房屋买卖合同金额少写避税.docx
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房屋买卖合同金额少写避税
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房屋买卖合同金额少写避税
篇一：
房屋避税合同是否有效
读者来信《法律与生活》杂志社《读者》栏目：
我是一名退休职工。
20XX年，我家想换个大一点儿的房子。
于是，我委托中介出售现有房屋，三方签订《房屋买卖居间合同》，约定房屋总价为65.6万元，备案价为53万元。
买方交付首付款同时办理公积金贷款手续。
后中介下载《存量房屋买卖合同》时，为避税，合同约定该房屋成交价格为44万元。
买方携带该合同办理公积金手续，因买方原因未获批？
后来，买方在《存量房屋买卖合同》约定的逾期限定日前未付款。
与此同时，我已与他人签订合同购入大房，急需卖房款到位，否则我将承担违约责任，因此，我向中介和买方递交解除合同函，并将房屋卖给第三人，对方付全款办完审批已经入住。
此后，中介和买方扣押、隐瞒《存量房屋买卖合同》，以《房屋买卖居间合同》为依据起诉要求继续履行合同，获一、二审法院的支持。
《存量房屋买卖合同》重现后，法院裁定对本案再审，再审认为该合同“是以避税为目的的非实际履行合同”，双方不应以该合同的约定作为依据，圆而卖方诉求不受法律保护。
检察院认定该合同“是以合法形式掩盖非法目的的无效合同”，作出《不支持监督申请决定书》。
我的疑问是，若《存量房屋买卖合同》为无效合同，那么，《房屋买卖居间合同》也应同样无效，毕竟该合同的避税记载是该案避税的源头。
如今，房子被申请强制执行，我现在该怎么办？
赵连辉20XX年1月法律解答解答人：
高玄（北京市正义律师事务所律师）关于合同是否有效的问题：
我国《合同法》
第52条规定合同无效的情形为：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
本案中，如果《房屋买卖居间合同》不存在上述情况，那么，该合同是有效的。
《合同法》第56条规定：
无效的合同或者被撤销的合同白始没有法律约束力。
根据赵先生提供的情况，《存量房屋买卖合同》之所以被法院认定为无效，是因为该合同中的价格是为了避税而约定的，双方当事人不会按照该价款履行。
但是，除去有关价格的条款，其他合同的条款诸如违约责任、争议解决等条款并不存在《合同法》第52条规定盼情况。
那么，该合同除价格外的条款还是有效的。
也就是说，《存量房屋买卖合同》只是房屋价格条款无效，属于部分无效合同。
它和其他的比如买卖枪支弹药的合同不同，枪支弹药属于国家限制流通的商品，没有经过批准，任何人和单位都无权买卖。
所以，类似这种合同全部无效，因为标的物不合法。
房屋买卖合同的标的物是房屋，属于自由流通的商品，可以随便买卖，不能因为价格避税就否定了整个合同的效力。
法院可以认定价格条款无效，但其他条款不违反法律法规及当事人的本意，应该有效。
关于执行问题。
现在，赵先生的房子已经卖给第三人，第兰人已经人住，说明他和第三人的合同已经履行完毕。
如果他与第三人签订的合，同不存在《合同法》第52条的情况，合同有效，任何人无权要求将该房屋返还，也就是说，《房屋买卖居间合同》已经不具有履行的条件，无法履行。
赵先生要维权的话，应该将其与第三人签订的合同提供给法院，提出执行异议，并且要求法院再审。
篇二：
二手房买卖补充协议（避税用）
房屋买卖补充协议
甲方（出卖人）：
身份证号码：
乙方（买受人）：
身份证号码：
甲乙双方已于年月日分别签订《****存量房买卖合同》（以下简称《合同》），经友好协商，双方就房屋买卖一事，在平等、自愿、诚实、守信的前提下，达成如下补充协议：
第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。
该房屋具体状况如下：
（一）坐落于，建筑面积平方米，套内建筑面积平方米；
（二）出售房屋的所有权证证号为；
第二条交易价款及付款方式
甲乙双方在原《合同》中约定的房屋交易总价款为万元，现经协商，乙方同意再支付甲方万元装修补偿款。
乙方分三期向甲方支付房屋价款和装修补偿款：
第一期：
《合同》签订当日，付定金万元；第二期：
本协议签订当日，付人民币万元；
第三期：
在交付房屋之日，付清尾款人民币万元。
第三条乙方负责过户手续，甲方协助乙方完成过户手续。
双方交易相关费用及税费由乙方负担。
