保安部管理制度戴德梁行doc.docx

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保安部管理制度戴德梁行doc

物业管理公司

保安部管理制度

（参考稿）

戴德梁行物业管理有限公司

谨呈

保安管理制度

页数

一.值班制度1

二.交接班制度2-3

三.治安、消防工具领用,操作保管制度4-12

四.监控中心管理规定13-14

五.巡逻治安工作规程15-16

六.停车场工作规程17

七.门岗工作规程18-19

八.保安员一般守则20

九.保安员纪律21

十.保安员的权限22

十一.保安员仪容仪表规定23

十二.对讲机的使用规定24

十三.钥匙管理规定25-26

十四.警械的管理及使用规定27

十五.请示汇报制度28

十六.查岗制度29

十七.保安员操练内容及考核标准30-35

一.值班制度

1.值班人员必须熟练掌握所管辖下的设备性能,系统运作方式,有处理突发事故的能力并持有效技术上岗证件。

2.值班人员在值班期间,必须做到不迟到、不早退,不得做工作岗位以外的事,不得擅自离开岗位、串岗或接待串岗人员。

3.值班人员要服从上级领导,做好上级交给的任务。

4.值班人员在值班期间,必须穿着整齐洁净的工服。

5.值班人员要维护好所管辖的设备,并保持区域内的整洁,发现设备或系统有问题时,要及时报告上级,如发现其他值班人员所管辖的设备有异常时,可与该值班人员共同向汇报情况。

6.值班人员要按照巡查表格的内容,定期定时的细心检查设备运行情况,并做好记录,同时要做好预防性的工作。

7.当其他值班人员所管辖的设备或系统发生突发事故时,按照上级指示後,可越区支援,使系统或设备尽快恢复正常状态。

二.值班人员交接班制度

1、交班的保安领班在下班前应认真将全部情况了解清楚，详细记录在值班记录上。

本班交班人姓名、班次、日期、起止时间、发生过何事、值勤中未处理完的情况详细地记录在值班记录上，非特殊情况不得由他人填写。

2、交接内容

2.1运行记录。

2.2询问、检查、设备情况、系统情况、故障的处理经过及尚存的问题等。

2.3公用工具、钥匙等,需要当面点清,接班後发现有工具损坏、钥匙遗失等现象,由当班人员负责。

2.4及时传达上级的通知或有关指令,不得耽搁或延误。

3、各岗交班保安要待接班人员进岗後方能下岗，并把本岗情况交待接岗人员。

接班人员因故未按时到岗,交班人员需继续留守岗位,不得自行下班,听从上级指示。

无论何故造成空岗，均要给予行政处理。

4、应向接班人员讲明值勤中的注意事项，作到交接班记录异常情况，交待上级临时指示，交待需查办事宜，作到交清、接清。

待接班人员认爲交班清楚後方可下班。

5、值班保安领班应提前20分钟到指定接班地点，在交班地点会面，了解交班工作情况，然後集合本班接班人员，逐一点名，检查仪容、仪表（不合格者不能上岗），简单交待任务和注意事项後，方可交接班。

6、接班保安要提前10分钟上岗，向交班保安了解本岗位的工作和值勤情况，未提前10分钟接班者按迟到论。

接班人员应到岗与交班人员面对面交接,对本岗负责范围内的设备、系统情况,简述给接班人员,交接清楚无误後,方可下班。

7、交接班时警用物品须移交齐全，凡损坏、丢失的物品要登记在册。

8、交接班工作要严肃认真,不得敷衍了事。

故障排除过程当中交班人员不可交班,由接班人员协助解决後,方可交班。

故障未被排除或遗留问题未弄清楚时,接班人员可拒绝接班,并向上级反映。

9、交接班手续办完後，接班保安领班在值班记录上签字，未确认交接手续不得交班。

10、值班记录要保持清洁，字迹清楚，不准乱画。

接班保安领班遇有情况可拒绝签字，并向保安主任报告。

11、接班人员在接班前四小时,禁止喝酒。

遇到接班人员酗酒,醉态或情绪不稳定时,交班人员不能交班,并上报。

12、交班人员未经批准,不得擅自调班。

三.治安、消防工具领用，保管规定

1.工具借用制度

工具借用制度是爲了确保正常使用。

工具借用按时间可分爲临时借用和长期领用,长期领用又可分个人领用和公共领用。

1.1临时借用工具,由使用人填写临时借用工具表（表1）,经批准後,向保安部或仓库管理员申请领取,并在员工工具借用登记本上登记。

在交还时,保安部或仓库管理员亦要在该表上写明交还时间并签收,签收时应检查工具及其附件是否完好无损,若发现问题立即记录,并向主管反映。

1.2个人领用工具的品种根据需要配备,由使用人提出申请,经部门主管批准後到仓库领用（表2）,并办理领用手续,领用後个人负责使用保管,离开公司时交还,仓库管理人需作签收记录。

