政府采购物业管理招标.docx

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政府采购物业管理招标

竞争性谈判文件

项目编号：

项目名称：

*********物业管理

山东*****有限公司

二〇一***年***月

第一章报价邀请4

第二章供应商须知

一、说明

1.采购代理机构5

2.合格供应商5

3.报价费用5

二、采购文件

4.采购文件组成5

三、报价文件编写

5.报价语言及计量单位5

6.报价文件组成6

7.报价文件装订7

8.报价7

9.报价文件编写方式7

10.报价文件签署8

11.报价文件密封和标记8

12.报价保证金8

13.报价有效期9

四、报价文件递交

14.报价文件递交时间和地点9

15.报价文件签收9

五、公开报价与谈判

16.公开报价9

17.谈判小组10

18.谈判原则10

19.评审方法10

20.初步评审10

21.技术及商务谈判10

22.综合评审10

23.特殊情况下的谈判方法11

24.无效报价11

六、授予合同

25.接受和拒绝任何或所有报价权力11

26.成交通知书12

27.签订合同12

28.履约保证金12

七、成交服务费与公证费

29.成交服务费12

30.公证费12

八、解释权12

第三章项目说明13

第四章合同格式18

第五章项目验收单25

第六章附件26

附件一报价函26

附件二法定代表人授权委托书27

附件三报价一览表28

附件四分项报价表29

附件五资格及商务情况表格式30

附件六报价偏离表31

附件七经营业绩一览表32

附件八拟参加本项目的物业管理经理、部门经理简历表33

附件九拟参加本项目主要业务骨干的配置人选和人员素质介绍34

附件十物业管理项目业绩一览表35

附件十一管理成本构成及测算结果一览表36

附件十二报价文件密封件正面和封口格式37

第一章报价邀请

山东*****有限公司受****所托，就该中心物业管理项目进行竞争性谈判。

欢迎符合本次采购文件要求的，在中国境内注册的供应商前来报价。

1、项目编号：

******

2、项目说明：

本项目为物业管理。

共分一个包。

详细技术指标见第三章项目说明部分。

3、采购文件工本费：

***元/本

4、购买采购文件：

时间：

20***年**月***日开始至20***年**月**日止，上午8:

30—下午17:

30（北京时间，节假日除外）

地点：

山东***有限公司。

请携带营业执照副本（原件）或复印件加盖公章。

若要以邮寄方式获取采购文件，请另加邮寄费***元，连同采购文件费用汇至我方（开户单位：

山东英***有限公司，开户银行：

中国***银行***路支行，账号：

*****。

采购文件售出不退。

5、采购代理机构：

山东*****有限公司

采购代理机构地址：

山东省济南市历下区马鞍山路2-1号山东大厦四层8406室。

6、递交报价文件截止与公开报价时间：

20***年**月***日***（北京时间）

地点：

****

7、若有疑问或须澄清的内容请联系采购代理机构。

联系电话：

*

传真电话：

*

联系人：

**

山东**有限公司

二○**年**月

第二章供应商须知

一、说明

1.采购代理机构

系指山东***有限公司。

2.合格供应商

2.1在中国境内注册，具有独立法人资格并具备本招标文件要求的提供服务能力的供应商；

2.2报价供应商必须具有物业管理资质三级以上（含三级）资质；

2.3报价供应商具有保洁、保安、绿化三年以上物业管理专业经验，具有良好的管理水平和业绩；

2.4投标单位必须自行提供服务，不得将物业管理项目进行任何方式的转包；

2.5提供的资格、资质文件和业绩情况均真实有效，具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；

2.6有依法缴纳税收和社会保障资金的良好纪录；

2.7向代理招标人购买采购文件并登记备案；

2.8在以往的政府采购活动中无违法、违规、违纪、违约行为；

2.9遵守《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国招标投标法》及相关法律、法规和规章；

3.报价费用

无论报价过程中的方法和结果如何，供应商自行承担所有与参加谈判有关的费用。

二、采购文件

4.采购文件组成

本采购文件由采购文件目录所列内容组成。

三、报价文件编写

5.报价语言及计量单位

5.1供应商和采购代理机构就谈判交换的文件和来往信函使用中文。

5.2除采购文件的技术规格中另有规定外，报价文件中所使用的计量单位应使用中华人民共和国法定计量单位。

6.报价文件组成

6.1法定代表人或授权代理人签署的报价函（附件一）

6.2资格、资质证明文件

1）营业执照副本、税务登记证副本复印件（加盖公章）；

2）法定代表人授权委托书（附件二）；

3）物业管理三级以上（含三级）资质；

4）本项目不接受联合体报价；

5）供应商认为需要提交的其它文件。

6.3报价文件

1）报价一览表（附件三）；

2）分项报价表（附件四）。

6.4技术文件

1）针对本项目物业管理的综合说明；

2）拟参加本项目的物业管理经理、部门经理简历表（附件八）及保证由该项目经理始终负责本项目的承诺书；

3）物业管理企业的管理机构设立方案，运作流程及各项管理规章制度；

4）物业管理人员配备方案；

5）物业管理服务用房及其他物资装备配置方案；

6）物业管理服务费用收支测算报告；

7）物业管理服务分类标准与服务承诺；

8）各类突发事件的处置预案；

9）物料消耗计划及具体降耗措施；

10）档案资料的建立与管理；

11）应承受的相关奖罚（详细说明）；

12）物业管理开始及结束的交接规范和交接义务；

13）拟参加本项目物业管理工作主要业务骨干的配置人选和人员素质介绍（附件九）；

14）最快接管时间和物业管理完全规范的时间及相应保证措施；

15）需要采购人协助解决的问题；

16）其他投标供应商认为需要说明的其他事项；

6.5商务文件

1）供应商近年同类项目业绩一览表（附件十）；

2）供应商近两年的财务报表，包括资产负债表、损益表；

3）报价偏离表；

4）优惠条款（供应商提供的优惠条款必须在报价文件中明确列出）；

5）供应商认为需要加以说明的其他内容。

7.报价文件装订

供应商必须将报价文件（正本、副本）中的有关文件按上述顺序排列装订成册，并在首页编制“报价文件目录”。

8.报价

8.1本次报价非一次性报价，但将作为能否进入第二轮谈判的重要依据。

8.2本次报价采用人民币报价。

8.3谈判过程中采购文件有实质性变动的，采购代理机构将书面通知所有参与谈判的供应商，供应商据此再次报价。

8.4供应商在报价时只可以提供一个方案。

8.5报价中单独列出后续服务报价。

8.6单独密封的报价一览表与报价文件正本不符，以报价一览表为准。

8.7供应商须提供分项单价和报价总价，如果单价和总价不符，以单价为准，但单价金额小数点有明显错误的除外。

8.8如果大写的金额和小写的金额不一致时，以大写的金额为准。

8.9供应商免费提供的项目，应先填写该项目的实际价格，并注明免费。

此项不计入总报价。

9.报价文件编写方式

9.1报价文件正本和副本用A4幅面的纸张打印。

9.2报价一览表用A4幅面，黑体小四号字体。

10.报价文件签署

供应商代表必须按采购文件的规定签署报价文件（正本、副本及各附件）、报价一览表，并在报价文件封面上加盖供应商公章。

11.报价文件密封和标记

11.1供应商应准备六份报价文件，一份正本和五份副本，并在每一份报价文件上要注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。

11.2供应商应将报价文件正本、副本分别密封，并在封面明显处注明以下内容（密封件格式见附件十二）：

1）项目编号、项目名称、所报包号

2）正本或副本

3）供应商名称（加盖公章）、地址、邮编、电话、传真

11.3为方便检查供应商的资格，请供应商另外单独准备一套资格、资质证明文件并单独密封，在信封正面加盖单位公章并在封面上注明“资格、资质证明文件”、供应商名称、地址、电话。