第四条甲、乙双方约定于正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。
甲方逾期交付房屋的，甲方向乙方支付违约金。
第五条该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。
第六条该房屋正式交付时，水、电、有线电视等相关费用，甲方全部结清，房屋交付次日起产生的费（:
房屋买卖合同金额少写避税）用由乙方负责。
第七条本协议未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款。
第八条甲、乙双方在履行本协议中若发生争议，应协商解决。
协商不成的，由房屋所在地人民法院起诉管辖。
第九条本协议一式二份。
其中甲方留执一份，乙方留执一份，均具有相同的法律效力。
第十一条本协议自甲乙双方签订之日起生效。
甲方（签章）：
乙方（签章）：
联系电话：
联系电话：
签约日期：
年月日签约日期：
年月日
篇三：
二手房交易常见避税方法及风险
二手房交易常见避税方法及风险歪招之一：
先签合同后过户即“以租代售”
规定原文：
国家税务总局相关通知中规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的所得，免征个人所得税。
此外，购买商品房满5年出售的，免征营业税。
避税方法：
先签房屋买卖合同，约定房屋售价，买主付给房主租金抵扣房款。
双方约
定，等房子满了5年再去办理过户手续，以此规避税费。
案例分析：
王小姐在朝阳区看中一套二手房，价格34万元，面积合理，装修也不错，王小姐很满意，便告诉中介想买下这套房子。
中介却告诉王小姐，这套房子是房主20XX年才购买的，按相关规定，购房未满5年需征收5%的营业税。
见王小姐打起了退堂鼓，中介便给王小姐出了一个主意，让王小姐和卖方先签房屋买卖合同，约定房屋价格。
说明房屋归王小姐所有，王小姐把购房款交一部分给卖方，5年后再去办理过户手续，这样就可以
“合理避税”。
专家评论：
这种方式的市场潜在风险很大。
房屋系不动产，不动产物权变动的公示方式为登记，也就是说，不动产买卖，仅有当事人双方达成的协议，尚不能发生法律效力，只有在相关房屋登记管理部门办理登记过户手续后，不动产买卖合同才发生法律效力。
以先签合同后过户的方式转让房产，在合同期间，当房价波动较大时，房主可随时毁约，宁可赔偿违约金也不卖，买方则只能重新选择房源，这对买方来说是一个时间和金钱上的损失。
歪招之二：
“黑白合同”
规定原文：
个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。
同时个人购买住房不足5年转手
交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。
避税方法：
买卖双方在合同中约定房价低于实际支付的房款，到房管部门缴纳税款时，再按照评估的价格缴纳。
这样的话虽然营业税和个税并不能逃掉，但能把合同交易价格做
低一些，缴税税基小，纳税额也会减少。
案例分析：
霍小姐20XX年在亚运村以65万元购买了一套商品房，并且花了6万的装修费；今年8月份以100万卖给了王先生。
如果按照实际的交易价格办理登记，则霍小姐需要交纳5.5万的营业税、1万的个人所得税（按售房收入×1%计算）；王先生也需要交纳15000元的契税。
而交易双方为了避税，将合同价做到72万，则霍小姐只需要交纳3.96万的营业税，由于没有售房收入的差额所得，霍小姐就不需要交纳个税，同时，王先生的契税只需要交纳10800。
这样，通过做低合同价，可以为交易双方节省的税费总共为2.96万元。
专家评论：
在众多的偷逃税行为中，虚报房价，低价评估的数量最多。
但一旦买房人再次将房子转让时，将面临两个问题：
一是由于买入价低，房屋出售时估值也会相应降低；二是由于买入价低，再次卖出和买入价之间的差额就会比较大，再次缴税时也会相应多缴。
另一方面，买方如果动起歪脑筋，坚持以合同价为据，剩下的差价不予给付，也会产生纠纷。
同时今年10月起，北京市地税局将开始执行“最低计税价标准”，市区每个区域的最低计税价格都被列明，甚至精确到了具体楼盘、楼层、朝向，可以说虚报房价的路基本被堵死了。
另外，在征收营业税时必须提供契税的完税发票，这意味着房产总价透明度大大提高，
房价真实可靠，想通过虚报房价来规避营业税几乎不可能。
歪招之三：
抵押典当
规定原文：
国家税务总局下发了《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发20XX74号）。
