第16章 城市房地产管理法.docx
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第16章城市房地产管理法
第十一章城市房地产管理法
第一节城市房地产管理法概述
一、城市房地产的概念
（一）房地产的一般含义
房地产是指土地、建筑物及其地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。
（二）城市房地产法所调整的房地产范围
第2条规定：
在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。
1、适用于城市规划区内的国有土地及其定着物；
现阶段，我国土地使用权分为两种类型，国有土地使用权，农村集体土地使用权
2、房地产法的调整对象
房地产法的调整对象包括房地产开发关系、房地产交易关系、房地产行政管理关系及物业管理关系。
（1）房地产开发关系；
是指开发商依法取得土地使用权并进行基础设施建设、建造房屋过程中产生的法律关系，包括两方面的内容，第一，获得土地使用权；第二，在获得土地使用权的土地上建造房屋。
（2）房地产交易关系；
是指参与房地产买卖、租赁、抵押等房地产交易行为的各方当事人在房地产交易过程中产生的法律关系；
（3）物业管理关系；
是指物业所有者（业主）委托特定的物业管理企业对其所有的物业提供修缮、养护、保管、看管等活动时产生的法律关系。
（4）房地产行政管理关系；
是指房地产行政主管部门依据法律规定对房地产市场实施管理、监督、检查时发生的法律关系。
这种法律关系同前几种关系不同，典型特征是其主体法律地位的不平等，是管理与被管理的关系。
二、房地产法概述
是调整房地产开发、经营和管理过程中发生的经济关系的法律规范的总称。
房地产法是调整房地产所有权人之间、房地产所有权人与非所有权人（包括房地产使用人、修建人、管理人等）之间在房地产开发经营、房地产交易（包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁）、房地产权属、房地产管理等过程中发生的各种关系的法律规范的总称。
房地产法有广义与狭义之分。
广义的房地产法是指对房地产关系进行调整的所有的法律、法规、条例等的总称。
它包括宪法、民法、经济法中有关调整房地产的条款以及土地管理法、城市规划法、城市房地产管理法、物权法等普通法的规定以及房地产行政法规、部门规章等。
狭义的房地产法是指国家立法机关即全国人民代表大会制定的对城市房地产关系作统一调整的基本法律即《中华人民共和国城市房地产管理法》。
第二节房地产开发用地
一、房地产开发用地概述
第2条规定：
本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
涉及两个方面的问题：
（一）用于房地产开发的土地范围
1、仅指国有土地，不包括集体所有的土地；
2、只有城镇国有土地才可用于房地产开发
（二）房地产开发土地的用途
从事房地产开发，必须遵循所开发土地的用途，城市规划管理部门根据城市总体规划的需要，对某宗具体用地所规定的用途，一般分为10类：
1、居住用地2、行政办公用地3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地7、市政公用设施用地8、绿地9、特殊用地10、水域和其他用地。
二、房地产开发用地取得的方式
（一）土地使用权出让
1、土地使用权出让的概念
土地使用权出让：
是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
出让的含义一般包括以下内容：
（1）、土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权；
（2）、经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期限内只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。
（3）、土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。
（4）、集体土地不经征用（成为国有土地）不得出让；
*村委会作出决定将所属用地出让，如何理解……
（5）、土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权力义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。
*土地使用权出让与转让的区别
①土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使有权在一定
年限内让与土地使用者的行为；
②土地使用权转让是指土地使用者以出售，赠与，交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位
或个人的行为。
③土地使用权出让是国家将使用权人让与给土地使用者，是土地一级市场的转让行为，土地使
用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订；
④土地使用权转让是土地使用者将土地使用权移转给其他的单位或个人，是土地二级市场转让行为
2、土地使用权出让的方式
土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。
采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
（1）、招标方式。
招标出让是指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。
招标出让方式的特点是有利于公平竞争，适用于需要优先土地布局、重大工程的较大地块的出让。
（2）、拍卖方式。
拍卖出让是按指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人）。
它的特点是有利于公平竞争，适用于区位条件好，交通便利的闹市区，土地利用上有较大灵活性的地块的出让。
（3）、协议出让。
协议出让指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。
