PPP项目模式项目开发方案.docx

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PPP项目模式项目开发方案

一、开发建设项目总体方案

1、项目概况及项目部的组成

1.1项目概况

工程名称

梅溪湖雷锋科技城保障性住房项目（桥头铺村地块）开发建设

工程地点

桥头铺村地块位于梅溪湖西片区雷锋镇桥头铺村，东临樱花路，南临看云路，西临剑南路，北临红枫路。

建设单位

梅溪湖投资（长沙）有限公司

工程设计用途

住宅、商业、幼儿园

建设规模

我公司本次投标地块为梅溪湖雷锋科技城保障性住房项目桥头铺村地块，总用地面积约109131m2，总建筑面积约为303664.89m2，包括18栋高层住宅，8栋两层商业，1栋配套幼儿园等建设内容。

工程造价

桥头铺村地块保障性住房项目开发建设费用约为68688万元

资金来源

自筹资金

招标范围及内容

桥头铺村地块保障性住房项目开发建设范围内的地下、地面、地上所有工程的开发；从项目报建、工程施工、工程竣工验收至交付使用全过程，按经规划、建设等主管部门批准的建设规划、设计文件以及国家和省、市关于房地产开发建设、建筑工程施工质量与工程施工安全等有关法律、法规进行开发、管理与服务。

设计、勘察、监理、桩基检测和工程质量检测由招标人按相关要求进行招标采购。

具体内容以工程量清单及招标图纸为准。

本次招标项目定向安置销售、确定设计建设标准、总价包干开发建设、包工程质量合格、包工程安全无事故、包按期交房及产权过户、包前期的物业管理和后期物业移交、包遗留问题的处理等，主要工作内容包括但不限于：

（1）负责办理项目报建等工作以及国有土地使用证等相关手续；

（2）负责办理建设工程规划许可证、施工许可证和环卫、消防、人防、园林绿化、市政等审批手续；

（3）负责对小区道路、绿化、亮化工程、主要材料和设备采购及安装等进行招标及合同的洽谈与签订，对所有开发、施工建设项目进行全过程的实施与管理；

（4）负责编报项目投资总计划、年计划、季计划及月计划；

（5）负责按项目施工进度申报用款计划，并按月向招标人（签订开发合同的委托方）报送工程进度、质量、安全及资金使用情况；向施工单位和材料、设备供应商等单位支付工程款、材料款、设备费及其他用途款项；

（6）负责组织相关单位桩基验收、基础验收、主体验收、分户验收、竣工验收；申报办理联合验收和竣工验收备案并办理竣工结算和工程保修（保修期按国家相关规定年限）；

（7）负责与经招标人审核确认的购房人签订房屋买卖合同；按合同规定的时间和交房标准交房；负责房屋销售、办理《房屋产权证》、《国有土地使用证》等分户和产权过户手续；

（8）负责组织本项目所有建筑及配套设施在保修期内（按国家法定的保修期限）及时保修，并负责按国家相关规范要求对本项目所有建筑物进行沉降观测；

（9）负责组织售后服务工作及衔接前期物业管理工作（含维护保养；设备、房屋移交）；

（10）负责将项目竣工资料及其他有关资料整理汇编移交；

（11）负责开发建设项目移交后的遗留问题处理；

（12）按照相关法律法规及政策规定，完成房地产项目开发的其他工作。

开发周期

桥头铺村地块保障性住房总开发建设周期为570日历天

质量要求

合格工程（且观感质量达到《长沙大河西先导区直接投资项目工程品质评价管理办法》试行长先管发[2014]12号文件中规定的优良工程等级）

保修要求

按建设部2000年80号令要求

1.2工程概况

1.2.1建筑设计概况

序号

项目

内容

1

建筑规模

梅溪湖雷锋科技城保障性住房项目（桥头铺地块）16栋住宅楼1#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、13#、14#、15#、16#、17#、18#（18层），2栋（2#、12#）17层，8栋商业楼（2层），一栋幼儿园（3层）

面积

建筑面积约303664.89m2

地上

部分

首层

住宅：

3.0m；幼儿园：

3.6m；商铺1-2：

3.8m；商铺3-8:

4.2m；

标准层

住宅：

3.0m；幼儿园：

3.6、4.5m；商铺1-2：

3.8m；商铺3-8：

4.2m；

2

建筑高度

建筑总高（m）

1、住宅：

1#、4#、5#、7#、8#、10#、13#、14#、15#、16#、18#栋总高54.9m；3#、6#、9#、11#、16#栋总高56.2m；2#栋总高54.8m;12#栋总高54.7m。

2、幼儿园：

11.7m

3、商铺1-2：

9.2m；

4、商铺3-8：

9.4m

3

墙体材料

外墙

面砖、涂料墙面

内墙

抹灰、面砖、吸声墙面

4

楼地面

水泥砂浆、地砖、塑料地板、火烧板楼面

5

天棚

吊顶、涂料天棚

6

门窗

中空玻璃

7

防水

1.5mm厚聚氨酯防水涂料、防水腻子、4厚Ⅱ型聚酯胎SBS自粘性防水卷材

1.2.2结构设计概况

序号

项目

内容

1

结构形式

基础结构形式

预应力混凝土管桩基础

主体结构形式

剪力墙结构；框架结构

3

基础埋深

桩净长为20m

4

地下室

约3.9m

5

砼强度等级

桩身

C30

承台

C35

垫层

C15

基础底板、地梁

C35

墙、框架柱

C25、C30、C35

梁、板、楼梯

C25、C30、C35

6

抗震等级

三级

7

设防烈度

幼儿园为7度，其他建筑物为6度

8

耐火等级

地下室为一级，其他建筑物为二级

9

钢筋类别

及形式

类别

钢筋HPB300、HRB400

连接形式

钢筋公称直径≥22mm柱纵筋应采用焊接或机械连接，其它柱、梁、剪力墙纵筋可采用搭接连接。

1.3项目开发建设目标

1.3.1质量目标

合格工程（且观感质量达到《长沙大河西先导区直接投资项目工程品质评价管理办法》试行长先管发[2014]12号文件中规定的优良工程等级。

1.3.2进度目标

合理安排施工进度，确保项目在570日历天内交工，争取能够提前交房。

1.3.3安全目标

达到五无目标，即“无死亡事故，无重大伤人事故，无重大机械事故，无火灾，无中毒事故”。

1.3.4文明施工目标

争创3A级安全文明标准化工地。

1.4项目组织机构

漆工班

主要管理人员职责

（1）项目经理职责

1）代表公司履行同业主的工程承包合同，执行公司的质量方针，实现工程质量目标。

2）作为公司在项目上的全权代表，负责协调同业主、建设监理等各方面的关系；

3）确保按合同要求进行施工并完成合同规定的施工内容；

4）确定项目组织机构，选择合适人选并上报上级主管批准；

5）确定项目工作方针、工作目标、组织项目员工学习，要求项目员工按规定的职责及工程程序工作；

6）主持项目工作会议，审定或签发对内对外的重要文件；

7）对重大问题包括施工方案，人事任免、技术措施、设备采购，资源调配、进度计划安排、合同及设计变更等会同上级主管部门进行决策，组织项目有关人员制订“项目质量保证计划”；

8）制定项目安全责任制；

9）组织编制项目员工培训计划；

10）监督执行质量检查规程，对不合格的分项、分部、单位工程负有直接责任，及时制订纠正措施并找出失误的原因上报；

11）确定项目经理部各人员的职责，并监督考核；

12）审查并批准现场人员工资名单、工程费用报告及财务报告；

13）安排竣工验收工作，以及竣工设施向业主移交的工作；

14）安排竣工后的结算工作和竣工资料的移交及其后续工作；

15）负责责任范围内的质量记录的编制和管理；

16）其他应由项目经理担负的职责。

（2）项目副经理职责

1）协助项目经理贯彻实施公司、项目的质量文件；

2）具体负责施工现场生产工作；

3）协助项目经理搞好培训；

4）负责责任范围内的记录编制及管理；

5）负责项目前期开发程序及后期销售和物业管理事宜；

6）项目经理分配的其他质量职责。

（3）项目技术负责人质量职责

1）负责项目质量保证计划及有关工作的安排，开展质量教育，保证公司各项制度在项目得以正常实施；

2）统筹项目质量保证计划及有关工作的安排，开展质量教育，保证公司各项制度在项目得以正常实施；

3）负责项目工程技术管理工作；

4）参加或主持工程的设计交底和图纸会审

5）规划施工现场及临时设施的布局；

6）参与“项目质量保证计划”的编制及修改工作，主持项目施工组织设计的编制及修订工作；

7）参与“项目质量保证计划”及“施工组织设计”

