青阳碧桃园公租房小区物业服务项目采购需求书.docx

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青阳碧桃园公租房小区物业服务项目采购需求书青阳碧桃园公租房小区物业服务项目采购需求书青阳县碧桃园公租房小区物业服务项目采购需求书一、采购项目概况：

青阳县碧桃园公租房小区位于青阳县蓉城镇碧桃路于青山路交叉口东侧，共有1#-9#号楼多层住宅9幢，公租房540套，总建筑面积约25186.59平方米，其中：

1#、2#、5-8#号楼（16791.06m2）由青阳县经济开发区建设，3#、4#、9#号楼（8395.53m）由青阳县房产管理局建设，二个单位分别对以上各自建设的公租房进行分配和管理，但小区物业服务共同委托一家物业企业服务，并按各自建筑面积比例承担物业费补助，招标人提供物业管理用房和值班用房等。

招标范围为小区物业服务及招标方委托管理的内容。

二、服务需求及质量标准：

本项目综合物业管理服务按照池州市住宅物业服务四级标准执行1、综合管理服务标准级别序号内容服务要求四级1管理处设置

（1）小区内设置管理处，管理人员每日巡杳小区两次以上，发现问题及时处理。

（2）办公场所整洁有序。

（3）配置一般的办公家具、电话等办公设施及办公用品。

2管理人员要求

（1）小区经理、管理员有物业管理员上岗证和部门经理上岗证，有一年以上经理任职经历。

（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。

3服务时间周一至周日在管理处进行业务接待，并提供服务。

4日常管理

（1）24小时受理业主或使用人报修。

急修半小时内到现场处理，般修理天内完成（预约除外）。

（2）对业主或使用人的投诉在24小时内回复。

与服务（3）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

（4）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。

4日常管理与服务（5）实行微机化管理。

建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等。

（6）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。

（7）米取走访、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的80%（8）制定管理处内部管理制度和考核制度。

（9）在小区内醒目位置设立公示专栏，公布24小时报修电话、办事制度、办事纪律，公示服务内容、收费项目及收费标准。

公告停水、停电及其他服务信息。

（10）每年对业主或使用人进行次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。

（11）能提供三种以上特约服务（有偿）和三种以上便民服务；每年组织不少于两次以上的社区活动。

（12）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

（13）对违反业王公约（临时公约）或政丿付有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处2、公共区域清洁卫生服务标准级别项目序号内容服务要求1地面每日清扫次，保持基本无灰尘。

2楼梯扶手每日擦抹次，保持基本无灰尘。

3消防栓、指示每周擦抹次，外表基本无灰尘、楼内牌等公共设施无污渍。

4天花板、公共灯具每季除尘一次，目视基本无灰尘、无蜘蛛网。

四级公共5门、窗等玻璃每月擦拭二次。

6天台、屋顶每年清扫二次以上，保持清洁、无垃圾。

区域7垃圾收集高层按幢设置收集点，多层按物业管理需要配置收集点，收集点每日清理三次，收集点周围无散落垃圾、无污迹，无明显异味。

8电梯轿厢每日擦拭、消毒、清扫一次以上，操作板处无污迹无灰尘。

楼外公共区域9道路地面、绿地、明沟道路地面每日清扫二次以上，目视地面、绿地清洁无杂物；明沟每周清扫二次，无杂物无积水。

10公共灯具、宣传栏、园艺小品等每周擦抹二次，表面无污迹。

11垃圾厢（房）每日清扫一次以上，保持垃圾厢（房）及其周围清洁；建筑垃圾有固疋堆放点；设有火蝇装置。

12果皮箱、垃圾桶合理设置。

每日清理一次，擦拭一次，箱（桶）无漫溢、无异味、无污迹。

13消毒灭害每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每季度火鼠一次。

14水景每日一次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或其他处理，保持水体无异味。

3、公共区域秩序维护服务标准级序内容服务要求别号四级1人员要求

（1）专职公共秩序维护人员以中青年为主，身体健康，工作认真负责并定期接受培训；

（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；（3）上冈时佩带统一标志，穿戴统一制服，装备佩戴规范，仪谷仪表规范整齐；（4）配置对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

2门岗

（1）各出入口24小时值班看守，6:

00-20:

00立冈，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录；

（2）对外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行；（3）对进出小区的车辆进行管理疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。

3巡逻岗

（1）保安人员按指疋时间和路线每小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过二分钟，监控中心有巡更记录。

（2）接到火警、警情后三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方；（3）遇到异常情况或住户紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。

