施工企业与房地产开发企业的比较报告WORD.docx

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施工企业与房地产开发企业的比较报告WORD

施工企业与房地产开发企业的

比较报告

————中国建筑与万科地产

班级：

2009级会计6班

姓名：

彭迪

施工企业和房地产开发企业是我国国民经济建设中的重要支柱性产业，为我国经济建设和人民生活奠定了重要物质基础。

这两种不同的行业互相包含着千丝万缕的联系，同时也有各自不同的特点。

故本文将对施工企业与房地产开发企业进行初步分析，并加以比较，根据施工企业与房地产开发企业的特点，分别选择了中国建筑股份有限公司（以下简称中国建筑）和万科地产股份有限公司（以下简称万科地产）为实体例子，进行具体的比较。

一、

两家企业基本情况介绍

（一）中国建筑

中国建筑股份有限公司（简称：

中国建筑）由中国建筑工程总公司、中国石油天然气集团公司、宝钢集团有限公司、中国中化集团公司等4家世界500强企业共同发起，于2007年12月10日正式创立，2009年7月公开发行人民币普通股（A股）股票计1,200,000万股，并在上海证券交易所上市，股票交易代码“601668”。

中国建筑承袭了中国建筑工程总公司（简称中建总公司）的优良资产和企业文化，是中国最具国际竞争力的建筑企业集团。

（二）万科地产

万科企业股份有限公司（原名：

深圳现代科教仪器展销中心）成立于1984年5月，业务极尽多元化，贩卖日本电器，另外还开设服装厂、手表厂、饮料厂等。

经过一段时间的调整、股份改造等，于1988年开始涉足房地产经营，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将大众住宅开发确定为公司核心业务以房地产为核心业务。

1993年正式更名为“万科企业股份有限公司”。

至2009年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。

2009年在《欧洲货币》评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科获得全球住宅类开发企业第一名，也是目前中国最大的专业住宅开发企业。

二、施工企业与房地产开发企业的联系

（一）施工企业与房地产开发企业的行业相关度高

施工企业和房地产开发企业都是我国国民经济建设中的重要产业，二者的行业相关度可以从以下几个方面表现。

1、房地产开发企业涵盖了施工企业的业务范围。

一些房地产开发企业的业务范围比较宽，涉及到与本行业相关的其他行业的关联业务的经营，可能拥有自己专业的建设队伍，可以自行建设自己开发建设项目，也可以单独承包其他房地产开发企业的建设项目。

2、施工企业与房地产开发企业属于合作关系。

一个开发建设项目，首先要由房地产开发企业（甲方）负责获得土地使用权，对土地进行整理规划，采用招标等办法，将开发建设项目的设计、施工任务发包给施工企业（乙方），建设完成后由施工企业将完成好的项目转交给房地产开发企业，并负责开发建设项目日后的维护，即建筑施工企业（尤其是房建企业）参与房地产开发的施工环节。

中国建筑是全球最大的住宅工程建造上和中国最大的房屋建筑承包商，中国专业化经营历史最久、市场化经营最早、一体化程度最高的建筑企业集团之一，是中国建筑业唯一拥有房建、市政、公路三类特级总承包资质的企业。

其中其子公司中国海外发展有限公司负责房地产开发经营，中国建筑国际集团有限公司、中建国际建设有限公司、中国建筑发展有限公司、中国建筑一局（集团）有限公司等负责建筑安装。

万科为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅，按投资区域划分，可分为广深区域、上海区域、北京区域、成都区域四块。

（二）施工企业与房地产开发企业都有一定的资金和资源积累

房地产开发企业拥有一定资金和资源积累，这毋庸置疑，比如说获得土地使用权、对土地进行整理规划、给施工企业划拨工程款等涉及到开发建设项目的支出，都得花很多钱的，没有一定的资金和资源积累，是国家不可能将土地使用权交由房地产开发企业开发建设的。

