重庆市城镇房地产交易管理条例.docx

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重庆市城镇房地产交易管理条例

     为规范城镇房地产交易行为，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，拟对现行《重庆市城镇房地产交易管理条例》进行修订。

为使该条例的修订切实符合我市实际，现公开征求意见和建议，希望广大市民积极献言献策。

电子邮箱：

faguiyichu@

通讯地址：

重庆市人民政府法制办公室城乡建设法制处

　　　　　重庆市渝中区东方花苑酒店1402室

邮政编码：

400015

                        重庆市城镇房地产交易管理条例

（修订征求意见稿） 

【总的建议：

1、应该符合现行最新国家法律法规、行政法规、行政规章和地方法规，尤其是地方政府不能有违法违纪行为，依法行政、依法执政；2、具有系统性，形成一个完整的、闭合的体系；3、具有可操作性，量化、细化违法违纪行为，易于操作；4、必须严厉打击违法违纪行为，加大违法违纪处理力度！

大幅度增大违法违纪经济成本；5、增加相关性，尽可能覆盖城镇房地产交易的相关领域，比如业主、物业服务企业、承租人等；6、增加媒体、公众、个人的监督、举报权利，有举报奖励的内容，保护弱势群体利益；7、制定一整套相关配套的行政规章，确保条例的有效施行。

8、公布有关举报、奖励电话。

】

第一章 总  则 

第一条【目的依据】 为规范城镇房地产交易行为，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律和行政法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条【适用范围】 在本市城市、镇规划区国有土地上的房地产交易、房地产中介服务及其相关管理活动，适用本条例。

本条例所称房地产交易，包括房地产转让、抵押和房屋租赁。

第三条【管理原则】 房地产交易应当遵循平等自愿、诚实信用、公平公正和房屋所有权与其占用范围内的土地使用权主体一致的原则。

   房地产交易管理应当遵循集中管理与分级管理相结合、依法保护房地产权利的原则。

第四条【部门职责】 市房地产行政主管部门负责本市房地产交易的监督管理工作。

区县（自治县）房地产行政主管部门负责本行政区域区内房地产交易管理工作。

市和区县（自治县）房地产行政主管部门依法委托房地产交易管理机构或者土地房屋权属登记机构，负责房地产交易管理的日常工作。

公安、工商、建设、规划、价格、税务、银监等部门应当按照职责分工，共同做好房地产交易管理工作。

第五条【信息公开】 本市房地产交易管理应当建立房地产信息化管理制度，及时向社会提供公开、准确、安全的服务。

第六条【行业组织】 房地产行业组织应当加强行业自律、规范行业行为、制定行业标准、培训从业人员，提高房地产行业服务水平，促进行业健康发展。

第二章房地产转让 

第一节一般规定 

第七条【发生转让的情形】 房地产转让是指房地产权利人依法将其房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权转移给他人的行为。

主要包括：

（一）买卖（含以房地产清偿债务，下同）；

（二）赠与；

（三）产权调换；

（四）以房地产合作开发、作价入股，房地产权属发生转移的；

（五）因收购、兼并或者合并，房地产权属发生转移的；

（六）法律、法规规定的其他情形。

第八条【禁止转让的情形】 有下列情形之一的房地产，不得转让:

（一）房地产权属未进行登记的，法律法规另有规定除外；

（二）房地产权属有争议且处于异议登记有效期内的；

（三）附有违法建筑；

（四）已作抵押权登记的房地产，未经抵押权人书面同意的，法律法规另有规定除外；

（五）司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的；

（六）法律和行政法规规定禁止转让的其他情形。

前款第三项所列情形是指经城乡规划主管部门向房地产行政主管部门抄告的违法建筑。

第九条【房屋基本单元】 房地产转让应当按照房屋基本单元进行转让。

房屋基本单元是指经城乡规划主管部门批准的、有固定界限、可以独立使用并且有明确唯一编号的房屋或者特定空间。

第十条【分割转让】 在建的房屋需转让的，应当整幢、整层转让或者按批准的建筑设计基本单元进行转让，不得擅自分割转让。

已办理权属登记的房屋，房屋所有权人改变原城乡规划主管部门批准布局，对其分割转让的，应当报经城乡规划、建设、消防等行政主管部门批准，并按照城乡规划主管部门批准的分隔基本单元依法办理权属登记后，再行转让。