在供应商报价的同时将“资格、资质证明文件”交工作人员备查，其中资质证书、物业管理经理岗位证书、有关合同须在递交报价文件时提供原件备验。

11.4为方便公开唱价，请供应商另外准备三份“报价一览表”（附件三）单独密封，与报价文件同时提交。

在封面加盖单位公章并注明报价一览表、项目名称、所报包号、供应商名称。

11.5每一密封件在封口处加盖供应商单位公章并注明“于年月日时之前不准启封”字样。

12.报价保证金

12.1报价保证金为所报总价的***%。

12.2报价保证金应在20**年**月***日前以现金、银行汇票、支票或保函的形式提交（开户单位：

山东**有限公司，开户银行：

***，账号：

****）。

12.3未成交的供应商的报价保证金在公布成交结果5个工作日内无息退还，成交供应商的报价保证金将在采购人与成交供应商签订合同后5个工作日内无息退还。

12.4供应商的报价被视为无效报价时，其报价保证金将被没收。

13.报价有效期

13.1从报价之日起，有效期为90日。

报价函的有效期比本须知规定的有效期短的，将被称为非响应报价，采购代理机构有权拒绝。

13.2特殊情况下，在报价有效期满之前，采购代理机构可以以书面形式要求供应商同意延长报价有效期。

供应商可以书面形式拒绝或接受上述要求。

拒绝延长报价有效期的供应商有权收回报价保证金；同意延长报价有效期的供应商应当相应延长其报价保证金的有效期。

四、报价文件递交

14.报价文件递交时间和地点

14.1起止时间：

20**年**月***日********（北京时间）

地点：

***

14.2供应商代表必须在报价截止时间前将报价文件送达指定地点。

如因特殊原因需推迟报价截止日期的，则按采购代理机构另行通知规定的时间递交。

14.3采购代理机构将拒绝接收报价截止时间后送达的报价文件。

15.报价文件签收

15.1采购代理机构收到报价文件后，向供应商出具报价文件签收证明。

15.2电报、电话、传真、电子邮件等形式的报价不予接受。

15.3对供应商提交的报价文件在报价截止时间后不予退还。

五、公开报价与谈判

16.公开报价

16.1按照采购文件规定的时间、地点公开报价。

公开报价由采购代理机构主持，采购人、供应商参加。

16.2公开报价时，由供应商和公证机构检查报价文件的密封情况，并经供应商签字确认，公证机构对报价文件的密封情况进行公证。

16.3工作人员当众拆启报价文件，唱价员宣读供应商名称、报价和其它主要内容。

供应商有一个以上报价方案的，同时唱报。

16.4记录员将唱价内容分项记录。

17.谈判小组

采购代理机构将根据本项目的特点组建谈判小组，其成员由采购人及有关方面的专家等三人以上单数组成，其中经济、技术等方面的专家不得少于成员总数的三分之二，谈判小组负责对报价文件进行评审，确定成交供应商。