所以，拥有一定的资金和资源有助于房地产开发业务的开展

施工企业虽然利润率不高，但产值规模比较大，房地产开发企业可能按一次结算或分期结算的方式给施工企业拨付工程款，这个时候，施工企业就得代房地产开发企业垫付这个时间段的工程支出。

所以，施工企业尤其是大型建筑施工企业都有一定的资金积累，与银行大多也建立了长期稳定的合作关系，资信能力较好，融资渠道相对畅通。

另外，建筑施工企业在开展施工业务中也积累了一定的市场资源（政府关系、客户资源、供应商资源等）。

（三）施工企业与房地产开发企业在会计核算及宏观层面上的联系

在对象范围方面，施工企业会计和房地产开发企业会计都属于建筑范畴，都有临时设备的核算并且都会对工程施工进行单独核算；在会计科目设置方面，它们拥有部分相互交叉的会计科目如：

应收票据、委托加工物资、资本公积等；在功能作用方面，它们都有助于信息的使用者在经营治理和其它经济活动中作出合理和有效的决策；

从整个宏观经济方面，施工企业会计与房地产开发企业会计的正确核算和监督都有利于企业合理利用资金，促进企业发展，为我国经济建设奠定了重要的无知基础，进而促进整个国民经济的发展。

三、施工企业与房地产开发企业的区别

施工企业与房地产开发企业虽同属建筑范畴，但两者有很大区别，不能混淆。

其主要区别体现在以下方面。

（一）所属领域及主要经营业务不同

施工企业从事各种建筑物、土木工程、设备安装和机械化施工等建筑安装工程生产，属于生产领域中的特殊生产企业，其主要经营业务包括生产工厂厂房、港口设施、铁路、桥梁、道路、住宅等产品。

房地产开发企业专门从事房地产开发和经营活动，它横跨生产和经营两大领域，因而它既是房地产商品的生产者，又是房地产商品的经营者，其主要经营业务包括土地的开发与经营；房屋的开发与经营；城市基础设施和公共配套设施的开发建设和经营；代建工程的开发等。

中国建筑股份有限公司经营业务范围：

（房屋建筑工程、国际工程承包、房地产开发与投资、基础设施建设与投资以及设计勘察）

主营业务是承担国内外公用、民用房屋建筑工程的施工、安装、咨询；另外还涉及基础设施项目的投资与承建；国内外房地产投资与开发；建筑与基础设施建设的勘察与设计；装饰工程、园林工程的设计与施工；实业投资；承包境内外资工程；进出口业务；建筑材料及其他非金属矿物制品、建筑用金属制品、工具、建筑工程机械和钻探机械的生产与销售。

万科企业股份有限公司经营业务范围：

主营业务是房地产开发；另外还涉及兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业；物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理）。

控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。

（二）经济主体不同

施工企业体现的是承包人与出包人、分包人之间双边的合作关系；

房地产开发企业则多属于与施工企业或政府部门或银行及证券公司或传媒之间发生的双边关系。

（三）生产经营特点不同

施工企业是先有买主（即客户），后有标的（即资产）建造合同。

就产品的产权性质而言，即使施工企业建筑工程依地而建，但其移交给客户的房屋建筑物等不动产是不包括土地使用权在内的不完整产权。

房地产开发企业开发建设的产品，除代建工程外，一般都是在对市场需求的预测和宏微观经济政策的基础上来确定开发项目及其具体内容的，只有在取得土地使用权后才可合法开发、经营土地和房屋的。

