房地产法.docx
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房地产法
2011春期（成人，开放教育）（本科、专科）《房地产法》期末复习指导期末综合练习题
一、名词解释
1、房地产权属，即房地产产权归属，是指房地产产权在主题上的归属状态。
我国目前有法律依据的房地产产权包括土地所有权、土地使用权、房屋产所有权、房屋使用权和房地产抵押权。
上述房地产产权在与一定的权利主体相联系时，就形成了房地产权属
2、土地所有权，是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。
3、土地用益物权，是指他人土地在一定范围内，加以使用和收益的定限物权
4、房地产相邻关系，不动产相互毗邻的所有人或使用人在各自行使自己的合法权利时，都要尊重他方所有人或使用人的权利，相互间应当给予一定的方便或接受一定的限制，法律将这种相邻人间的关系用权利义务的形式确定下来，就是相邻关系
5、业主建筑物区分所有权，是指业主对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。
所有人的所有权不及于建筑物的全部，只能及于其所有的部分。
该所有权的客体和使用上均具有独立性。
6、房地产权属登记，指经权利人申请，由房地产权属登记机关将有关申请人的房地产权利事项记载于房地产登记簿并进行公示的行为。
7、土地使用权，是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利
8、划拨，指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿，安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为
9、房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为
10、土地征收，是国家为了公共利益需要，以补偿为条件，依法强制将农村集体所有的土地，转为国家所有的城市用地的行为
11、房屋拆迁，是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为
12、房地产转让，房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为
13、经济适用住房，是由政府扶持的具有经济性和适用性特点的社会保障商品住房。
经济性是指住房价格相对市场价格而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。
14、商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为
15、房地产抵押，房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为
16、物业管理，物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
严格的意义讲，物业管理企业提供的是一种服务，而不是管
17、业主大会，业主大会：
是指在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下、由同物业管理区域内所有业主组成，对关系到整体业主利益的事情进行决议；并通过选举建立业主委员会。
18、物业管理服务费，物业管理服务费是物业服务企业对所管理的物业提供服务而向业主或使用人收取的费用
19、房地产纠纷，房地产纠纷是关于房地产权利、义务的争执。
主要是涉及房地产的所有权、使用权、经营管理权以及由于买卖租赁等引起的经济权的争执。
它可以发生在平等主体之间，也可以发生在管理和被管理的主体之间。
20、房地产税：
房地产税是一个综合性概念。
即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收的总和。
二、填空题（每空2分，共20分）
1、狭义的房地产是指以商品经营服务性质为主的地产和房产。
2、房地产业是从事房地产业的＿＿＿＿＿开发＿＿＿＿、经营、＿＿＿管理＿＿＿＿＿和＿＿服务＿＿＿＿＿＿的产业。
的产业。
3、房地产法调整的社会关系包括＿开发关系＿、＿交易关系＿、＿管理关系。
4、房地产权利指的是＿房地产为标底＿为标的的＿民事财产＿。
5、房地产物权制度源于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿的设置。
