合同审核要点.docx

1、合同审核要点一、合同资质的审查业务层面 全面考量法律层面 重点审查 眼见为实：现场考察 客观全面：侧重书面 资质的审查方法 审查内容的分类 法律类资质 业务类资质 财务类资质 审查内容1、是否有效存续？ 企业公示 全国信用信息公示系统2、实收资本金是否达到一定数额？ 认缴制 3、经营范围中是否包含所要合作的业务事项？4、是否存在动产抵押登记和股权出质登记？ 5、是否存在行政处罚？存在哪类行政处罚？6、是否被列入经营异常名录、严重违法企业名单？7、单位及法定代表人是否被列入最高院“被执行人失信名单” 最高人民法院中国执行信息公开网8、投标人法定代表人是否为同一人 投标人之间是否互为股东 投标人的

2、法定代表人为其他投标人的股东 招标投标法9、是否具备相当或高于法定要求的必须具备的业务类资质和特殊行业许可？ 10、是否具备税务登记证等财务类资质？审查阶段招标选商 招标招投阶段 直接选商 合同审查阶段 不定期审查 资质真实性 合同执行后评估针对供应商的信用管理 奖励 对于履行状况好的合作伙伴应给予适当的鼓励，如提高首付款的比例，缩短付款周期和合同审批时长等 惩罚 对于履行状况布不佳的合作伙伴，应加强审核，增加付款频次，降低首付款比例，利用商务条件降低风险审查的常见误区过于看重注册资金或实收资本金 不与受到过行政处罚的合作伙伴合作通过公共资源获取有效的资质信息 多角度考量合作伙伴的经营情况对不

3、同资质状况的合作伙伴做不同处理 合同审核 二、买卖合同的审查技巧 形式内容审查选商的程序是否合规？决策的程序是否合规？送审表单和送审文件是否齐备？是否需要授权文件？内容是否完善？实质内容审查主体审查：除企业法人外，还有自然人、机关法人、事业法人、社团法人和其他组织。与分支机构签署合同应提交法人单位对分支机构的授权委托书，与法人单位的内部部门签约，属无效合同，实践中具体问题具体分析 看金额的大小 体现认可 瑕疵 招标入围的中标单位应与签约主体一致，否则容易引起投诉，如需将部分业务转包第三方承办，需在招投标文件中说明 自然人签约 八周岁以上的未成年人限制民事行为人 法定代理人代理或经过法定代理人同

4、意、追认，但可以独立实施纯获利益的民事法律行为或与其年龄、智力相适应的民事法律行为。房屋租赁合同的房屋所有权人是未成年少年，是否能够独立签署合同。双务合同 父母一起签署主播打赏行为，父母能否能够追回 效力待定 花费数额明显过大、支出购买非常规生活用品以及进行商事等行为。特殊行业许可 资质的合法性 发证机关对同类业务颁发资质 注意资质是否“等效” 内容审查：合同名称是否准确 意向书和备忘录 形式审查：合同的签署形式是否合法 以传真和扫描件的形式签署合同 有风险 警惕“交易习惯” 如果交易双方过往的交易中形成交易习惯 并按交易习惯继续合作，即使双方没有签订合同或合同中没有明确约定，法院也可以据此判

5、决双方按照交易习惯履行各自的义务。合同鉴于条款约定是否适当 点明合同要义 交易目的 合法的目的 非法集资 合同标的是否合法明确 不得是禁止流通货物 限制流通货物只能从合法途径采购 非原厂的货物，建议要求原厂为卖方出具代理证明 合同标的复杂，建议做定义 见附件 交货条款：交货时间、交货地点、收货人是否明确、清晰 明确的地址 明确的日期 如涉及分批多次交货应明确每一次的时间或最后一批货物的交货时间包装和运输条款 包装的材质、规格，审查是否有特殊的包装要求 防潮、防震、标注要求进口货物的包装应按照国家检验检疫法律固定 要求进口国提交包装材料的检验检疫证明，不得使用禁用的材质制作包装。运输，运输方式、

