合同审核要点.docx
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合同审核要点
一、合同资质的审查
业务层面全面考量
法律层面重点审查
眼见为实：
现场考察
客观全面：
侧重书面
资质的审查方法
审查内容的分类
法律类资质业务类资质财务类资质
审查内容
1、是否有效存续？
企业公示全国信用信息公示系统
2、实收资本金是否达到一定数额？
认缴制
3、经营范围中是否包含所要合作的业务事项？
4、是否存在动产抵押登记和股权出质登记？
5、是否存在行政处罚？
存在哪类行政处罚？
6、是否被列入经营异常名录、严重违法企业名单？
7、单位及法定代表人是否被列入最高院“被执行人失信名单”最高人民法院中国执行信息公开网
8、投标人法定代表人是否为同一人投标人之间是否互为股东投标人的法定代表人为其他投标人的股东《招标投标法》
9、是否具备相当或高于法定要求的必须具备的业务类资质和特殊行业许可？
10、是否具备税务登记证等财务类资质？
审查阶段
招标选商招标招投阶段
直接选商合同审查阶段
不定期审查资质真实性合同执行后评估
针对供应商的信用管理
奖励对于履行状况好的合作伙伴应给予适当的鼓励，如提高首付款的比例，缩短付款周期和合同审批时长等
惩罚对于履行状况布不佳的合作伙伴，应加强审核，增加付款频次，降低首付款比例，利用商务条件降低风险
审查的常见误区
过于看重注册资金或实收资本金
不与受到过行政处罚的合作伙伴合作
通过公共资源获取有效的资质信息
多角度考量合作伙伴的经营情况
对不同资质状况的合作伙伴做不同处理
合同审核
二、买卖合同的审查技巧
形式内容审查
选商的程序是否合规？
决策的程序是否合规？
送审表单和送审文件是否齐备？
是否需要授权文件？
内容是否完善？
实质内容审查
主体审查：
除企业法人外，还有自然人、机关法人、事业法人、社团法人和其他组织。
与分支机构签署合同应提交法人单位对分支机构的授权委托书，与法人单位的内部部门签约，属无效合同，实践中具体问题具体分析看金额的大小体现认可瑕疵
招标入围的中标单位应与签约主体一致，否则容易引起投诉，如需将部分业务转包第三方承办，需在招投标文件中说明
自然人签约八周岁以上的未成年人限制民事行为人法定代理人代理或经过法定代理人同意、追认，但可以独立实施纯获利益的民事法律行为或与其年龄、智力相适应的民事法律行为。
房屋租赁合同的房屋所有权人是未成年少年，是否能够独立签署合同。
双务合同父母一起签署
主播打赏行为，父母能否能够追回效力待定
花费数额明显过大、支出购买非常规生活用品以及进行商事等行为。
特殊行业许可资质的合法性发证机关对同类业务颁发资质注意资质是否“等效”
内容审查：
合同名称是否准确意向书和备忘录
形式审查：
合同的签署形式是否合法以传真和扫描件的形式签署合同有风险
警惕“交易习惯”如果交易双方过往的交易中形成交易习惯并按交易习惯继续合作，即使双方没有签订合同或合同中没有明确约定，法院也可以据此判决双方按照交易习惯履行各自的义务。
合同鉴于条款约定是否适当点明合同要义交易目的合法的目的
非法集资
合同标的是否合法明确不得是禁止流通货物限制流通货物只能从合法途径采购非原厂的货物，建议要求原厂为卖方出具代理证明
合同标的复杂，建议做定义见附件
交货条款：
交货时间、交货地点、收货人是否明确、清晰明确的地址明确的日期如涉及分批多次交货应明确每一次的时间或最后一批货物的交货时间
包装和运输条款包装的材质、规格，审查是否有特殊的包装要求防潮、防震、标注要求
进口货物的包装应按照国家检验检疫法律固定要求进口国提交包装材料的检验检疫证明，不得使用禁用的材质制作包装。
运输，运输方式、责任方及运费的负担等采取送货方式交货的，在途风险应由卖方承担
合同付款条款：
付款阶段与主要合同义务的履行节点相对应到货款、验收款、质保金
