天津市土地登记技术规范.docx

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天津市土地登记技术规范

天津市国土资源和房屋管理局关于印发《天津市土地登记技术规范》的通知

（津国土房籍[2007]269号）

各区县国土资源管理部门、区县房地产管理局、有关直属单位：

　　现将《天津市土地登记技术规范》印发给你们，请遵照执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇〇七年三月二十九日

　　1.总则

　　1.1.目的、依据

　　1.2.概念、分类

　　1.3.适用范围

　　1.4.统一登记制度

　　1.5.职权分工

　　1.6.土地登记簿

　　1.7.与房屋权属登记的关系

　　1.8.土地登记的基本单位

　　1.9.土地证书的种类

　　1.10.登记费用

　　1.11.登记人员管理

　　1.12.信息系统管理

　　2.土地登记程序

　　2.1.土地登记申请

　　2.1.1.概念

　　2.1.2.申请受理程序

　　2.1.3.申请人一般要求

　　2.1.4.申请人

　　2.1.5.申请时限

　　2.1.6.土地登记申请人应提交的资料

　　2.1.7.申请条件审查

　　2.1.8.申请的受理

　　2.2.地籍调查

　　2.2.1.依据

　　2.2.2.坐标系

　　2.2.3.地籍管理信息系统

　　2.2.4.宗地划分

　　2.2.5.地籍勘丈方法

　　2.2.6.指界

　　2.2.7.地籍调查的办理时限

　　2.3.权属审核

　　2.3.1.概念

　　2.3.2.权属审核应达到的标准

　　2.3.3.不予登记的情形

　　2.3.4.权属审核的内容

　　2.3.5.权属审核的程序

　　2.3.6.权属审核的办理时限

　　2.4.注册登记

　　2.4.1.概念

　　2.4.2.依据

　　2.4.3.内容

　　2.4.4.土地登记簿

　　2.4.5.土地证书的字头

　　2.4.6.注册登记的办理时限

　　2.4.7.登记日的确定

　　2.5.颁发或注记土地证书

　　2.5.1.证书发放对象

　　2.5.2.缮证

　　2.5.3.核证

　　2.5.4.核发证书

　　2.5.5.办理时限

　　2.6.公告

　　2.7.复查

　　3.初始土地登记

　　3.1.概念

　　3.2.程序

　　3.3.初始登记的效力

　　3.4.工作要求

　　3.4.1.复查

　　3.4.2.注册登记

　　3.4.3.核发或注记土地证书

　　4.设定土地登记

　　4.1.划拨国有土地使用权设定登记

　　4.1.1.概念

　　4.1.2.申请人

　　4.1.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件

　　4.1.4.审查要点

　　4.2.出让国有土地使用权设定登记

　　4.2.1.概念

　　4.2.2.申请人

　　4.2.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件

　　4.2.4.审查要点

　　4.3.填海造地出让国有土地使用权设定登记

　　4.3.1.概念

　　4.3.2.申请人

　　4.3.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件

　　4.3.4.审查要点

　　4.4.作价出资（入股）国有土地使用权设定登记

　　4.4.1.概念

　　4.4.2.申请人

　　4.4.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件

　　4.4.4.审查要点

　　4.5.国家租赁国有土地使用权设定登记

　　4.5.1.概念

　　4.5.2.申请人

　　4.5.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件

　　4.5.4.审查要点

　　4.6.国家授权经营国有土地使用权设定登记

　　4.6.1.概念

　　4.6.2.申请人

　　4.6.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件

　　4.6.4.审查要点

　　4.7.收购、储备国有土地使用权设定登记

　　4.7.1.概念

　　4.7.2.申请人

　　4.7.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件

　　4.7.4.审查要点

　　4.8.集体土地所有权设定登记

　　4.8.1.概念

　　4.8.2.申请人

　　4.8.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件

　　4.8.4.审查要点

　　4.9.集体土地使用权设定登记

　　4.9.1.概念

　　4.9.2.集体“四荒”土地使用权设定登记

　　4.9.3.农村宅基地土地使用权设定登记

　　4.9.4.公共设施、公益事业集体土地使用权设定登记

　　4.9.5.乡（镇）村办企业集体土地使用权设定登记

　　4.10.土地使用权抵押设定登记

　　4.10.1.概念

　　4.10.2.申请人

