房屋买卖合同金额少写避税.docx

1、房屋买卖合同金额少写避税竭诚为您提供优质文档/双击可除房屋买卖合同金额少写避税篇一：房屋避税合同是否有效读者来信法律与生活杂志社读者栏目：我是一名退休职工。20XX年，我家想换个大一点儿的房子。于是，我委托中介出售现有房屋，三方签订房屋买卖居间合同，约定房屋总价为65.6万元，备案价为53万元。买方交付首付款同时办理公积金贷款手续。后中介下载存量房屋买卖合同时，为避税，合同约定该房屋成交价格为44万元。买方携带该合同办理公积金手续，因买方原因未获批？后来，买方在存量房屋买卖合同约定的逾期限定日前未付款。与此同时，我已与他人签订合同购入大房，急需卖房款到位，否则我将承担违约责任，因此，我向中介和

2、买方递交解除合同函，并将房屋卖给第三人，对方付全款办完审批已经入住。此后，中介和买方扣押、隐瞒存量房屋买卖合同，以房屋买卖居间合同为依据起诉要求继续履行合同，获一、二审法院的支持。存量房屋买卖合同重现后，法院裁定对本案再审，再审认为该合同“是以避税为目的的非实际履行合同”，双方不应以该合同的约定作为依据，圆而卖方诉求不受法律保护。检察院认定该合同“是以合法形式掩盖非法目的的无效合同”，作出不支持监督申请决定书。我的疑问是，若存量房屋买卖合同为无效合同，那么，房屋买卖居间合同也应同样无效，毕竟该合同的避税记载是该案避税的源头。如今，房子被申请强制执行，我现在该怎么办？赵连辉20XX年1月法律解答

3、解答人：高玄（北京市正义律师事务所律师）关于合同是否有效的问题：我国合同法第52条规定合同无效的情形为：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，如果房屋买卖居间合同不存在上述情况，那么，该合同是有效的。合同法第56条规定：无效的合同或者被撤销的合同白始没有法律约束力。根据赵先生提供的情况，存量房屋买卖合同之所以被法院认定为无效，是因为该合同中的价格是为了避税而约定的，双方当事人不会按照该价款履行。但是，除去有关价格的条款，其他合同的条款诸

4、如违约责任、争议解决等条款并不存在合同法第52条规定盼情况。那么，该合同除价格外的条款还是有效的。也就是说，存量房屋买卖合同只是房屋价格条款无效，属于部分无效合同。它和其他的比如买卖枪支弹药的合同不同，枪支弹药属于国家限制流通的商品，没有经过批准，任何人和单位都无权买卖。所以，类似这种合同全部无效，因为标的物不合法。房屋买卖合同的标的物是房屋，属于自由流通的商品，可以随便买卖，不能因为价格避税就否定了整个合同的效力。法院可以认定价格条款无效，但其他条款不违反法律法规及当事人的本意，应该有效。关于执行问题。现在，赵先生的房子已经卖给第三人，第兰人已经人住，说明他和第三人的合同已经履行完毕。如果他

5、与第三人签订的合，同不存在合同法第52条的情况，合同有效，任何人无权要求将该房屋返还，也就是说，房屋买卖居间合同已经不具有履行的条件，无法履行。赵先生要维权的话，应该将其与第三人签订的合同提供给法院，提出执行异议，并且要求法院再审。篇二：二手房买卖补充协议(避税用)房屋买卖补充协议甲方（出卖人）：身份证号码：乙方（买受人）：身份证号码：甲乙双方已于年月日分别签订*存量房买卖合同（以下简称合同），经友好协商，双方就房屋买卖一事，在平等、自愿、诚实、守信的前提下，达成如下补充协议：第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：（一）坐落于，

6、建筑面积平方米，套内建筑面积平方米；（二）出售房屋的所有权证证号为；第二条交易价款及付款方式甲乙双方在原合同中约定的房屋交易总价款为万元，现经协商，乙方同意再支付甲方万元装修补偿款。乙方分三期向甲方支付房屋价款和装修补偿款：第一期：合同签订当日，付定金万元；第二期：本协议签订当日，付人民币万元；第三期：在交付房屋之日，付清尾款人民币万元。第三条乙方负责过户手续，甲方协助乙方完成过户手续。双方交易相关费用及税费由乙方负担。第四条甲、乙双方约定于正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。甲方逾期交付房屋的，甲方向乙方支付违约金。第五条该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。第

