xxxx物业管理收支预算方案.docx

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xxxx物业管理收支预算方案

xxxx物业管理收支预算方案

【xxxx】

物业管理预算方案

[xxxx]物业管理收支预算方案

一、前言

为贯彻我司一贯秉承的物业管理风格和水准，向业主/物业使用人提供安全、清洁、温馨、周到、规范、注重细节的、高品质的服务和管理，在尽量节约开支的前提下，提出如下预测方案。

二、基本概况：

总建筑面积：

192527.64㎡。

Ø总用地面积：

35408.00；

Ø住宅区149548.66㎡，共1273户；

Ø商业区3713.23㎡；

Ø道路及其它用地面积：

9136.37㎡；

Ø建筑占地面积：

10337.79㎡；

Ø绿化率45%，为15933.84㎡；

Ø建筑密度：

29.20%；

Ø独立车位1306个。

三、机构设置

小区管理处设置工作人员40人，人员结构图如下：

该大厦物业服务工作人员各种岗位最低设置为：

1、项目经理1人，负责全面工作；

2、行政财务部5人：

Ø经理助理1人，同时兼任办公室客服主管；

3、秩序维护部19人

Ø主管1人，负责秩序维护服务部的全面工作；

Ø领班3人（不脱产）主要从事巡逻员的工作，负责秩序维护服务部内勤、协助主管对整个部门进行管理检查等，是不脱产的管理岗位；

Ø安防、消防监控中心值班员3人；

Ø两个人行出入口各两人、汽车出入口各一人、车库两人

Ø巡逻员3人、换休3人。

4、客户服务部4人：

Ø主管1人

Ø客户管理员兼报修中心接待员2人；

Ø收银员兼报修中心接待员1人，文件收发、档案管理、公司内部局域网的一般管理和维护工作；

5、工程维修部8人：

Ø主管兼工程师1人，负责工程维修部的全面工作；

Ø领班1人（不脱产），负责设施设备和日常维修保养，并负责对运转和维修工的考核、业务指导及培训；

Ø内勤1人，兼小区的所有档案管理员，同时兼任物业管理处库房管理员；

Ø运转值班和维修各工种工人5人。

6、保洁绿化部26人：

Ø主管1人，负责保洁、绿化全面工作；

Ø领班1人（不脱产的），负责保洁、绿化工的指导和考核工作，计划拟订、班前班后讲评等；

Ø小区内部保洁工13人；

Ø小区四周环境游动保洁工4人；

Ø轮休3人、停车库1人、绿化工3人。

四、基本成本（按月计算）

1、人力成本

（1）、管理处主任1人2300元

（2）、行政财务部（5人）

Ø主任助理1人1800元

Ø人事、行政主管1人1500元

Ø品质督导员1人1200元

Ø文员、出纳1人1000元

Ø司机兼采购1人1000元

（3）、秩序维护服务部（37人）

Ø主管1人1500元

Ø领班3人3000元

Ø秩序维护员33人×90029700元

（4）、客户服务部（4人）

Ø主管1人1600元

Ø客户管理员兼报修中心2人×11002200元

Ø收银员兼报修中心接待员1人×10001000元

（5）、工程维修部（8人）

Ø主管1人1800元

Ø领班1人1200元

Ø内勤兼档案管理员1人1000元

Ø工人5人×10005000元

（6）、保洁部（26人）

Ø主管1人1200元

Ø领班1人700元

Ø保洁员21人×60018600元

Ø绿化工3人×6501950元

（小计：

78,250元/月）

2、员工社保及其它福利78,250元/月×17%13302.5元

3、能源消耗15000元

4、维护耗料（消防、强弱电、配电设备等）前一年在质保期内0元

5、保洁用品消耗材料元

6、护卫用品消耗材料1000元

7、汽车运行费1500元

8、通讯费（座机和适当的移动电话补贴费）1500元

9、办公用品消耗材料1000元

10、化粪池清掏费7000元÷12（第一年可免支出）

（小计：

35,303元/月）

11、服装费折旧费

Ø管理人员13人×800元/人÷24月433元

Ø秩序维护员36人×520元/人÷24月780元

Ø维修、保洁32人×240元/人÷24月320元

Ø服装熨烫费36人×20元/人/月720元

（服装折旧费小计：

2253元/月）

12、不可预见费（包括公共关系）1000元

13、电梯维保和常见零配件费

（包括年检费6台×5000元÷12）前一年在质保期内0元

14、外墙清洗费第一年可免支出0元

15、再培训教育费81×300÷122025元

16、环境照明维护费800元

17、固定资产折旧500元

18、法定税收

现设定物业管理费（多层住宅0.7元/㎡，花园洋房0.9元/㎡，小高层第一层0.7元/㎡，小高层二层以上1.0元/㎡，车库0.5元/㎡，商业1.5元/㎡）

｛（61247×0.7）＋（21262×0.9）＋（1105×0.7）＋（13330×1.0）＋（5622×0.5）＋（5493×1.5）｝×5.6%（税率）=4881元

（小计:

9206元/月）

综上合计每月支出合计约为：

125,000元/月

每月物管费收入约为：

87,000元/月

五、说明

1、由于物业本身现在相关数据不足，本测算中有部分内容为估测数据。

2、为了确保服务品质，提升公司品牌，在管理成本及人员开支方面投入较大。

本物业设施较为齐全，配置较为优良，设备的维护保养很重要，物耗和能耗较高，故所收物业费在前期管理开支成亏损状态。

3、本物业每月总收入￥87,000元，减实际每月支出费用约￥125,000元，等于每月亏损费用为￥38,000元。

4、要提高物业收入，在小区入住成熟后，开展物业创收工作，并减少人员开支及物耗能耗来扩大物业收入。

5、由于园区绿化由园林公司维护一年，到期由物业公司接管，因此以上费用未含绿化支出。

6、从12月1日起物业公司对xxxx项目施行独立核算，可由管理公司以承包形式代为管理此项目，并自行采取自负盈亏方式进行管理。

7、此项目预算之收入部分乃依照方案内所列明的管理收费标准而制订，若收费标准出现偏差时，则预算数据需按出现的差额而作出相应调整。

8、其它各项细节条款，可经过甲乙双方共同研究协商议订。

备注：

车库的租赁如交给物业公司经营，也可增加部分收入，以弥补物业开支。

顺颂

商祺！

成都忠信英联华物业管理顾问有限公司

【xxxx】顾问小组谨呈

二二○○五年三月十四日