通州商业市场调研报告.docx
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通州商业市场调研报告
通州商业市场调研报告
一、分析城市现状
一）地理环境
通州区位于江苏省东南部长江三角洲北翼，南起北纬31°52′的川姜镇竖积洪村，北至北纬32°15′的刘桥镇米三桥村，南北间最大直线距离50公里；西起东经120°41′的五接开沙岛，东至东经121°25′的南通盐场北侧，东西间最大直线距离85公里。
东临黄海，海岸长16.27公里；西部平潮地区南濒长江，江岸长15公里；西南与港闸区相接，东南与海门为邻，北与如东毗连，西北与如皋接壤；总面积1351平方公里。
全境横宽纵窄，土地平坦，耕层深厚，适耕性强。
地势西北部较高，东南部和沿江、近海垦区较低。
高程一般在3.8～4.5米，近海最低处为2.2米。
境内新长铁路（支线）和宁通、盐通、通启高速公路穿境而过，通扬、通吕、通启运河和九圩港、遥望港、新江海河等大型骨干河道纵横交错，南端连接苏通长江公路大桥，城区西郊设有南通兴东飞机场。
地理位置得天独厚，水、陆、空交通十分便捷。
二）行政区划
通州区成立于2009年，全区面积1166平方公里，下辖19个镇，1个省级开发区。
（金沙镇、西亭镇、二甲镇、东社镇、三余镇、十总镇、骑岸镇、五甲镇、石港镇、四安镇、刘桥镇、平潮镇、平东镇、五接镇、兴仁镇、兴东镇、张芝山镇、先锋镇、川姜镇。
）区政府设在金沙镇，城区南侧为江苏省重点开发区——通州经济开发区；南部长江畔建有通州港区。
各镇分别建立了工业集中区或农业开发园区，均拥有良好的投资条件和生活服务设施。
三）人口状况
2011年末全区户籍人口125.25万人，其中，城区（金沙镇和开发区）户籍人口26.74万人。
图1：
通州区乡镇及人口分布图
四）宏观环境
1、国内生产总值
2011年，全区实现地区生产总值604.71亿元，按可比价计算，较上年（下同）增长12.3%。
按常住人口、户籍人口计算的人均地区生产总值分别达53074元和48390元，按当年平均汇率折算分别为8217和7493美元。
分三次产业看，第一产业实现增加值43.97亿元，增长3.8%；第二产业实现增加值343.13亿元，增长12.3%，其中工业实现增加值280.47亿元，增长13.0%；第三产业实现增加值217.61亿元，增长14.2%。
产业结构进一步优化，三次产业结构比例由上年的7.95：
58.25：
33.80调整为7.27：
56.74：
35.99，第三产业增加值占GDP比重比上年提高2.19个百分点。
2、固定资产投资
投资结构不断趋优。
全年累计完成固定资产投资313.05亿元，增长20.8%。
房地产投资增势不减。
全年完成房地产开发投资21.13亿元，增长70.3%。
其中，住宅投资18.64亿元，增长83.3%。
商品房新开工面积95.87万平方米，为上年的2.1倍。
商品房销售额26.62亿元，增长9.0%。
其中，住宅销售额23.23亿元，增长10.1%；商品房销售面积54.77万平方米，增长9.7%，其中，住宅销售面积47.91万平方米，增长12.5%。
3、人民生活
表2：
通州居民收支一览表
项目
数值（单位：
元）
人均GDP
53074元
城镇居民人均可支配收入
26354元
农村居民人均纯收入
12491元
城镇居民人均生活消费支出
16558元
农村居民人均生活消费支出
8928元
二、剖析商业现状
一）通州区商业现状分析
通州市商业面积统计表
路段
物业状况
长度（米）
进深（米）
数量
建筑面积
（≈㎡）
交通路
皇朝服饰
210
140
1
29400
永泰商品贸易市场
210
140
1
29400
沿街店面
550
12
1
6600
560
12
2
13440
大庆路
沿街店面
1350
8
1
10800
新金路
沿街店面
1600
12
2
38400
沿街店面
300
12
1
3600
君逸酒店
40
20
9
7200
格林豪泰
20
15
5
1500
公园路
交通路以西
50
8
1
400
建设路—交通路
270
8
2
4320
松江路
沿街店面
50
8