第十一条【房屋销售】 房地产开发企业或者房地产权利人不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售房屋。

房地产开发企业或者房地产权利人不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的房屋。

第十二条【优先购买权】 与出卖人具有按份共有关系的房地产权利人、具有租赁关系的承租人，对所出售房屋在同等条件下依次享有优先购买权。

房地产出卖人应当在房地产买卖书面合同签订前的合理期限内，书面通知共有权人或者承租人。

第十三条【告知义务】 房地产转让，转让人应当向受让人如实告知房地产权属、质量安全现状和有关抵押关系、共有关系、租赁关系等情况。

第十四条【转让登记】 房地产转让，当事人应当签订房地产转让合同，依法向房屋所在地土地房屋权属登记机构申请登记，并按照规定缴纳有关税费。

转让当事人在申请办理登记手续时，应当如实申报房地产交易价格。

除法律、法规另有规定外，房地产转让价格由转让各方协商议定。

第十五条【网上签约】 房屋买卖推行网上签约制度。

第二节 商品房销售 

第十六条【销售方式】 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

本条例所称商品房，是指由房地产开发企业开发建设并对社会公开销售的房屋。

本条例所称商品房现售，是指房地产开发企业将已竣工验收合格并办理权属登记的商品房出售给购房人，并由购房人支付价款的行为。

本条例所称商品房预售，是指房地产开发企业取得预售许可，将正在建设中的商品房预先出售给预购人，并由预购人支付价款的行为。

第十七条【预售条件】 商品房预售，应当取得商品房预售许可。

取得商品房预售许可，应当具备下列条件：

（一）持有营业执照和房地产开发资质证书；

（二）签订《土地使用权出让合同》或者取得土地使用权批准文件，并取得《房地产权证》；

（三）取得《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；

（四）拟预售的房屋为八层以下的，完成主体建筑封顶，为九层以上的，已建房屋面积达到规划批准面积的二分之一以上。

（五）取得与预售资金监管银行、工程监理机构签订的《商品房预售资金监管协议》；

（六）涉及房屋拆迁的，取得房屋拆迁行政主管部门出具的房屋拆迁安置相关材料；

（七）拟预售商品房占用范围内的土地使用权已设定抵押权，取得抵押权人同意预售的书面证明；

（八）属房地产合作开发项目的，合作各方申请共同取得预售许可的，合作各方应当共同取得土地使用权，并签订《房地产合作开发合同》；

（九）制定《临时管理规约》，并已签订《前期物业服务合同》，并经项目所在地房地产行政主管部门备案；

（十）制定《商品房预售方案》。

预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期、拟售商品房价格、开盘时间等内容。

（十一）取得经房地产行政主管部门备案的《重庆市白蚁预防合同》；

（十二）法律、法规规定的其他条件。

第十八条【预售许可办理程序】 渝中区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区的商品房预售许可由市房地产行政主管部门核发，其他地区的商品房预售许可由所在区县（自治县）房地产行政主管部门核发，有关具体事项可以委托房地产交易管理机构办理。

房地产行政主管部门收到申请后，申请人提供材料不齐全或者不符合法定形式的，应当场一次告知申请人需要补正的全部内容；申请材料齐全的，应当予以受理，并自受理申请之日起七个工作日内，对符合条件的申请人按项目或者按幢核发《商品房预售许可证》。

