国际酒店项目可研报告分析精编版.docx
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国际酒店项目可研报告分析精编版
国际酒店项目可研报告分析【精编版】
张家界瑞宁国际酒店项目
可研报告
建设单位：
张家界瑞宁旅游发展有限公司
编制单位：
湖南智埔工程建设有限公司
编制日期：
二零一六年六月
附表：
财务分析表
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
张家界瑞宁国际酒店建设项目
1.1.2项目建设单位
张家界瑞宁旅游发展有限公司
1.1.3项目建设地点
桑植县澧源镇何家坪社区
1.1.4项目建设规模与内容
张家界瑞宁国际酒店建设项目按四星级标准设计，本项目包括宾馆主楼、裙楼、停车场等，占地13333m2，总建筑面积19800m2，房间配套数150间。
1.1.5项目投资估算与资金筹措
本项目总投资9000万元，其中：
工程费用6557.00万元，工程建设其他费1832.00万元，预备费600.00万元。
项目建设资金全部由建设单位自筹解决。
1.1.6建设周期
根据项目建设规模，预计建设工期为18个月，即从2014年8月开始，到2016年2月竣工。
1.1.7主要经济技术指标
项目总投资9000万元。
项目建成后将达到年接待人数4万人，实现营业收入2942.26万元，利润850.3万元，纳税283.43万元，解决就业人口200多人。
根据项目的投资所需要的时间及预计净利润水平进行分析，该项目计算期为12年。
项目主要技术经济指标表单位：
万元
序号
指标名称
单位
指标
备注
一
建筑指标
占地面积
m2
13333
总建筑面积
m2
19800
容积率
%
1.5
二
总投资
万元
9000
自筹资金
万元
4500
银行融资
万元
4500
三
年营业收入
万元
2942.26
四
年利润总和
万元
850.3
五
年均营业税及附加
万元
283.43
六
财务内部收益率
%
税前15
税后12
1.2可行性报告编制原则、依据和范围
1.2.1编制原则
1.抓住桑植县打造知名山水旅游城市的机遇，按照桑植县城市总体规划的要求，完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，提升旅游服务水平，遵循经济效益、社会效益和环境效益并举的原则。
2.充分利用项目建设所在地的区位优势，建筑造型兼顾当地建筑及环境特色，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。
3.酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。
4.充分利用新技术、新材料，提高项目建设的科技含量，节约能源，节约用地，节省材料，带动相关产业发展。
1.2.2编制依据
1.《中华人民共和国城市规划法》
2.《城市用地分类和规划建设用地标准》（GBJ137-90）
3.桑植县城市总体规划（2009-2030）
4.《桑植县土地利用总体规划（2006—2020年）》
5.国家计委《建设项目可行性研究报告内容及深度的规定》
6.张家界瑞宁旅游发展有限公司提供的相关资料
7.其他相关法律、法规、规范及标准。
1.2.3可行性研究报告编制的范围
我单位受项目承办单位委托，对张家界瑞宁国际酒店项目进行可行性研究并提出报告。
主要内容包括：
项目建设的背景及必要性、发展规划、产业政策和行业准入分析、项目建设规模与建设条件、项目设计方案、环境保护与节能措施、劳动安全与消防、项目招标投标、投资估算与技术经济综合评价、项目社会效益评价等。
1.3结论与建议
1.张家界瑞宁旅游发展有限公司在当地政府以及各界的支持帮助下，投资9000万元在桑植县澧源镇何家坪修建一座年接待量达5万人的四星级酒店。
2.张家界瑞宁国际酒店建设项目目标明确具体，建设条件优越，符合国家和地方产业政策或规划。
