完》学校物业管理模式.docx
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学校物业管理服务模式
就目前物业管理状况而言，学校是物业管理行业的一片净土。
那里没有业主"论坛"、那里没有业主委员会的"硝烟"。
开拓学校物业管理市场，是物业管理公司发展的又一新契机。
1、专业型物业管理公司介入学校后勤管理是社会发展的必然趋势。
由于计划经济体制的影响，绝大多数学校的后勤工作都是学校办社会的运作模式，即学校不顾自身实际发展规模、不讲求经济效益、不讲求管理效率，只要学校存在什么劳务需求，就立即设一个劳动岗位，工资都是由国家来掏钱。
这种“大而全，小而全”的发展模式把学校办成了一个“小社会”，结果是学校办了食堂、木工房、园艺室、水电班，有的学校甚至还办起了托儿所，这种运作模式非常类似于农业时代的自给自足的自然经济，与现代化发展趋势是完全相违悖的。
所以专业型物业管理公司介入学校后勤管理，由物业管理公司提供专业、规范、个性化的后勤管理服务是社会发展的必然趋势。
2、学校物业与商住物业的不同之处。
介入学校后勤管理工作，首先应探索我们的客户“教师、学生”，他们需要我们提供什么服务？
我们能为他们提供些什么服务？
我们应该怎样服务？
怎样管理？
这些都需要我们确立学校物业管理专业化的服务理念；个性化、科学创新的管理服务模式；精益求精的工作作风；规范化的操作来实现。
从而赢得师生的认同。
学校物业与常规的商住物业在管理上有以下几个方面不同：
a、对象不同：
商住型物业中我们服务对象是社会各行各业，不同职业的人，面对的业主少则几百，多则成千上万，学校物业服务对象是老师和学生，单纯知识型，远没有住宅小区那样人员层次复杂，单一业主。
有利于服务的针对性。
b、管理的模式不尽相同：
商住型小区有“业主自治与专业化管理的共管式”模式、有酒店式管理、无人化管理、智能化管理等管理模式，使用这些模式显然不完全适用于学校的管理，学校管理面对的单一业主，管理上必须服从学校管理需要从属性，更强调根据需求提供服务，根据学校的自身特点，“量身定制”的管理模式有深厚学校特点的“共管式”模式。
c、管理侧重点不同：
商住小区的管理重点是设施设备的维护与保养及大楼安全，管理的侧重点是物（设备、设施、区域），对住户是提供服务，而学校则注重满足教学需要和学生的安全。
管理的侧重点包括物以外，还要加强对学生安全的管理（特别是十八岁以下的学生）。
在对学生的服务中增加了管理职责。
在对学生管理与服务相矛盾时，与学校的要求保持一致，偏重管理。
d、管理服务的目标不同：
商住物业的管理是为了创造安居乐业的生活环境，实现物业的保值和增值。
学校管理的目标是为师生创造一个良好的教学环境，协助提升学校的整体实力。
e、管理服务资金的来源和使用存在明显的差异：
商住物业管理的资金来源于多个方面，它包括管理服务费的收取、公共设施专用维护基金、多种经营收入等，服务费收费标准是依政府主管部门制定的管理服务费指导价格标准⑤，由小区的业主委员会与物业公司协商制定，由于地方标准的局限性和市场的规范程度，还达不到按质论价，市场化程度有限，资金的使用接受业委会、业主的监督，特别是专用基金的使用必须获准后方可使用，合理、顺利、及时的使用与业主和业委会的专业能力有直接关系，物业公司需投入精力协调。
而学校物业中管理服务费来源较为单一，即学校的经营管理者。
物业公司可以采用菜单式来制定服务项目，分项测算费用，经双方协商确定服务内容，以合同契约形式确定资金数额和支付方式，资金使用按合同执行，完全的市场化。
为物业公司发挥管理服务优势提供了充足的空间。
3、学校物业管理模式特点
通过分析掌握学校物业的不同之处，针对学校物业的管理特点，确定物业管理服务模式，发挥物业管理在学校的后勤保障作用。
a、顾客的需求为导向，提供个性化的服务。
这在学校物业中尤其突出。
按学校对公共设施、清洁、绿化、人员、车辆、物资的管理要求，量身定制服务。