6、责任方及运费的负担等采取送货方式交货的，在途风险应由卖方承担合同付款条款：付款阶段与主要合同义务的履行节点相对应 到货款、验收款、质保金 对后续履行风险较大的合同，建议减少前期付款的比例， 例如：软件开发合同应控制的首付款和开发进度款的付款比例注意的问题：合同总金额分多笔支付时，应核对各笔付款之和需要与合同总金额一致 如卖方希望指定第三方代为收款，应当由卖方出具授权文件，并约定第三方收到款项等同于卖方直接收到合同价款，买方的付款义务完成。到货检验条款是否完备 拆箱与不拆箱 不拆箱检验仅核对箱数和外包装完整性，拆箱检验应针对货物清单核对货物的缺损情况一方经通知不到现场参加检验，另一方单方的检验结

7、果应视为对方接受。检验不合格的，卖方应承担按时修理、补齐等义务，并承担逾期交货的违约责任。 进口货物的检验应注意是否需要相关检验检疫部门参加验收条款的标准和程序是否完备 验收标准明确，复杂的应作为附件。验收的程序要有详细的约定，哪一方通知，一方不到场是否可以单方验收，附有组织义务的一方迟延组织验收，项目是否可以视为验收合格，要根据角色区别对待 买方应当尽可能不接受单方验收 验收合格签署验收证书，验收不合格应限期整改，并再次验收，验收仍不合格的，买方有权解除合同整改和再次验收的费用由卖方承担。验收的书面材料必须妥善保存，参加各方的意见应明确在验收文件中。保修条款 保修的起始时间建议以最后一次验收

8、时间为开始时间，保修期限不宜设定过短返修后重新计算保修质保期结束后设备的维修问题应明确约定，例如电梯的维修保养 可以是有偿的保密的范围、要求和保密期限是否完备 商业秘密 技术信息 经营信息 如果能明确到具体内容建议以列举方式呈现 包括但不限于客户名单、财务报表 商业秘密传递应以特定载体承载并做明显标记 商业秘密的保护期限不应仅覆盖合同履行期间 甚至可能是永久 不再成为商业秘密为止 视情况是否约定 接受方向接受方的关联公司、律师、会计师、承包商和顾问披露保密义务 同样的商业秘密保护要求政府部门或监管机构要求接收方披露任何保密信息 接收方应尽到通知义务知识产权条款的权利的归属和权利范围是否完备 软

9、件开发 广告宣传 明确作品的知识产权归属，并规定使用的限制 买方单方所有，卖方可以或不可以使用 卖方单方所有，买方可以使用 双方共有，后续的开发和处置需要、不需要经过对方的同意 明确规定作品中所涉及的任何文档、软件等均不会侵犯任何第三方的知识产权，否则应由卖方承担损害赔偿责任。 调查费用、律师费用 细化 不可抗力条款的情形范围是否合理 如合同中的主要义务由对方履行，则对于不可抗力的范围，建议作较为原则性的规定，同时对于列举的不可抗力条款事件则可以尽可能少些。如不将恶劣天气、罢工、重大疾病、政策调整等情形写入不可抗力的范围。违约条款是否完备 不建议使用简单的概括性表述梳理哪些是直接影响双方重大利

10、益的权利义务 设想这些重大权责在履行中可能出现什么样的意外每一种意外出现时该采取什么样的解决办法当意外发生时，哪一方该承担违约责任，违约赔偿如何计算？数额的计算方法应明确具体，违约责任的方式可以使用多种组合，加重对方的违约成本 如果违约金不足以抵偿损失，建议约定兜底条款 损失高于违约金 违约责任与违约情形相适应违约金并非越高越好 过高 可以要求司法部门调低 万分之三 万分之五 略高于银行贷款利率轻微的违约行为不宜采用解除合同的措施 严重违约行为当事人既约定违约金又约定定金，一方违约时，对方可以选择使用违约金或定金条款定金罚则约定清楚，定金的数额不得超过合同总金额的20%如我方为买方，建议对对方

11、严重的违约行为约定解除条款违约金和赔偿金，买方有权从任何一笔应付款项中直接扣减对买方付款义务对应的违约责任，在买方的义务中约定前提“无正当理由”免责条款的约定是否合理 实际损失 可以获得利益 不得超过预见的损失 “预见”乙方对甲方遭受的全部实际损失的赔偿上限为本合同总价的100%。乙方对包括甲方收入、利润损失在内的一切可得利益损失的赔偿上限为本合同总价的5%。如己方是主要义务方，对具体的政策原因和第三方原因中的特定情形造成的对方损失，可以要求免责。 法律强制性规定不得免责的情形不要写进免责条款，否则无效 如三包义务 产品缺陷导致消费者人身、财产损失的产品责任 不可抗力是免责的法定事由，但迟延履