对后续履行风险较大的合同，建议减少前期付款的比例，例如：
软件开发合同应控制的首付款和开发进度款的付款比例
注意的问题：
合同总金额分多笔支付时，应核对各笔付款之和需要与合同总金额一致
如卖方希望指定第三方代为收款，应当由卖方出具授权文件，并约定第三方收到款项等同于卖方直接收到合同价款，买方的付款义务完成。
到货检验条款是否完备拆箱与不拆箱不拆箱检验仅核对箱数和外包装完整性，拆箱检验应针对货物清单核对货物的缺损情况
一方经通知不到现场参加检验，另一方单方的检验结果应视为对方接受。
检验不合格的，卖方应承担按时修理、补齐等义务，并承担逾期交货的违约责任。
进口货物的检验应注意是否需要相关检验检疫部门参加
验收条款的标准和程序是否完备验收标准明确，复杂的应作为附件。
验收的程序要有详细的约定，哪一方通知，一方不到场是否可以单方验收，附有组织义务的一方迟延组织验收，项目是否可以视为验收合格，要根据角色区别对待买方应当尽可能不接受单方验收
验收合格签署验收证书，验收不合格应限期整改，并再次验收，验收仍不合格的，买方有权解除合同整改和再次验收的费用由卖方承担。
验收的书面材料必须妥善保存，参加各方的意见应明确在验收文件中。
保修条款保修的起始时间建议以最后一次验收时间为开始时间，保修期限不宜设定过短
返修后重新计算保修
质保期结束后设备的维修问题应明确约定，例如电梯的维修保养可以是有偿的
保密的范围、要求和保密期限是否完备商业秘密技术信息经营信息如果能明确到具体内容建议以列举方式呈现包括但不限于客户名单、财务报表
商业秘密传递应以特定载体承载并做明显标记商业秘密的保护期限不应仅覆盖合同履行期间甚至可能是永久不再成为商业秘密为止
视情况是否约定接受方向接受方的关联公司、律师、会计师、承包商和顾问披露保密义务同样的商业秘密保护要求
政府部门或监管机构要求接收方披露任何保密信息接收方应尽到通知义务
知识产权条款的权利的归属和权利范围是否完备软件开发广告宣传
明确作品的知识产权归属，并规定使用的限制
买方单方所有，卖方可以或不可以使用
卖方单方所有，买方可以使用
双方共有，后续的开发和处置需要、不需要经过对方的同意
明确规定作品中所涉及的任何文档、软件等均不会侵犯任何第三方的知识产权，否则应由卖方承担损害赔偿责任。
调查费用、律师费用细化
不可抗力条款的情形范围是否合理如合同中的主要义务由对方履行，则对于不可抗力的范围，建议作较为原则性的规定，同时对于列举的不可抗力条款事件则可以尽可能少些。
如不将恶劣天气、罢工、重大疾病、政策调整等情形写入不可抗力的范围。
违约条款是否完备不建议使用简单的概括性表述
梳理哪些是直接影响双方重大利益的权利义务
设想这些重大权责在履行中可能出现什么样的意外
每一种意外出现时该采取什么样的解决办法
当意外发生时，哪一方该承担违约责任，违约赔偿如何计算？
数额的计算方法应明确具体，违约责任的方式可以使用多种组合，加重对方的违约成本
如果违约金不足以抵偿损失，建议约定兜底条款损失高于违约金
●违约责任与违约情形相适应
●违约金并非越高越好过高可以要求司法部门调低万分之三万分之五略高于银行贷款利率
●轻微的违约行为不宜采用解除合同的措施严重违约行为
当事人既约定违约金又约定定金，一方违约时，对方可以选择使用违约金或定金条款
定金罚则约定清楚，定金的数额不得超过合同总金额的20%
如我方为买方，建议对对方严重的违约行为约定解除条款违约金和赔偿金，买方有权从任何一笔应付款项中直接扣减对买方付款义务对应的违约责任，在买方的义务中约定前提“无正当理由”
免责条款的约定是否合理实际损失可以获得利益不得超过预见的损失“预见”
乙方对甲方遭受的全部实际损失的赔偿上限为本合同总价的100%。
乙方对包括甲方收入、利润损失在内的一切可得利益损失的赔偿上限为本合同总价的5%。