项目投资结构合理，建设规模适宜，资金安排合理，财务分析经济效果可行，管理体系健全，项目投资建设周期短、投资回收快、投资回报高、利税率高。
3.项目从建设规划、投资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险能力强，立项目标准确。
相信在当地得天独厚的旅游资源的映衬下，酒店的市场将会更加广阔，会带来显著的经济效益和社会效益。
对当地的税收和就业都有一定的帮助。
4.建议项目尽早立项，筹措资金，抓紧实施。
第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析
2.1发展规划
2.1.1符合我国将进一步完善服务业发展的规划
我国将抓紧制订或修订服务业发展规划、研究完善服务业产业政策，以加快我国服务业的发展，促进经济增长方式的转变。
《国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》要求各地区根据国家服务业发展主要目标，积极并实事求是地制订本地区服务业发展规划，提出发展目标、发展重点和保障措施。
经济较发达的地区可以适当提高发展目标，有条件的大中城市要加快形成以服务经济为主的产业结构。
2.1.2符合张家界市有关发展规划要求
国务院出台《关于加快发展旅游业的意见》，把旅游业定位为国民经济的战略性支柱产业，为旅游业加快发展提供了极好的机遇。
张家界获批成为国家旅游综合改革试验区，省委省政府出台支持张家界建设旅游综合改革试点城市的政策举措，是我市“十二五”时期加快发展的重大机遇，我市可以在重大项目、资金投入方面，在打破常规、改革创新方面，争取国家和省委省政府更多的政策支持，加快优势产业发展，极大地发挥旅游带动功能。
本项目的建设符合张家界市有关发展规划要求。
2.1.3符合市、县社会经济发展规划要求
张家界市是湖南省重要的旅游城市之一，张家界市“十二五”规划纲要中明确指出：
加大力度引入国际知名品牌酒店、旅行社等战略合作者进入我市，采取奖励措施鼓励旅游企业创建5A级景区、四星级酒店和全国百强旅行社，大力培育旅游市场主体，加快提升旅游企业整体竞争力。
桑植县十二五规划中提出以中心城区为核心，整合瑞塔铺、利福塔等地构筑县域发展平台，提高城市公共服务能力，加快人口聚集和产业聚集，逐步扩大县城规模，进一步发挥其在县域中的政治、经济、文化中心作用。
依托现有城市基础，以建设现代化的生态城市为目标，改造提升老城区，大力发展新城区。
……继续加强基础设施和社会服务设施建设，注重生态保护和环境治理，提升城市品位，促进人口和产业的集聚，壮大县区规模，强化城区的中心功能。
“十一五”期间，张家界市根据本地区的实际，实施了“三年有改观，五年大变样”的旧城改造计划，不断加快城市建设和旅游地产开发的步伐。
本项目所位于市区的后花园-桑植县，项目的建设符合相关产业发展规划，有利于推动城市建设的发展
，改善桑植县乃至张家界市的旅游服务环境，促进旅游产业的发展。
2.2产业政策
2.2.1项目所属行业
根据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011），本项目为住宿和餐饮业及房地产开发与一体，属于H门类住宿和餐饮业、K门类房地产业。
项目所属行业分类及代码详见下表。
项目所属行业分类及代码表
代码
类别名称
门类
大类
中类
小类
H
住宿和餐饮业
61
住宿业
611
旅游饭店
6110
K
房地产业
70
房地产业
701
房地产开发经营
7010
2.2.2产业指导目录符合性分析
根据《外商投资产业指导目录（2011年修订）》（修订版），本项目房地产开发经营不属于限制类和禁止类范围，属于允许类外商投资产业。
对照《产业结构调整指导目录（2011本）》（修订版），本项目不在该指导目录中限制类和淘汰类范围，属于允许类投资产业。
《张家界市产业发展指导目录》（2008年本）中指出：