12、行后发生不可抗力的不能免责。争议解决方式的选择是否合理 诉讼可以解决多方之间的争议，仲裁只能解决签署仲裁条款的各方当事人之间的争议。 涉及第三方用诉讼比较好 需要明确表述选择的管辖法院，不得约为：争议由守约方所在地法院管辖，由当地法院管辖等 比较模糊 不得违反级别管辖和专属管辖选择仲裁，约定仲裁地点但没有约定仲裁机构，或虽然有约定，但约定的仲裁机构名称的方式、术语不规范、不完整；同时约定两个以上仲裁机构；既约定仲裁，又约定诉讼。区分合同履行期限和合同有效期限。 尽量约定合同的履行期限 不约定合同有效期限 合同履行期限可以延期 延期期限 顺延次数 不建议顺延多次或顺延时间过长 可以重新签订变更协

13、议和新的协议合同生效条件是否合理签字或盖章生效 签字并盖章生效 对于企业而言最好签字并盖章比较好合同完整性条款是否明确补充协议、变更协议与本合同不一致时以哪个为准? 附件与正文不一致 以正文为准 合同以外的往来信函、邮件不一致 以合同的口径为准 双方签署正式的变更合理安排双方的权力义务合同内容与法律规定一致条款应简明扼要、可操作 重要合同条款无遗漏、无歧义条款之间无矛盾 合同条款力求体现公平 对所有提及的附件进行核对 注意条款顺序的波动效应 序号调整 相互援引 确保合同没有错别字表述上注意严谨性定金与订金 权利与权力 抵押与质押 使用包括时 注意是否需要增加 “但不限于”避免使用不可量化或模棱

14、两可的用语 巨大的 重要的 优良的 好的 大的 大约 相当 称谓上保持前后一致，涉及到简称要又解释 第一提到不建议写暂定 合同形式的完整性和签字盖章的合法性 姓名和名称应该书写正确 附件中的条款不与正文条款冲突确保正文提及的附件前后名称一致打印整个合同用同样的纸让双方在每页上签字 水印 骑缝章 合同相对方某代表签名，应要求对方提供授权书对方代表签字不能用手章代替，中国人不允许签署外文名字合同应加盖合同专用章，一般合同的生效建议采用签字并加盖印章的形式 外方签字人身份的合法性可通过相应的法律文件确认外方当事人签字的真实性则需要通过当场见证、公正及领事馆认证等方式进行确认。合同的生效 批准、备案抵

15、押、质押合同 手续 做什么 如何做 假设出了意外怎么解决 条款有无遗漏 表述是否明确 易懂且无歧义 条款具有解释一致性 全方位多角度推敲合同条款是否具体明确 是否具有较强的可操作性 合同条款之间有无不一致性 违约条款是否具有可识别性从自身利益处罚，适当从对方角度换位思考合同管理合同审核的流程 串行审批 依次审批并行审批（同步进行） 可能修改影响效率合同审批权限 普通员工 公司主管领导 部门领导 法定代表人合同审查的规范不同主体对应不同的审查规范 承办部门 谈判起草 合同订立依据 对方主体资格和资信水平 合同条款 合同流程业务部门 财务部门 财务类资质 预算 付款 价格 税负 价税分离 发票法律

16、部门 法律类资质 合同内容 合同附件公司领导 决策程度 风险收益 合同范本管理 重复交易 偶发性交易 落实常规性的合同范本 国家下发的合同范本 企业长期经营活动中形成的合同范本 有效提高审查效力和文本质量 文本质量的基础合同签约的授权 年度授权 职务授权 一次性授权（普通员工）授权权限：合同金额 合同类型（各部门的职责）合同其他阶段的授权：出具专项授权委托书 合理安排被授权人范围 合理设定授权期限被授权人人数不宜过多 规避表见代理 遇有被授权人离职、退休，及时收回授权书，新任命的人员，及时发放新的授权书。合同履行变更合同的审查要点1、明确变更原因2、需要变更的原合同条款内容3、变更后的条款内容

