酒店管理筹建酒店投资项目评估与分析叶予舜.docx

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酒店管理筹建酒店投资项目评估与分析叶予舜

酒店管理筹建酒店投资项目评估与分析

1.项目投资评估

1.1项目投资评估说明

01）项目投资评估，是站在投资者的角度，研究酒店的整个开发过程，对项目的总投资成本、营业收益情况进行估算，并依此计算项目的投资利润，编制各期的净现金流量，对酒店项目的财务盈利能力、资金平衡情况进行分析。

02）对酒店开发过程的模拟为：

第1年、第2年为酒店建设期，第3年开始进入酒店经营期，第13年将酒店整体出售。

03）本报告仅从项目投资与经营的角度分析项目的可行性，由于预测时间较长（13年），造成经济测算结果存在偏差，故仅供决策参考，而不作为最终的测算结果。

04）酒店的总投资额，经营期间的营业收入和经营成本，均基于预测数据。

05）假定项目投资基准收益率为8%。

06）本报告投资评估中，对项目进行13年的财务模拟预测，期间所发生的项目的土地增值部分，不在本次测算考虑之中。

07）假设项目总投资中的自有资金占25%。

08）假设本项目在未来使用年限内，每年可获得稳定的年净收益，运用收益还原法测算本项目的未来售价，估算价格可能相对比较保守。

1.2

基本经济指标

某酒店项目主要经济技术指标如下：

序号

指标

数量

单位

1

占地面积

100,734

平方米

2

层数

地上2层局部3层

3

总建筑面积

39,945

平方米

4

客房数

380

间

1.3投资成本估算

1.3.1测算依据

总成本测算以发展商提供的投资成本估算数据为基础。

根据发展商提供的数据，酒店建安成本的各构成项单价为：

序号

内容

单价（元/m2）

1.

土建费用

1.1

土建主体工程

1,100

1.2

土方回填及地基处理工程

200

1.3

地下泳池及地基处理工程

80

2.

设备安装费用

2.1

门窗工程

330

2.2

外墙饰面工程

400

2.3

天然气工程

40

2.4

电缆工程

100

2.5

智能化工程

75

2.6

水电消防工程

225

2.7

中央空调

400

2.8

热水工程及锅炉房

125

2.9

厨房设备

113

2.10

电梯

75

2.11

电视电话工程

65

2.12

路灯工程

22

2.13

自来水工程

50

3.

内装修

3.1

内装修工程（含家具、饰品）

2,800

除建安成本外，酒店投资成本还包括土地费用、前期费用、基础设施费、管理费用等，各项成本如下：

序号

项目

总价（万元）

1

土地费用

6,001

2

前期费用

1,957

3

基础设施费

1,478

4

公共配套费

1,222

5

管理费用

3,838

1.3.2总投资成本估算

酒店的总投资成本估算为39，040万元。

其中，建安成本占67%的比重

序号

项目

数量（万元）

备注

1

土地费用

6,001

整个酒店项目的土地成本

2

建筑安装费

24,367

3

前期费用

1,957

4

基础设施费

1,478

5

公共配套费

1,222

6

管理费用

3,283

6

不可预见费

731

按建安工程费的3%计

7

合计：

39,040

详见附表“项目总投资估算表”。

1.4

经营测算

1.4.1测算依据

酒店经营情况测算，是站在酒店经营者的角度，对酒店进入经营期后的营业收入、成本费用支出及经营利润进行预测。

经营测算以酒店管理公司提供的经营预测数据为基础。

酒店拥有客房数约380间，预测第一年出租率为65%，每年以2%幅度递增；餐饮第一年上座率为65%，每年以2%幅度递增；会议第一年租金为30元/平方米，每年租金以3%幅度递增。