7、六条该房屋正式交付时，水、电、有线电视等相关费用，甲方全部结清，房屋交付次日起产生的费(:房屋买卖合同金额少写避税)用由乙方负责。第七条本协议未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款。第八条甲、乙双方在履行本协议中若发生争议，应协商解决。协商不成的，由房屋所在地人民法院起诉管辖。第九条本协议一式二份。其中甲方留执一份，乙方留执一份，均具有相同的法律效力。第十一条本协议自甲乙双方签订之日起生效。甲方(签章)：乙方(签章)：联系电话：联系电话：签约日期：年月日签约日期：年月日篇三：二手房交易常见避税方法及风险二手房交易常见避税方法及风险歪招之一：先签合同后过户即“以租代售”规定原文：国家税务总局相关

8、通知中规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的所得，免征个人所得税。此外，购买商品房满5年出售的，免征营业税。避税方法：先签房屋买卖合同，约定房屋售价，买主付给房主租金抵扣房款。双方约定，等房子满了5年再去办理过户手续，以此规避税费。案例分析：王小姐在朝阳区看中一套二手房，价格34万元，面积合理，装修也不错，王小姐很满意，便告诉中介想买下这套房子。中介却告诉王小姐，这套房子是房主20XX年才购买的，按相关规定，购房未满5年需征收5%的营业税。见王小姐打起了退堂鼓，中介便给王小姐出了一个主意，让王小姐和卖方先签房屋买卖合同，约定房屋价格。说明房屋归王小姐所有，王小姐把购房款交一部分

9、给卖方，5年后再去办理过户手续，这样就可以“合理避税”。专家评论：这种方式的市场潜在风险很大。房屋系不动产，不动产物权变动的公示方式为登记，也就是说，不动产买卖，仅有当事人双方达成的协议，尚不能发生法律效力，只有在相关房屋登记管理部门办理登记过户手续后，不动产买卖合同才发生法律效力。以先签合同后过户的方式转让房产，在合同期间，当房价波动较大时，房主可随时毁约，宁可赔偿违约金也不卖，买方则只能重新选择房源，这对买方来说是一个时间和金钱上的损失。歪招之二：“黑白合同”规定原文：个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。同时个人

10、购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。避税方法：买卖双方在合同中约定房价低于实际支付的房款，到房管部门缴纳税款时，再按照评估的价格缴纳。这样的话虽然营业税和个税并不能逃掉，但能把合同交易价格做低一些，缴税税基小，纳税额也会减少。案例分析：霍小姐20XX年在亚运村以65万元购买了一套商品房，并且花了6万的装修费；今年8月份以100万卖给了王先生。如果按照实际的交易价格办理登记，则霍小姐需要交纳5.5万的营业税、1万的个人所得税(按售房收入1%计算)；王先生也需要交纳15000元的契税。而交易双方为了避税，将合同价做到72万，则霍小姐只需要交纳3.96万的营业税，由于

11、没有售房收入的差额所得，霍小姐就不需要交纳个税，同时，王先生的契税只需要交纳10800。这样，通过做低合同价，可以为交易双方节省的税费总共为2.96万元。专家评论：在众多的偷逃税行为中，虚报房价，低价评估的数量最多。但一旦买房人再次将房子转让时，将面临两个问题：一是由于买入价低，房屋出售时估值也会相应降低；二是由于买入价低，再次卖出和买入价之间的差额就会比较大，再次缴税时也会相应多缴。另一方面，买方如果动起歪脑筋，坚持以合同价为据，剩下的差价不予给付，也会产生纠纷。同时今年10月起，北京市地税局将开始执行“最低计税价标准”，市区每个区域的最低计税价格都被列明，甚至精确到了具体楼盘、楼层、朝向，

12、可以说虚报房价的路基本被堵死了。另外，在征收营业税时必须提供契税的完税发票，这意味着房产总价透明度大大提高，房价真实可靠，想通过虚报房价来规避营业税几乎不可能。歪招之三：抵押典当规定原文：国家税务总局下发了关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知(国税发20XX74号)。20XX年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。避税方法：买卖双方签订一份抵押或典当合同，将房屋抵押(典当)给买家，并约定房屋转让价格，同时约定如在抵押(回赎)期内卖家不将房屋赎回，房屋所有权将归买家所有。