　　4.10.3.应提交的权属来源证明及其他文件

　　4.10.4.审查要点

　　4.11.土地使用权出租设定登记

　　4.11.1.概念

　　4.11.2.申请人

　　4.11.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件

　　4.11.4.审查要点

　　5.变更土地登记

　　5.1.划拨国有土地使用权变更登记

　　5.1.1.概念

　　5.1.2.申请人

　　5.1.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件

　　5.1.4.审查要点

　　5.2.划拨国有土地使用权补办出让手续的变更登记

　　5.2.1.概念

　　5.2.2.申请人

　　5.2.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件

　　5.2.4.审查要点

　　5.3.出让、国家租赁国有土地使用权变更登记

　　5.3.1.概念

　　5.3.2.申请人

　　5.3.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件

　　5.3.4.审查要点

　　5.4.国家作价出资（入股）、授权经营国有土地使用权变更登记

　　5.4.1.概念

　　5.4.2.申请人

　　5.4.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件32

　　5.4.4.审查要点

　　5.5.集体土地所有权变更登记

　　5.5.1.概念

　　5.5.2.申请人

　　5.5.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件

　　5.5.4.审查要点

　　5.6.集体土地使用权变更登记

　　5.6.1.集体“四荒”土地使用权变更登记

　　5.6.2.农村宅基地集体土地使用权变更登记

　　5.6.3.乡（镇）村办企业集体土地使用权变更登记

　　5.7.土地使用权抵押变更登记

　　5.7.1.概念

　　5.7.2.申请人

　　5.7.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件

　　5.7.4.审查要点

　　5.8.土地使用权出租变更登记

　　5.8.1.概念

　　5.8.2.申请人

　　5.8.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件36

　　5.8.4.审查要点

　　5.9.名称变更登记

　　5.9.1.概念

　　5.9.2.申请人

　　5.9.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件

　　5.9.4.审查要点

　　5.10.地址变更登记

　　5.10.1.概念

　　5.10.2.申请人

　　5.10.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件

　　5.10.4.审查要点

　　5.11.土地用途变更登记

　　5.11.1.概念

　　5.11.2.申请人

　　5.11.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件

　　5.11.4.审查要点

　　6.土地注销登记

　　6.1.依申请土地注销登记

　　6.1.1.概念

　　6.1.2.申请人

　　6.1.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件

　　6.1.4.审查要点

　　6.2.国土资源管理部门直接办理的土地注销登记

　　6.2.1.概念

　　6.2.2.申请人

　　6.2.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件

　　6.2.4.审查要点

　　7.其他登记

　　7.1.更正登记

　　7.1.1.概念

　　7.1.2.申请人

　　7.1.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件

　　7.1.4.审查要点

　　7.2.地下建筑物土地使用权登记

　　7.2.1.概念

　　7.2.2.申请人

　　7.2.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件

　　7.2.4.审查要点

　　7.3.土地查封登记

　　7.3.1.概念

　　7.3.2.申请人

　　7.3.3.应提交的证明及其他文件

　　7.3.4.审查要点

　　7.4.补发土地证书

　　7.4.1.概念

　　7.4.2.申请人

　　7.4.3.应提交的证明及其他文件

　　7.4.4.审查要点

　　7.5.换发土地证书

　　7.5.1.概念

　　7.5.2.申请人

　　7.5.3.应提交的证明及其他文件

　　7.5.4.审查要点

　　8.土地登记的其他规定

　　8.1.土地证书查验

　　8.1.1.概念

　　8.1.2.区域性土地行政执法中土地证书查验的程序

　　8.1.3.查验内容

　　8.1.4.对有关问题的处理

　　8.2.违法处罚规定