2
800
新通掘公路
沿街店面
260
8
4
8320
朝阳路
沿街店面
530
8
2
8480
沿街店面
550
8
2
8800
人民东路
沿街店面
1000
8
2
16000
帝豪广场
——
——
——
4000
万豪公寓
——
——
——
10000
人民西路
沿街店面
840
10
2
16800
富尔豪酒店
——
——
——
5000
太平洋购物广场
——
——
——
5000
农工商超市
——
——
——
4500
苏宁电器
——
——
——
4000
市民广场步行街道
——
——
——
7000
沿街店面
340
10
1
3400
建设南路
沿街店面
300
10
1
3000
兴贸电器
——
——
——
3600
金游城、大润发
——
——
——
100000
龙宫
——
——
——
3000
新榕权酒店
——
——
——
2000
凤凰图书城
——
——
——
3000
建设北路
沿街店面
370
10
2
7400
沿街店面
460
10
1
4600
文峰大世界
——
——
——
30000
银河路
沿街店面
750
10
2
15000
世纪联华
——
——
——
18000
亚细亚酒点
——
——
——
15000
沿街店面
380
10
1
3800
通海路
沿街店面
350
10
1
3500
通掘路
沿街店面
500
10
1
5000
世纪大道
中谨世纪城
——
——
——
2000
丽辉粤海酒
——
——
——
30000
国盛义乌
——
——
——
90000
江海皇都
——
——
——
20000
江海阳光城
——
——
——
112000
世纪财富广场
——
——
——
4000
新源和谐大厦
——
——
——
4000
714060
二）通州区在售商业个案
新瑞广场
项目简介
位于建设北路与新金东路交汇处，总建筑面积4.5万平米。
新瑞广场位于城市中心区域的综合商业项目，包括商业、写字楼、办公楼、购物中心和酒店式公寓等多种类型的综合商业，涵盖了集休闲、娱乐、购物餐饮美食为一体的多元化购物集中中心。
业态分布
招商进展
影院：
幸福蓝海
餐饮：
必胜客
服饰：
海澜之家
销售情况
目前1、2、3楼剩余部分大面积商铺。
正在热销的是地下迷你商铺，单价20000-25000元/平米，总价在20-40万元之间，面积均在十多个平米，现正推出“日进百金”的购卡活动，封顶6000元。
三）通州区现有商业布局
〈1〉、现有商业布局
分析：
通州区现有商业主要以沿接商铺为主，主要的商业区成“２点４线”的布局。
2点主要是建设路—人民路、建设路—新金西路转盘，4线主要是人民路、新金西路、建设路、交通路。
这样便构成了通州市城区商业核心区。
在业种业态的分布上，通州市商业以批发、零售为主，主要集中在主干道两侧，呈街区形式；大型的综合百货，专业的商业市场也较少，在分布上则大都位于人流量、车流量更为聚集转盘和广场附近，例如：
大润发、建设路—人民路文峰超市、农工商超市、百富华购物超市，人民路上的苏宁电器等，银河路上的世纪联华超市。
通州的专业市场除了服装市场相对较明晰，主要分布在人民路上，其它的专业市场分布的较不明晰。
下面我们将对通州的主要商业街区进行详细分析。
〈2〉、商业街区分析
1）人民西路（建设路口—团结（通掘）路口）：
1000米
⏹路段概况
该路段连接建设路与团结（通掘）路口，是最繁忙的东西向道路之一，约1000米。
⏹人流量
本路段连接建设路与交通路两大城市主要干道，来往人流量大。
⏹业种业态
本路段商业业态主要以沿街零售商铺为主,同时辅助少量的集中式商业。
⏹沿街零售商铺主要以餐饮、五金电动车、服饰等为主。
业态
餐饮
电动车\五金
服饰
鞋帽
美容
美发
手机
通讯
其它（生活配套）
合计
数量
25
13
9
3
1
23
76
单间面积（㎡）
20—30
30—50
20—40
40
50
30—40
30—50
总建面积（㎡）
约700
约520
约270
约120
约50
约800
2460
比例
（间数）
28%
21%
10%
4.8%
2%
32%
100%
⏹租金行情
由于本路段的商铺经营面积普遍较小，租金单价的创造力较强；