8）安排进行图册、文件、资料的分配、签发、保管和日常处理；

9）主持处理施工中的技术问题，参加质量事故的处理和一般质量事故技术处理方案的编制；

10）审批有关物资贮存、搬运等作业计划及作业指导书；

11）负责推广应用“四新”科技成果；

12）组织主持关键工序的检验，验收工作；

13）负责责任范围的质量记录的编制与管理；

14）项目经理交办的其他事情。

（4）施工员职责

1）参与施工方案的编制；

2）编制施工计划，报项目经理综合平衡后实施；

3）熟悉并掌握设计图纸、施工规范、规程、质量标准和施工工艺，向班组工人进行技术交底，监督指导工人的实际操作；

4）按施工方案，技术要求和施工程序及作业指导书组织施工；

5）合理使用劳动力，掌握工作中的质量动态情况，组织操作工作进行质量的自检、互检；

6）检查班组的施工质量，制止违反施工程序和规范和行为；

7）参与上级组织的质量检查评定工作，并办理签证手续；

8）对因施工质量造成的损失，要迅速调查、分析原因、评估损失、制度纠正措施和方法，经上级技术负责人批准后及时批准；

9）负责现场文明施工及安全交底；

10）做好成品保护；

11）运用适当的统计技术对工序和产品特性进行统计分析；

12）负责责任范围内的质量记录的编制和管理；

13）项目经理赋予的其它职责。

（5）质检员职责

1）执行国家颁发的关于建筑安装工程质量检评标准和规范，代表上级质检部门行使监督检查职权；

2）负责专业检查，随时掌握各辖区内各分项工程的质量情况；

3）负责对管辖的工程项目的分部分项工程质量情况进行评定，建立所管辖工程的质量档案，定期向上级技术负责人和质量检验部门上报质量情况；

4）对不合格工序或产品要及时上报上级技术负责人和质量检验科，监督施工员制订纠正措施，并协助上级进行损失评估和质量处罚。

5）负责责任范围内的质量的编制与管理；

6）项目经理赋予的其他职责。

（6）安全员职责

1）对进场工人进行安全知识教育，并在施工前进行安全技术交底；

2）在项目上督促执行安全责任制；

3）参与施工组织设计；

4）参与施工组织设计中的安全措施设计；

5）在现场设置安全标志；

6）定期组织各班组主持召开各项安全会议及安全事故的演习；

7）定期进行安全检查，对事故隐患督促整改；

8）协助上级主管部门处理各种工伤事故；

9）做好各种安全记录并保存记录；

10）项目经理赋予的其他职责。

2、开发各阶段的工作程序及安排

2.1项目开发阶段的工作程序与安排

2.1.1《国有土地使用证》的办理

（1）办理意义

1）《土地使用证》是非常重要的物权，不按合同办出《土地使用证》就是开发商违约和对业主“权利”的侵犯。

2）《国有土地使用证》不仅是住宅不动产的物权的组成部分，而且是更重要的组成部分。

3）开展城镇住房土地登记发证是土地行政主管部门加强城镇土地管理，依法管地的重要手段

4）开展城镇住房土地登记发证工作是保护房地产权利人合法权益的实际行动。

5）开展城镇住房土地登记发证为促进房地产市场规范运作奠定了基础。

6）开展城镇住房土地登记发证为征收土地有偿使用税提供了依据。

（2）办理流程

1）土地登记申请

a.有关宗地来源的政府批复及批准文件，建设用地许可证。

提交国有土地使用权通过招标、拍卖、协议等形式进行操作程序中有效性的相关土地