　　8.3.登记人员行政责任

　　8.4.公开查询

　　8.4.1.基本概念

　　8.4.2.申请人

　　8.4.3.查询原始登记资料应提交的有关证明文件

　　8.4.4.不予查询的情形

　　8.4.5.查询管理规定

　　9.附录

　　9.1规范性表格

（1）《天津市土地登记申请书》

（2）《天津市土地登记调查、批表》

　　（3）《天津市土地使用权他项权利登记申请书》

　　（4）《天津市土地使用权他项权利登记调查、审批表》

　　（5）《天津市土地使用权他项权利注销登记申请书》

　　（6）《天津市土地使用权他项权利注销登记调查、审批表》

　　（7）《土地登记复查申请表》

　　（8）《土地登记复查结果审核表》

　　（9）《界址表》

　　（10）《土地登记收件单》

　　（11）《土地登记簿》

　　（12）《地籍调查表》

　　（13）《天津市土地登记资料查询申请、审批表》

　　9.2规范性文书

（1）《土地登记、地籍调查法人代表证明书》

（2）《土地登记授权委托书》

　　（3）《土地登记、地籍调查委托书》

　　（4）《地籍调查指界通知书（存根）》

　　（5）《违约定界通知书》

　　（6）《测绘资料报告样式》

　　（7）《集体土地所有权人承诺书》

　　（8）《土地登记通告》

　　（9）《土地登记申请审核情况公告》

　　（10）《注销土地登记公告》

　　（11）《补正告知书》

　　（12）《不予登记通知书》

　　（13）《更正登记公告》

　　（14）《更正登记告知书》

　　（15）《协助执行告知书》

　　（16）《因拆迁注销土地登记登报声明》

　　（17）《土地登记资料协助查询单》

　　（18）《查询结果证明》

　　（19）《查询理由告知书》

　　9.3规范性用章

（1）注记开工、竣工、证书有效期的专用章

（2）注记划拨土地未经批准不得转让、出租、抵押的专用章

　　（3）抵押情况注记专用章

　　（4）注销专用章

　　（5）核对原件专用章

　　（6）骑缝章

　　（7）土地证书查验专用章

1.　总则

1.1.目的、依据

　　为了规范土地登记行为，加强土地管理，保护土地所有者和使用者的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《天津市土地管理条例》、《土地登记规则》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》等法律、法规，结合我市实际，制定本规范。

1.2.概念、分类

　　土地登记是县级以上人民政府依法核准土地所有权、土地使用权、土地他项权等土地权利，并在登记簿上注册登记的行为。

　　本规范所称土地登记分为初始土地登记、设定土地登记、变更土地登记、注销登记和其他登记。

　　初始土地登记是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记。

　　设定土地登记是指初始土地登记以外对一宗土地上新确认土地所有权、使用权、他项权进行的土地登记。

　　变更土地登记是对一宗地上经登记的土地所有权、使用权及他项权发生改变而进行的土地登记。

　　注销土地登记是指因土地权利灭失或其他原因致使原登记内容失去效力而将已登记内容进行注销的土地登记。

　　其他登记是指上述登记以外的土地登记。

1.3.适用范围

　　本市行政辖区内的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和他项权等土地权利的登记应当遵照本规范。

　　本规范颁布前土地登记有关规定与本规范不一致的以本规范为准。

　　1.4.统一登记制度

　　本市土地权属实行统一登记制度。

统一登记是指土地所有权、使用权和土地他项权等土地权利应当统一登记，土地登记簿应当统一、土地登记的技术规范标准应当统一、土地登记机构应当统一。

　　涉及房屋和土地权属同时登记的，应当在统一的土地登记系统上进行。

　　1.5.　职权分工

　　全市行政辖区内国有土地及城市发展控制区内集体土地的所有权、使用权登记，由市人民政府审批。

城市发展控制区以外集体土地的所有权、使用权登记，由所在地的区、县人民政府审批。

土地他项权利登记由所在地区、县国土资源管理部门审批。

　　经授权，市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）负责全市行政辖区内国有土地及城市发展控制区内集体土地的所有权、使用权登记审批的工作，区、县国土资源管理部门负责城市发展控制区以外集体土地的所有权、使用权登记审批的工作；开发区、保税区国土资源管理部门负责管理范围内土地登记工作。

　　两证合一已有规定的，按照市政府和国土房管局的有关规定执行。

　　1.6.土地登记簿

　　市国土房管局建立全市统一的土地登记簿。

　　通过信息网络系统办理土地登记簿的，由网络系统自动生成土地登记簿。

　　信息系统网络暂时未开通的，土地登记簿纸质文件由登记机构保存并备份电子文档储存于U盘或移动硬盘。

电子文档于注册登记一周内上报市国土房管局。

　　土地登记簿电子文档由市国土房管局委托市地籍管理中心统一管理。

　　1.7.与房屋权属登记的关系

　　根据《天津市土地管理条例》第三十四条的规定，土地上已经建成房屋的，在申请房屋权属登记的同时办理土地权属登记，由市土地和房屋权属登记行政主管部门颁发房地权属证书和登记证明。