20XX年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。
个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请
办理免征营业税的手续。
避税方法：
买卖双方签订一份抵押或典当合同，将房屋抵押（典当）给买家，并约定房屋转让价格，同时约定如在抵押（回赎）期内卖家不将房屋赎回，房屋所有权将归买家所有。
抵押（回赎）期过后，只要卖家不履行抵押（典当）合同的约定，偿还买家的费用，买家自然取
得房屋所有权，这样，卖家就省下营业税，只要缴纳过户的契税和印花税即可。
案例分析：
张先生在丰台区购买一套40万的房子，由房主提议：
买卖双方签订一份抵押典当合同，将房屋抵押（典当）给张先生，并约定房屋转让价格40万，同时约定如在抵押（回赎）期内房主不将房屋赎回，房屋所有权将归张先生所有。
张先生已将原有的房屋卖掉，正在收拾新家的时候。
房主由于家庭原因，突然反悔，要求返还房款，并立即收回房屋！
张先生这时无计可施，只得搬出该房屋。
再重新选购房子！
专家评论：
这种方式没有发生买卖关系。
在抵押、典当期间，卖方反悔，不想卖了，只要在约定的期间将钱退还给买家就可以收回房子，买方显然百口莫辩，只能忍气吞声。
此外，
抵押典当也不存在按揭一说，买方需要一次性交足房款。
歪招之四：
假赠与真买卖
规定原文：
赠与行为是一种民事行为，没有发生市场化交易，一般只收取部分手续费用。
根据税法的有关规定，将房屋赠与他人，受赠方须按4%的税率纳契税，赠与方和受赠方须各缴纳·0.05%的印花税，单位赠与房屋须缴5.55%的营业税及附加税，个人赠与不须缴纳。
若赠与的房屋为房改，除上述税费外，还须按国土资源部门的有关规定补缴土地出让金。
避税方法：
由于赠与的住宅可以免征上述税费，在利益的驱使下，二手房转让中的买
卖双方开始达成默契，以赠与的方式进行交易过户，从而达到避税的目的。
案例分析：
张女士三年前花30万元在昌平买了套90平方米的房子。
这几天，她正琢磨着跟买方以亲属的身份办理公证，并私下签订协议，以50万元成交。
她自己算了笔账，即使以50万元估值，“赠与”转让的主要税费有:
占房屋总价3%的赠与公证费，以及由买方承担的3%赠与契税，合计3万元；而在办理正常过户的情况下，交易过程中的主要税费包括:
占房屋总价5.5%的营业税、买卖差价20%的个税和1.5%的契税，共约7.5万元。
相比
之下，采用赠与方式可免去交易税费近4.5万元。
专家评论：
交易双方若以赠与的方式进行交易，将会存在较大的风险。
其中，最大的风险是业主在“交易”之后，有可能收不到房款。
因为“买方”（即事实上的受赠方）有可能以房产是无偿赠与为由抵赖而拒付房款，这也是赠与性质决定了潜在的风险。
同时，银行也会认定受赠方不需要付出任何金钱，因此受赠房屋是不能办理按揭贷款业务的，但可办理房屋过户后的抵押贷款业务，通常该类房屋的贷款额都会低。
此外，政府部门还可能会对赠与的真实性产生怀疑，赠与时办理的公证可能会不成功，从而影响了下一步的“交易”运作。
据了解，国家未来将有计划对受赠后出售的物业征收高额的个人所得税。
按照《合同法》的规定，赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。
也就是说，“买方”取得房产后如果发生了质量问题，在法律上不受保护。
歪招之五：
生者变“死者”二手房过户借遗产继承避税
规定原文：
对于遗产继承不动产,免征营业税。
避税方法：
房屋中介机构竟给卖房者开出“死亡证明”和“遗嘱”，把根本没有亲属关系的买卖双方“变成”表姐妹，将房屋买卖关系转化为遗产继承的形式，以逃避营业税及
个人所得税。
案例分析：
冯女士和房子的买主签订了《房屋买卖合同》，约定房屋售价为70万元，买方于4月30日将房款全部付清。
5月10日，中介公司的工作人员把买卖双方都约到朝阳区房管局，当场签订了正式的《北京市商品房买卖合同》，并声称过户手续由他们去办理。
6月8日，房屋过户手续全部办理完毕，新的房屋产权证变更为买主王女士。
按照合同约定，过户手续办理完毕三日内，该中介应将全部房款付给她。
从6月9日起，她就多次找该中介公司，要求领取房款，但对方却以各种借口推托，之所以会这样做，是因为“房屋过户手续出现了问题”。
经调查得知，此套房屋过户手续被做了手脚，房屋买卖关系变成了遗产继承关系。