第十九条【预售许可证内容】 《商品房预售许可证》应当载明预售人的名称和预售商品房项目的座落位置、幢号、楼层、用途、建筑面积。

商品房预售，准予预售的商品房总建筑面积不得超过《国有土地使用权出让合同》上约定的计价总建筑面积，并符合《建设工程规划许可证》及附图、附件的要求。

商品房预售人应当按照商品房预售许可证的规定进行预售。

需要调整商品房预售许可证规定内容的，应当办理商品房预售许可证变更手续。

第二十条【预售管理】 取得商品房预售许可证的房地产开发企业，应当在规定的时间内一次性公开全部准售房源，同时对外销售。

商品房销售应当以套内建筑面积计价，明码标价对外销售。

未取得商品房预售许可证，不得进行商品房预售，不得以任何形式向潜在预购人收取费用。

第二十一条【预售房屋公示内容】 房地产开发企业预售商品房的，售房现场应当达到以下标准：

（一）设立证件公示栏，并公示如下证件和信息：

1、商品房预售许可证；

2、载明土地权属信息的房地产权证；

3、房地产开发资质证书；

4、房地产行政主管部门规定的其他内容。

【建议增加：

关于印发《民用建筑节能信息公示办法》的通知（建科[2008]116号）等应当公示的内容】

房地产开发企业委托房地产经纪机构代理销售商品房的，还应当在公示栏内公示商品房销售委托书、房地产经纪服务机构营业执照、房地产经纪机构备案证明。

（二）设立面积和价格公示栏

房地产开发企业应当将拟销售每套商品房建筑面积、套内面积、建面价格、套内价格在售房现场进行公示。

（三）设立信息查询处，提供如下信息查询：

1、《商品房预售面积预测绘报告书》；

2、经工商行政主管部门备案的商品房买卖合同格式文本及附加条款；【建议增加：

关于印发《民用建筑节能信息公示办法》的通知（建科[2008]116号）商品房买卖合同、住宅质量保证书和使用说明书中载明的内容】

3、项目规划总平面图；

4、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》；

5、其他应当提供查询的信息。

上述证件或者信息预购人要求提供的，房地产开发企业应当提供查询。

第二十二条【预售合同登记备案】 商品房预售，预售人应当按照规定将商品房买卖合同报送房地产行政管理部门备案。

已实行商品房买卖合同网上签约的地区，预售人与预购人应当按照规定，通过房地产行政管理部门的商品房网上签约系统签定合同，并同时将签约信息传送至房地产交易管理机构进行商品房买卖合同网上登记备案。

预购人可以在网上签约后到房屋所在地房地产交易管理机构领取《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》。

未实行商品房买卖合同网上签约备案的区县（自治县），预售人应当在签约之日起十日内持商品房买卖合同和身份证明，向项目所在地房地产交易管理机构申请办理登记备案手续。

房地产交易管理机构应当自受理之日起五日内向买卖双方出具《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》。

未经登记备案的商品房买卖合同，不能对抗第三人，由此造成的损失，由过错方承担。

第二十三条【预售资金监管】 商品房预售时，预售款应当由该项目预售资金监管银行代为收取，预购人凭银行缴款凭证向预售人换领专用票据。

按揭贷款银行只有一个的，按揭银行与预售资金监管银行应当保持一致；按揭贷款银行为多个的，房地产开发企业应当从按揭贷款银行中选择一个银行作为预售资金监管银行，并在该银行设立预售资金专管帐户。

发放商品房预售按揭贷款的所有银行在发放按揭款时，应当即时将按揭款转入该商品房的预售资金专管帐户。

【建议增加：

商品房维修资金有效管理的章节！

！

！

与重庆市物业专项维修资金管理办法（征求意见稿）有机结合！

！

！

】

一个《商品房预售许可证》只能设立一个商品房预售资金专管帐户。

第二十四条【预售资金监管协议】 预售人、预售资金监管银行、工程监理机构签定的《商品房预售资金监管协议书》应当就资金监管范围、使用范围、监管方式等各方的权利义务进行约定。

预售款应当专款专用，由具备合法资质的工程监理机构根据建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实际进度，书面通知预售资金监管银行向预售人划款。

未经工程监理机构书面通知，预售资金监管银行不得直接向预售人划款。

工程监理机构和预售资金监管银行对预售资金监管不当，给预购人造成损失的，由过错方与预售人承担连带赔偿责任。

第二十五条【变更预售许可证】 预售人改变已经预售商品房项目的建筑容积率或者改变已预售商品房的户型、结构、楼层、用途的，须经城乡规划等行政主管部门依法批准，委托原测绘机构对预售面积进行重新测算，办理《商品房预售许可证》变更手续。