　　市土地和房屋权属登记行政主管部门应当建立房地权属登记簿，制作统一的房地权属证书和登记证明。

　　1.8.土地登记的基本单位

　　土地登记以宗地为登记的基本单位。

　　宗地是指由土地权属界址线封闭的地块。

1.9.　土地证书的种类

　　《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》、《天津市房地产权证》、《天津市房地产他项权证》。

　　1.10.　登记费用

　　土地登记收费按照《天津市土地登记收费及其管理办法实施细则》（津政发[1991]53号）的规定执行。

　　根据《天津市土地登记管理办法》（津政发[1994]86号）的规定，土地所有者或使用者必须按期申请土地登记，逾期不申请土地登记的，其登记费应比照规定的登记费标准，每逾期一个月加收20%。

　　他项权登记收费按照《关于降低非住房所有权登记费收费标准的通知》（津价房地[2005]37号）的规定执行。

　　1.11.登记人员管理

　　我市实行土地登记人员持证上岗制度。

土地登记人员应当经过岗位培训，经国土资源部统一组织考试合格，取得《土地登记上岗资格证》后，方可从事土地登记工作。

取得上岗资格证的土地登记人员每年要按要求参加继续教育。

　　1.12.信息系统管理

　　各区县国土资源管理部门应建立地籍信息系统，将土地登记情况纳入信息系统。

市国土房管局建立统一平台的地籍信息系统，实现与区县国土资源管理部门联网，并实行统一管理。

2.　土地登记程序

　　2.1.土地登记申请

　　2.1.1.　概念

　　土地登记申请是指土地权利人或土地权利变动当事人，按照规定向土地登记机构申请其土地权利状况或权利变动事项，在土地登记簿上予以注册登记的过程和行为。

　　2.1.2.　申请受理程序

　　土地登记申请分为提交申请、申请条件审查和受理申请三项内容。

　　2.1.3.　申请人一般要求

　　土地登记申请人应当是土地权利人或者土地权利变动的双方当事人。

包括单位和个人，单位包括法人和其他组织。

其中法人和其他组织均可直接申请，而自然人中只有完全民事行为能力人才可以直接申请土地登记，限制民事行为能力人和无行为能力人均不能直接申请，而必须由其法定代理人或指定代理人代理申请。

非法人单位在取得法人单位授权其为登记主体的情况下，可直接申请土地登记。

　　土地登记申请也可以委托代理人代理申请。

代理人分为委托代理、法定代理和指定代理。

　　2.1.4.　申请人

（1）国有土地使用权由使用该国有土地的单位或者个人申请登记。

（2）集体土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会申请登记；属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织申请登记，乡（镇）集体经济组织不健全的，可由乡（镇）人民政府代为申请登记。

　　（3）集体土地使用权由使用该土地的单位或个人申请登记。

　　（4）与地上土地使用权分离的经批准独立使用的地下空间，由地下空间土地使用权人或建设者申请地下空间的土地使用权登记。

　　（5）土地他项权利由申请土地他项权利的单位或个人和土地使用权人共同申请登记。

　　（6）两个或者两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，按份共有的应当分别申请登记；共同共有的应当共同申请登记。

　　（7）跨县级行政区域的，应当分别向土地所在地的土地登记机构申请登记。

跨县级行政区域的线性工程用地，向市国土房管局指定的土地登记部门申请登记。

　　（8）军用土地申请人为土地使用人，使用权人为中国人民解放军总后勤部或武警部队后勤部。

　　（9）公用房屋国有土地使用权登记申请人为公用房屋管理机构。

土地使用权人为市或区县人民政府。

也可由取得授权的房屋使用人申请登记。

　　（10）转让国有土地使用权、集体土地使用权的登记，由双方当事人共同提出申请。

　　（11）收购、储备土地使用权登记，由市政府确定的收购储备机构提出申请。

　　2.1.5.　申请时限

（1）设定土地登记、变更土地登记当事人自发生之日起30日内应当申请变更土地登记。

（2）土地使用权抵押权、承租权及其他土地他项权利的设定、变更（不含继承）、终止及注销土地登记，当事人自发生之日起15日内应当申请土地登记。

　　（3）土地批准文件中对土地登记申请日期另有规定的按规定期限申请登记。

　　2.1.6.　土地登记申请人应提交的资料

（1）土地登记申请书

　　申请人申请土地登记时，应以书面形式提出土地登记申请，填写土地登记申请书。

土地登记申请书应填写工整、齐全，并加盖申请单位公章、个人印章或指印。

（2）主体资格证明文件和个人身份证明

　　单位设立证明、法定代表人证明或者个人身份证明及户籍证明，委托代理的应提交委托代理证明文件及被委托人身份证明。

单位设立证明包括：

企业法人营业执照、事业单位法人营业执照、组织机构代码证、社会团体登记证书等；法定代表人应与营业执照中的一致；个人身份证明包括：

身份证、军官证、警官证、护照等；委托代理证明文件指土地登记委托书；被授权的非法人单位应提供法人单位出具的《土地登记授权委托书》；自然人的代理人为法定代理人的，需提交村委会或居委会开具的监护人证明和户籍证明。