6、房地产权属登记的功能包括＿权利公示功能＿＿、＿权利确认功能＿＿＿、＿管理功能＿＿。
7、国有土地建设用地使用权的取得，主要有＿＿划拨＿＿和＿出让＿两种方式。
8、国有土地使用权出让的方式有＿＿拍卖＿＿、＿招标＿＿、＿挂牌＿＿、＿协议＿。
9、目前我国房屋拆迁主要有＿自行拆迁＿、＿＿委托拆迁＿、＿＿强制拆迁＿＿三种形式。
10、房地产开发的特点是＿投资大、风险大、收益高、增值快。
11、房地产交易的原则贯穿于房地产法始终，主要包括＿＿自愿原则、＿＿公平原则、＿＿诚实信用原则。
12、目前我国房地产转让的方式主要有＿买卖＿＿＿、＿＿＿赠予＿＿、＿互易＿、＿＿＿其它方式＿＿＿。
13、房地产抵押登记的具体程序有＿＿申请＿＿＿、＿审核＿＿＿、登记的变更或注销＿＿＿＿。
14、一般财产抵押，抵押权实现的方式有＿＿拍卖＿＿＿、＿便卖＿＿和＿＿折价＿＿＿三种，而根据我国房地产法的有关规定，房地产抵押实现的方式主要是＿拍卖＿＿。
15、房地产费是在房地产＿＿开发＿、＿＿交易＿中发生的＿＿各种费用＿＿＿的总称。
16、根据我国现行有关法律的规定，物业管理分为＿常规性公共管理服务和针对性的专业服务。
17、物业管理的特征表现为＿＿＿专业化＿＿＿、＿＿社会化＿＿＿、＿＿低层次化＿＿。
18、业主委员会是经＿＿业主大会＿＿＿选举产生的，代表＿＿业主＿＿，实行＿自治＿＿＿，维护业主合法权益＿＿＿的组织。
19、我国的房地产纠纷仲裁机构有两个，一个是＿各地方设立的仲裁委员会，另一个是中国国际商会设立的中国国际经济贸易仲裁委员会。
20、房地产纠纷民事诉讼的基本程序是：
起诉、立案、审理、一审判决、执行
三、选择题（每题4分，共20分，每题至少有一个答案是正确的，请将序号填在括号内，多选少选均不得分。
）
1、房地产法的调整对象主要有：
（ABCD）
A、房地产开发关系B、房地产交易关系
C、房地产管理关系D、物业管理关系
2、房地产法律关系包含（BCD）等要素。
A．权利B．客体C．内容D．主体
3、发生（ABCD）时应当办理房地产权属登记。
A．房地产买卖B．土地使用权转让
C．房地产抵押D．房地产赠与
4、居住用地土地使用权出让的最高年限规定为（B）年。
A．90B．70C．50D．40
5、土地使用权转让是转让人对土地使用权进行（D）的结果。
A．占有B．使用C．收益D．处分
6、房地产交易是人们对房地产（ABC）等活动的总称。
A．转让B．出租C．抵押D．开发
7、以下针对房地产转让的说法中，错误的有（ACD）。
A．房地产转让的主体是房地产权利人，包括房屋所有权人和土地使用权人。
B．房地产转让属于要式法律行为。
C．在房地产转让中，转让或受让的一方必须具有合法资格。
D．有争议的房地产可以转让。
8、房屋预售应当符合哪些条件（ABCD）。
A.以交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
B.持有建设工程规划、许可证。
C.按提供预售的商品房计算投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上并已经确定施工进度和竣工交付日。
D.开发企业应向县级以上人民政府房产管理部门办理欲售登记取得《商品房欲售许可证》。
9、（ABCD）房地产不得设立抵押。
A.权属有争议的
B.用于教育事业
C.列入文物保护的建筑物
D.行政机关强制扣押的房地产
10、《城市房地产管理法》确定的登记制度包括（ABCD）。
A.开发企业设立登记B.商品房欲售登记
C.房屋租赁合同登记D.房地产转让变更登记
11、房屋租赁合同的主要条款包括（ABCD）。
A.当事人姓名、住所
B.房屋坐落位置、设施、装修情况
C.租赁期限、租金及其支付方式
D.违约责任
12、物业管理的委托方式包括（ABCD）。
A．招标投标方式B．协议方式
C．指定方式D．许可方式
13、物业管理服务费的收取的原则包括（ABCD）。
A．合理原则B．自愿原则
C．公开原则D．服务费与服务水平相适应的原则
14、物业管理服务费交纳的主体有（BCD）。
A．物业服务企业B．物业使用人
C．建设单位D．业主
15、房地产纠纷，按照涉及的标的不同，分为（AB）。
A．土地纠纷B．房屋纠纷
C．房地产物权纠纷D．房地产债权纠纷
16、房地产纠纷处理的原则有（ABCD）。
A．利益协调和兼顾原则
B．公民住宅利益优先原则
C．以事实为依据、以法律为准绳的原则
D．消费者保护原则
四、简答题（每题10分，共30分）
三、简答题
1.简述我国土地所有权的特征。
答：
（一）土地使用权是权利范围受到限制的物权；
（二）土地使用权具有独立性；
（三）土地使用权通常具有明确的期限；