特点是自由度大，不利于公平竞争。
适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。
4、土地使用权出让合同
是指土地所有者或其代表与土地使用权受让人之间就土地使用权出让事宜所达成的、明确相互权利义务关系的协议。
（1）土地使用权出让的最高年限
居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地五十年；综合或者其他人用地五十年
（2）合同的解除
一方不提供土地或对方不支付出让金，解除后可追究违约责任
2000年12月，重庆A公司通过出让方式，以140万元取得了重庆渝北区鸳鸯镇金钱村五社43.3亩两块地使用权。
2001年，新组建的重庆经济技术开发区从渝北区政府手中接过鸳鸯镇的管辖权，同时要求A公司退还土地。
由于土地迅速升值，A公司自然不给，双方僵持到2003年初。
经开区以重庆市政府2003年117号文件批复，以修建公益设施为名再次提出将陈云的两宗土地收回。
2003年9月23日，A公司被迫将土地交回经开区，2003年9月23日，A公司与经开区签定交地协议，除去退还土地出让金外，政府方按照公益标准2.5万/亩给付A公司总计100余万元的补偿金。
然而50天后，经开区将该宗土地以每亩48万元的价格卖给从事房地产开发的公司重庆嘉新集团，用于房地产开发。
A公司不服，遂提起诉讼
重庆渝北区人民法院判决北部新区、经开区按照当时拍卖成交价，合计作出1525.25万元的赔偿支付。
（3）因土地使用权出让合同发生的争议应适用民事诉讼程序还是行政诉讼程序
国家在某地新设立了一个事业单位，该单位为了建设办公楼和家属楼,向县政府申请了20亩土地，县政府土地管理部门与之签订了土地使用权出让合同，并收取了土地出让金之后，为该单位办理了土地使用权证。
今年，土地管理部门对土地使用权证进行年审时，重新丈量这块土地，发现少了800多平方米，于是要修改土地使用权证上这块土地的面积。
由于已经不可能补给土地，所以该单位要求土地管理部门退回相应的土地出让金。
土地管理部门说这800多平方米属于去年测量时的合理误差，因此不愿意退款。
现在该单位起诉，索要多交的土地出让金。
本案的性质属于民事诉讼，还是行政诉讼？
为什么？
国家在土地使用权出让合同中是以土地所有人的身份出现的，其与受让人之间处于平等的法律地位，因土地使用权出让合同发生的争议属于民事纠纷，适用民事诉讼程序。
（二）土地使用权划拨
土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用行为
第三节 房地产开发
一、房地产开发概述
（一）房地产开发的概念
1、概念
房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。
因此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提，而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发，而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。
简言之，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
2、类型
房地产开发包括土地开发和房屋开发。
（1）土地开发
主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：
①新区土地开发
即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；
②旧城区改造或二次开发
即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。
（2）房屋开发
一般包括四个层次：
第一层次为住宅开发；第二层次为生产与经营性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；第四层次为城市其他基础设施的开发。
二、房地产开发企业
（一）房地产开发企业的概念
房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。
设立房地产开发企业，应当具备下列条件：
（1）有自己的名称和组织机构。
（2）有固定的经营场所。
（3）有符合国务院规定的注册资本。
房地产开发企业是资金密集性企业，对其注册资金的要求高于一般经营性、劳务性、中介性的企业。
目前建设部按房地产开发企业的资质等级不同规定了不同的注册资本要求。
这有助于扼制房地产开发领域过于严重的投机态势，降低房地产投资风险，保障交易安全。
（4）有足够的专业技术人员。
（5）法律、行政法规规定的其他条件。
（二）房地产开发企业的资质评定制度
为了加强对房地产开发企业管理，规范房地产开发企业行为，建设部于2000年3月发布了《房地产开发企业资质管理规定〉。
房地产开发企业资质按照企业条件为一、二、三、四等四个资质等级。
1、一级资质的房地产开发企业承担房地产项目建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房
地产开发项目。
2、二级及二级以下资质的房地产开发企业只能承担建设面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门确定，不得超越资质范围承担开发项目。
下列有关房地产开发企业设立的说法，哪些是正确的？
（2005-1-76）
A．房地产开发企业可以是有限责任公司、股份有限公司
B．设立房地产开发企业，应当向房地产管理部门和工商管理部门申请设立登记
C．房地产开发企业的注册资本标准，适用国务院的规定
D．没有足够的专业技术人员，不得设立房地产开发企业
【答案】ACD
【考点】房地产开发企业的设立
【详解】根据《城市房地产管理法》第29条规定：
“房地产开发企业是以营利为
目的，从事房地产开发和经营的企业。
设立房地产开发企业，应当具备下列条件：
（
一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注