由于受（建设路—人民路）商圈的影响，本路段由东往西租金逐渐递减，租金水平相差较多。
商铺租金行情不等,在2.1-7.7元/㎡·天之间。
⏹集中商业状况
a）富尔豪商务酒店
建筑形态
6层
套房数
128间
星级
2级
标准房价格
130
入住率
60%
b）农工商超市
建筑形态
1—3层集中式商场；
建筑面积
1—3层约4500平方米；
经营状况
1层对外招商，2—3层为超市自营；经营水平一般；
物业租金
1层专柜出租：
3.3-5.2元/㎡·天；
物业形态
1层为服饰、通信、首饰、珠宝，2—3层为生活超市；
经营状况
差
c）太平洋购物广场
建筑形态
1—3层集中式商场；
建筑面积
1—3层约5000平方米；
经营状况
1—3层为超市自营；
物业租金
——
物业形态
国内三、四线品牌的服装鞋、帽城；（旁边为苏宁电器）
经营状况
较好
d）佰富华购物中心
建筑形态
1—3层集中式商场；
建筑面积
1—3层约5000平方米；
经营状况
1—3层为超市自营；
物业租金
——
物业形态
国内二、三线品牌的服装鞋、帽城；（含五星电器）
经营状况
一般
e）市民广场步行街
建筑形态
底层商场
建筑面积
约7000平方米；
经营状况
全部对外出租，人流量较大；
物业租金
沿街店面租金1.7-2.3元/㎡·天，中间小摊位1.5-2.1元/㎡·天；
物业形态
日常生活的服装鞋帽和家电小商品；
经营状况差
差
2）人民路东段（建设路口—盐仓桥）：
700米
⏹路段概况
该路段连接建设路与盐仓桥，是最繁忙的东西向道路之一。
⏹人流量
本路段连接建设路与通掘公路，人流量较大，但大多为周边的居民。
⏹业种业态
本路段商业业态主要以沿街零售商铺为主。
沿街零售商铺主要以零售食杂、生活服务美容、摄影、诊所、药店为主。
业态
服饰、鞋帽、
精品
美发、摄影、诊所（生活服务）
电信、通讯
电动车\五金
（其它）餐饮、食杂
花店、体育用品
合计
数量
44
23
12
6
58
124
单间面（㎡）
20—40
——
总建面积㎡）
4300
4350
比例（间数）
35%
18.5%
9.6%
4.8%
46.7%
100%
⏹租金行情
由于本路段的商铺经营面积普遍较小，但是消费人群消费水平低，商铺的租金水平都较低；
由于受（建设路—人民路）商圈的影响，本路段由西往东租金逐渐递减，租金水平相差较多；
商铺租金行情：
2.8-5.0元/㎡·天左右。
⏹集中商业状况
f）帝奥生活广场
建筑形态
集中式商场室内商业步行街；地下1层；地面1层6m高；40㎡/间
建筑面积
3500平米；
物业租金
⏹外街（沿主干道）：
4—5元/平方米·天；
⏹内街：
1.7—2.3元/平方米·天；
⏹地下商场：
1.3元/平方米·天；
物业形态
90%服装鞋帽；10%生活配套；
经营状况
外街64间，空置30%；内街51间，空置10%；
g）文峰大世界
建筑形态
1—5集中式商场
建筑面积
约32000平方米；其中商业超市80000平方米
商业形态
商场
一层
美宝莲、欧柏莱、欧莱雅、帝凡尼、自然堂、羽西、罗西尼、卡西欧、西铁城、天梭、梅花、老凤祥、周大福、周太生
二层
天恩、ERAM、尤西子、摩卡努、欧尼雅、红人、莱迪雅、法拉瑞西、纷迪斯、ELAND
三层
皮尔卡丹、苹果、金利莱、花花公子、鳄鱼、老人头、猫人、AB、罗兰金狐狸、七匹狼、澳大利亚狄羊、雅戈尔、罗杰绅、名鹰、啄木鸟、衫衫、九鹿王、雷诺天蒙
四层
乔丹、七匹狼、安踏、美津浓、耐克、阿迪达斯、锐步、卡巴、巴拉巴拉、小猪班纳、巴布豆、好孩子、奥迪玩具、艾伊家；
五层
美的、飞利普、澳普、老板、夏普、长虹、康佳、苏泊尔、三星、大金、三菱
超市
生活超市，生鲜超市；
物业租金
⏹百货的租金以专柜的形式出租，商场抽取营业额的25—30%点；
⏹超市开发商自营；
经营状况
超市的经营状况一般，由于文峰大世界百货是当地“唯一”的百货，经营状况中等！
h）万豪公寓
建筑形态
集中式商场室内商业步行街；上下共两层
建筑面积
10000平方米；
物业租金
⏹外街（沿主干道）：
4.3—5.3元/平方米·天
⏹内街：
2.0—2.7元/平方米·天；
⏹二楼：
1-1.5元/平方米·天