1.3公共领用工具由主管/领班申请,经部门主管批准後,到仓库办理领用手续（表3）,领用後由申请人或指定专人负责保管。

1.4工具调换原则上以旧换新,发生丢失和毁损,由保管者写明原因,向上一级领导报告,不属人力不可抗拒的丢失和毁损,由责任人按当时工具的价格赔偿;属长期使用正常磨损或损坏,金额在500元以内由治安、消防部领导批准办理报废手续（表4）,超过500元需物业经理批准同意。

1.5工具一律不得带出物业,特殊情况经由部门领导批准同意,办理正式手续後方可借出。

2.物品领用制度

物品领用指除工具以外的备品、备件、低值易耗品及设备等领用。

2.1工作人员到仓库领料之前,先要填妥一份物品领料单（表5）,注明数量、规格、名称、工作内容、工作位置等,经保安部经理/主管批准後到仓库领取。

2.2物品领用一般原则上以旧换新,但在实施过程中可先领後交,若发生多领,应主动归还。

2.3若专案中确需新增的物品,被盗或遗失的物品,需在领料单上注明,经保安部经理/主管批准後备案。

3.

物品报废制度

物品报废制度是爲了明确物品报废程式。

3.1保安部对所有住客、工作人员进行保护及巡逻公共地方等工作外,还应认真做好保治安及消防设备、材料的更新工作。

3.2工作人员以旧换新的旧料,如泥把、水管和木板等集中到一定数量作报废处理,对有回收利用价值的金属、塑胶可集中送至废品回收站,所得款项交财务入帐。

3.3申请设备报废,经保安部经理/主管同意後,填写“固定资産报废鉴定书”,经财务部和物业经理同意後方可报废,若设备价值超过人民币3,000元,还需报业主/业主委员会审核後方可报废。

3.4设备报废需符合下列情况之一:

-

3.4.1经预测,继续大修後技术性能仍不能满足工作要求,并且大修需要费用相对更新设备较多的。

3.4.2严重影响安全,又无法改造,继续使用可能引起事故的。

3.4.3严重污染环境,危害人体健康,进行改造又不经济的。

3.4.4其他需淘汰或更换的设备。

3.4.5对仓库中发现因过期、损坏和老化不能使用的物品,仓库管理员应按年度报保安部领导批准报废,价值超过500元,需报经物业经理批准,有关人员应吸取教训,在以後的采购中加以避免。

4.物品盘点制度

物品盘点制度是爲了确保仓库内储存的物品与帐面物品余额相符,并爲采购提供依据。

4.1爲及时反映库存物品的数量,配合编制采购计划,节约使用资金,仓库管理员应每月编制“仓库物品申请表”（表6）送交工程部领导,每季盘点一次,校核实物和仓库存货记录卡的余额数量是否相符。

4.2仓库管理员应定期盘点库存中,发现升溢或损缺,应寻找原因,并写出盘盈、盘亏报告,若差额严重,仓库管理员应承担相应的责任。

4.3仓库管理员应制订最高储备品和最低储备量的定额,数量上不能把握的需请有关人员协助。

根据库存情况及时向治安、消防部领导提出申购计划,避免物资积压或短缺而影响物业的治安、消防保养。

4.4仓库内的各种物品应做到帐、物、卡三相符,保安部经理/主管需监督库房的情况,防止物品过多、过少、损坏或过期等情况。

（表1）

临时借用工具登记表

借用人：

借用日期：

部门主管：

预定归还时间：

借用原因及内容：

归还日期：

仓库管理员或保安部主管：

（表2）

保安部员工领用工具记录表

员工姓名：

工种：

员工编号：

记录表编号：

专案名称

数量

领取日期

员工签收

交回日期

数量

管库签收

备注

仓库员签名：

日期：

（表3）

保安部公用工具借用登记表

日期

工具名称

借用人

仓库管理员

交还日期

交还人

仓库管理员

（表4）

工具遗失/损坏报告

工具名称

数量

遗失/损坏原因：

申报人姓名：

日期：

部门主管审批：

驻场经理审批：

（金额大於500元）

备注：

（表5）

物品领料单

部门：

领料单编号：

日期：

时间：

领料人：

部门主管：

仓库参考号码

材料名称

申请数量

实发数量

材料用途：

仓库管理员：

（表6）

仓库物品申请表

物品编号

内容

申请数量

仓库存量

仓库参考号码

备注

申请人：

批准人：

仓库员部门主管

四.监控中心管理规定

监控中心是物业之重要部位,其管理制度规定如下:

-

1.监控中心是物业的重要保密部位,管理员要严守纪律,禁止无关人员进入或逗留,禁止非监控中心人员操作设备,不得向外泄漏任何机密情况。

2.中心实行24小时值班制,管理员上岗後不得从事与工作无关之事。

禁止在中心内大声喧哗,不得擅离职守,离岗必须经主管同意并有人顶班後方可离开。

3.严格按预定的操作程式工作,确保各组监视器（包括监控摄像萤幕，防盗报警系统及电梯控制屏）的监视功能，严禁违章操作。

认真作好每天之当班记录,交接班必须交接清楚并签名备录，接班人员必须认真检查监控室内的设备、工具和卫生等情况，检查完毕後在交班记录上签名确认。

交接期间发现问题及时指出，必要时报告当值领班。

4.管理员要忠於职守,工作严谨认真,当值期间必须尽职尽责、集中精神、全神贯注，密切注意所控制之范围情况,有异常情况应立即通知上级主管处理或在指示下通知公安等有关部门,并详细记录情况之时间、地点及经过以备查。

5.当班时间内保持好与周边管理员的通讯联系畅通,掌握好整个物业内动态情况。

6.掌握本控制室内各系统的简单工作原理、性能和常规的维修保养工作，熟练掌握各系统操作方法,做好定时维护保养工作,并协助维修人员做好设施设备的维修工作。

7.管理员必须爱护公物，中心内的物品，严禁私人挪用或损坏，爲保证专线报警资讯畅通，不得将监控专线电话用作私人用途，违者按规定严肃处理。

8.机房内严禁吸烟和饮食,严禁堆放无关货物,保持室内清洁卫生。

配置必要灭火设备,严防火灾发生。

9.若有人员因工作需要进入监控中心必须进行登记进入人员姓名、单位、进出时间和工作内容。

10.施工及维修保养人员进入中心施工，必须经上级批准，并有工程部人员陪同。

11.公司内部人员因工作需要翻查监控录影，必须填写申请，说明原因後，由监控室负责主管批准、并做好相关使用记录後方能使用。

12.负责背景音乐的播放工作，并定时更换播放的录音带/CD。

五.巡逻冶安工作规程

1.每日应多次巡视物业，巡逻人员应熟悉物业内一切消防、保安等设施。

如发现物业内设施有任何损坏或潜在危险，应立即通知工程部抢修，及通知所属上司，以确保物业范围内一切设施运作正常。

2.每日巡视的范围包括物业内的楼梯、电梯大堂、停车场、会所、管井房、垃圾房、电表房及电线房等公共区域及物业各主要防线,包括外围外墙、花园及各住户窗户等是否安全及关闭妥当,以防贼人非法进入或攀爬入内，每天不同时段的检查内容要有侧重点。