如己方是主要义务方，对具体的政策原因和第三方原因中的特定情形造成的对方损失，可以要求免责。
法律强制性规定不得免责的情形不要写进免责条款，否则无效如三包义务产品缺陷导致消费者人身、财产损失的产品责任
不可抗力是免责的法定事由，但迟延履行后发生不可抗力的不能免责。
争议解决方式的选择是否合理诉讼可以解决多方之间的争议，仲裁只能解决签署仲裁条款的各方当事人之间的争议。
涉及第三方用诉讼比较好
需要明确表述选择的管辖法院，不得约为：
争议由守约方所在地法院管辖，由当地法院管辖等比较模糊不得违反级别管辖和专属管辖
选择仲裁，约定仲裁地点但没有约定仲裁机构，或虽然有约定，但约定的仲裁机构名称的方式、术语不规范、不完整；同时约定两个以上仲裁机构；既约定仲裁，又约定诉讼。
区分合同履行期限和合同有效期限。
尽量约定合同的履行期限不约定合同有效期限合同履行期限可以延期延期期限顺延次数不建议顺延多次或顺延时间过长
可以重新签订变更协议和新的协议
合同生效条件是否合理
签字或盖章生效签字并盖章生效对于企业而言最好签字并盖章比较好
合同完整性条款是否明确
补充协议、变更协议与本合同不一致时以哪个为准?
附件与正文不一致以正文为准
合同以外的往来信函、邮件不一致以合同的口径为准双方签署正式的变更
合理安排双方的权力义务
合同内容与法律规定一致
条款应简明扼要、可操作
重要合同条款无遗漏、无歧义
条款之间无矛盾
合同条款力求体现公平
对所有提及的附件进行核对
注意条款顺序的波动效应序号调整相互援引
确保合同没有错别字
表述上注意严谨性
●定金与订金权利与权力抵押与质押
●使用包括时注意是否需要增加“但不限于…”
●避免使用不可量化或模棱两可的用语巨大的重要的优良的好的大的大约相当
●称谓上保持前后一致，涉及到简称要又解释第一提到
不建议写暂定
合同形式的完整性和签字盖章的合法性
●姓名和名称应该书写正确
●附件中的条款不与正文条款冲突
●确保正文提及的附件前后名称一致
●打印整个合同用同样的纸
●让双方在每页上签字水印骑缝章
●合同相对方某代表签名，应要求对方提供授权书
●对方代表签字不能用手章代替，中国人不允许签署外文名字
●合同应加盖合同专用章，一般合同的生效建议采用签字并加盖印章的形式
●外方签字人身份的合法性可通过相应的法律文件确认外方当事人签字的真实性则需要通过当场见证、公正及领事馆认证等方式进行确认。
●合同的生效批准、备案
●抵押、质押合同手续
做什么如何做假设出了意外怎么解决条款有无遗漏表述是否明确易懂且无歧义条款具有解释一致性
全方位多角度推敲合同条款是否具体明确是否具有较强的可操作性合同条款之间有无不一致性违约条款是否具有可识别性
从自身利益处罚，适当从对方角度换位思考
合同管理
合同审核的流程
串行审批依次审批
并行审批（同步进行）可能修改影响效率
合同审批权限
普通员工公司主管领导部门领导法定代表人
合同审查的规范
不同主体对应不同的审查规范
承办部门谈判起草合同订立依据对方主体资格和资信水平合同条款合同流程
业务部门
财务部门财务类资质预算付款价格税负价税分离发票
法律部门法律类资质合同内容合同附件
公司领导决策程度风险收益
合同范本管理
重复交易偶发性交易落实常规性的合同范本
国家下发的合同范本
企业长期经营活动中形成的合同范本
有效提高审查效力和文本质量文本质量的基础
合同签约的授权
年度授权职务授权一次性授权（普通员工）
授权权限：
合同金额合同类型（各部门的职责）
合同其他阶段的授权：
出具专项授权委托书
合理安排被授权人范围
合理设定授权期限
被授权人人数不宜过多
规避表见代理遇有被授权人离职、退休，及时收回授权书，新任命的人员，及时发放新的授权书。
合同履行
变更合同的审查要点
1、明确变更原因
2、需要变更的原合同条款内容
3、变更后的条款内容
4、除变更事项外，其他合同内容仍按照原合同执行
合同转让：