物业形态
多为服装鞋帽和生活配套，其余空置；
经营状况
外街92间，除西向沿街店面正常经营外，其余大多空置；内街115间，大多空置；
3）建设路（人民路_建设路交叉口—大庆路）：
1000米
⏹路段概况
该路段连接人民路、新金西路与大庆路，是最繁忙的东西向道路。
⏹人流量
本路段是通州市的核心商业区，是传统的商业中心，区域人流量较大，也是通州城区最繁华的商业街；
⏹业种业态
本路段商业形态主要以超市大卖场、生活休闲步行街道为主，沿街零售商铺为辅，其中“金游城”是通州市最大的商业步行街；
⏹沿街主要经营服饰、手机通讯、电动车、餐饮以及各种零售服务；
业态
服饰
鞋帽
手机
通讯
电动车
五金
餐饮
金融
保险
书店
眼镜
美容
美发
零售
合计
数量
21
10
9
9
5
5
1
15
75
单间面积（㎡）
30-50
总建面积（㎡）
945
450
450
405
225
225
45
675
约3375㎡
比例
（间数）
28%
13%
12%
12%
7%
7%
1%
20%
100%
⏹租金行情
本路段是通州最重要的商业集中区，商业形态多样，消费水平较高，租金因位置的不同变化较大，沿街商铺的租金行情1.4-17.3元/㎡·天左右。
金游城外街租金行情在8.6/㎡·天左右，内街租金行情在2.3元/㎡·天左右，内街二楼行情在0.7-1.3元/㎡·天左右。
⏹集中商业状况
i）金游城
建筑
形态
室内外休闲商业步行街；
建筑
面积
10万平方米
商业
业态
服饰
婚纱
鞋帽
精品
美体
美发
美
食
电影娱乐酒吧
通信、电脑、眼镜
电
动
车
广告
设计
黄金
首饰
便利
服务
空置
合计
52
19
18
11
6
6
5
3
3
8
152
282
比例
18%
6.7%
6%
3.9%
2.1%
2.1%
1.7%
1%
1%
2.8%
53%
100%
单间
面积
30
30
30
30—2000
300—500
30
50—500
30
30
30
——
物业
租金
⏹外街（沿主干道）：
（8.6元/㎡/天）；内街：
（2.3元/㎡/天）
⏹二层：
（0.7-1.3元/㎡/天）；
经营
状况
从经营状况，空置率达到53%，空置率较高；
j）大润发
建筑形态
1—5集中式商场
建筑面积
约13000平方米；其中商业超市9000平方米
商业形态
一层
国美电器、专柜出租（餐饮2、珠宝钟表4、服饰6、鞋帽4、包6、化妆品1、小孩用品）
2层~3层
大润发大型超市
4层
顶层停车场
物业租金
⏹专柜：
13.3—21.1元/平方米·天
⏹卖场：
0.83元/平方米·天
经营状况
由于位于建设路，且超市规模大，也是通州唯一的大型超市，商业气氛浓厚，经营较好；
4）新金路（通州汽车站_金苑公寓）：
1950米
⏹路段概况
该路段连接通掘公里、金通大道与团结路，是最重要的东西向道路之一。
⏹人流量
本路段是通州市的重要交通要道，主要是较为低级的传统商业形态，来往人流量较大，来往的人群以中老年人为主，消费氛围和消费意识较低。
⏹业种业态
本路段商业形态较为杂乱，主要是各种形态的沿街零售商铺，其中“皇城服饰超市”是通州市较为早期和大型的服饰类综合商场。
沿街主要以生活类的商铺为主。
业态
服饰
鞋帽
餐饮
家电
医药
医疗
美容
美发
酒店
娱乐
金融
保险
电动车
自行车
劳务
手机
通讯
中介
广告
装饰
其它生
活配套
合计
数量
19
11
10
10
8
7
6
6
6
5
5
3
40
119
单间
面积（㎡）
30-70
总建
面积（㎡）
855
495
450
450
360
315
270
270
270
225
225
135
2000
约
6120㎡
比例
（间数）
15%
8%
7%
7%
6%
5%
4%
4%
4%
4%
4%
2%
30%
100%
⏹租金行情
由于本路段的商铺经营面积普遍较小，且消费人群消费水平低，商铺的租金水平都较低。
在道路西段和中间，由于受通州客运站和人流交汇的影响，这两个地方的租金相对较高，其它地方租金差不多。
商铺租金行情：
1.2-2.3元/㎡·天左右。
5）交通南路（大庆中路-新金西路）630米
⏹路段概况