（四）运营流程不同

施工企业的会计核算主体是建筑施工企业。

其核算对象是建筑施工企业的资金运动，一般包括承包、施工生产和工程结算三个阶段。

房地产开发企业的会计核算主体的开发经营过程，是房地产开发企业会计对象的内容，它决定资产、负债和所有者权益的变动。

房地产开发企业的施工和房地产开发要分开核算。

一般包括房地产开发流程项目决策阶段、前期准备阶段、工程建设阶段、项目销售阶段、交付使用阶段。

工程建设

项目决策

前期准备

项目销售

交付使用

（五）所处市场的相关要素不同

1、客户数量及市场环境方面

施工企业可能只有单一的业主，规模较大的施工企业可能会存在几十名业主，其市场为卖方市场，竞争者则有同类业务的建筑施工企业

而房地产开发企业面临的则是成百上千的相互独立的购房者，其市场则是买方市场。

竞争者则有其他房地产开发企业、有房地产业务的其他企业。

2、生产方式及营销手段方面

施工企业的生产方式是订单生产，即先营销、再生产，其营销手段是业绩、低价中标等吸引房地产开发企业；

而房地产开发企业则是批量生产，即先生产、再销售，其营销手段则是面向最终客户的项目定位，通过营销策划、广告、促销等方式吸引购房者。

（六）资源管理不同

1、资金管理及成本控制方面

施工企业的资金需要量相对少，现金流相对充裕，收回周期短，使得财务成本和风险相对较小，其主要是工程施工部分的成本控制。

而房地产开发企业的资金量需要哒，现金流紧张，收回周期长，使得财务成本和风险大，其主要是项目开发各个环节的成本控制。

2、人力资源及供应商管理方面

施工企业以技术和施工人员为主，其供应商主要包括建筑材料供应商、专业分包商，供应商相对单一且类型相似，管理难度相对较小。

而房地产开发企业则以管理人员为主，其供应商有投资策划公司、地方政府、项目策划公司、设计事务所、建筑材料供应商、承建商、营销代理公司、物业公司等，供应商数量多，管理难度大。

3、公共关系管理方面

A、与地方政府、行业主管部门的关系

对施工企业和房地产开发企业来说都是非常重要的，因此二者与相关地方政府、行业主管部门的关系都比较好

B、与传媒的关系

施工企业与传媒接触的比较少，可能只有宣传找开发建设项目的时候才会接触到传媒；而房地产开发企业由于是面向最终客户的项目定位，需要通过营销策划、广告、促销等方式吸引购房者，与传媒的接触比较多，关系要协调好。

（七）承担风险不同

施工企业所面临的生产风险主要是施工过程中的质量、安全问题，主要是垫资可能性、现金流，所面临的其他风险很少；

而房地产开发企业所面临的生产风险则是产品质量问题。

所面临的资金风险则是融资方式、融资可能性、融资成本、现金流，所面临的其他风险则是政策风险、项目风险、营销风险，特别是国家对房地产市场持续进行调控的相关政策，如土地供应政策、金融信贷政策和财税政策等，将对公司业务带来不确定性。

