最新不动产评估成本法计算题.docx

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最新不动产评估成本法计算题

不动产评估成本法计算题

成本法作业

1、今有一建筑物，建筑总面积1200m2，在估价时点时，已使用12年。

该类建筑物的重置价格为600元/m2，耐用年限40年。

估价师经现场勘察认为该建筑物剩余使用年限为30年，残值率5%。

试用直线折旧法计算其折旧额、折旧总额，并估计其现值。

解：

（1）求折旧额D

（2）至估价时点的折旧总额Et为

或

（3）建筑物现值V：

V=C-Et=600×1200-195428.52=524571.48（元）

或V=C[1-（1-R）×t/（t+n）]=524571.43（元）

注：

公式要写完整；Et的取值必须取195428.52，不可取195428.57。

2、某一房地产，土地总面积2500m2，是6年前通过征用农地取得，当时费用800元/m2，现时取得该类土地，每平方米需1000元，地上建筑总建筑面积6000m2，是2年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/m2，现实建造同类建筑物每平方米为1100元，估计该建筑物有8成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。

解：

（1）求土地价格VL

VL=2500×1000=250（万元）

（2）求建筑物价格VB

建筑物的重置价格C=6000×1100=660（万元）

VB=C.q=660×80=528（万元）

（3）计算房地产总价V

V=VL+VB=250+528=778（万元）

（4）计算房地产单价P

P=V/S=778/6000=1296.67（元/m2）

3、某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。

土地是在1999年4月通过出让方式取得的，出让年限是40年。

建筑物是于2000年10月建成使用的。

经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。

通过估价师对该建筑物现场鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格为50万元，经济寿命15年。

残值率假设为零，报酬率为8%，求该房地产在2003年4月的市场价格。

解：

（1）计算土地现实价格VL

（2）计算建筑物的现实价格VB

①求建筑物重置价格C

C=1000×2000×3.0=600（万元）

②求可修复部分折旧D1

D1=5（万元）

③求装修部分折旧D2

D2=30×2.5÷5=15（万元）

④求设备部分折旧D3

D3=50×2.5÷15=8.33（万元）

⑤求结构部分折旧D4

D4=（600-5-30-50）×2.5÷38.5=33.44（万元）

⑥求折旧总额D

D=D1+D2+D3+D4=61.77（万元）

则VB=C-D=600-61.77=538.23（万元）

（3）计算房地产在2003年4月的市场价格V

V=VL+VB=98.26+538.23=636.49（万元）

注：

求土地现实价格时，应采用收益法公式进行年期修正，不可用36/40方法计算。

4、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。

经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。

又知其中该建筑的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。

假定残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。

（2001年试题）

解：

（1）计算建筑物的重置价格

①建造成本：

800万元

②管理费用：

800×3%=24万元

③投资利息：

（800+24）×60%×[（1+6%）1.5-1]+（800+24）×40%×[（1+6%）0.5-1]=54.90万元

④建筑物的重置价格：

800+24+54.9+50+120=1048.9万元

（2）计算建筑物的折旧额

①墙壁、地面等损坏的折旧费=18万元

②装修部分的折旧费=200×2/5=80万元

③设备部分的折旧费=110×8/10=88万元

④长寿命项目的折旧额：

（1048.9-18-200-110）×1/50×8=115.34万元

⑤该建筑物的折旧额=18+80+88+115.34=301.34万元

5、某公司5年前以出让方式取昨一宗面积2000m2的40年使用权的土地于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。

现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建筑期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。