合同转让应签署三方协议，确定转让后合同履行的安排，对于通过招标方式确定的供应商，在合同履行期间无法继续履行的，不得擅自转让合同，应签署终止协议，另行采购。
招标比较严格违约责任
转让合同的审查要点：
1、合同转让的原因
2、转让权利、义务的内容
3、转让权利、义务的时间节点
4、转让合同权利义务不得涉及违规转移资金、逃避招标等
合同终止：
签订书面的终止协议，明确终止时间，合同终止后的后续处理，并对是否承担违约赔偿责任作出约定
1、终止原因
2、终止合同的时间
3、是否涉及一方或双方违约，是否相互承担违约赔偿责任
合同的解除
解除的原因
解除的处理
法定情形拒绝履行延迟履行严重违约不可抗力
约定情形
合同执行部门应当及时告知法律部门共同研究处理意见
合同解除应向对方发出书面解除通知
提高合同管理水平需要提高业务人员的素质业务人员不要当作结算依据
制定统一的合同审查规范
面授培训
根据业务部门的特点推行定制化培训《合同管理解决方案》
建立合同知识库，可随时查询合同法律法规及合同常见问题处理方法
驻点服务模式人员满足的前提下
各部门、单位设立法律管理员，形成基层法律兼职队伍
企业之间交流对标
定期通报各部门的合同管理情况，奖惩机制
专业律师的参与
1、深入了解业务需求
和内部法务一起到业务部门调研
参与业务部门的会议
受理业务部门的法律咨询
参与处理企业合同纠纷
2、参与业务模式设计
分析业务中涉及的法律关系和风险要素
提出规避风险的解决方案
帮助内部法务确定最优业务模式
3、全程参与合同谈判
发挥律师的谈判优势
帮助业务部门争取最优的商务条件
帮助内部法务坚持必须坚守的原则底线
4、拟定合同条款
合理安排合同主体和各方的权利义务
用最简练的文字表达最准确的内容
保护企业利益
5、协助制定合同范本
协助内部法务提高标准化水平
内容上在保护企业的同时体现公平原则
6、参与日常合同审核
通过审查合同进一步了解业务合作关系代理案件打下基础
服务合同的审查要点
物业合同、设备维修合同、法律服务合同、配餐服务合同、技术支撑服务合同
一次性服务专项服务常年服务
主体审查根据服务内容注意是否需要具备特殊许可物业服务非技术类服务需审查经营范围中是否涵盖相应服务内容
实际从事该服务的人员的资质情况：
电工证律师资格证
长期服务具有一定的稳定性一次性服务和专项服务更要注重资质和资信情况的考察服务能力、企业规模、过往业绩等
服务事项要明确服务项目的名称、内容、服务范围、质量要求、考核验收方式
服务成果以多种方式形式呈现书面报告？
事物本身的完好状态？
一个令人满意的处理结果？
接受者的满意度？
考核验收要求应当具体明确法律服务的准确性、合规性、及时性应有具体要求
长期的服务应阶段性安排考核，考核分等级，等级高可以全额结算，等级低应扣减一定比例的金额作为违约金
关注成果的知识产权归属技术咨询服务、技术服务合同至少要双方法律上是归服务方所有
保密条款应当完备保密条款或另行签订保密协议保密的主体范围不仅涵盖受托人及其雇员，受托人的关联公司、顾问、会计师事务所、律师事务所
政府部门监管机构通知委托人
建议对保密期限做较长的安排，可约定为永久或一个固定较长的期限。
建议设定约定解除条款在支付报酬后解除合同约定解除合同考核成绩过低验收不合格
允许服务的委托方解除合同
解除合同设计为通知解除发出解除通知
安全责任安全责任均由服务提供方承担具体服务人员是否签署了劳动合同否则可能给委托方带来较大的风险先签合同后开展服务
付款比例应当合理按照服务进程合理支付服务费，留取一定的比例作为考核或验收款，考核或验收不合格，服务的委托方有权直接扣除一定比例的服务费。
违约条款是否完备
逾期完成服务服务成果无法通过验收违反保密条款违反知识产权条款逾期支付服务费
服务人员发生变动影响服务效果法律服务合同
服务方擅自转包服务内容的部分或全部，产生安全事故时服务提供方拒不承担责任。
不可抗力条款