经城乡规划等行政主管部门批准，预售人改变已预售商品房的建筑设计，涉及合同约定的预购人权益的，预售人应当在批准之日起十日内，书面通知预购人，与预购人解除或者变更商品房买卖合同，并在解除或者变更合同之日起十五日内，向原合同登记备案机构办理合同登记备案注销或者变更。

预售人改变合同约定的商品房户型、结构、楼层、用途的，给预购人造成损失的，由预售人承担相应赔偿责任。

第二十六条【预售商品房项目转让】 预售人依法转让在建商品房项目的，应当自签订项目转让合同之日起，停止预售商品房，并公示项目转让情况。

受让人预售商品房的，应当按照本条例第十八条的规定重新申领《商品房预售许可证》。

第二十七条【预售商品房项目转让程序】 预售人依法转让在建商品房项目的，预售人应当自批准转让之日起十五日内，书面告知预购人，并在本市公开发行的报刊上公告。

预购人在被告知之日起三十日内，有权解除商品房买卖合同。

预售人和预购人应当在解除合同之日起十五日内到原合同登记备案机构办理合同登记备案注销；预购人愿意继续履行商品房买卖合同或者到期未提出异议的，原预售人的权利义务全部转移给项目受让人。

项目受让人应当在取得《商品房预售许可证》后，与预购人重新签订买卖合同，并向房屋交易管理部门办理变更登记。

第二十八条【预购商品房再转让】 预购商品房再转让的，预购人应当书面告知预售人，再转让双方应当在原合同上记载有关合同权益转让事项，并向原合同登记备案机构办理合同登记备案变更手续。

国家或者本市对预购商品房再转让另有规定的，按规定执行。

第二十九条【预售商品房交付使用】 预售商品房项目竣工后应当取得竣工验收备案证明后方能交付使用。

预售人应当在预售商品房项目办理初始登记时向土地房屋权属登记机构交回该项目的《商品房预售许可证》。

第三十条【商品房权属登记】 现售商品房的，买卖双方应当自商品房买卖合同签定之日起三十个工作日内，向房屋所在地土地房屋权属登记机构提出办理所购房屋权属登记的申请，并取得土地房屋权属登记机构出具的登记受理通知书。

预售商品房的，买卖双方应当自商品房实际交付使用之日起六十个工作日内，向房屋所在地土地房屋权属登记机构提出办理所购房屋权属登记的申请，并取得土地房屋权属登记机构出具的登记受理通知书。

第三章  房地产抵押 

第三十一条【抵押合同】 房地产抵押，当事人应当采取书面形式订立抵押合同，并向所在地土地房屋权属登记机构申请办理抵押登记手续。

第三十二条【债务清偿】 抵押权存续期间，抵押房地产因城市建设需要被拆迁的，抵押人应当及时通知抵押权人，债务人可以提前清偿债务或由抵押人提供其他担保。

债务人无法提前清偿债务或者抵押人不能提供其他担保的，拆迁安置取得的房地产为抵押财产。

第三十三条【抵押合同变更登记】  已设定抵押的房地产，抵押人如需对房屋翻建、扩建或改变用途时，必须取得抵押权人的书面同意，对抵押合同的内容作相应变更，并到原抵押登记机构办理抵押合同变更登记。

第三十四条【预售人义务】 预售人将已抵押的商品房预售，必须经抵押权人书面同意并书面告知预购人；预售人不得将已经预售的商品房进行抵押。

第四章  房屋租赁 

第三十五条【房屋租赁和预租】 本条例所称房屋租赁，是指出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

房屋租赁包括现房租赁和商品房预租。

商品房预租是指房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，以在建的商场、铺面、市场摊点或者办公用房向社会公开招租和以在建商品住宅、公寓楼对外出租的行为。