比如按课时安排的时间，满足教学要求的前提下，提供教室的开门、设备维护和安全的管理服务等。
b、学校物业管理人力资源配上追求简练、精干，降低运作成本。
学校物业管理从属于学校整体管理，学校物业如按照商住小区管理处分责设立物管员的多层管理，在成本上是物业公司和学校方面都不能承受的，学校物业的从属性决定他无需面对众多业主，在多种经营上发挥的余地不大，也就不需要如小区同样的管理人员配。
c、重视学校主管领导的领导风格，管理思路，特别是处理好与关键人物的关系，应加强对该类信息的收集，及时调整方式，及时跟进。
确保管理的一致性。
体现学校特点的共管模式。
d、在强调本体内在管理的同时应注重本体外表工作，提高直观感受满意度。
学校物业比住宅物业更注重直观感受，这也是学校发展壮大的需要。
比如在学校内设各类规范的温馨标识、提示性、警示性和说明性标识，为学校氛围的营造起到了画龙点睛的作用。
e、学校物业在接管项目前，必须对接管原有问题或其他涉及面大、影响大的问题进行评估。
在此期间应协调处理好各项关系，并尽量在此期间将重大问题予以明确，包括岗位设、清洁的范围和频度，管理区域和项目，设施、设备的维护责任范围和处理权限、服务费用、支付方式及其它费用承担等，规避管理风险。
f、物业管理更注重服务的专业化。
可提供办公室内植物的养护和指导、节假日环境氛围营造、组织特色活动、教室管理、电教办公设备维护等专业化、全方位的服务，提供行政后勤等方面业务的保障。
g、技术含量高，注重设备管理及相关人员的配备。
学校物业人力资源配的特点，确定了设备管理人员必须是素质高，技术上一专多能复合型人才。
h、顾客意见的调查需关注各个不同层面的意见，还需建立定期沟通机制。
重要沟通整理成为文件，双方认可，促进管理服务的水平的提高。
4、学校后勤社会化的管理优势
a、后勤社会化在推动学校整体办学工作中发挥了重要的保障作用。
学校后勤社会化后，学校的发展模式转变为“国家管方针，校长管办学，支部管监督，社会办后勤”，新型社会分工，物业公司在进驻以后，深入、详细的可行性研究，详尽分析了学校物业与住宅物业的不同，并针对学校管理的特点、难点和学校的实际情况制定与之相适应的管理方案，以确保专业化物业管理优势能在学校得到充分发挥，为全校师生营造一个优质的生活、学习环境。
在实际操作中，注重保持双方思想一致性。
实行后勤社会化，使学校后勤工作的重心在管理上而不是在提供服务上，学校无须设立专门分管后勤工作的校级干部，行政环节少，学校完全可以根据工作需要随时向物业公司提出服务要求，其它学校需要通过召开专门会议或需三令五催才能解决的问题，只需要一个电话就可以得到妥善的办理。
实行后勤社会化，校领导干部不需要在后勤工作花费什么精力，后勤人员与一线教师争待遇或一线教师对后勤人员抱怨不满等问题得到彻底解决，教师们都把精力集中在本职工作上。
校领导重点放在狠抓教学质量上，获得了学校、物业公司双赢结果。
b、有利于学校降低管理成本。
节省工程耗费，获取长期利益。
物业公司充分发挥专业技术方面的特长，积极为学校做好技术参谋，利用自身多年积累下来的管理经验，为学校介绍专业施工公司，确保其最合理的价格，选择施工质量最好的公司来施工，并在工程中进行中全程控制，确保施工质量。
根据实际情况，物业公司对整改提出合理化建议，协助完善学校的整改方案，为学校节省整修费用。
学校获得了高质量的专业化后勤服务。
实现后勤社会化使学校的管理具有活力、降低了管理成本的同时，学校也获得了较高的后勤服务质量。
学校在清洁卫生、环保绿化、校产保卫、校园周边秩序整治等工作都获得了满意的服务。
管理工作得到社会认可，促进学校整体实力的提高。
c、完全市场化的运作模式，为物业管理公司发挥专业优势提供了空间，有利于物业管理公司的服务、管理创新。
在学校物业这种独立产权、单一业主，在物业管理合同和签订中，明确了对各方义务和权利，对各项服务、责任的界限的划分都写入的合同中，为以后的管理提供法律依据，便于物业公司实施服务和管理。