（八）设计税务不同

施工企业需要缴纳的税种包括：

增值税、营业税、两项营业税附征、所得税、土地增值税、印花税、以及地方政府批准开征的各类基金和税费等。

房地产开发企业需要缴纳的税种包括：

营业税、城市维护建设税、教育费附加、契税、三资企业土地使用费、城镇土地使用税、房产税、土地增值税。

（九）会计核算不同

1、核算特点不同

施工企业会计核算特点包括：

采取分级管理、分级核算，单独计算每项工程成本，工程价款结算方法独特，成本开支受自然力影响。

房地产开发企业会计核算特点包括：

收入确认的复杂性、产品成本的核算复杂、土地增值税核算的特殊性。

2、具体会计核算不同

中建资产负债表

报表日期

20111231

单位

元

流动资产

流动负债

货币资金

88,156,600,000.00

短期借款

25,733,672,000.00

交易性金融资产

780,385,000.00

吸收存款及同业存放

31,454,000.00

应收票据

2,128,870,000.00

应付票据

10,504,704,000.00

应收账款

66,019,900,000.00

应付账款

136,312,594,000.00

预付款项

22,021,800,000.00

预收款项

45,710,957,000.00

应收利息

167,771,000.00

应付职工薪酬

2,688,291,000.00

应收股利

7,158,000.00

应交税费

23,999,172,000.00

其他应收款

9,704,580,000.00

应付利息

605,326,000.00

买入返售金融资产

117,003,000.00

应付股利

66,685,000.00

存货

150,342,144,000.00

已结算尚未完工款

12,367,387,000.00

已完工尚未结算款

60,000,528,000.00

其他应付款

22,225,150,000.00

一年内到期的非流动资产

5,443,060,000.00

一年内到期的非流动负债

14,978,378,000.00

其他流动资产

4,510,557,000.00

其他流动负债

87,665,000.00

流动资产合计

409,400,591,000.00

流动负债合计

295,311,435,000.00

非流动资产

非流动负债

可供出售金融资产

1,341,365,000.00

长期借款

45,882,052,000.00

长期应收款

38,163,665,000.00

应付债券

35,880,374,000.00

长期股权投资

21,134,416,000.00

长期应付款

7,959,012,000.00

投资性房地产

8,133,421,000.00

专项应付款

19,701,000.00

固定资产

12,876,754,000.00

递延收益

1,548,104,000.00

在建工程

2,994,525,000.00

预计负债

70,966,000.00

工程物资

0.00

递延所得税负债

707,395,000.00

无形资产

6,574,452,000.00

其他非流动负债

14,379,000.00

商誉

1,434,131,000.00

非流动负债合计

92,081,983,000.00

长期待摊费用

133,946,000.00

负债合计

387,393,418,000.00

递延所得税资产

3,022,428,000.00

所有者权益

其他非流动资产

619,559,000.00

股本

30,000,000,000.00

非流动资产合计

96,428,662,000.00

资本公积

29,982,050,000.00

资产总计

505,829,253,000.00

专项储备

16,235,000.00

盈余公积

720,945,000.00

未分配利润

27,371,028,000.00

外币报表折算差额

1,013,783,000.00

归属于母公司股东权益合计

89,104,041,000.00

少数股东权益

29,331,794,000.00

所有者权益（或股东权益）合计

118,435,835,000.00

负债和所有者权益（或股东权益）总计

505,829,253,000.00

万科资产负债表

报表日期

20111231

单位

元

流动资产

流动负债

货币资金

34,239,514,295.08

短期借款

1,724,446,469.54

应收账款

15,148,113,781.10

交易性金融负债

17,041,784.19

预付款项

20,116,219,043.31

应付票据

31,250,000.41

其他应收款

18,440,614,166.54

应付账款

29,745,813,416.12

存货

208,335,493,569.16

预收款项

111,101,718,105.82

流动资产合计

282,647,000,000.00

应付职工薪酬

1,690,351,691.72

非流动资产

应交税费

4,078,618,156.81

可供出售金融资产

441,261,570.00

应付利息

272,298,785.58

长期股权投资

6,426,494,499.65

其他应付款

30,216,792,566.99

投资性房地产

1,126,105,451.00

一年内到期的非流动负债

21,845,829,338.08

固定资产

1,595,860,000.00

流动负债合计

200,724,160,315.26

在建工程

705,552,593.56

非流动负债

工程物资

0.00

长期借款

20,971,961,953.04

无形资产

435,474,310.08

应付债券

5,850,397,011.20

商誉

0.00

预计负债

38,677,896.70

长期待摊费用

40,999,359.45

递延所得税负债

778,906,118.75

递延所得税资产

2,326,241,907.17

其他非流动负债

11,798,188.07

其他非流动资产

463,792,750.00

非流动负债合计

27,651,741,167.76

非流动资产合计

13,561,785,174.86

负债合计

228,375,901,483.02

资产总计

296,208,785,174.86

所有者权益

股本

10,995,210,218.00

资本公积

8,843,464,188.19

盈余公积

13,648,727,454.84

未分配利润

18,934,617,430.43

外币报表折算差额

545,775,788.95

归属于母公司股东权益合计

52,967,795,010.41

少数股东权益

14,864,743,536.62

所有者权益（或股东权益）合计

67,832,538,547.03

负债和所有者权益（或股东权益）总计

296,208,440,030.05

（1）存货

施工企业的存货大部分为有助于建筑安装工程的形成或者便于施工的进行而储备的，包括原材料、低值易耗品、在产品、库存商品和房地产开发企业的存货等。

而对于施工企业来说，承包安装工程所需的设备都不必自行采购，而由发包单位提供。

房地产开发企业的存货按房地产开发产品和非开发产品分类。

房地产开发产品包括已完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品（主要包括开发成本、开发产品等。