册资本； （四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立
房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。
工商行政管理部门对符合
本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登
记。
设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法
的有关规定。
”由此可知，本题答案A、C、D。
第四节房地产交易
一、房地产交易概述
（一）房地产交易的内涵
1、概念
房地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动。
房地产交易是一种极其专业性的交易，按交易形式的不同，可分为房地产转让、房地产抵押、房地产租赁。
房地产交易的形式、种类很多，每一种交易都需要具备不同的条件，遵守不同的程序及办理相关手续。
2、房地产交易应遵循的一般规则—房地一体主义
房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
这就是“房产权与地产权一同交易规则”（房地一体主义）。
房产权与地产权是不能分割的，同一房地产的房屋所有权与土地使用权只能由同一主体享有，而不能由两个主体分别享有；如果由两个主体分别享有，他们的权利就会发生冲突，各自的权利都无法行使。
在房地产交易中只有遵循这一规则，才能保障交易的安全、公平。
（二）房地产价格管理制度
1、房地产价格定期确定和公布制度
政府要定期公布基准地价、标定地价和房屋的重置价格
2、房地产价格评估制度
法律规定房地产交易中实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基准，参照当地的市场价格进行评估。
3、房地产成交价格申报制度
房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
实施该制度的意义在于：
进行房地产交易要依法缴纳各种税费，要求当事人如实申报成交价格，便于以此作为计算税费的依据。
当事人作不实申报时，国家将依法委托有关部门评估，按评估的价格作为计算税费的依据。
二、房地产转让
（一）房地产转让的概念与条件
1、概念
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他和合法形式将其房地产转移给他人的行为。
因土地使用极取得方式的不同，房地产转让包括以出让方式取得土地使用权的房地产转让和以划拨方式取得土地使用权的房地产转让两种类型。
2、房地产转让的条件
（1）以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合的条件
①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
②按照出让合同约定进行投资开发。
属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上；
③属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书。
（2）、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让房地产时，应当符合的条件
①应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
②有批准权的人民政府按照国务院规定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院
规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
（3）禁止转让的房地产
①以出让方式取得的土地使用权，不符合法律规定条件的；
②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
③依法收回土地使用权的；
④共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
⑤权属有争议的；
⑥未依法登记领取权属证书的；
实践中，如何看待未取得产证进行转让的法律风险
程某于1999年与卖方私下签订购房协议,当时整个小区1000套住房由于开发商的原因都没有办理房屋产权证，因此房产一直没有过户到程某名下。
2003年7月，该小区终于办理了房屋的产权证,这时卖方以当时房屋没有产权证,私下交易不合法为由拒绝过户,并提出原价退还。
程某当即予以反对。
在起诉前卖方已经登记领取房产证或者已经具备办理登记领取房产证条件的，可以认定买卖合同有效。
否则，房屋买卖合同认定无效。
因开发商原因不能办理产权证，买受人转让，合同效力如何？
个人看法，合同无效，卖方承担缔约过失责任；
⑦法律，行政法规规定禁止转让的其他情形。
设志远公司已取得一幅土地的使用权，土地使用权期限为70年，其将来可采取以下哪些方式处分其土地使用权：
．（2004-1-93）
A．因借款而抵押给甲公司B．无偿赠与给乙公司
C．将土地使用权出租给丙公司D．与丁公司的土地使用权交换
【答案】ABCD
【考点】土地使用权期限与土地使用权的处分
【详解】根据《城市房地产管理法》第47条的规定：
“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。
因此，土地使用权可以设定抵押。
故A项正确。
根据《城市房地产管理法》第36条的规定：
“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
”故B项正确。
根据《土地管理法实施条例》第29条的规定：
“国有土地有偿使用的方式包括：
（一）国有土地使用权出让；
（二）国有土地租赁；（三）国有土地使用权作价出资或者入股。
”故C项正确。
另外，土地使用权交换是土地使用权转让的一种特殊方式。
因此，D项也正确。
设志远公司在取得土地使用权3年后与甲公司达成土地使用权转让协议，下列有关该转让行为的表述哪个是错误的：
A．志远公司必须已进行投资开发，且已完成开发投资总额的35%以上