围绕建设世界旅游精品的目标，进一步整合旅游资源，努力推进我市旅游产品向观光休闲度假复合型转变，旅游产业向数量质量效益并重转变，旅游品牌向国际目的地转变。
着力推进功能配套与完善，重点抓好旅游服务基础设施、高星级酒店、健身娱乐、休闲度假和商务会展项目建设，逐步提高旅游国际竞争能力；由此可见，结合市场需求，建设高品质酒店，顺应了张家界市产业发展规划，符合产业政策。
张家界市产业发展指导目录
序号
项目
序号
项目
1
高档休闲健身及训练拓展项目
8
国际知名品牌餐馆、清真餐馆、西餐
2
商务会展
9
农业观光和农家乐
3
高档酒店
10
自驾车旅游基地及设施
4
高档温泉度假
11
科考和科普旅游
5
卡通公园与综合游乐项目
12
旅游商品开发
6
旅游交通设施
13
特色餐饮、酒吧、休闲、旅游商品购物、文化艺术等专业街区项目
7
景区监控、市场营销、金融服务、综合管理等方面的旅游信息系统
14
特色旅游演艺项目
综上分析，本项目建设符合产业结构指导目录要求，属于允许类项目。
2.3行业准入
2.3.1拟建项目及项目建设单位符合行业准入标准的规定
本项目建设单位为张家界瑞宁旅游发展有限公司，注册资金500.00万元，主要从事房地产开发、销售
、酒店经营管理。
在行业准入方面，符合我国有关企业注册资金、出资要求、经营范围等方面的准入标准及要求。
2.3.2符合张家界产业指导目录准入要求
本项目的建设不属于张家界市发改委发布的《产业结构调整指导目录》（2008年本）中限制类以及淘汰类项目，属于鼓励类项目，符合张家界市产业指导目录准入要求。
综上所述，项目符合国家产业政策，符合国家以及湖南省行业发展规划，符合桑植县城市发展规划，项目选址合理，项目及项目建设单位符合行业准入标准的有关规定，项目的实施是符合相关政策要求的。
第三章项目建设背景与建设必要性
3.1项目建设背景
2011年12月20日,桑植县第十五届人民代表大会第五次全体会议《政府工作报告》中提出：
2012年，是我县夯实基础、科学发展、加快崛起的突破之年。
政府工作的总体要求是：
深入贯彻落实科学发展观，坚持以“产业扶贫、工业兴县、绿色发展”为主题，围绕基础突破、产业升级、园区攻坚、城市转型、民生改善五个重点，进一步强化规划指导、争资引智，更加注重要素供应、机制创新，抢抓机遇，乘势奋进，努力开创富民强县新局面。
……（三）以城市东扩为突破口，坚持不懈建设国内知名山水人文旅游城市。
把城市发展作为经济增长的主引擎，强力推进城市东扩，进一步完善城市功能，促进城市向旅游服务业发展转型，让一座宜居宜游、独具特色、富有个性的魅力城市在澧水之滨加快崛起。
以规划引领优化城市布局。
按照“产业向园区集中，人口向城镇集中，居住向社区集中
”的原则，进一步完善东部（新城区）文化旅游配套区、中部（老城区）商业住宅区、西部（产业园）产业集中区的空间布局，增强承载能力。
……编制完成新城区控制性详规，谋划旅游地产、综合服务中心、民俗新村、专业市场等项目，逐步把东部新城区建设成具有办公、休闲、服务等功能的现代化生态宜居城区。
以新区建设带动城市扩容。
制定国内知名山水人文旅游城市实施规划，有计划、分步骤推进。
……建设高星级宾馆；建设民歌大剧院；……以“桑植故事”项目、老观潭新城开发为契机，迅速掀起城市建设新高潮。
2013年7月30日，张家界市委六届五次全体（扩大）会议召开会议提出全市各级各部门要抢抓机遇，开拓创新，全面实施提质张家界、打造升级版战略，为早日实现旅游胜地梦、全面小康梦目标而努力奋斗。
实施“提质张家界、打造升级版”战略，要围绕建设国内外知名旅游胜地总目标，以旅游产业发展和旅游城市建设为重点，以重大工作和重点项目为抓手，加快“推进三个转变”，致力“建设四个城市”，大力实施《提质张家界、打造升级版——张家界市加快推进国内外知名旅游胜地建设五年行动计划》，简称“1656行动计划”。
实施好这个行动计划，重点在于动起来。
……抓紧实施旅游城镇建设提质升级行动、旅游景区建设提质升级行动、旅游设施建设提质升级行动、旅游管理服务提质升级行动、旅游融合发展提质升级行动、文明城市创建提质升级行动“六大提质升级行动”。