13、抵押(回赎)期过后，只要卖家不履行抵押(典当)合同的约定，偿还买家的费用，买家自然取得房屋所有权，这样，卖家就省下营业税，只要缴纳过户的契税和印花税即可。案例分析：张先生在丰台区购买一套40万的房子，由房主提议：买卖双方签订一份抵押典当合同，将房屋抵押(典当)给张先生，并约定房屋转让价格40万，同时约定如在抵押(回赎)期内房主不将房屋赎回，房屋所有权将归张先生所有。张先生已将原有的房屋卖掉，正在收拾新家的时候。房主由于家庭原因，突然反悔，要求返还房款，并立即收回房屋！张先生这时无计可施，只得搬出该房屋。再重新选购房子！专家评论：这种方式没有发生买卖关系。在抵押、典当期间，卖方反悔，不想卖了，只

14、要在约定的期间将钱退还给买家就可以收回房子，买方显然百口莫辩，只能忍气吞声。此外，抵押典当也不存在按揭一说，买方需要一次性交足房款。歪招之四：假赠与真买卖规定原文：赠与行为是一种民事行为，没有发生市场化交易，一般只收取部分手续费用。根据税法的有关规定，将房屋赠与他人，受赠方须按4%的税率纳契税，赠与方和受赠方须各缴纳0.05%的印花税，单位赠与房屋须缴5.55%的营业税及附加税，个人赠与不须缴纳。若赠与的房屋为房改，除上述税费外，还须按国土资源部门的有关规定补缴土地出让金。避税方法：由于赠与的住宅可以免征上述税费，在利益的驱使下，二手房转让中的买卖双方开始达成默契，以赠与的方式进行交易过户，从

15、而达到避税的目的。案例分析：张女士三年前花30万元在昌平买了套90平方米的房子。这几天，她正琢磨着跟买方以亲属的身份办理公证，并私下签订协议，以50万元成交。她自己算了笔账，即使以50万元估值，“赠与”转让的主要税费有:占房屋总价3%的赠与公证费，以及由买方承担的3%赠与契税，合计3万元；而在办理正常过户的情况下，交易过程中的主要税费包括:占房屋总价5.5%的营业税、买卖差价20%的个税和1.5%的契税，共约7.5万元。相比之下，采用赠与方式可免去交易税费近4.5万元。专家评论：交易双方若以赠与的方式进行交易，将会存在较大的风险。其中，最大的风险是业主在“交易”之后，有可能收不到房款。因为“买

16、方”(即事实上的受赠方)有可能以房产是无偿赠与为由抵赖而拒付房款，这也是赠与性质决定了潜在的风险。同时，银行也会认定受赠方不需要付出任何金钱，因此受赠房屋是不能办理按揭贷款业务的，但可办理房屋过户后的抵押贷款业务，通常该类房屋的贷款额都会低。此外，政府部门还可能会对赠与的真实性产生怀疑，赠与时办理的公证可能会不成功，从而影响了下一步的“交易”运作。据了解，国家未来将有计划对受赠后出售的物业征收高额的个人所得税。按照合同法的规定，赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。也就是说，“买方”取得房产后如果发生了质量问题，在法律上不受保护。歪招之五：生者变“死者”二手房过户借遗产继承避税规定原文：对于遗产

17、继承不动产,免征营业税。避税方法：房屋中介机构竟给卖房者开出“死亡证明”和“遗嘱”，把根本没有亲属关系的买卖双方“变成”表姐妹，将房屋买卖关系转化为遗产继承的形式，以逃避营业税及个人所得税。案例分析：冯女士和房子的买主签订了房屋买卖合同，约定房屋售价为70万元，买方于4月30日将房款全部付清。5月10日，中介公司的工作人员把买卖双方都约到朝阳区房管局，当场签订了正式的北京市商品房买卖合同，并声称过户手续由他们去办理。6月8日，房屋过户手续全部办理完毕，新的房屋产权证变更为买主王女士。按照合同约定，过户手续办理完毕三日内，该中介应将全部房款付给她。从6月9日起，她就多次找该中介公司，要求领取房款