2.简述国有土地使用权出让的原则。
答：
（一）国家主权原则
（二）政府垄断原则
（三）合理利用土地原则
（四）自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则
3.简述房屋预售的条件。
答：
（1）房地产开发企业已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。
（2）房地产开发企业持有建设工程规划许可证和施工许可证。
（3）按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。
（4）已经取得商品房预售许可证。
4.简述业主委员会应履行的法定职责。
答：
（1）召开业主大会会议，报告物业管理的实际情况；
（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业管理服务合同；
（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（4）监督管理规约的实施；
（5）业主大会赋予的其他职责。
5.简述房地产纠纷行政案件的受理范围。
答：
（1）对罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收房地产等行政处罚不服的；
（2）认为房地产行政管理机关侵犯法律规定的房地产企业经营自主权的；
（3）认为符合条件申报房地产行政管理机关颁发的产权证、许可证和执照，行政机关拒绝颁发或不予答复的；
（4）申请房地产行政管理机关履行保护人身权、财产权的法定职责，房地产行政管理机关拒绝履行或不予答复的；
（5）认为房地产行政管理机关违法要求履行义务的。
6.简述房地产登记的基本程序。
答：
（一）提出登记申请和提交法律文件；
（二）受理申请；
（三）权属审核；
（四）核准登记；
7.简述房地产转让中的禁止转让情形。
答：
（1）未依法登记领取权属证书的房地产；
（2）权属有争议的房地产；
（3）共有房地产，未经其他共有人书面同意的房地产；
（4）已被依法收回土地使用权的房地产；
（5）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的房地产；
（6）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
9.简述房地产开发企业设立的条件。
答：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的经营场所；
（三）有符合国务院规定的注册资本；
（四）有足够的专业技术人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
10、简述我国土地所有权的特征
答：
（一）主体的特定性。
我国实行土地公有制，土地所有权的主体只限于国家和农民集体，私人以及其他主体不得成为土地所有人。
（二）客体的差异性。
我国土地所有权客体的差异性表现为地域上的差异，其划分基本上是按照城市和农村的地域为标准。
（三）内容的限制性。
我国的两种土地所有权的权利义务内容均受到法律较严格的限制，主要表现在土地所有权不能以任何形式交易，无论是两种所有制的不同主体之间，还是集体所有制不同主体之间，均不得以买卖、赠与、互易等任何形式进行土地所有权的交易，其主体的变更仅限于国家对集体土地征用，或经政府有关部门审批在不同集体经济组织间进行极有限的土地边界调整。
11、简述房地产法律关系的特征
答：
（一）房地产法律关系是一种新型的法律关系；
（1）房地产法律关系是现代城市经济和现代房地产业的产物，是一个新兴的法律分支的调整对象；
（2）房地产法律关系体现了现代社会新型法律关系的各种原则和价值；
（二）房地产法律关系是一种综合的法律关系；主要表现为：
（1）主体的综合性；
（2）内容的综合性；
（3）客体的综合性；
（三）房地产法律关系是一种有限的法律关系；
房地产法律关系主要是法律对房地产业社会关系的调整。
四、案例分析题
1．2000年8月A工厂经本县计委批准立项，进行某种电子产品项目建设，并于同年12月经县政府批准，同意其征用小巷村土地10亩，其中耕地5亩，非耕地5亩。
后由于电子市场行情发生变化，该工厂的技改项目一直未开工建设。
为使企业摆脱困境，2001年10月该工厂将10亩土地作为出资与甲公司联营，甲公司在签约后，立即在土地上圈起了围墙。
后被群众举报。
分析此案，请回答下列问题：
（1）A工厂用地10亩是否合法?
（2）A工厂为摆脱困境，将10亩地出让给甲公司的行为属于什么性质?
（3）对甲公司圈起的土地如何处理?