可用列举方式定义不可抗力范围是否可以预见情势变更
房屋租赁合同
主体审查权利来源房地产权证代理人授权委托书
仅有房屋买卖合同是否可以证明为产权人
产权存疑避免租赁或通过商务条件制约
1、降低装修费用
2、先用后付租金
3、增加赔偿条款
转租需审查房屋所有权证及前手租赁合同，产权人提供同意转租的同意文件
自然人年龄身份证和户口本验明身份和年龄未成年人法定代理人同意共同签字
共有房产共有人共同签署合同夫妻共有的房产双方共同签字确认
房产的合法性审查
《城市房屋租赁管理办法》：
未取得房屋所有权证查封未取得共有人同意权属争议违法建筑不符合安全标准已抵押，未经抵押权人同意
准确表述租赁的房产准确地点、位置、建筑面积、楼层，最好附图是否包含小院、门口是否有公用的使用区域及车位是否有附属设施和公共设施，如空调、水电供暖设备
附件中建议增加房产的交接单，列明房屋内的设施情况，水电表的读数，避免房屋交换时产生争议。
关注房屋是否有抵押承租人先出租后抵押风险相对较小先抵押后出租，风险较大
具体问题具体分析抵押贷款买房审查贷款数额和期限要求产权人作出承诺，一旦抵押人行使抵押权造成承租人损失的，由产权人作出赔偿
关注租赁房产的用途与房产证上的用途一致不宜将住宅用于商业用途
租赁期限应当合法有效租赁合同不能超过20年，超过20年的，超过部分无效。
租赁期满，双方可以续订，但也不能超过20年。
合同履行期限可以顺延顺延期限和次数
以租代建租赁方式租赁期限不能超过20年建设方可能面临承租人中途解除合同的风险
租金支付应明确租金范围明确租金支付条件，长期的租赁合同不建议一次性付清租金
租金包含范围，是否包含物业费、水、电、供暖、车位等费用出租人收取租金是否需要提供正式发票租金水平可能波动的房屋，租赁期满后租金不得上涨或限定上涨幅度
承租人装修改造，设定免租期，涉及装修改造的，应明确承租人不得改变房屋的主体结构，不得危及建筑物的安全，装修方案应取得出租人的书面认可。
房屋由于设施不能使用，或房屋损坏不能及时修缮影响承租人正常使用的，承租人应设定有权拒付租金，或要求减免部分租金，并在该情况无法解决累计一定期限后，有权解除合同，并要求出租房支付一定比例的违约金。
承诺和保证条款出租人保证拥有房屋的所有权和处分权，一旦第三方主张权利或因第三方因素影响房屋正常使用，出租人应负责解决，如造成承租人损失，出租人应负责赔偿。
在转租情形下，出租人欠付房屋所有权人租金，或房屋所有权人解除合同，要求出租人腾交房屋，会直接影响到承租人对房屋的使用，并造成经济损失。
优先购买权优先承租权出卖前合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权合理期限一般为出卖前三个月同等条件下，考虑房屋价格和付款条件
优先承租权没有明确的法律规定，合同中明确。
更有实际意义，合理期限三个月。
同等租赁条件可设定为租金标准和支付条件等关键因素。
违约条款是否完备逾期交付房屋和逾期交还房屋逾期支付租金一方提前解除合同
房屋使用中发生安全事故，无法分清责任
房租租赁期限届满，承租人以各种借口拒绝腾房
出租人借口附属设施丢失和损坏，向承租人索赔
拆迁补偿条款享有专属于承租人的装修补贴和营业损失补偿金在合同中约定
出租人应通知承租人，由承租人享有政府补偿给承租人的部分
出租人如遇政府拆迁，出租人应通知承租人，承租人应在出租人要求的合理期限内配合出租人腾空房屋，并放弃获得补偿的权利。
不可抗力：
列举方式定义不可抗力范围是否还可以正常使用无法使用任何一方可解除合同，正常使用，可以减免
争议解决方式诉讼比较好
房屋纠纷属于专属管辖，由房屋所在地法院管辖
网上找合同范本网上比较公平
只要改对自己不利的就行站在不同的立场之上
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