在朝阳区房管局档案室的《房屋产权变更材料》的底档里，卖主冯女士已经“因病去世”，死亡原因是“呼吸衰竭”。
让人更加不可思议的是，底档里还有冯女士的“遗嘱”，声称冯女士与买主王女士是表姐妹关系，冯女士在生病住院期间，一直受到王女士的悉心照
料。
冯女士在弥留之际，自愿立下遗嘱，将自己的房屋“赠与”“表妹王女士”。
专家评论：
房屋买卖变成遗产继承的奥秘，主要目的在于逃避税收。
以这套售价为70万元的房屋的具体情况来讲，正常交易情况下，需要交纳5.5%的营业税、20%的个人所得税、3%的契税以及印花税、登记费等，计算下来，总体税费将超过8万元。
而作为遗产继承的方式，只需要交纳80元的登记费就可以办理相关手续。
为躲避营业税及个税，一些“未满5年”的二手房正以“赠与”或遗产继承的方式悄然变相交易
歪招之六：
夫妻假离婚
规定原文：
对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
一般来说，家庭是指配偶关系，也就是说夫妻俩的第2套住房在转让时就要缴纳
个人所得税。
避税方法：
有中介公司工作人员表示，通过假离婚，卖房者可规避个人所得税。
离婚后，夫妻俩房产按照一定方式分割，分得住房的一方将物业卖出，作为单身后的唯一一套住
房，根据政策规定，可以符合家庭唯一一套住房的界定，免征个人所得税。
案例分析：
20XX年，谭先生在朝阳区某楼盘买了一套130多平方米的三室两厅，总价65万元。
前年他又在上地购置了一套商品房，今年装修入住后，他准备将旧房出售。
按照现在的市场价，谭先生旧房产可以卖到78万元左右，扣除装修和其它合理费用，大致可以盈利10万元，按照规定得缴两万元左右的个税。
谭说：
“如果我们假离婚，房产一人分一套，这样两人都只有一套住房了，按照规定在出售时就可以免个税了。
等房产过户完成后，
我们再复婚。
两个手续费只用交几百元，比个税少了不少。
”
专家评论：
因为是假离婚，双方在办理离婚手续对财产的分割不会作过多考虑。
因此，离婚后一但出现一方为了私利而拒绝复婚的话，另一方是很难维护自己的合法权益的，因此通过这种方式来避税风险不小。
歪招之七：
利用装修、做低房价
规定原文：
对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中
缴纳的税金及房屋装修等有关合理费用。
避税方法：
买卖双方会达成协议，将做低的那部分空间尽量算在装修费用里，然后买家会私下里把这部分差价补给卖家。
这样一来，卖家所支付的实际费用比严格按照个税缴纳
的所需减免不少。
案例分析：
王小姐为了少缴纳个税，在卖房的时候，找到一个小的装修公司，要求人家开具一张5年前的装修发票，并且把装修款费做高！
这家装修公司为了好处费居然开局了假发票！
结果，到房地局被查出来了，张小姐不但还必须按照规定缴纳全额税款，还得为
她的欺骗行为负上一定责任！
专家评论：
这样做也是要付出一定代价的，比如文中的张小姐为了少缴纳税款居然开
具假发票！
这属于违法行为！
歪招之八先公证后过户
规定原文：
国家税务总局相关通知中规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的所得，免征个人所得税。
此外，购买商品房满5年出售的，免征营业税。
避税方法：
通过合同或公证的形式进行买卖，但先不到房地产交易中心办理交易登记，待房产所有权满5年后，再办理过户手续，仅花少量的公证费，就可避免缴纳部分营业税。
案例分析：
今年，准备结婚的刘先生也买到了房子，房主刚刚买来不到两年就准备转手。
为了规避高额税费，房主告诉他一个省钱的办法，先交一部分钱，满5年后再办理过户手续。
并可以就此签个协议办理公证，以免发生价格上的变动。
但是，私下交易完成之后，
此房主即刻到房地局偷偷办理了挂失房本的手续，半年之后，新房本下来了，原来的房本与
公证书同时失效！
刘先生是房财两空！
有理说不出！
专家评论：
由于房屋的权属问题仅仅是公证，卖家可以凭产权证悄悄进行抵押。
如果卖方挂失房本，最多半年，又可以出新房本了，对买方没有保证。
公证时不能公证到买方本人名下，以后不能出买方本人名的新房本。
买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的
第一证据，而购房合同属于次要证据。
此间房产证仍属卖方，买主可能吃大亏。
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