答：
（1）A工厂在2000年经征用使用10亩土地是不合法的。
因为根据《土地管理法》的规定，征用土地的审批权由省人民政府和国务院享有，县政府批准A工厂征用土地10亩，属于非法行使土地审批权的行为，因此,A工厂据此使用的土地应属于非法用地。
（2）A工厂将10亩土地出让给甲公司的性质属于非法转让土地。
A工厂以非法占有的土地与甲公司联营，目的是以土地为条件获得利益，实质上是以合法的形式实施了非法转让土地的行为，应认定为非法转让土地。
（3）对甲公司圈起的土地，应按非法转让土地处理，即没收非法所得，并处以罚款。
同时还应追究非法批地直接责任者的法律责任。
2．1998年5月，经某市佳兴房地产开发公司申请，某市人民政府决定将该市一幅2万平方米的土地使用权出让给佳兴房地产开发公司，用于房屋住宅开发建设。
该公司与某市的城市规划部门签订了土地使用权出让合同。
该合同约定由佳兴房地产开发公司支付土地使用权出让金8000万元，土地使用权出让年限90年，动工开发日期为1998年6月6日。
有关合同的其他内容，均参照国家出让土地使用权的标准合同写明。
但佳兴房屋开发公司因为资金未能到位而一直无法开工，直到1999年8月8日，资金到位后才动工开发。
问：
依据《房地产》法的规定，本案有哪些违法行为？
答：
（1）由佳兴房地产开发公司与城市规划部门签订土地使用权出让合同是违法的。
因为《房地产法》规定：
土地使用权出让合同应当按照平等,自愿,有偿的原则,由县,市人民政府土地管理部门与土地使用者之间签订.而本案当中,不是由某市人民政府土地管理部门与佳兴房地产开发公司签订土地使用权出让合同,而是由城市规划部门与之签订,所以不符合《房地产法》的规定。
（2）土地使用权出让的期限违法。
《房地产法》规定：
居住用地的最高年限是70年。
本案当中,佳兴房地产开发公司是以房屋住宅开发建设取得土地使用权的,而在土地使用权出让合同中约定其土地使用权出让的年限为90年,超出了法律规定的年限,因而是违法的。
（3）佳兴房地产开发公司动工开发期限违反了《房地产法》的规定。
因为《房地产法》规定：
以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照出让合同约定的用途,动工开发期限开发土地。
超出出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费,满两年未动工开放的,可以无偿收回土地使用权。
但因不可抗力,或政府有关部门的行为,或动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
本案当中,土地使用权出让合同中约定动工开发的日期为1998年6月6日,而实际动工日期为1999年8月8日,超过一年不满两年；并且动工开发迟延的原因是因为资金不到位,所以佳兴房地产开发公司违反了《房地产法》的有关规定,应依法缴纳8000万元土地出让金的20%以下的土地闲置费。
3．鑫鑫房地产公司欲与某市政府签订土地使用权出让协议，购置土地用于开发旅游度假村。
双方已经达成以下意向：
（1）出让的土地为一块面积20亩的基本农田。
（2）出让的期限为70年，自度假村正式投产营业起计算。
（3）出让期限届满市政府按照市场评估价格给予鑫鑫房地产公司补偿后收回。
请根据我国土地使用权出让的法律规定，分析该意向有哪些不合法之处。
答：
（1）根据我国《土地管理法》规定，建设占用农村集体所有的土地的，必须经法定程序将农村集体所有的土地通过国家征收形式变更为国有土地，才可以将土地使用权予以出让开发，而本案中，某市政府未经征收即向鑫鑫房地产公司出让农用地，于法相悖；
（2）根据我国《土地管理法》规定，征用基本农田，必须由国务院批准，本案中某市政府未必须由国务院批准，本案中某市政府未向国务院提出征用土地申请，更未得到国务院批准，即向鑫鑫房地产公司出让基本农田，该行为不合法；
（3）根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，商业、旅游用地的土地使用权出让最高年限未四十年，而本案中，某市政府与鑫鑫房地产公司约定该土地的出让年限为70年，明显违反了我国法律规定；
（4）根据我国土地管理相关法律规定，土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权，因此，土地使用权出让年限应当自土地使用者依法登记之日起计算，而本案中自度假村正式投产营业起才计算，显然时错误的。
0春期开放教育（本科、专科）《房地产法》期末复习指导第三部分综合练习题
一、单项选择题
1．在我国，房地产业属于（C）。
A．第一产业B．第二产业C．第三产业D．未来产业
2．房地产权利变动的成立要件是（B）。
A．转移占有B．登记公示C．签订合同D．实际取得
3．省级政府编制的土地利用总体规划应确保本行政区域内（A）不减少。
A．耕地总量B．农民数量C．经济总量D．动植物数量