交通路商业街是通州市老城商业街，是老城商圈，居民生活的一条重要的主干道，该路段与新金西路及金通大道各大主要商业要道相接；
整体的规划及空间尺度有较好的视觉感受；局部地段结合城市整体轮廓线的起伏变化，给消费者以亲切感和识别感，购物环境相对良好；
⏹人流量
该路段人流较多，主要为周边社区较多，很多消费者还是通州第一集贸市场带来的人气。
⏹业主业态
主要业态为建材、餐饮，其中第一集贸市场为该路段老商业中心的代表，该路段还包含有二手房中介店等其他业态。
⏹交通南路沿街：
业态
建材
装修
五金
生活
服务
摄影、干洗店
休闲
娱乐
服饰
鞋帽
电动车
房产
中介
银行
（其它）食杂
文化
用品
合计
数量
31
15
8
5
5
4
47
115
单间
面积（㎡）
40-200
20-200
40-670
15—80
40-200
80-150
15-230
15-670
总建
面积（㎡）
4272
1340
2700
235
500
400
2075
11023
比例
（间数）
26.9%
12.3%
24.5
2.1%
2.1%
3.6%
18.8%
100%
⏹租金行情
交通南路北段租金水平约为30-33元/㎡，中间路段偏低主要在15-20元/㎡·月，交通南路南段主要临近第一集贸市场，租金水平约为50-80元/㎡·月。
⏹集中商业状况
项目名称
通州第一集贸市场
总规模
237间，约14930㎡
总层数（层）
3层
商业业态分布
1F
男装、女装、男女皮鞋、童装、食杂店、小商品、菜市场
2F
女装、男装、童装
3F
女装、男装、家具
出租率
1F
99%
2F
90%
3F
60%
租金
1F
1.5-2.7元/㎡·天
2F
1.0-1.7元/㎡·天
3F
0.7-0.9元/㎡·天
优劣势
交通便利，市场内商品较齐全，购物环境较岔
经营状况
商场经营状况较一般
6）交通北路：
（新金西路—通掘公路）690米
⏹路段概况
该路段与市区最繁华之一的的人民路相交，人民路的人气带动交通北路。
该路段与早期市民广场商业步行街相连，对该路段的商业氛围有一定的促进。
⏹人流量
越靠近通掘路，人流越少，人流量较一般
⏹业种业态
交通北路业态比较少分布比较杂乱，没有统一的业态规划，分别有服装鞋帽、干洗店、文化用品、五金及宾馆等
业态
建材
装修
五金
服饰
鞋帽
生活
服务
摄影
干洗
休闲
娱乐
电动车
房产
中介
银行
（其它）食杂
文化
用品
合计
数量
19
13
11
8
6
5
31
93
单间面积（㎡）
约40-200
约
15-40
约20-120
约20-300
约40-200
约80-150
约15-150
15-300
总建面积（㎡）
2380
325
640
1600
600
500
1970
7426
比例
（间数）
20.4%
4.3%
8.6%
22%
6.45%
6.7%
27.1%
99%
⏹租金情况
北路段平均租价为1.2-70元/㎡·天，西面店面价格略低，约1-2元/㎡·天，靠近人民路，中段繁华位置就高达2.7-3.7元/㎡·天。
7）世纪大道（大庆路中段---杏园路中段）3430米
⏹路段概况
处于通州市的开发新区,世纪大道北段较为成熟，南段主要以政府部门、事业单位、市政府为核心点向四周扩散，随市通州政府办公部门的南移及生活配套、市政配套的完善，在建商业项目逐渐增多，新区逐渐成一个重要的发展新区域。
⏹人流量
作为新城区的商业街道，由于人气不足进行商业购买行为的消费者较少或几乎没有。
本区域作为居住新区、行政新区及工业区，目前人流主要为政府机关人员、新区居民及周边工厂职工。
⏹业态规划
该路段北段较为成熟，主要业态为电器、建材，其次为餐饮、娱乐休闲等配套，南段主要以如市政配套政府、检查院、公安局、银行、邮电局及大面积的工厂、企业。
由于该地段的升值潜力大，多个在售商业项目，多以大型购物中心、商业街、酒店及写字楼为业态。
如：
江海皇都、江海阳光城、国盛·义务城、中瑾世纪城等。
业态
服饰、
鞋帽、
精品
建材
装修
五金
餐饮
生活
服务
诊所
电动车
银行
其他
（食杂）
合
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