3.保安员巡楼必须按所规定之线路、点、位置巡查各楼层，并按要求使用巡更锺（或巡更匙、登记簿）。

4.巡楼时必须以高度之警惕性，实行多看、多听、多闻多问做法，发现可疑之人和事，要礼貌查询或做好控制，并详细记录事件经过及可疑人员的个人资料。

但不能无故进入客户单元房内。

5.每日检查住户有否违反管理规定行爲，包括乱搭建，违章装修，乱拉乱接电线等，并应及时加以制止。

若巡视楼层时发现住户单位出现门、闸未锁好的情况，应立即通知有关住户，以确定是否是人爲疏忽或遭人盗窃。

6.巡视物业公共道路上有无车辆乱停乱放，停车场的车辆摆放是否有序。

巡逻停车场时,需留意停车场内一切车辆活动情况,如发现任何可疑或陌生车辆进入,应加以调查及记录。

7.若发现物业设备有任何损坏或个别单位有特别情况,例如水管爆裂、漏煤气、渗水或冒浓烟等情况,应立即向上司报告,以安排适当人员进行抢修,以免物业遭受严重损失。

8.留意物业范围内一切防火设备是否妥当,避免人为疏忽,留下火种造成火警。

9.巡视中发现的问题，及自己在工作中发现的需加强管理，提高服务质量等方面的想法，应及时记录并报告。

10.巡楼前先在巡楼表或登记簿注上起始时间，巡楼结束後在巡楼表登记情况及处理结果，并注上巡楼结束时间。

11.巡楼必须带备对讲机、电筒及巡更锺。

12.重点保卫VIP房间及楼层之安全。

13.商场或停车地库区域之各线巡更每班至少在二次以上。

住宅大楼之巡更次数每班至少在四次以上。

14.巡更保安员从某线之起点开始，如转岗时尚未巡完，故下一岗应接着巡完此线，才回保安部将巡更情况进行列印。

15.当值巡更保安员在巡更记录报告上签名後才交予该区域之领班、领班或当值主管检查，各级应严格检查并对巡更情况进行处理并签名，当值领班下班时应将当班的所有巡更报告整理好面交或转交保安主管。