门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率为零。

试计算该宗房地产现时的价格。

（土地资本化率为8%）（2002年试题）

解：

（1）运用成本法计算公式：

房地产价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格—建筑物折旧

（2）求土地的重新取得价格

因该土地使用权为40年，已使用了5年，故要求土地使用权为35年的价格

（3）计算建筑物的重新购建价格：

①建安成本=600（万元）

②管理费用=600×3%=18（万元）

③投资利息=（600+18）×40%×[（1+6%）1.5-1]+（600+18）×60%×[（1+6%）0.5-1]=33.54（万元）

④销售税费=90（万元）

⑤开发利润=120（万元）

建筑物的重新购建价格=600+18+33.54+90+120=861.54（万元）

（4）计算建筑物折旧额

①门窗、墙面等损坏的折旧额=8（万元）

②装修部分的折旧额140×1/5×3=84（万元）

③设备部分的折旧额=100×1/10×3=30（万元）

④长寿命项目的折旧额=（861.54-8-140-100）×1/38×3=48.44（万元）（万元）

建筑物的折旧额=8+84+30+48.44=170.44（万元）

（5）该宗房地产的现时价格=390.94+861.54-170.44=1082.04（万元）

6、某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。

某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。

在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。

根据项目实施进度安排（如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。

第1年

第2年

第3年

第4年

第5年

第6年

第n年

1、土地取得

--------

2、工程建设

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①住宅楼建设

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②写字楼建设

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3、经营

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①住宅楼销售

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②写字楼出租

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根据市场调查，有关数据如下：

（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。

（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：

住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。

（3）除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。

假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。

（4）目前，此类项目折现率为10%。

（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价的3%缴纳有关税费。

试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。

（2004年）

解：

（一）第一种解法

1、项目总建筑面积

1.2×10000×2.5=30000（m2）

其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2。

（2）房地产开发项目总价值及折现值

①住宅楼价值

5000×15000=7500（万元）

住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第1年末）的折现值：

②写字楼价值

写字楼租金收入=120×15000×70%×（1-20%）×12=1209.6（万元）

写字楼押金=1209.6×30%=362.88（万元）

写字楼押金运用年收益=362.88×3%=10.89（万元）

有关税费和经营管理费用=1209.6×30%=362.88（万元）

租赁净收入=1209.6+10.89-362.88=857.61（万元）

写字楼价值：

写字楼折现到第1年末折现值=

③项目总价值折现值=5634.86+6370.29=12005.15（万元）

（3）项目开发成本、管理费用及其折现值

住宅楼部分=1800×15000×（1+5%）=2835（万元）

写字楼部分=2800×15000×（1+5%）=4410（万元）

住宅楼开发成本及管理费折现值

写字楼开发成本及管理费用折现值：

项目开发成本及管理费用折现值：

2580.13+3648.76=6228.89（万元）

（4）住宅楼销售税费及折现值

住宅楼销售税费：

7500×6%=450（万元）

住宅楼销售税费折现值：

（5）所能支付的最高土地价格

（原6412.50万元）

2、第二种解法

（1）项目总建筑面积

1.2×10000×2.5=30000（m2）

其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积=15000m2。

（2）房地产开发项目总价值及折现值

①住宅楼价值

5000×15000=7500（万元）

②写字楼价值

写字楼租金收入=120×15000×70%×（1-20%）×12=1209.6（万元）

写字楼押金=1209.6×30%=362.88（万元）

写字楼押金运用年收益=362.88×3%=10.89（万元）

有关税费和经营管理费用=1209.6×30%=362.88（万元）

租赁净收入=1209.6+10.89-362.88=857.61（万元）

写字楼价值：

③项目总价值折现值=7500+8478.86=15978.86（万元）

（3）项目开发成本、管理费用及折现值

住宅楼部分=1800×15000×（1+5%）=2835（万元）

写字楼部分=2800×15000×（1+5%）=4410（万元）

住宅楼开发成本及管理费折现值

写字楼开发成本及管理费用折现值：

项目开发成本及管理费用折现值：

3434.25+4856.51=8290.76（万元）

（4）住宅楼销售税费及折现值

住宅楼销售税费：

7500×6%=450（万元）

（5）所能支付的最高土地价格

4年末地价=（总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理）

=（15978.86-450-8290.76）=7238.10（万元）

贴现：

地价款=

7、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为60年，有效经过年数为8年。

经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第1年投入建造成本的60%，第2年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为55万元，开发利润为120万元。

又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为21万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为120万元，平均寿命为10年，已使用8年。

假设残置率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。

解：

先计算建筑物的重置价格包括：

1）建造成本=800（万元）

2）管理费用=800×3%=24（万元）

3）投资利息=（800+24）×60%×[（1+6%）1.5-1]+（800+24）×40%×[（1+6%）0.5-1]=54.90（万元）

4）建筑物的重置价格=800+24+54.90+55+120=1053.9（万元）

再计算建筑物的折旧总额：

1）墙、地面等损坏的折旧额=21（万元）

2）装修部分的折旧额=200×1/5×2=80（万元）

3）设备部分的折旧费=120×1/10×8=96（万元）

4）长寿命项目的折旧额=（1053.9-21-200-120）×1/60×8=95.05（万元）

5）该建筑物的折旧总额=21+80+96+95.05=292.05（万元）