酒店经营期第一年的各项经营状况预测如下：

项目

指标

数量

单位

客房

客房数

380

间

出租率

65%

平均房价

600

元/间

餐饮

餐位

1,000

上座率

65%

人均消费

100

元/人次

会议

面积

3,200

平米

租金

30

元/每平米

租赁天数

180

天

根据酒店管理公司提供的数据，酒店的各项经营成本与费用支出如下表：

项目

指标

比率

备注

客房、会议

营业费用

19%

占客房收入比例

餐饮

营业成本

41%

占餐饮收入比例

营业费用

38%

管理费用

8%

管理费用

行政管理费用

3%

占营业收入比例

市场营销费用

3%

工程维修费用

3%

能源费用

10%

管理费

2.5%

其他费用

1.5%

1.4.2经营收入

预测酒店经营期的第一年经营收入为9,853万元。

其中，客房收入5,860万元，占59.4%；餐饮收入2,373万元，占24.1%；会议收入1,620万元，占16.4%。

以后，预计酒店营业收入以每年2%的幅度递增。

1.4.3经营成本与费用

客房、餐饮、会议的直接营业成本与费用年增幅2%的变动测算。

经营期第一年，酒店经营成本和费用支出为556万元。

1.4.4第十年租转售价格预测

利用收益法对本酒店13年后的市值进行预估。

根据酒店整个经营期间的净现金流量贴现，预计届时的销售均价为30,000元/平方米。

（具体评估方法见“项目市值评估”章节）。

1.5项目财务评价

1.5.1静态盈利能力

●项目总投资额为39,040万元。

●项目利润总额89,377万元，税后利润67,033万元。

●项目内部收益率为26.92%。

●项目投资利润率达到172%。

●全部投资回收期为：

13年（含建设期两年）。

即单纯通过酒店经营的收益，经营13年可回收总投资成本。

各项静态财务指标计算结果如下表所示：

序号

指标名称

单位

数量

1

项目总投资

万元

39,040

2

营业收入

万元

132,007

3

营业税金及附加

万元

3,590

4

利润总额

万元

89,377

5

所得税

万元

22,344

6

税后利润

万元

67,033

7

内部收益率

%

26.92%

8

投资利润率

%

172%

1.5.2

动态盈利能力

根据项目开发过程中各期现金流入、流出情况，绘制成全部投资累计净现金流量表，并依此计算本项目各项动态经济指标。

●全部投资财务净现值为119,920万元大于0，项目可行。

●全部投资内部收益率为26.92%，大于内部收益率8%。

全投资净现金流

累计净现金流

第1、2期

-4,066

-4,066

第3期

1,708

-2,357

第4期

1957

-400

第5期

718

318

第6期

596

913

第7期

903

1,817

第8期

740

2,556

第9期

1,053

3,609

第10期

517

4,125

第11期

958

5,083

第12期

927

6,010

第13期

1139,10

119,920

合计

119,920

2.项目价值预估

2.1项目价值预估

酒店在假设第1、2期建成第3期即投入营业后，每年都能带来稳定的收益，且13年后实现租转售，故分别把经营期间内各年所发生的收益金流量都折现到投资方案开始实施时的现值之和，进行现值评估。