比如在学校内的绿化改造、解决学校空调冷凝水的集中排放问题，由物业公司拿出切实可行的实施方案，很快就获准实施。
这在商住物业中是完全做不到的。
5、学校物业管理创新突显“个性化”。
a、在学校物业中充分挖掘、掌握顾客的个性化的需求基础上，着身为客户“定做”服务模式及服务项目，在专业化、规范化的基础上更突出个性化服务。
b、学校环境管理方面：
根据校园须适合学生学习、交流的特点，重点放在营造校园内浓厚的学习环境，比如针对外国语学校特点，建议积极策划建成适合外语学校特点的“英语角”，营造学习氛围；绿化养护中，品种选用需适合学校特点（木棉树、刺海棠等容易对运动中学生造成伤害，就不适宜在学校道路两旁种植），将植物的深度修剪养护安排在寒暑假期间进行；清扫时间避开上下班和课间时间，卫生间的清洁频率和时间参照课时安排制定；在每个细节充分考虑学校特点，满足客户对环境的要求。
c、学校安全管理：
作为顾客较为关注的学校安全管理，不仅要制定针对性的车辆、人员、物资进出管理及教室管理制度，还要根据学校特点，积极与校方、政府机关联络配合，维护学校和周边的治安环境。
制止了学校周边不良人员勒索学生财物、乱摆卖等严重影响学生人身财产安全事件，维护了学校声誉。
形成了针对学校特点的安全管理模式。
d、房屋及附属设施设备维修养护服务：
它是维护学校正常的教学工作的基础服务项目，物业充分发挥在设备维护上专业优势，针对学校特点制定设备设施保养计划，使学校设备设施的运行状况得到根本性的改变，确保了学校正常的教学工作的开展，另外为客户着想，在养护的同时注重降低设备的运行成本，对学校的水电气实施监控，定期上报《水电气用量分析报告》，提出节能的合理化建议，实施后为学校节约多项设备运行开销。
获得了合作双方“双赢”效果。
6、物业管理公司在学校后勤管理的更高目标为学校提供一体化的后勤服务。
物业管理在全国发展是不均衡的，这几年来物业管理已有突飞猛进的发展，竞争也日趋激烈。
特别是深圳，物业管理市场在不断完善，物业管理已由当初的简单式服务，走向全方位、多元化的服务。
在物业管理竞争日趋激烈的形势下，如何适应市场的需求，科学准确地确定，并切实有效地提高物业管理企业的效益，已经成为广大物业管理企业普遍关心的问题。
学校物业作为物业企业发展的又一新契机，必将受到关注，然而，在物业管理业所面临的现状与行业环境，还承受着诸多的"瓶颈"制约。
从当初物业管理公司提供什么服务给业主，业主就只能得到什么服务；发展成为业主需要什么服务，物业管理公司就能提供什么服务，这一定是一个新兴的服务行业向市场化转变的必然过程。
促步追求的一体化学校后勤管理承办学校所有的后勤保障、服务，实现地域性的多所学校统一管理，实现规模化，进一步为学校降低管理成本。
提供专业服务，扩大管理规模。
作为政府及公共事业项目提供优质物业管理服务的发展方向。
学校的物业管理正为物业公司的业务发展增添了活力，也将为学校后勤社会化改革道路的探索提供重要的借鉴意义。
扩展阅读：
高校物业管理的模式
高校物业管理的模式
词条注释
高等教育的改革，特别是高校后勤社会化的改革，要求我们建立一种适应学校改革发展的社会化的新型高校后勤服务保障体系。
在探索承担这种高校后勤服务保障职能的管理形式中，我们最早在教工生活区的管理上导入了物业管理的概念。
为保证高校物业管理事业的快速健康的发展，我们有必要对高校物业管理的模式和体制进行认真的研究。
本文就此内容谈一点粗浅的认识。
一、高校物业管理的模式
1、社会物业管理已发展到相对比较成熟的阶段，刚刚起步的高校物业管理从中吸取其经验是可行的。
随着房产管理体制的改革，中国物业管理在深圳于1981年初率先拉开了帷幕，后经过规范化发展的阶段，现已进入了快速发展的时期，形成了物业管理比较成熟的模式。