核心在于补短板。
要切实强化“短板意识”，突出抓好旅游消费场所建设、突出抓好特色旅游产品开发、突出抓好高端旅游设施和高端品牌建设、突出抓好旅游消费环境建设，拉长旅游消费短板，提升旅游消费水平。
关键在于促项目，要进一步强化项目意识，高起点筛选、高水平谋划、高效率推进、高质量建设一批重大项目，大手笔招商引资，加快项目建设和开工。
3.2项目建设必要性
3.2.1是完善桑植县旅游公共服务体系、适应当地旅游产业发展的需要。
桑植县地处武陵山脉北麓、鄂西山地南端、湖南西北部，是贺龙元帅故乡、红二方面军长征出发地，隶属国际旅游新城—张家界。
桑植位于澧水之源，森林覆盖率达64.5%，境内有溪水、河流410条，是得天独厚的天然氧吧、绿色生态家园，被誉为“张家界后花园”。
作为张家界旅游东线、西线的重要组成部分，有九天洞、八大公山国家自然保护区、峰峦溪国家森林公园、溇
水风光，以及贺龙故居、贺龙纪念馆、芙蓉恐龙、桑植民歌等自然、文化旅游品牌。
桑植已被列入全国100个红色旅游经典景区，30条红色旅游精品线路和湖南省5条红色旅游精品线路。
近年来，桑植县旅游业继续保持高速增长，2012年全县接待国内外游客257.62万人次，实现旅游收入115667万元，同比分别增长24.9%和25%。
通过本项目的建设，可以进一步完善当地旅游公共服务水平，提升桑植县的旅游接待容量，改善桑植县旅游接待条件，促进当地经济的发展。
3.2.2项目建设是企业实现可持续发展的需要。
张家界瑞宁旅游发展有限公司是一家从事旅游房地产开发、销售、酒店经营的综合性企业。
根据企业自身发展规划，并结合桑植县城市发展总体规划，经多方研究、论证，提出在桑植县澧源镇何家坪社区兴建集四星级酒店，来调整企业产品结构，增创经济效益，推动企业的发展，同时对桑植县乃至张家界旅游业和社会经济的发展具有积极的作用。
3.2.3项目的建设是适应人们多元化生活的需要。
随着我国经济的发展，消费水平的不断提高，社会需求结构和消费结构已经发生了深刻的变化。
居民消费结构中用于文化教育消费的部分越来越大，增长速度越来越快。
近年来，我国恩格尔系数逐年下降，居民消费结构中，教育文化娱乐服务方面的实际支出和所占比例都在不断增加。
与20年前相比，人民群众的文化需求逐渐由被动接受变为文化生产的引导力量。
相当一部分居民群体的消费重心开始向教育、科技、旅游及精神产品消费等领域转移，不仅在衣、食、住、行、通讯、卫生和生活环境等物质生活的各个方面提出了更多、更高的要求，而且在文化娱乐、广播影视、体育康复、旅游休闲等精神生活方面也提出了更多更高的要求。
本项目的建设能够为境内外游客提供餐饮、住宿、购物、休闲娱乐活动场所，推动当地旅游地产的发展，满足当地居民不断增长的置业需求，提升城市的建设水平，满足人们日益增长的文化生活需求。
3.2.4是新增就业岗位、缓解就业压力、提升当地居民生活水平的需要。
解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题，就业和再就业已成为关系政治稳定、社会安定、经济发展的极为重要因素。
桑植县四星级酒店的日常运营需要大量的工作人员提供服务，通过本项目的建设可为社会提供约200个新工作岗位，为当地富余的社会劳动力和大中专毕业生提供了就业机会，有利于缓解当地就业压力，同时可提高当地人民生活水平和质量，对构建和谐社会具有积极的作用。
综上所述，该项目的建设符合国家产业政策和桑植县城市发展规划，不仅能增强企业的经济实力，增加就业机会，而且可促进桑植县乃至张家界市旅游产业的快速发展，具有明显的经济和社会效益，项目的建设是十分必要的。
第四章项目选址与建设条件
4.1项目选址
本工程项目选址位于桑植县澧源镇何家坪，处于桑植县城城市边缘。
远离市区喧闹，优美僻静的环境能让客人能得到足够的放松。
本场址为规划中的城市建设用地，不占用耕地，场址地质单一，地势平坦，适宜施工。
项目所在区域内目前无大的工业污染源，环境质量总体优良。