B．志远公司在该地上已建有一楼房，该楼房的所有权不必随土地使用权的转移而转移
C．甲公司受让的土地使用权期限最长不得超过70年
D．甲公司受让后在取得志远公司同意的前提下可改变土地用途
【答案】ABCD
【考点】土地使用权的转让
【详解】根据《城市房地产管理法》第38条的规定：
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
因此，志远公司必须已进行投资开发，并要已完成开发投资总额的25％以上。
A项中的35％限制错误。
根据《城市房地产管理法》第41条的规定：
“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
”可见房随地转，地随房转是基本原则。
因此，B项错误。
根据《城市房地产管理法》第42条的规定：
“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
”本题中，志远公司在3年后转让土地使用权，甲公司受让的土地使用权期限只有67年。
故C项错误。
根据《城市房地产管理法》第43条的规定：
“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
”因此，甲公司要改变土地用途除了取得原出让方的同意外，还要取得市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意。
故D项错误。
综上，AB．CD均为应选项。
（二）房地产转让合同
1、房地产转让应当签订书面合同，合同中应载明土地出让方式
2、房地产转让后，新的房屋所有权人仍受原出让合同的约束，不得擅自改变土地用途；
2、新所有权人要改变用途的，必须取得原出让方和和规划部门同意；
（三）商品房预售
1、概念
也称楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。
其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。
它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。
2、条件
我国《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应符合下列条件：
（1）已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。
（2）持有建设工程规划许可证。
房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。
（3）按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。
（4）已经同金融机构签订预售款监管协议。
（5）已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。
3、常见的纠纷
最常见的是不能交付、不按期交付、房屋质量、不能办理或不能按期办理房产证等
三、房地产抵押
（一）房地产抵押的概念与特征
1、概念
房地产抵押，是指抵押人用其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产变卖所得的价款优先受偿。
抵押的意义，在于所有权人既能保留财产的使用价值，又能利用其交换价值获得资金，使财产的效用得到充分发挥。
2、特征
房地产抵押的法律特征：
（1）房地产抵押是为了担保债权而设定的从合同，其效力随债权的设定，转移、消灭而变化。
（2）房地产抵押是一种诺成性合同，一般都不转移占有，只将作抵押的权属证件移交给抵押权人，其
抵押房地产仍由抵押人占有和管理。
（3）以自己不享有所有权和土地使用权的房地产作为抵押物，其抵押行为无效，未经抵押权人同意的
再抵押行为属于无效。
（4）抵押物若在抵押权人保管期间灭失、损毁的，抵押权人如有过错，应承担民事责任；抵押物在抵
押人保管期间灭失、损毁的，应当认定抵押关系存在，并责定抵押人以其财产代替抵押物。
（5）房地产抵押是一种要式法律行为，进行房地产抵押的双方，必须到房地产交易管理部门办理抵押
登记手续。
（二）房地产抵押权的设定
1、设定抵押权的范围
用以设定抵押权的房地产必须是符合法定要求的、不属于法律禁止抵押之列里的房地产。
根据我国《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，目前可以设定抵押权的房地产主要包括
（1）抵押人所有的房屋和其他地上附着物。
（2）抵押人依法享有处分权的国有土地使用权。
（3）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。
（4）乡（镇）村企业的厂房等建筑物。
（5）预购商品房
（6）在建工程
现行法律的规定不得设定抵押权的房地产有以下几种：
（1）土地所有权；
（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地的使用权（法律允许的除外）；
（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位、社会团体及其他社会公益性的房产；
（4）所有权、使用权不明或有争议的房地产；
（5）依法被查封、扣押、监管的房产；（6）依法不得抵押的其他房地产。
2、房地产抵押合同
房地产抵押必须签订书面抵押合同，通过合同条款明确当事人双方的权利义务；
甲公司与银行签订借款合同，约定甲公司以自有的流光大厦作为抵押，贷款8000万元。
双方办理抵押手续后，银行发放了贷款。
现甲公司在流光大厦的土地上新建一幢溢彩楼。
有关本案中房地产抵押借款合同的下列说法哪些是正确的？
（2004-1-67）
A．甲公司不履行债务时，银行有权将流光大厦单独拍卖，并由所得价款优先受偿
B．甲公司在流光大厦的土地上新建的溢彩楼不是抵押财产
C．甲公司不按期还款时，银行可以将流光大厦和溢彩楼一同拍卖，但只能由流光大厦拍卖所得的价款优先受偿
D．溢彩楼是在建工程，依照法律规定，不得设置抵押，也不得拍卖转让
【答案】BC
【考点】房地产抵押的效力
【
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