4技防设施和救助

（1）小区内设监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲、周界报警（全封闭）等三项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息；

（2）监控中心接到报警信号后，保安人员二分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问；（3）小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于次的应急预案的演习。

5车辆管理

（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆停放在规定的范围内；

（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜；（3）收费管理的车库（棚）应24小时有专人管理，车辆停放有序，备有必须的消防器械，车库（棚）场地整洁，有照明、无渗漏，通风良好，无明显积水、无易燃易爆及危险物品存放。

4、公共区域绿化养护服务标准级别基本条件内容要素养护要求1、绿地总修剪年普修二遍以上。

体布局合理，清除杂每年除草四遍以上，杂草面积不四满足居住环草、垃大于8%绿地内垃圾及时清理，境的需要，草坪圾无人为破坏植物现象。

级集中绿地率灌、排咼温、干旱季节基本保持有效供10%以上。

水水，有积水应及时排除。

2、利用植施肥每年普施有机肥一遍。

物、山石水体等设置景点，且与环境协调。

3、乔、灌、地被、草配植合理，层次较丰富，景观好。

花坛花境面积占绿地总面积0.5%以上。

4、绿地保存率在100%乔、灌、草等保存率98%以上，绿地设施及硬件景观保持元好。

病虫害防治发现病虫害及时灭杀。

其他及时做好病虫害防治。

树木修剪每年按规范修剪二次以上，基本做到无枯枝、明蘖枝；篱、球、造型植物及时修剪，每年不少于五次，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于二次，基本无枯枝。

中耕除草、松土中耕杂草五次遍以上，土壤基本疏松。

施肥按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥；每年普施基肥一遍。

病虫害防治有针对性及时灭治，主要病虫害发生不咼于10%扶正加固有倒伏倾向，及时扶正、加固。

其他乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木基本开花；球、篱、地被生长正常，缺枝、空档不明显。

花坛花境布置一年中有二次以上花卉布置，二季有花。

灌、排水保持有效供水，无积水补种缺枝倒伏不超过五处修剪、施肥及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施肥一次，每次布置前施复合肥一次。

病虫害防治适时做好病虫害防治5、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修、服务标准级别内容运行、保养、维修服务要求四级房屋结构每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。

门窗每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭灵活并无异常声响。

楼内墙面、墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖、地砖平整不起壳、无缺损。

顶面、地面管道、排水沟每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（汛期每半月检查一次）。

每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的应及时修理。

围墙每半月一次巡杳围墙，发现损坏立即修复；铁栅栏围墙表面无明显锈蚀，保扌寸围墙兀好。

道路、场地等每周一次巡杳道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。

路灯、楼道灯、景观灯等公共照明设施能保持正常使用，及时修复更换设备等。

道路、场地、路灯照明等设施每周一次巡杳道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。

路灯、楼道灯、景观灯等公共照明设施能保持正常使用，及时修复更换设备等。

休闲椅、室外健身设施等母日次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小口口等进仃巡杳，保持原有面貌，保证其安全使用。

室外健身设施、儿童乐园等每日一次巡杳，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外）。

安全标志等对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。

每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

三、人员要求按照安徽省纟住宅区物业服务标准执行。

四、报价要求：

本项目是对三年物业服务政府补助部分进行报价，投标报价不得高于壹拾捌万壹仟叁佰肆拾叁元肆角肆分（总建筑面积25186.59平方米*0.20元/月/m2*12月*3年=181343.44元）,否则按照废标处理。

五、其他要求：

1、为保障公租房的后期运营管理，确保公租房小区的物业服务衔接，小区物业服务标准执行池州四级服务标准，综合物业服务费采取成交人经招标人授权按固定标准收取物业服务费，同时招标人按本次招标的成交金额给予物业服务政府补助。

2、招标人授权按固定收取物业服务费的标准：

公租房二室一厅每年200元，一室一厅120元；廉租房的减半收取（廉租房套数不超过总套数540套的5%。

3、特别说明：

1、固定标准的物业服务费，为公租房分配后才能收取。

招标人因已给予政府补助，不另行承担空置房屋的固定标准物业服务费，成交人需自行承担风险。

2、碧桃园公租房小区实际入住率未达到50%之前，可按照安徽省住宅区物业服务标准的二级服务标准执行；达到50%后，按照一级服务标准执行。

3、成交人未按服务标准服务，严重违约的，招标人可单方解除合同或按同等未履约内容所占的比率扣减补助款。

4、本招标涉及相关的政策条款，由参与招标的物业服务企业自行查阅。

五、付款方式：

每半年支付一次。