场址范围内无矿床、文物古迹和军事设施，没有各类列入国家保护目录的动植物资源，没有风景名胜古迹等环境敏感点，不影响交通运输和周边地块的防洪排涝。
而且因为该处的场地、建筑大小都适宜，完全可以容纳，这样就大大节约了用地。
该处东临汽车东站（在建）、西与县政府相望、南方澧水环绕、北临帅乡路，是张家界市区至桑植的必经之路，距县城3公里。
建成后在城市郊区形成集发展住宿、商务、休闲、度假、娱乐、购物、餐饮、体育、展示等主要功能的综合性旅游服务设施，有利于在投入使用后发挥最大效能。
4.2建设条件
4.2.1项目区位
桑植县地处武陵山北麓，鄂西山地南端，是一个自然风光奇特秀丽的山区县。
项目建设位于桑植县中心城区，是桑植县的政治、经济、文化教育中心，全镇总面积98平方公里，基础设施完善，交通条件便利，黔张常铁路、张桑、桑龙、桑慈、桑永高速五路从中贯通。
桑植县旅游资源十分丰富，主要包括九天洞、苦竹寨、赤溪河、峰峦溪、溇水风景名胜区、贺龙故居、红二方面军长征出发地、芙蓉龙化石群、八大公山国家森林公园和白族、土家族民俗文化等资源。
2014年以来，张家界市委杨光荣书记及市旅游局相关领导先后来我县进行了西线旅游调研，明确提出了以“以武陵源为核心、慈利东线、桑植西线、永定区核心服务区”的“三星拱月”西线旅游开发的工作思路，桑植西线旅游上升到了与武陵源核心景区形成互补，是张家界市打造世界旅游精品，建设世界旅游目的地一个重要组成部分的战略地位。
积极整合资源，将西线旅游打造成为一个融峡谷风光、洞天美景、水上漂流、民俗风情、红色文化于一体的旅游资源聚集区。
4.2.2地形、地震情况
桑植县境内地形复杂，县境地貌以山地为主，地势北高南低，北部和东北部属中山和高山地区，中部、南部和西部属丘陵岗地。
，县内大地构造单位属新华夏结构体。
区域地层主要有寒武系、志留系下统、白垩系、第四系冲积、堆积。
地震方面张家界及桑植县按国家2010年1月1日颁布《建筑抗震设计规范》GB50011－2010及2016年6月1日实施的《中国地震动参数区划图》GB18306---2015规定，抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值0.05g.
4.2.3气候条件
桑植县地处北中纬度，属中亚热带山原型季风性湿润气候。
总的气候特点是四季分明，雨量充沛，无霜期长，严寒期短。
由于受地形的影响，气候复杂多变，且垂直气候差异明显。
县境风向随季节转换较明显，秋、冬、春季多为偏北风，夏季盛行东风、东北风。
全县年均气温16左右，一年之中，1月最冷，均湿3.5－4.3,7月最热，均温26.3－28。
境内日照在全省属中等，且各区域分布不太均匀，降水量较为充沛，年均降雨量1400mm，多集中在4－6月，且降水量在时空分布上有明显的不均，多是雨量随海拔升高而增高。
4.2.4水文地质条件及评价
项目区域属第四系全新统和新生界第四系更新统，主要为冰川相、河湖相、冲积相等沉积物，由砾石层、砂层、粘土层、红土及表土组成，从下而上由粗变细，组成四个沉积韵律，厚40-60米。
建筑场地大部分在第四松散土层上，松散土层区系第四系全新统、更新统土层区。
根据岩土名称和现状，结合邻近场地地质资料分析，该项目场地内无断裂横行穿越，无滑坡、崩塌、泥石流等不良地质作用及砂土液化现象，场地稳定，适宜进行本工程的建设。
项目具体建设过程中需要根据专业机构出具的地质灾害勘察报告，结合建筑物实际现状做好地质灾害防治措施。
4.2.5交通和通讯条件
本项目地处城镇主要道路南侧，可利用原道路直达，交通运输便利，地理位置优越，可节省大量运费，对项目建设十分有利。
该项目所在地通信设施发达，移动、联通及电信网络覆盖全境，先进的通信设施、齐备的通信工具，完全满足该项目的需求。
4.2.6公共设施条件
（1）供电：
该项目所在地电力已并入大网，电力运行稳定，完全可以保证建设时期和建成后的电力需求。
（2）供水：
该项目所在地饮水工程由市政自来水管网供水，水源充足，且水质良好，能满足项目建设用水。