社会物业管理这种企业化经营、专业化管理、社会化服务的运行机制，集管理、经营、服务一体的综合有偿服务形式，适应了市场经济规律，体现出了较高的效率和效益。
高校物业是指高校的各类教工住宅、学生公寓、办公楼、教学楼、科研实验楼等及其相关的附属建筑、附属设备、道路和场地。
高校物业管理可分为教工生活区的物业管理、学生生活区的物业管理和教学区的物业管理三大类。
就其管理服务的主要具体内容而言，包括：
（1）房屋及其基础设施、公共设施的管理。
包括房屋维护与修理、庭院绿化、道路及水、电、暖等的管理与维修。
（2）地产管理。
禁止在所管辖范围内私搭乱建、乱占、乱堆等非法使用土地的情况。
（3）综合服务。
包括辖区的环卫、治安、生活服务等。
另外还可根据师生的特殊需要，提供其它专项、特约、代办等多种服务，开展有益于师生的商业服务项目。
利用社会物业管理现成的社会化、企业化、专业化、规范化的管理模式，就能在较短的时间内发挥高校物业管理的功能，达到为学校、师生服务的良好效果。
2、高校物业管理实行社会化、企业化的管理，顺应了住房制度的改革和高校后勤社会化的改革。
随着房改政策的出台和发展，高校系统的住宅已大部分出售给了教工个人，房屋产权性质发生了根本的变化，公房变成了私房，公有财产变成了私有财产，作为国家事业单位的学校，显然不可能用行政的拨款来为私有的房屋服务，只能按公私房屋的比例分摊解决房屋维修和公共设施的改建，这时继续沿袭传统的行政福利性房屋管理模式已成为不可能了，对教工生活区的管理出现了社会化的客观要求。
同时，随着人们生活水平的不断提高，广大教工不仅对自己拥有的产业和附属设施要求保持完好，以达到保值、增值的作用，而且更加关注社区的环境，更加关注社区的服务质量，房屋产权的多元化、教工需求的多样化所带来的各种各样而水平又较高的需要，为高校物业管理的社会化提供了条件。
高校物业管理部门将房屋、水电、清洁、保安、绿化等诸多项目汇集起来统一管理，不仅避免了住房私有化后的管理真空，为各业主找到了一个“总管家”，使每位业主只需面对物业管理企业一家就能将所有物业和工作、生活环境的日常事宜办妥，而且也克服了旧体制下对外是封闭、是排斥，对内又是多家管理、各自为政、扯皮推诿的弊端，提高了服务的质量，实现了社会效益、经济效益、环境效益、心理效益的统一和综合改善。
高校物业管理企业属于后勤经营型服务实体，是一个具有独立法人资格的自主经营、独立核算、自负盈亏、自我发展的物业管理企业，就应该按照《公司法》和合同的规定进行企业运作。
高校物业管理企业依照《物业管理条例》和物业管理市场的运行规则参与高校物业市场竞争，通过一业为主、多种经营及寓管理、经营于服务中的手段，实施有偿服务，依靠自己的经营能力和优质的服务争取自己的位置和拓展校内教工生活区、学生生活区、教学区及校外的业务，用管理的业绩赢得良好的社会效益、经济效益和商业信誉，使高校物业管理得以以业养业、自我发展，既减轻了学校的压力和负担，又使得管理经费有稳定的来源，促进高校物业管理的发展。
3、高校物业管理实行专业化、规范化的管理有利于服务质量的提高。
社会越发展，社会分工就越细，专业化程度就越高，工作效率和工作质量就越高。
高校物业管理将辖区内的各种服务综合办理，极大地方便了学校和每位教工，同时通过专业人员的配备、专门工具的使用、规范标准的执行，不仅使高校物业发挥正常的功能，延长物业的寿命，而且也使高校师生享受到了专业性的服务，提高了服务的质量。
另外需要指出，高校物业管理的专业化是指物业管理的各项服务都应当由专业服务公司来完成，各高校物业管理公司可以根据自己规模的大小采取不同的方式进行专业服务。
实力强的高校物业管理公司可以自己成立专业公司，不仅对本公司物业管理进行分类管理，而且还可以承接对外物业项目;规模较小的高校物业管理公司可以把自己优势以外的物业管理项目以分包的方式委托给不同的专业公司进行管理，如将环境绿化承包给专业绿化队、向专业保安公司雇聘保安人员等，以达到物业管理统一管理的专业化。