开发产品的成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。

）非房地产开发产品为库存商品及其他。

房地产开发企业作为存货核算的还有库存设备，其价值在领用或安装时一次性转移到工程成本中去，构成工程实体的重要组成部分。

房地产开发企业的建筑安装工程所需的设备，不论自行施工还是委托施工企业施工，都由其自行采购与储备。

A、中国建筑

a、存货构成及分析

本集团的存货主要包括原材料、低值易耗品、在产品、库存商品和房地产开发企业的存货等，大部分都是为有助于建筑安装工程的形成或者便于施工的进行而储备的。

项目

2011

2010

账面余额

账面余额

原材料

117,061,430,000

87,222,770,000

在产品

2,836,920,000

695,110,000-

库存商品

7,531,130,000

7,044,090,000-

低值易耗品

757,880,000

450,150,000-

房地产开发成本

1,220,382,240,000

934,984,920,000-

房地产开发产品

155,243,140,000

127,008,050,000

合计

1,503,812,740,000

1,157,405,290,000

2011年

2010年

变化

存货占流动资产比重

0.37

0.36

0.03

流动比率

1.39

1.47

-0.06

速动比率

0.88

0.95

-0.07

存货周转次数

3.19

3.74

-0.15

存货周转天数

112.75

96.36

0.17

首先，在流动资产结构中，存货所占比重同比2010年增加3%，从上表的所反映的存货结构可以看出，其主要来自房地产开发成本、房地产开发产品和原材料三部分；

再来看流动比率和速动比率，根据上表的计算结果，两比率都比2010年有所下降，分别下降了6%、7%，说明剔除存货这一流动性较差的因素，对比值没太大影响，说明2011年的存货周转相比2010年，还算正常。

最后就是关于存货周转次数和存货周转天数，根据上表的计算结果，存货周转次数减少，存货周转天数增加，可以看出，2011年的中建的存货周转水平有所下降。

综上分析可以知道，中建的存货占流动资产较大比重，且2011年存货周转水平有所下降，经了解，主要是由于2011年全年新签合同额约9,307亿元所致，同比2010年增长16.1%，且房地产开发成本也比2010年有较大幅度的增加，导致存货周转水平下降，对中建的营运能力会有一定的影响。

B、万科地产

1、存货构成及分析

房地产开发企业的存货主要包括开发成本、开发产品等。

开发产品的成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。

项目

2011年

2010年

已完工开发产品

7,246,793,726.11

5,298,165,801.75

在建开发产品

138,004,684,552.84

78,634,957,185.37

拟开发产品

62,985,175,628.00

49,314694,209.42

其他

106,247,074.21

93,090,534.11

合计

208,342,900,981.16

133,340,907,730.65

2011年

2010年

变化

存货占流动资产比重

0.74

0.65

0.14

流动比率

1.41

1.59

-0.11

速动比率

0.37

0.56

-0.34

存货周转次数

0.25

0.27

-0.06

存货周转天数

1422.69

1337.23

0.06

首先，在流动资产结构中，存货所占比重同比2010年增加14%，从上表的所反映的存货结构可以看出，其主要来自于完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品三部分；

再来看流动比率和速动比率，根据上表的计算结果，两比率都比2010年有所下降，分别下降了11%、34%，主要是由于预收账款等项目导致的，说明剔除存货这一流动性较差的因素，对比值影响较大，说明2011年的存货周转相比2010年，有积压的可能。

最后就是关于存货周转次数和存货周转天数，根据上表的计算结果，存货周转次数减少，存货周转天数增加，主要是新获取项目增加，存货总量增加所致，可以看出，2011年的中建的存货周转水平有所下降。

综上分析可以知道，万科的存货占流动资产过多，且2011年存货周转水平有所下降，经了解，主要是由于2011年万科新增加开发项目52个，按万科权益计算的占地