
建筑占地面积（M2）
总建筑面
积（M2）
住宅
二级
六度
二类
50年
框 架
砖混
1+6F/1+17F
1327.6
15681.1
4.3.3住宅平面设计
（1）住宅建筑单体设计
1-4号栋为地面6+1层（包括底层架空层）建筑高度为23.6米。
住宅为砖混结构，南北朝向，通风采光俱佳。
5号楼住宅为地面17+1层（包括底层架空层）建筑高度为58.4米，为框支剪力墙结构，南北朝向，通风采光俱佳。
（2）住宅户型设计
住宅户型以四室两厅为主，满足通风采光的需要，户型平面体现实用性、经济性和功能的合理性。
综合建设方要求，经周密推敲，设计了多种不同的户型，基本特点如下：
1、各个户型满足主卧或客厅至少有一个朝南，最大限度利用冬季南向直射太阳光。
2、通风良好，不闭塞，夏季能有效组织穿堂风。
3、做到明厨、明房、明厅、明卫实现“四明”，适合湖南本地情况，达到自然采光要求。
4、各户型功能合理、闹静、干湿、脏净区分明确。
表4-2多层住宅户型结构表单位：
平方米
户型
结构
套内建筑面积
阳台面积
公摊面积
总建筑面积
A
四室二厅二卫
150.65
22.05
6.8
168.5
B
复式楼
263.5
23.8
13.6
289.1
表4-2小高层住宅户型结构表单位：
平方米
户型
结构
套内建筑面积
阳台面积
公摊面积
总建筑面积
A
四室二厅二卫
140.4
23.4
18.2
170.3
B
五室二厅二卫
158
26.8
20.6
192
C
复式楼A
245.6
28.4
36.4
296.2
D
复式楼B
278.8
26.8
41.2
333.4
（3）建筑剖面设计
1-4号栋住宅楼均为地上6+1层，一层为架空层，层高为2.6米，二至六层为居住空间，层高均为3米，建筑总高度为23.6米。
5号栋住宅楼为地上17+1层，一层为架空层，层高为2.6米，二至十七层为居住空间，层高均为3.0米，建筑总高度为58.4米。
（4）建筑立面设计
建筑风格为新现代主义，色彩清晰典雅，建筑物的主体装饰为半亚光外墙砖，主色为浅色，住宅以局部深色为点缀，打破了常规单调、沉闷的色彩感觉同时结合阳台及楼间处理，形成了虚与实的对比协调。
简洁而精致的屋顶构架共同成就了小区的外部形象，增强了整个小区的空间视觉效果，空调外机搁板，阳台与凸窗侧面竖向拦板、横向的空调外机搁板等共同构成的建筑立面的丰富造型。
进一步完善了小区的空间立体设计，建筑鲜亮、大方，使人有耳目一新的感觉，焕发出勃勃生机，体现了鲜明的时代特征。
（5）无障碍设计
本工程在各建筑入口均设有残疾人无障碍坡道，住宅可根据建设方需求设计无障碍住宅。
（6）建筑装饰设计
外墙主要采用浅灰色外墙砖，内墙设计中仅做粗装修，精装修由住户自己决定二次装修定。
4.4结构设计
4.4.1设计依据
（1）本工程结构设计所采用的主要规范、规程、规定和标准：
《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）2002年版
《抗震设防分类标准》GB50223－95
《建筑结构荷载规范》GB50009－2001
《建筑地基基础规范》GB50007－2002
《混凝土结构设计规范》GB50010－2002
《建筑抗震设计规范》GB50011－2001
《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3－2002
《地下工程防水技术规范这》GB50108－2001
《全国民用建筑工程设计技术措施－结构》2003
（2）与结构设计相关的自然条件
基本风压W0＝0.30KN/M2（N＝50年）
基本雪压SO＝0.40KN/M2（N＝50年）
抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.5g，设计地震分组为第一组。
楼、屋面使用荷载（均布活荷载标准值）因建设方未提特别要求，故按荷载规范GB50009-2001选取。
4.4.2结构设计
（1）建筑结构的安全等级为二级。
设计使用年限为50年。
抗震设防类别为丙级。
（2）上部结构选型：
根据建筑平面布置及功能，建筑要求底部为架空层，上部是住宅，1-4号栋采用砖混结构，5号栋采用框支剪力墙结构体系。
楼盖采用现梁板与预制板相结合的结构。
（3）地下室外墙采用现浇钢筋砼结构。
设计抗渗等级为S6。
（4）计算分析软件：
采用中国建筑科学院PKPM系列。
4.4.3基础设计
（1）基础选型
地基基础设计等级：
甲级。
根据上述地质报告，1-4号栋建筑物采用条形基础，5号栋建建筑物采用人工挖孔桩。
（2）地下室的抗浮
由于勘察报告中未提供地下室抗浮水位，待勘察报告补充完善后，在下阶段设计中考虑抗浮设计。
地下室周边土的回填选用年粘土回填，夯实系数0.94，使地表水不渗入底板以下。
（3）地下室人防
抗力等级：
甲类二级六等。
人防底板侧壁厚400，顶板厚250，梁350×1000，大跨度处于梁中部设置战时临时支柱。
4.4.4材料选用
（1）混凝土强度等级
垫层C10
桩基础C25
地下室底板C30
钢筋混凝土墙柱C25～C30
梁板：
现浇梁板C25～C30
地下室混凝土抗渗等级为S8，屋面混凝土抗渗等级S6，其混凝土内均渗入ZH复合型高效膨胀防水剂，参量据厂家提供的资料确定。
（2）非承重墙
1-4号楼墙体为承重墙，5号楼墙体为非承重墙。
地下部分墙体采用MU10烧结砖，外围护墙、楼梯间墙及卫生间周边墙体采用MU10多孔砖，其余隔墙均采用轻质隔墙砖。
（3）钢材：
Q235-B
钢筋：
HPB235（Φ）用于梁柱箍筋及各种构造钢筋。
HRB400（Φ）用于梁柱的纵向受力钢筋。
（4）结构防火
本建筑耐火等级为一极，建筑构体的燃烧性和耐火性限情况如下：
框架柱：
采用钢筋混凝土柱，耐火极限大于3.0h。
梁：
所有梁均用钢筋混凝土现浇梁，保护层厚度为25mm，耐火极限为2.0h。
楼板：
采用现浇的钢筋混凝土楼板，保护层厚度为15mm，耐火极限为1.5h。
屋面：
承重构体采用现浇的钢筋混凝土屋面，保护层厚度为15mm，耐火极限为1.5h。
楼梯：
采用现浇的钢筋混凝土楼梯，楼梯板保护层厚度为15mm，耐火极限为1.5h。
非承重外墙疏散走道两侧的隔墙均用混凝土空心砌砖块，厚度≥120mm，耐火极限大于1.0h。
承重墙、楼梯间、电梯井采用混凝土空心砌块或钢筋混凝土墙，厚度≥200mm，耐火极限为2.0h。
以上所选用材料均不是燃烧体，均满足《高层民用建筑设计防火规范（5004595）》
4.5给水排水
4.5.1设计依据
（1）关于项目的批文。
（2）《室外给水设计规范》（GBJ13-86）1997年版
（3）《室外排水设计规范》（GBJ14-87）1997年版
（4）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）2003年版
（5）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）2005年版
（6）《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50048-2001）2001年版
（7）《建筑灭火器配置设计规范》（GBJ140-90
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