18、，但对方却以各种借口推托，之所以会这样做，是因为“房屋过户手续出现了问题”。经调查得知，此套房屋过户手续被做了手脚，房屋买卖关系变成了遗产继承关系。在朝阳区房管局档案室的房屋产权变更材料的底档里，卖主冯女士已经“因病去世”，死亡原因是“呼吸衰竭”。让人更加不可思议的是，底档里还有冯女士的“遗嘱”，声称冯女士与买主王女士是表姐妹关系，冯女士在生病住院期间，一直受到王女士的悉心照料。冯女士在弥留之际，自愿立下遗嘱，将自己的房屋“赠与”“表妹王女士”。专家评论：房屋买卖变成遗产继承的奥秘，主要目的在于逃避税收。以这套售价为70万元的房屋的具体情况来讲，正常交易情况下，需要交纳5.5%的营业税、20%

19、的个人所得税、3%的契税以及印花税、登记费等，计算下来，总体税费将超过8万元。而作为遗产继承的方式，只需要交纳80元的登记费就可以办理相关手续。为躲避营业税及个税，一些“未满5年”的二手房正以“赠与”或遗产继承的方式悄然变相交易歪招之六：夫妻假离婚规定原文：对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。一般来说，家庭是指配偶关系，也就是说夫妻俩的第2套住房在转让时就要缴纳个人所得税。避税方法：有中介公司工作人员表示，通过假离婚，卖房者可规避个人所得税。离婚后，夫妻俩房产按照一定方式分割，分得住房的一方将物业卖出，作为单身后的唯一一套住房，根据政策规定，可以符合家庭唯

20、一一套住房的界定，免征个人所得税。案例分析：20XX年，谭先生在朝阳区某楼盘买了一套130多平方米的三室两厅，总价65万元。前年他又在上地购置了一套商品房，今年装修入住后，他准备将旧房出售。按照现在的市场价，谭先生旧房产可以卖到78万元左右，扣除装修和其它合理费用，大致可以盈利10万元，按照规定得缴两万元左右的个税。谭说：“如果我们假离婚，房产一人分一套，这样两人都只有一套住房了，按照规定在出售时就可以免个税了。等房产过户完成后，我们再复婚。两个手续费只用交几百元，比个税少了不少。”专家评论：因为是假离婚，双方在办理离婚手续对财产的分割不会作过多考虑。因此，离婚后一但出现一方为了私利而拒绝复婚

21、的话，另一方是很难维护自己的合法权益的，因此通过这种方式来避税风险不小。歪招之七：利用装修、做低房价规定原文：对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及房屋装修等有关合理费用。避税方法：买卖双方会达成协议，将做低的那部分空间尽量算在装修费用里，然后买家会私下里把这部分差价补给卖家。这样一来，卖家所支付的实际费用比严格按照个税缴纳的所需减免不少。案例分析：王小姐为了少缴纳个税，在卖房的时候，找到一个小的装修公司，要求人家开具一张5年前的装修发票，并且把装修款费做高！这家装修公司为了

22、好处费居然开局了假发票！结果，到房地局被查出来了，张小姐不但还必须按照规定缴纳全额税款，还得为她的欺骗行为负上一定责任！专家评论：这样做也是要付出一定代价的，比如文中的张小姐为了少缴纳税款居然开具假发票！这属于违法行为！歪招之八先公证后过户规定原文：国家税务总局相关通知中规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的所得，免征个人所得税。此外，购买商品房满5年出售的，免征营业税。避税方法：通过合同或公证的形式进行买卖，但先不到房地产交易中心办理交易登记，待房产所有权满5年后，再办理过户手续，仅花少量的公证费，就可避免缴纳部分营业税。案例分析：今年，准备结婚的刘先生也买到了房子，房主刚刚

23、买来不到两年就准备转手。为了规避高额税费，房主告诉他一个省钱的办法，先交一部分钱，满5年后再办理过户手续。并可以就此签个协议办理公证，以免发生价格上的变动。但是，私下交易完成之后，此房主即刻到房地局偷偷办理了挂失房本的手续，半年之后，新房本下来了，原来的房本与公证书同时失效！刘先生是房财两空！有理说不出！专家评论：由于房屋的权属问题仅仅是公证，卖家可以凭产权证悄悄进行抵押。如果卖方挂失房本，最多半年，又可以出新房本了，对买方没有保证。公证时不能公证到买方本人名下，以后不能出买方本人名的新房本。买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，而购房合同属于次要证据。此间房产证仍属卖方，买主可能吃大亏。