　　（3）土地权属来源证明

　　土地权属来源证明文件包括：

直接的土地权属来源证明文件和土地权属参考文件。

　　直接的土地权属来源证明文件包括：

土地证书、有批准权的机关批准用地的文件、确权文件、权属争议调解书、司法机关的裁定或裁决文件、合法的转让或设定权利文件，土地调查时达成的《权属界线协议书》及法律法规规定的其他文件。

具体包括：

有偿使用合同、划拨决定书、建设用地批准书、集体农用地的征用转用批准文件、征地、拆迁、安置、补偿协议等；土地管理部门的建设项目用地验收合格证；税费缴纳凭证：

包括出让金、契税、租金等。

　　土地权属来源参考文件包括：

土地公有制实行前的土地契约；单位或个人土地使用权调整、交换时双方的协议或有关材料；地上物买卖、交换、继承等证件；领导对用地的指示；集体土地交换协议；地上建筑物及其他附着物的合法产权证明等。

地上物权属来源证明：

包括房屋所有权证、记载房屋信息的房地产权证、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证。

　　（4）地籍测量资料：

包括测量成果报告、宗地图及符合市国土资源管理部门统一要求的电子文件。

　　测量成果报告包括：

封面、解析界址点坐标成果表、宗地面积计算表。

　　宗地图应包括的内容及要求：

图幅号、宗地号、指北针、图廓线；土地使用者名称、宗地面积、地类号、本宗地界址点、界址点号、界址线及界址边长、弧长、本宗地内建筑物、构筑物；邻宗地界址线（示意）；邻宗地、道路、街巷及名称；道路红线用虚线表示。

纸张最小是A4纸；宗地图要按规范图式图例表示；申请登记宗地要用红色线划标注。

　　（5）法律、法规、规章规定需要提交的其他文件资料。

　　2.1.7.申请条件审查

　　对申请人提交的复印件资料均需核对原件留复印件并加盖“与原件核对无误”专用章。

　　2.1.7.1.　对申请书的审查

　　审查申请书是否有漏项，申请人是否加盖印章并签字确认。

　　2.1.7.2.　对主体资格的审查

（1）对法人资格的审查。

审查申请人提交的营业执照是否为年检合格的，事业单位代码证、身份证明等与原件是否一致。

（2）对法定代表人身份证明的审查。

审查提交的法定代表人是否与营业执照中的一致，其身份证明是否为法人组织开具的证明。

单位名称是否为全称且与公章名称一致。

　　（3）对自然人的资格审查。

自然人的提交的身份证明应为身份证、户口簿、护照等有效证件。

无户口簿的土地使用者，应有基层组织开具的证明。

　　（4）对代理人代理手续的审查。

审查委托书、委托书代理事项、代理期限、代理人和被代理人名称。

按法律规定，法定代理人不需要办理委托书的，应有村委会或居委会开具的证明和户籍证明。

　　2.1.7.3.　对土地权属证明文件的审查

　　审查权属证明文件是否齐全和证件、证明的效力等内容。

核查土地证书与登记簿是否一致。

　　2.1.7.4.　对地籍测量资料的审查

　　测量资料是否齐全、内容是否符合要求，测量资料中界址点与界址表中界址点及宗地图中界址点是否一致；实测面积与批准用地面积及范围是否一致等内容。

　　2.1.7.5.　对其他内容的审查

（1）审查申请登记的宗地是否在本登记区内。

（2）申请提交的文件资料有无页码不准确，复印不清楚，纸张大小不符合要求等。

　　（3）涉及宗地分割的，应同时申请剩余宗地的土地登记。

　　2.1.8.申请的受理

　　土地登记机构收到申请人提交的土地登记申请书和其他文件资料后，经审查，予以受理的，对申请资料进行登记、编号、整理归档，并现场填写、开具《土地登记收件单》。

　　对申请要件不齐的不予受理，并出具《补正告知书》。