高校物业管理的规范化，就是物业管理企业要根据国家有关政策法规，在工商行政管理部门正式登记注册，依法经营;要根据物业管理的文件和行业标准建立一套完整的、科学的管理制度、工作标准、服务程序、监督机制和收费标准;要主动接受主管部门和业主的监督检查，以确保管理的高效和高质量的服务。
4、高校物业管理走规模化、集团化发展之路。
在我国，高校物业管理企业没有一定的规模，就会造成管理成本增加，无法最大限度地创造经济效益，因此规模效益在高校物业管理中就显得尤为重要，客观上要求高校物业管理企业走规模化、集团化发展之路。
高校物业管理企业之间可以通过联合、兼并等方式，形成高校物业管理集团，实现规模经营。
因此，高校物业管理应当走社会化、企业化、专业化、规范化、集团化之路，从而推动高校物业管理稳定、快速地发展。
二、高校物业管理的体制
在旧体制下，高等学校不但要管教学、科研，还要管每个职工的衣食住行、生老病死、婚丧嫁娶等等，在这种行政性、福利化的模式下，学校对校内各方面的事情都是统包统揽，因此对学校后勤事务，乃至教工生活区的事务都是绝对领导。
这种体制一方面使得高校无精力抓好教学科研的本职工作，又造成本该用于教学科研工作的资金被分散，另一方面学校后勤市场资源又被白白地浪费掉，因而高校后勤社会化成为必然，高校物业管理的社会化不可避免。
高校物业管理的社会化又势必带来高校物业管理体制的变化。
1、高校物业管理的社会化，使高校物业管理公司成为了一个具有企业特征的独立经济组织，赋予了企业的自主经营权。
高校后勤社会化的改革，使高校后勤服务单位成为高校后勤服务实体，打破了高校后勤所需经费由学校全额拨付、后勤服务不计成本的无偿服务的恶性循环状况，促使高校后勤实体更多地引入市场竞争因素，按照市场经济规律进行企业改制和运营，迅速根除了人浮于事、浪费资源的现象，强化了主动服务、自我发展的意识，实现了运用市场法则调节的优质优价、多服务多收益的有偿服务收费，从学校和师生的需求配置高校后勤资源，获取企业需要的能量和发展机会，使高校后勤服务融入了社会大市场，搞活了企业，减轻了学校的负担。
高校物业管理企业是提供高校后勤服务的一个重要组成部分，它以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的，集服务、管理、经营于一体，寓管理、经营于服务中。
在社会主义市场经济条件下，这种服务、管理也是一种特殊的商品，是一种有偿劳动，就需要依照社会市场标准收费，建立起与社会市场相接轨的社会化收费机制。
教工生活区要按物业产权的比例合理分摊费用，学生生活区、教学区也要按标准收取物业管理费、特殊服务费等，从而达到以业养业、自我补血的目的。
高校物业管理企业要合法经营、自主运作，就需要按合法程序建立，在工商管理部门登记注册，获得从业的资质，并接受国家物业管理企业主管机关的监督检查;就需要按照“产权清晰、权责明确、政企分开，管理科学”的现代企业制度的要求，实现自主经营、独立核算、自负盈亏、自我发展。
只有这样，高校物业管理企业才能依法经营，按标准收费，成为独立的企业;才能在“一业为主、多种经营”的指导思想下，立足学校服务市场，拓展社会市场，实现自我发展的目的，更好的为学校服务，为师生服务，为业主服务。
2、高校物业管理的社会化，使得高等学校对高校物业管理企业的管理将主要体现在以合同的形式进行监管，逐渐消除学校行政干预企业的行为。
高校物业管理社会化有三种途径：
一是高校将高校物业管理直接推给社会物业管理公司，但这种方式一方面会造成原高校后勤职工大批下岗，产生社会再就业的压力，给高校后勤社会化改革带来负面影响，另一方面社会物业管理公司良莠不齐，又不熟悉高校情况，要真正管好高校物业尚需时日，高校对此也很担心，因此这种方式学校一般不敢采用。
二是各高校成立物业管理公司，发展到一定程度再进行联合，逐步推进社会化的进程，这是一种积极而又稳妥的方式，大多数高校普遍采取了这种方式。