17、4、除变更事项外，其他合同内容仍按照原合同执行合同转让：合同转让应签署三方协议，确定转让后合同履行的安排，对于通过招标方式确定的供应商，在合同履行期间无法继续履行的，不得擅自转让合同，应签署终止协议，另行采购。招标比较严格 违约责任转让合同的审查要点：1、合同转让的原因2、转让权利、义务的内容3、转让权利、义务的时间节点4、转让合同权利义务不得涉及违规转移资金、逃避招标等合同终止：签订书面的终止协议，明确终止时间，合同终止后的后续处理，并对是否承担违约赔偿责任作出约定1、终止原因2、终止合同的时间3、是否涉及一方或双方违约，是否相互承担违约赔偿责任合同的解除解除的原因 解除的处理法定情形 拒绝

18、履行 延迟履行 严重违约 不可抗力 约定情形 合同执行部门应当及时告知法律部门 共同研究处理意见 合同解除应向对方发出书面解除通知 提高合同管理水平需要提高业务人员的素质 业务人员 不要当作结算依据 制定统一的合同审查规范面授培训根据业务部门的特点推行定制化培训合同管理解决方案建立合同知识库，可随时查询合同法律法规及合同常见问题处理方法 驻点服务模式 人员满足的前提下 各部门、单位设立法律管理员，形成基层法律兼职队伍企业之间交流对标 定期通报各部门的合同管理情况，奖惩机制 专业律师的参与 1、深入了解业务需求和内部法务一起到业务部门调研参与业务部门的会议受理业务部门的法律咨询参与处理企业合同纠

19、纷2、参与业务模式设计 分析业务中涉及的法律关系和风险要素提出规避风险的解决方案帮助内部法务确定最优业务模式3、全程参与合同谈判发挥律师的谈判优势帮助业务部门争取最优的商务条件帮助内部法务坚持必须坚守的原则底线 4、拟定合同条款合理安排合同主体和各方的权利义务 用最简练的文字表达最准确的内容保护企业利益5、协助制定合同范本协助内部法务提高标准化水平内容上在保护企业的同时体现公平原则6、参与日常合同审核通过审查合同进一步了解业务 合作关系 代理案件打下基础 服务合同的审查要点 物业合同、设备维修合同、法律服务合同、配餐服务合同、技术支撑服务合同 一次性服务 专项服务 常年服务 主体审查 根据服务

20、内容注意是否需要具备特殊许可 物业服务 非技术类服务需审查经营范围中是否涵盖相应服务内容 实际从事该服务的人员的资质情况：电工证 律师资格证 长期服务具有一定的稳定性 一次性服务和专项服务更要注重资质和资信情况的考察 服务能力、企业规模、过往业绩等服务事项要明确 服务项目的名称、内容、服务范围、质量要求、考核验收方式服务成果以多种方式形式呈现 书面报告？ 事物本身的完好状态？ 一个令人满意的处理结果？接受者的满意度？ 考核验收要求应当具体明确 法律服务的准确性、合规性、及时性应有具体要求长期的服务应阶段性安排考核，考核分等级，等级高可以全额结算，等级低应扣减一定比例的金额作为违约金 关注成果的

21、知识产权归属 技术咨询服务、技术服务合同 至少要双方 法律上是归服务方所有 保密条款应当完备 保密条款或另行签订保密协议 保密的主体范围不仅涵盖受托人及其雇员，受托人的关联公司、顾问、会计师事务所、律师事务所 政府部门监管机构通知委托人建议对保密期限做较长的安排，可约定为永久或一个固定较长的期限。建议设定约定解除条款 在支付报酬后解除合同 约定解除合同 考核成绩过低 验收不合格 允许服务的委托方解除合同解除合同 设计为通知解除 发出解除通知 安全责任 安全责任均由服务提供方承担 具体服务人员 是否签署了劳动合同 否则可能给委托方带来较大的风险 先签合同后开展服务付款比例应当合理 按照服务进程合