18.谈判原则

18.1统一性原则：

谈判小组将按照统一的谈判原则和谈判方法，用同一标准进行评审。

18.2独立性原则：

谈判工作在谈判小组内部独立进行，不受外界任何因素的干扰和影响。

谈判小组成员对出具的谈判意见承担个人责任。

18.3物有所值原则：

通过第一轮的公开报价，激发供应商展开竞争，进一步优化方案，并使报价符合预期目标。

18.4保密性原则：

采购代理机构应当采取必要的措施，保证谈判在严格保密的情况下进行。

18.5综合性原则：

谈判小组将综合分析、评审供应商的各项指标，而不以单项指标的优劣评定出成交供应商。

19.评审方法

本次谈判采用最低评标价法，谈判小组综合评定各供应商提交的报价文件，由谈判小组综合各成员意见，确定成交供应商。

20.初步评审

谈判小组将依据“供应商须知一、2”等关键性因素确定合格供应商。

21.技术及商务谈判

谈判小组与合格供应商进行技术及商务谈判。

22.综合评审

22.1谈判小组根据以下内容对供应商进行综合分析和比较：

1）最终报价，并适当考虑第一次报价的客观性；

2）针对本项目物业管理的综合说明（含管理理念）；

3）管理方案、运作流程、人员配备；

4）服务内容、服务标准；

5）资质情况；

6）相关物业管理经验；

7）技术及商务细微偏离；

8）供应商资信情况和履约能力；

9）供应商的经营业绩；

10）其他优惠条件。

22.2谈判小组采用“能够最大限度满足采购文件中规定的各项综合评价标准，并且报价合理”的方法对供应商进行评审，确定成交供应商。

23.特殊情况下的谈判方法

如出现供应商达不到法定数量、串通报价、全部不符合采购文件要求以及供应商互相诋毁，导致谈判小组无法谈判时，谈判小组有权停止谈判，否决所有报价。

24.无效报价

供应商有下列情形之一，其报价将被视为无效报价，山东*****有限公司将严格按照《中华人民共和国政府采购法》及相关法律、法规及规章制度的规定行使权利。

供应商给采购代理机构及采购人造成损失的，采购代理机构及采购人有索赔的权利，供应商应予以赔偿。

1）供应商提供的有关资格、资质证明文件不真实或提供虚假报价材料；

2）供应商在报价有效期内撤回报价；

3）在整个谈判过程中，供应商有企图影响谈判结果公正性的任何活动；

4）供应商以任何方式诋毁其他供应商；

5）供应商串通报价；

6）以他人名义报价或者以其他方式弄虚作假，骗取成交；

7）成交供应商不按要求提交成交服务费；

8）成交供应商不按规定签订合同；

9）法律、法规规定的其他情况。

六、授予合同

25.接受和拒绝任何或所有报价的权力

为维护国家公共利益，*********在签订合同之前可依法做出选择或拒绝任何或全部报价的决定。

26.成交通知书

26.1确定成交结果后，在报价有效期内，山东*****有限公司将向成交供应商签发《成交通知书》。

26.2成交通知书是合同的一个组成部分。

27.签订合同

27.1成交通知书发出之日起30个工作日内，按照采购文件确定的事项签订合同。

27.2采购文件、成交供应商的报价文件以及谈判过程中的最终书面报价、有关澄清、承诺文件均为合同的组成部分。

28.履约保证金

28.1本项目履约保证金为：

合同总金额的3%。

28.2履约保证金应在签订合同前以银行汇票、支票形式提交给山东*****有限公司，（开户银行：

*****，账号：

*******）。

28.3履约保证金在项目试用期满后15日内无息退还。

七、成交服务费与公证费

29.成交服务费

成交供应商在签订合同前，按照按国家计价格[******]1******号文规定执行向山东*****有限公司交纳成交服务费。

30.公证费

成交供应商在签订合同前按成交总金额的******‰向公证机关交纳公证费。

。

八、解释权

本采购文件的最终解释权归山东*****有限公司，当对一个问题有多种解释时以采购代理机构的书面解释为准。

采购文件未做须知明示，而又有相关法律、法规规定的，山东*****有限公司对此所做解释以相关的法律、法规规定为依据。

第三章项目说明

本项目为*********物业管理招标，总共一个包。

供应商必须对项目要求完全响应，不得分解后进行响应。

需求如下：

一、项目简介

1、项目内容：

1）名称：

*********物业管理招标项目

2）招标内容：

************进行物业管理和服务；

3）项目概况：

总占地面积****万平方米。

2、物业公司服务范围：

1）保洁：

负责保持所有院区的整洁。

2）绿化：

负责院区环境绿化的养护，保持良好的绿化环境。

3）保证院区供水、供电、空调及消防设施设备的正常运转及日常维修维护。

4）院区垃圾清运至环卫部门指定地点及保证各下水管道的疏通。

5）负责院区24小时安全保卫及传达室昼夜值班。

A、结合工作区的物业，完备安全防范措施。

严格来访登记制度，热情接待来访者。

严禁小商贩等人员进入工作区。

保安人员24小时在岗值班，夜间安排专人巡逻。

负责治安案件的现场保护，协助有关部门的调查工作。

B、物业人员掌握消防设施的使用方法，并能及时处理各种火灾事故，设立消防疏散示意图，保证消防通道和各安全出口的畅通无阻，每月对此检查2次以上。

C、保证工作区无重大刑事、治安案件和火灾事故。

因管理不善或工作失误造成的案件，物业公司根据有关规定给予补偿。

二、相关要求：

1、在报价中，要将成本构成与其服务范围、服务标准和服务质量一一对应，并分区域、物业管理内容进行分项报价；

2、成交供应商根据有关物业管理法规和物业委托管理合同对该物业项目实行统一管理，综合服务；

3、成交供应商实行物业管理标准必须达到《全国城市物业管理优秀大厦评分标准》80分以上，以及投标文件、委托管理合同的有关规定；

4、采购人在适当的时候对该物业管理进行考核评比，如达不到上述要求则可根据管理合同并进行财务审计，由成交供应商承担违约和赔偿责任；

5、采购人和成交供应商签订合同时，可对本采购文件中所附的合同范本进行适当的修改；

6、供应商报价文件中所报价格不包含水费、电费等能源消耗费，不包含除保洁以外的维修备件材料等；备件材料等由采购人负责提供，安装调试及维修由成交供应商负责；水电费由采购人负责。