三是高校间联合成立高校物业管理公司，这是一种社会化程度较高、一步到位的方式，少数发达地区的高校就采取了这种方式。
高校后勤社会化改革之初，各高校普遍成立了高校物业管理企业，尽管各高校物业管理的范围有很大差别，有的只管教工生活区，有的管理教工生活区和学生公寓，有的则把教工生活区、学生生活区、教学区进行统一管理，包括教工住宅、学生公寓、办公楼、教学楼、科研实验楼、教室管理、环境绿化、卫生保洁、道路养护、水、电、暖维修等集中实施管理，但在学校内部都形成了监管和经营的契约。
高等学校利用行政手段管理的方式开始淡化，代之以更多的经济手段进行调动和约束，高校物业管理企业则通过引入市场机制和企业运行机制，实现了初步的独立核算和自负盈亏。
这时的高校与高校物业管理企业之间仍是一对一的关系，仍具有领导和被领导的关系，但这种领导关系发生了深刻的变化。
随着高校物业管理企业的发展，由于物业管理是一种微利性经营行业，促使高校物业管理企业自身走向联合之路，以求形成规模经营、降低服务成本。
高校物业管理企业之间通过联合、兼并等形式，以资产多元化组合为纽带，承担起区域性的高校物业管理服务。
这种区域性的规模服务，优化了高校物业管理资源的配置，提高了高校物业管理的社会化程度，打破了校校办物业的格局。
这时的高校物业管理企业产权已是多元化，人员也不再是来自单一的某一高校，甚至还有社会优秀物业管理企业人员的融合，所对的也不再是单一高校的服务，与高等学校形成了委托与被委托、服务与被服务的关系，高等学校直接行政干预高校物业管理企业的约束力下降了，只能以程序化的股东权和管理合同进行监管，各自理顺了事业与企业的关系，学校退出了直接管理企业的范围。
3、高校物业管理企业不是一般的社会企业，仍具有教育属性，必须接受国家教育主管部门和高校物业管理行业组织（中国高校物业管理专业委员会）的指导。
陈至立同志在历次全国高校后勤社会化改革工作会议上都明确指出，高校后勤系统实现了与行政系统的规范分离后组建的各类高校后勤服务实体，是新型高校后勤保障体系的重要组成部分。
李岚清同志也提醒我们，高校后勤企业要正确认识和处理好市场经济规律与教育规律之间的关系、经济效益与社会效益之间的关系、眼前利益与长远利益之间的关系，既要引入竞争机制，又要注意适应教育工作的特点和我国国情，重视社会效益和长远利益。
因此高校后勤系统改革前后的实质性变化，仅在于改革前是运用行政手段管理后勤，而改革后则是从后勤工作的经济属性出发，按照经济规律，运用产业机制和经济手段管理后勤，其为教学、科研和师生服务的根本宗旨没有变。
无论是从高校分离出来的高校后勤企业，还是新进入高校的社会企业，都必然要遵循教育规律，在经营中受到国家教育政策的制约，不能以追求企业利益最大化为目的，因此高校物业管理企业仍具有教育属性。
作为高校后勤企业的高校物业管理企业，当然也不可能完全按社会市场经济规律经营，其教学区、学生生活区的服务更是保证学校正常教学秩序和营造良好育人环境的基础性服务工作，教育属性明显。
为确保高校物业管理的正确方向，因此高校物业管理企业理应接受教育主管部门和高校物业管理专业委员会的指导，而且随着高校物业管理社会化程度的提高，这种指导作用也将越来越重要。
因此，随着高校后勤社会化改革的深入，高校物业管理的体制发生了根本性的变化，高校物业管理企业不再是依附于某一高校的实体，而是形成了在国家教育主管部门和高校物业管理专业委员会指导下的、高等学校利用管理合同进行监管的、自主经营的高校物业管理企业。
高校物业管理主要是为高等教育服务，探索具有中国特色、符合高等教育特点与需要、有利于新型高等学校后勤服务保障体系建立的高校物业管理的模式和体制是十分有意义的。
随着高校物业管理社会化程度的提高和高校物业管理企业的强盛，高校物业管理必将对教工小区、校园的建设起到积极的作用，为高等教育的快速发展贡献较大的力量。
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