22、理支付服务费，留取一定的比例作为考核或验收款，考核或验收不合格，服务的委托方有权直接扣除一定比例的服务费。违约条款是否完备 逾期完成服务 服务成果无法通过验收 违反保密条款 违反知识产权条款 逾期支付服务费服务人员发生变动影响服务效果 法律服务合同 服务方擅自转包服务内容的部分或全部，产生安全事故时服务提供方拒不承担责任。不可抗力条款 可用列举方式定义不可抗力范围 是否可以预见 情势变更 房屋租赁合同主体审查 权利来源 房地产权证 代理人 授权委托书仅有房屋买卖合同 是否可以证明为产权人产权存疑 避免租赁 或通过商务条件制约 1、降低装修费用2、先用后付租金3、增加赔偿条款转租需审查房屋所有权

23、证及前手租赁合同，产权人提供同意转租的同意文件 自然人 年龄 身份证和户口本验明身份和年龄 未成年人 法定代理人同意 共同签字 共有房产 共有人共同签署合同 夫妻共有的房产双方共同签字确认 房产的合法性审查 城市房屋租赁管理办法：未取得房屋所有权证 查封 未取得共有人同意 权属争议 违法建筑 不符合安全标准 已抵押，未经抵押权人同意 准确表述租赁的房产 准确地点、位置、建筑面积、楼层，最好附图 是否包含小院、门口是否有公用的使用区域及车位 是否有附属设施和公共设施，如空调、水电供暖设备 附件中建议增加房产的交接单，列明房屋内的设施情况，水电表的读数，避免房屋交换时产生争议。 关注房屋是否有抵押

24、 承租人先出租后抵押 风险相对较小 先抵押后出租，风险较大 具体问题具体分析 抵押贷款买房 审查贷款数额和期限 要求产权人作出承诺，一旦抵押人行使抵押权造成承租人损失的，由产权人作出赔偿关注租赁房产的用途 与房产证上的用途一致 不宜将住宅用于商业用途 租赁期限应当合法有效 租赁合同不能超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期满，双方可以续订，但也不能超过20年。合同履行期限可以顺延 顺延期限和次数 以租代建 租赁方式 租赁期限不能超过20年 建设方可能面临承租人中途解除合同的风险 租金支付应明确租金范围 明确租金支付条件，长期的租赁合同不建议一次性付清租金 租金包含范围，是否包含物业费、

25、水、电、供暖、车位等费用 出租人收取租金是否需要提供正式发票 租金水平可能波动的房屋，租赁期满后租金不得上涨或限定上涨幅度 承租人装修改造，设定免租期，涉及装修改造的，应明确承租人不得改变房屋的主体结构，不得危及建筑物的安全，装修方案应取得出租人的书面认可。房屋由于设施不能使用，或房屋损坏不能及时修缮影响承租人正常使用的，承租人应设定有权拒付租金，或要求减免部分租金，并在该情况无法解决累计一定期限后，有权解除合同，并要求出租房支付一定比例的违约金。承诺和保证条款 出租人保证拥有房屋的所有权和处分权，一旦第三方主张权利或因第三方因素影响房屋正常使用，出租人应负责解决，如造成承租人损失，出租人应负

26、责赔偿。在转租情形下，出租人欠付房屋所有权人租金，或房屋所有权人解除合同，要求出租人腾交房屋，会直接影响到承租人对房屋的使用，并造成经济损失。优先购买权 优先承租权 出卖前合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权 合理期限一般为出卖前三个月 同等条件下，考虑房屋价格和付款条件 优先承租权没有明确的法律规定，合同中明确。更有实际意义，合理期限三个月。同等租赁条件可设定为租金标准和支付条件等关键因素。违约条款是否完备 逾期交付房屋和逾期交还房屋 逾期支付租金 一方提前解除合同 房屋使用中发生安全事故，无法分清责任 房租租赁期限届满，承租人以各种借口拒绝腾房 出租人借口附属设施丢失和损坏，向承租人索赔 拆迁补偿条款 享有专属于承租人的装修补贴和营业损失补偿金 在合同中约定 出租人应通知承租人，由承租人享有政府补偿给承租人的部分 出租人如遇政府拆迁，出租人应通知承租人，承租人应在出租人要求的合理期限内配合出租人腾空房屋，并放弃获得补偿的权利。不可抗力：列举方式定义不可抗力范围 是否还可以正常使用 无法使用任何一方可解除合同，正常使用，可以减免 争议解决方式 诉讼比较好房屋纠纷属于专属管辖，由房屋所在地法院管辖网上找合同范本 网上比较公平 只要改对自己不利的就行 站在不同的立场之上