（3）建材供应条件：
桑植县建材资源丰富，各类建材厂家众多，项目建设所需的砂子、石料、砖、木材等均由当地建材厂家提供，钢材、水泥由各生产厂家驻城内供货商定点供应。
项目的建筑材料来源充足。
4.2.7征地拆迁和移民安置规划方案
项目用地属于已规划城市建设用地，项目的建设符合了张家界市土地利用规划的有关要求，张家界瑞宁旅游发展有限公司拟对土地进行开发利用，提高土地利用率。
项目用地范围内无特殊建构筑物，项目建设过程中所发生的拆迁和移民安置等问题，按照桑植县及张家界市相关政策给予补偿、安置。
第五章 建设内容与设计方案
5.1设计依据
业主的设计要求及提供的规划用地红线图
《建筑结构可靠度设计统一标准》（GBJ50068—2001）
《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012）
《混凝土结构设计规范》（GB500lO一2010）
《建筑抗震设计规范》（GB50011—2010）
《建筑地基基础设计规范》（GB50007—2011）
《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-2008）
《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）（2009年版）
《室外给水设计规范》（GB50013-2006）
《室外排水设计规范》（GB50014-2006）
《二次供水工程技术规程》（CJJ140-2010）
《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
《建筑灭火器配置设计规范》（GBJ50140-2005）
《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）
《低压配电设计规范》（GB50054-2011）
《民用建筑照明设计规范》（GB50034-2013）
《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）
《住宅建筑电气设计规范》（JGJ242-2011）
国家和地方颁发的有关规范、和标准。
5.2设计原则
1.项目用地地形南低北高、西低东高，为了减少土方工程量，同时又满足排水和各种场地要求，规划布局尽可能结合地形，按照“随坡就势、随高就低、大保留、小改造”的设计原则，创造一种尊重环境、以人为本、具有时代气息的酒店综合体。
2.坚持高标准的规划设计，力争规划一步到位，以满足未来旅游形势发展的需求。
考虑各种不同功能和客用与服务的出入口交通合理组织，人流、车流、物流流线完全分开，各流程路线简洁明确，快捷高效。
3.建筑造型设计力求简洁明快、美观大方，通过精心的规划与建设，创造更完美、更能迎合市场需求的土家风情的豪华酒店。
5.3建筑设计
5.3.1总体布局
张家界瑞宁国际酒店位东临汽车东站、西与县政府相望、南方澧水环绕、北临帅乡路，车流人流多，交通方便，是建造高档酒店的理想位置。
整个项目主体5层沿河而立，酒店沿帅乡路设单向6m宽的出入车道，沿地块东西向修建区间道路，与城市道路共同构成整个地块的一个环形交通网络。
项目的辅助设施维修间、配电室等小型配套建筑在满足功能需要的前提下做到以下几点：
一是可与主体建筑归并集中；二是选择较为隐蔽的建设地址，不占据视线显著位置。
户外消火栓应醒目的立于主干道路附近的绿地，以保障其功能。
地面排水采用道路排泄地面雨水，一般单侧设雨水口，局部低洼易积水地段可设双侧雨水口，其数量可根据汇水面积、流量、道路纵坡等设计确定。
项目区以建筑物为中心，组成生态园林景观，承袭传统的园林风格，以当今国际流行的设计理念，融合张家界的本土文化特色。
在酒店周围加入大面积绿化用地，结合城市绿化突出项目的绿化主题。
树种选择应以适合当地自
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