7、成交供应商必须接受采购人的监督和管理，提供业主反馈意见表，及时收集业主意见；

8、供应商需在报价文件中提交本项目人员的详细资料，该资料必须真实，并承诺与最终实施合同的队伍相一致，否则采购人有权采取相应措施；

9、物业管理试用期为3个月。

10、试用期内如成交供应商未按合同规定，提供的服务内容、服务标准等达不到采购文件要求、报价文件承诺及有关规范标准的规定，经3次提醒，限期整改，仍达不到要求的，则无条件撤离现场，所有已投入费用由成交供应商自行承担；

11、关于采购人现有服务人员的使用问题，成交供应商在保证服务质量，人员配置符合现行有关规定的前提下，在签订合同时与采购人进行协商确定；

12、所有配置人员应定岗定位定人，采购人将随机不定期检查人员配置、出勤情况；

13、供应商自行提供物业管理所需工具、设备。

三、报价原则

物业管理企业应该通过发挥自身的优势、合理配置资源、提高管理效率、减低管理成本来提高企业服务的“性价比”来增强企业的竞争力。

对于出现“减少人员配置、降低工资、降低服务标准、减少服务内容”等现象的成交供应商，采购人、招标代理机构有权采取一切必要措施。

四、报价要求

报价范围：

以本文件约定的内容，进行一年的物业管理所需的全部费用，并根据物业管理内容分项详细报价，并报出如续签合同，托管第二年、第三年的物业管理费。

五、统一勘查现场及答疑

供应商于20*年*月*日上午*****统一组织勘察现场，供应商如有疑问，请于20***年**月**日前书面传真或送达山东*****有限公司，答疑内容于20**年**月**日以书面形式或传真至投标供应商。

六、物管实现规范的时间

物管实现规范的时间：

按承诺进行审核。

七、标准要求

1、标准要求：

必须达到《全国城市物业管理优秀大厦评分标准》80分以上；

2、如本物业管理内容中有同于《山东省住宅小区物业管理基本服务标准（试行）》的部分，则相应标准应优于其中的基本标准规定。

八、付款条件

1、付款方式：

季度付款。

合同总价款除以4为每季度应付金额。

每季度末预付下一季度费用。

每次付款的*****%做为质保金由采购人扣留，完整服务年度末一次性付清。

2、试用期内如成交供应商按合同要求提供的服务内容服务、服务标准等达到采购文件要求、报价文件承诺及有关规范标准的规定，将于试用期末付款。

成交供应商如对以上付款方式有异议之处，请将具体差别在《报价偏离表》中详细列明。

第四章合同格式（参照《物业管理委托合同》执行）

物业管理委托合同

第一条　本合同当事人

　　委托方（以下简称甲方）：

受托方（以下简称乙方）：

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将（物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条　物业基本情况

物业类型：

座落位置：

市区路（街道）号

四至：

东南西北

占地面积：

平方米

建筑面积：

平方米，其中住宅平方米

委托管理的物业构成细目见附件一。

第三条　乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第二章　委托管理事项

第四条　房屋建筑共用部位，包括：

楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、等的维修、养护和管理。

第五条　房屋建筑本体共用设施、设备，包括：

共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、等的维修、养护、运行和管理。

第六条　本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施和附属建筑物、构筑物，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、室外泵房、自行车棚、停车场、等的维修、养护和管理。

第七条　公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

第八条　本物业规划红线内属物业管理范围的附属配套建筑和设施，包括商业网点、文化体育娱乐场所、等的维修、养护和管理。

第九条　公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、。

第十条　交通与车辆停放秩序的管理。

第十一条　维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、。

第十二条　管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

第十三条　组织开展社区文化娱乐活动。

第十四条　法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。

第十五条　负责向业主和物业使用人收取下列费用：

１．物业管理服务费；

２．；

３．。

第十六条　业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并协商合理收费。

第十七条　对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、等措施。

第十八条　其它委托事项

１．；

２．；

３．。

　第三章　委托管理期限

第十九条　委托管理期限为年。

自年月日时起至年月日时止。

　第四章　双方权利义务

第二十条　甲方权利义务（适用于用户委员会）

１．代表和维护产权人、使用人的合法权益；

２．制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约；

３．审定乙方拟定的物业管理制度；

４．检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况（每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同）；

５．审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；

６．在合同生效之日起日内向乙方提供平方米建筑面积管理用房（产权属甲方，其中办公用房平方米，员工宿舍平方米，其他用房平方米），由