4．国家土地所有权由（C）代表国家行使。
A．党中央B．全国人大C．国务院D．地方政府
5．农民集体所有的土地由（B）登记造册，核发证书，确认所有权。
A．省级人民政府B．县级人民政府
C．村委会D．土地行政管理部门
6．集体土地所有权缺乏（D）。
A．占有权B．使用权C．收益权D．处分权
7．当事人对土地有关争议处理不服的，可在接到处理决定之日起（C）内向法院起诉。
A．90日B．60日C．30日D．7日
8．对于有争议的集体用地，应属于（A）所有。
A．国家B．集体C．农民个人D．无人
9．教育、科技、文化、卫生、体育用地的出让年限示是（B）。
A．70年B．50年C．40年D．10年
10．对于已经转让的土地满（A）未使用的，国家可以无偿收回。
A．2年B．1年C．半年D．3个月
11．房地产开发企业以（A）为目的。
A．营利B．发展C．建设D．服务
12．超过土地出让合同约定的动工开发日期满1年未开发的，可以征收出让金（B）的闲置费用。
A．10％B．20％C．50％D．100％
13．获得（B）示获得土地使用权的前提条件。
A．商品房预售许可证B．土地出让合同
C．建设用地规划许可证D．建设工程许可证
14．《拆迁条例》是（A）公布的。
A．2001年6月B．2002年6月
C．2003年6月D．2004年6月
15．《拆迁条例》调整（A）土地上的房屋拆迁活动。
A．国有B．集体
C．国有和集体D．所有权不明确
16．房屋建设工程的土地使用权转让必须完成开发投资总额的（B）以上.。
A．20％B．25％C．30％D．50％
17．土地使用权出让合同签订后必须在（B）内交付土地使用权出让金才能生效。
A．90日B．60日C．30日D．15日
18．房地产抵押合同自签订之日起（C）内当事人办理抵押登记方能生效。
A．90日B．60日C．30日D．15日
19．房地产抵押不转移（A）。
A．占有B．使用C．收益D．处分
20．房地产开发企业必须具备（B）以上专职技术人员。
A．3名B．4名C．8名D．10名
21.我国房屋租赁采取（A）。
A．登记备案制B．公示制C．核准制D．审查制
22.房屋租赁的最长期限是（B）。
A．10年B．20年C．50年D．无期限
23.拖欠租金累计（B）以上的，出租人有权终止合同，收回房屋。
A．3个月B．6个月C．1年D．1年半
24.房屋租赁合同应当采取（D）形式。
A．口头B．协商C．明示D．书面
25.房屋赠与合同以（C）为标志。
A．公示B．告知受赠人C．过户登记D．批准
26.赠与人撤销赠与合同应在知道或应当知道赠与合同之日起（C）内行使。
A．3个月B．6个月C．1年D．2年
27.对于被继承人未作处理的房产应适用（A）。
A．法定继承B．遗嘱继承
C．不能继承D．作无主财产处理
28.房屋权属登记主管部门是（B）。
A．土地管理机关B．房地产管理机关
C．工商机关D．公安机关
29.土地权属登记主管部门是（A）。
A．土地管理机关B．房地产管理机关
C．工商机关D．公安机关
30.设立房地产中介机构应当向（B）申请。
A．建设部门B．工商部门C．房地产主管部门D．公安机关
31.现代物业管理起源于（A）。
A．英国B．美国C．法国D．日本
32.设立物业管理公司应向（B）办理登记。
A．房屋登记部门B．工商机关C．税务机关D．土地管理部门
33.（A）是物业的第一业主。
A．房地产开发商B．第一个购买物业的消费者
C．房管部门D．工商部门
34.经（B）以上的业主提议，业主委员会应当召开业主大会临时会议。
A．10％B．20%C．30%D．50%
35.屋顶平台设置广告招牌的费用应属于（B）。
A．业主委员会B．物业维修基金C．顶楼住户D．居委会
36.以财产权争议为主的房地产纠纷是（B）。
A．行政纠纷B．民事纠纷
C．消费者权益纠纷D．刑事问题
37.对法人处以（D）以下罚款可以适用行政处罚简易程序。
A．10万元B．3万元C．1万元D．1000元
38.房地产纠纷的审理应该依据（B）。
A．刑事诉讼法B．民事诉讼法C．行政诉讼法D．宪法
39.土地所有权争议协商不成的由（C）处理。
A．法院B．仲裁机构C．人民政府D．当事人
40.涉外房地产纠纷由（B）管辖。
A．基层人民法院B．中级人民法院
C．高级人民法院D．仲裁机构
二、多项选择题
1．房屋权利人对其所有的土地财产不能享有（ABC）。
A．所有权B．使用权C．收益权D．处分权
2．房地产权利的内容有（ABCD）。
A．管理权B．所有权C．使用权D．开发经营权
3．征用耕地的补偿费用包括（ABCD）。
A．土地补偿费B．安置补助费
C．地上附着物补偿费D．青苗补偿费
4．土地使用权出让可以采取的方式有（ABC）。
A．拍卖B．招标C．双方协议D．划拨
5．不动产相邻关系的处理原则有（ABCD）。
A．有利生产B．方便生活
C
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