房屋出租人将房屋承包给他人经营，或者以合作、联营的名义，让渡房屋使用权，视为房屋租赁。

第三十六条【不得租赁的情形】 有下列情形之一的房屋不得租赁：

（一）未依法取得房地产权属证明文件或商品房预售许可证的；

（二）未经批准擅自改变房地产用途的；

（三）已被鉴定为危险房屋的；

（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产出租的；

（五）属违法建筑的；

（六）法律法规规定的禁止租赁的其他情形。

第三十七条【综合管理】 房地产、公安、工商、税务等行政主管部门应当建立房屋租赁管理协作机制，按照各自职责，相互配合，加强房屋租赁市场综合管理：

（一）房地产行政管理部门负责办理房屋租赁合同登记备案，依法保护当事人合法权益，规范房屋租赁市场秩序；

（二）公安机关负责租赁房屋承租人和居住人员的居住登记以及治安管理。

公安机关发现出租人未办理房屋租赁合同登记备案的，应当督促出租人办理房屋租赁登记备案并将有关情况告知房地产行政管理部门；

（三）工商行政管理部门负责查验承租人的经营场所是否办理房屋租赁合同登记备案，发现出租人未办理房屋租赁合同登记备案的，应当督促出租人办理房屋租赁合同登记备案并将有关情况告知房地产行政管理部门；

（四）税务机关负责租赁房屋的税收征收管理。

第三十八条【出租人义务】 出租人应当履行下列义务：

（一）不得向未提供有效身份证件的个人出租房屋；

（二）发现出租房屋内有涉嫌违法犯罪行为的，应当及时向公安机关或者其他相关行政主管部门报告；

（三）【增加：

出租前】对出租房屋进行安全检查，及时发现和排除安全隐患；【出租前的安全隐患由出租人负责，出租后由承租人负责！

对出租房屋进行安全检查，出租人没有这个法定义务！

应该是协助有关政府执法部门】

（四）在规定期限内依法申报、缴纳房屋租赁相应税费；

（五）出租已抵押房地产，应当书面告知承租人；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第三十九条【承租人义务】 承租人应当履行下列义务：

（一）按照房屋规划用途、结构、消防安全规定使用房屋，不得擅自改变建筑物使用性质，或者实施其他违法建设行为。

发现承租房屋有安全隐患的，应当及时告知并配合出租人予以消除；

（二）提供真实有效证件，如实填报有关表格，配合相关管理部门的管理；

（三）法律、法规规定的其他义务。

第四十条【出租房屋使用】 出租房屋的使用应当适应承租人的基本居住权和住用安全，并不得损害公共利益及他人的合法权益。

【建议：

不能改变法定用途！

比如：

住宅不能商用、不能用于经营等】

第四十一条【房屋租赁合同】 房屋租赁双方应当签订书面合同。

房屋出租人、代理出租人或者其委托的房地产经纪机构应当持相关资料向出租房屋所在地房地产行政主管部门办理房屋租赁合同登记备案手续。

符合条件的，房屋租赁主管部门应当自受理申请之日起三个工作日内办理房屋租赁合同登记备案手续,核发《房屋租赁合同登记备案证明》。

不符合条件的，向当事人出具《不予租赁合同登记备案通知单》。

房屋租赁双方办理租赁登记备案后，《房屋租赁合同》约定事项发生变更的，双方应当在七日内到原登记机构申请变更登记。

未经登记备案的租赁合同，不能对抗第三人。

第四十二条【房屋转租】承租人在租赁期限内，将承租房屋转租给他人的，应当征得原出租人书面同意，签订房屋租赁合同或者转租协议，并到房地产行政主管部门办理登记备案手续。

第四十三条【注销登记备案】 房屋租赁双方当事人解除或者终止房屋租赁合同的，应当到房地产行政主管部门办理注销登记备案。

第四十四条【物业服务企业配合管理】 物业服务企业应当配合房地产等行政主管部门对出租房屋的管理，及时提供物业服务区域内房屋租赁相关信息。

 【建议：

增加物业服务企业的话语权】

第五章    房地产中介服务 

第四十五条【中介服务内容】 房地产中介服务包括房地产价格评估、房地产经纪、房地产咨询等。

房地产价格评估，按国家和本市相关规定执行。

   第四十六条【资格认证】 从事房地产中介服务经纪、咨询业务人员应当依法取得相应的职（执）业资格认证。

第四十七条【机构及人员从业条件】 房地产经纪、咨询机构及其分支机构应当在取得工商营业执照或者办理工商营业执照变更后30日内，持下列资料向经营场所所在地的房地产行政主管部门登记备案：