16.保安主管每天上班时应检查前一日之所有巡更报告，并对巡更报告中发现的问题及情况进行处理签名，并负责存档。

如公司领导或部门经理有需要检查某一日之巡更报告时，保安主管应能随时且完整的提供。

六.停车场工作规程

1.车场保安员需负责整个停车区域的安全巡视工作，特别加强对各走火通道及偏僻区域的巡察，注意盘查可疑及闲散人员。

2.巡逻中严格落实“四多”，即“多看、多嗅、多听、多问”，及时发现清除安全及消防隐患并即报上司。

3.严格检查登记地下及室外车场车辆有关情况，发现有车辆未锁车门时，应立即通知上司跟进联系有关车主，然後守护车辆旁，等候上司到来进行处理。

4.监管车库内及室外车位所有工程装修防火情况，督促施工人员做好各项防范措施。

5.协助车场当值人员对各种停放车辆的管理。

6.有车辆停泊於所属区域车位时，应立即跟进检查车辆情况，检查所停泊车位是否相符。

检查车辆有无任何损坏、擦痕，如有任何损坏，都应详尽登记於“车辆情况登记表”上，并要求车主（司机）签名认可。

7.负责所在区域所有车辆的停放情况，制止乱停乱放现象，发现违例泊车即申请锁车。

8.负责巡查所属区域之停放情况，发现异情，及时登记上报。

9.仔细登记车辆有关情况，如车牌号码、车型、车位进出时间等。

10.认真做好交接班工作，交接班时所属区域之车辆一并交接清点无异後签名。

11.发现有人拆零部件或维修车辆时，应立即制止并检查当事人有关证件。

12.做好区域内安全防火工作，制止任何人员在车场内吸烟或动火作业。

七.门岗工作规程

1.礼貌制止衣着不整及闲散人员进入小区范围内。

2.负责部门对讲机联络中转，中转时必须清楚、及时。

3.维持入门车道停车秩序，制止车辆乱停乱放，制止货车在此车道停泊。

4.控制大宗货物从小区住客正门出入，指引客人用车道运送货物。

5.检查货物放行手续是否完备，物品是否相符，并保存好放行条。

6.维持小区出入口一带的秩序，制止闲杂人员在南门一带无故逗留。

7.制止任何车辆长时间停泊於车道内，指引外来车辆进入地库车场或露天车位停放。

8.严密监视进出小区大门之人士，制止无关闲散人员进入大门内逗留。

9.平时留意小区内公共范围各种情况和人员动态。

10.维护大门附近一带秩序，加强住客及工作人员进出高峰期的监控工作。

7.1出入管理

7.1.1值班员上岗3个月内须熟悉本责任区内业主的基本情况，包括姓名、楼、座、人口状况、相貌特徵、常规出入小区时间等。

7.1.2当值保安站立值勤，站姿要端正，严禁靠墙靠物。

工作中遇有本人不认识的人而又未出示工作证件，且又非住户，要讲：

“麻烦您，请您出示住户证件。

”检查後应说：

“谢谢”并双手将证件送还住户。

对於来访客或搞装修的人士，应办理出入登记手续。

如遇装修工人，未能出示证件，应严拒其进入，同时通知物业部带领该装修工人前往管理处申办手续。

上班时禁止会客。

7.1.3保安遇有装修人员离开时，应主动检查其携带之物品，并礼貌的说：

“您好，请您接受检查。

”验包时应由其本人将包打开，在保安监督下，逐渐将包内物品拿出，检查完後应说：

“谢谢”，对不能主动接受检查的，应讲明道理，如有私拿小区物品的人员，将其带到值班室，由当值主管处理。

7.1.4当发现双手提（拿）着重物的业主进出大门很困难时，情况许可下应主动提供帮助。

7.2来人来访登记

7.2.1非业主凭有效出入证（卡）进、出小区，谢绝推销或其他闲杂人员进入。

7.2.2来访人员须明确说出所找业主的姓名、楼座等，由值班员联系业户，业户确认允许进入後登记进入。

7.2.3值班员在登记前，应认真核对证件，若不符，谢绝入内。

若相符，应清晰登记来访人姓名、有效证件名称及号码、出入证号码等。

7.2.4若遇上级领导、业主或前来参观、指导的社会各界人士来小区，应立即敬礼。

然後，将参观客人的人数、单位等情况记录清楚，备查。

7.2.5若遇不愿出示证件，蛮横无理者，应耐心做好解释工作，尽可能消除其不满情绪。

7.3物品搬迁

7.3.1当有住户搬迁时，值班员首先应通知当值主管到场。

7.3.2查验《物品出入登记表》。

7.3.3由当值当值主管督导住户从走火通道进行搬迁物品。

7.3.4值班员查阅物品与《物品出入登记表》上所列物品是否相符，若不符应要求用户停止搬迁并由当值主管报管理处查明原因。

若相符，则由当班当值主管与值班员签字放行。

7.4邮件发放

7.4.1邮局投递到小区的报刊、杂志等邮件由邮递员统一分发至各住户信箱。

7.4.2快件、特快专递、邮件通知单等，需要给邮局办理签收的邮件，应认真做好《邮件收发登记》并及时送到住户手中，请住户填好签收表。

7.4.3对只有楼层没有房号的邮件，由值班巡逻保安到楼层逐房询问。

7.4.4对地址不明或已搬迁住户的邮件要认真核对，确定无误後及时退回邮局。

7.4.5避免发生积压信件现象，不允许有死信，更不允许撕拆住户信件、私揭住户信件邮票。

7.4.6不允许翻阅住户订阅的报刊、杂志，值勤时遇到住户领取报刊、杂志，应礼貌地双手呈递，并应做好登记。

八.保安员一般守则

1．执行物业管理公司保安部经理指定之任务。

2．於指定岗位当值。

3．防止一切可疑人员和未经允许之人员进入物业管理公司办公区和物业范围。

4．保障公司、业主及用户人员及财物的安全。

5．处理岗位内发生的事件并上报直属上司。

6．执行直属上司临时指派的工作。

7．当值时必须按规定着装，未经接替决不可离岗。

8．严禁与闲杂人员等包括当值员工之亲友於岗位上攀谈。

9．交接岗时，必须将岗位内的情况，详细交接清楚，提前集队并交接岗。

10．熟记物业管理公司各部门及地方公安、消防、医疗等救急电话以便应急联系通知。

11．当值期间处理的事件不管发生大、小事情都需向直属上司汇报後记录入薄。

12．熟悉救火器材的位置及使用方法与实用范围，电源总闸，总水闸等以便应急使用。

九.保安员纪律

保安部是维护物业治安秩序的职能部门，保安员自身作风纪律和素质的好坏，直接影响保安工作的正确实施，关系到物业能否正常运行，保安员须具备严明的纪律、良好的警容风纪，严格遵守以下要求：

1.遵守国家法律、法令、模范遵守和执行公司制定的各项管理规定。

忠於职守，认真对待本职工作，维护业主、住户、物业及公司的利益，不殉私情，不以权谋私。

2.严格遵守外事纪律和保密守则，不做有损国格、人格之举。

3.严格执行考勤制度，不迟到、早退、旷工，做到出工、出力、努力提高工作效率。

在发生突发事件时要沈着冷静，挺身而出，按相关之处理程式展开应变处理。

4.严格遵守部门有关工作规定，自觉严格执行公司的各项规章制度和物业管理规定，对客户一视同仁，积极爲客户提供文明优质服务。

5.尊重领导、团结同事、服从命令、听从指挥、服从工作需要，组织分配，不讲条件，做到令行禁止。

6.坚持请示汇报制度，不擅自越权处理本职以外事务。

7.个人意见、建议按组织程式提出，不在不适当的场合发表议论，杜绝自由主义现象。

8.当班时保持警惕，不做与工作无关之事，不打私人电话，努力完成工作任务，不得擅自离开岗位、串岗或接待串岗人员。

9.坚持文明值岗，礼貌待客，不污言秽语，不打人、骂人，文明办事，向客户主动问好，不