（一）备案申请；

（二）工商营业执照；

（三）聘用人员名册及个人资料；

（四）业务、财务管理的相关制度；

（五）市房地产行政管理部门规定的其他资料。

房地产中介服务机构及其中介服务人员依法须经执业资质、执业资格认定的，还应当提交相关证书原件及加盖公章的复印件。

房产行政主管部门自受理备案申请之日起5个工作日内审查完毕，符合备案条件的，出具备案证明。

第四十八条【公示内容】 房地产咨询、房地产经纪机构及其分支机构应当在经营场所公示下列事项：

（一）营业执照；

（二）房产行政主管部门出具的备案证明；

（三）房地产经纪人员姓名、照片、资格证书；

（四）服务范围、服务内容、业务流程、收费依据和标准；

（五）投诉方式和途径；

（六）其他应当公示的事项。

第四十九条【网上签约】 经房地产经纪机构居间或者代理的房屋买卖，应当按照有关规定实行网上签约。

第五十条【注册证书】 房地产经纪、咨询人员应当加入一个相应的中介服务机构，并按规定办理职（执）业注册。

未取得注册证书的房地产咨询、房地产经纪人员不得以注册职（执）业人员名义从事房地产咨询、房地产经纪业务。

第五十一条【业务承接】 房地产咨询、房地产经纪业务，应当由房地产咨询机构、房地产经纪机构统一承接后交由经资格认证并注册的房地产中介服务人员执行。

房地产中介服务人员不得以个人名义承接业务。

第五十二条【资金结算】 房地产经纪机构或者经纪人员不得收取客户交易资金、定金和相关税费。

通过房地产经纪机构代理成交的二手房买卖，应当通过本市设立的市住房置业担保中心开设的专户进行交易资金结算。

市住房置业担保中心应当提供及时免费的交易资金结算服务。

第五十三条【从业人员规范】 房地产咨询、房地产经纪机构及其从业人员不得有下列行为：

（一）索取、收受委托合同以外的酬金或者其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当收入；

（二）允许他人以自己的名义从事房地产咨询、房地产经纪业务；

（三）同时在两个或者两个以上的房地产咨询机构、房地产经纪机构执行业务；

（四）与一方当事人串通，损害另一方当事人利益。

（五）伪造、涂改、转让、租借《房地产经纪机构备案证明》、职业资格证书、注册证书、执业专用章；

（六）虚构事实或者隐瞒真相，误导、欺诈当事人或者赚取交易差价；

（七）从事经济适用住房、公共租赁住房等保障性住房的经纪业务；

（八）法律、法规禁止的其他行为。

第五十四条【信息公示】 房产行政主管部门应当会同工商行政主管部门建立房地产中介服务机构信用档案,记录房地产中介服务机构的基本情况、业绩、诚信和经查实的违法或者过错行为等，并向社会公布。

第六章监督管理 

第五十五条【监管主体】 房地产行政主管部门，应当对辖区内房地产销售、中介、租赁行为进行监管，及时查处违法、违规行为，维护房地产市场秩序。

第五十六条【监管原则】 房地产行政主管部门应当坚持客观公正、惩防并举、依法查处、协同监管的原则。

第五十七条【监管措施】 房地产行政主管部门和其他有关部门依法对房地产市场进行监督检查，有权采取以下措施：

（一）进入有关单位办公场所、经营场所现场进行检查；

（二）要求有关单位和人员就监督事项涉及的问题进行解释和说明；

（三）要求有关单位和人员提供与监督事项有关的文件、资料并进行复制；

（四）拍照、摄像、记录与检查事项有关的情况；

（五）责令