单位：

万元

Rate

第3期

第4期

第5期

第6期

第7期

第8期

第9期

第10期

第11期

第12期

Value1

Value2

Value3

Value4

Value5

Value6

Value7

Value

8

Value

9

Value

10

8%

3,741

3,990

4,250

4,523

4,809

5,108

5,421

5,749

6,092

6,451

注：

第1、2年为建设期，收益净现金=0，第3年开始进入经营期，每年收益净现金流详见“全部投资财务现金流量表”，第13年项目出售。

公式：

V

经过估算，本项目在目前时间点的市值V=32，381.16万元。

3.附件

3.1酒店13年经营情况测算表

指标

第1、2年

第3年

第4年

第5年

第6年

第7年

第8年

第9年

第10年

第11年

第12年

第13年

客房出租率

建设期

65%

66%

68%

69%

70%

72%

73%

75%

76%

78%

79%

平均房价（元/天/间）

650

663

676

690

704

718

732

747

762

777

792

餐饮上座率

65%

66%

68%

69%

70%

72%

73%

75%

76%

78%

79%

人均消费

100

102

104

106

108

110

113

115

117

120

122

会议经营面积

3,000

3,000

3,000

3,000

3,000

3,000

3,000

3,000

3,000

3,000

3,000

会议租金

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

一、年经营收入（万元）

9,853

10,234

10,630

11,041

11,469

11,913

12,375

12,855

13,354

13,872

14,410

客房营业收入

5,860

6,097

6,343

6,599

6,866

7,143

7,432

7,732

8,045

8,370

8,708

餐饮营业收入

2,373

2,468

2,568

2,672

2,780

2,892

3,009

3,130

3,257

3,389

3,525

会议收入

1,620

1,669

1,719

1,770

1,823

1,878

1,934

1,992

2,052

2,114

2,177

二、年经营成本（万元）

5,562

5,673

5,786

5,902

6,020

6,140

6,263

6,389

6,516

6,647

6,780

营业成本

973

992

1,012

1,032

1,053

1,074

1,095

1,117

1,140

1,162

1,186

营业费用

2,323

2,369

2,417

2,465

2,514

2,565

2,616

2,668

2,721

2,776

2,831

管理费用

2,266

2,311

2,358

2,405

2,453

2,502

2,552

2,603

2,655

2,708

2,762

三、经营税费（万元）

239

255

270

287

304

322

341

361

382

403

426

四、经营利润（万元）

4,052

4,306

4,573

4,853

5,145

5,451

5,771

6,106

6,456

6,822

7,205

经营利润率

41%

42%

43%

44%

45%

46%

47%

47%

48%

49%

50%

3.2项目总投资估算表

占地面积：

120,000.00

容积率：

0.33

项目总建面：

39,945.2

内容

标准

合计（万元）

计量（m2）

单价（元/m2）

1.土地费用

6,001

120,000.00

2,796

土地及相关税费

6,001

120,000.00

500

2.建筑安装费

243,67

39,945.2

6,100

土建主体工程

3,995

39,945.2

1,000

土方回填及地基处理工程

799

39,945.2

200

地下泳池及地基处理工程

320

39,945.2

80

门窗工程

1,318

39,945.2

330

外墙饰面工程

1,598

39,945.2

400

天然气工程

160

39,945.2

40

电缆工程

399

39,945.2

100

智能化工程

300

39,945.2

75

水电消防工程

899

39,945.2

225

中央空调

1,598

39,945.2

400

热水工程及锅炉房

499

39,945.2

125

厨房设备

451

39,945.2

113

电梯

300

39,945.2

75

电视电话工程

260

39,945.2

65

路灯工程

88

39,945.2

22

自来水工程

200

39,945.2

50

内装修工程

11185

39,945.2

2800

3.前期费用

1957

39,945.2

490

前期规费

320

39,945.2

80

市政雨污水工程

639

39,945.2

160

设计/勘探等费用

999

39,945.2

250

4.基础设施费

1,478

39,945.2

370

道路下水道

160

39,945.2

40

绿化工程

719

39,945.2

180

水景及室外景观

599

39,945.2

150

5.公共配套费

1,222

39,945.2

306

变电所

1,222

39,945.2

306

6.管理费用

3,283

39,945.2

823

工程管理费用

240

39,945.2

60

开业前物资采购

2,029

39,945.2

508

开办费

811

39,945.2

203

开业周转流动资金

204

39,945.2

51

12.不可预见费

731

39,945.2

183

合计：

39,040

3.3经济评价指标汇总表

序号

指标名称

单位

数量

1

项目总投资

万元

39,040

2

资金筹措

29,040

2.1

资本金

万元

10,000

3

营业收入

万元

132,007

4

营业税金及附加

万元

7,366

6

利润总额

万元

85,601

7

所得税

万元

21,400

8

税后利润

万元

64,201

9

全投资内部收益率

%

26.92%

10

投资利润率

%

164%

3.4全部投资财务现金流量表

序号

项目

合计

第1.2期

第3期

第4期

第5期

第6期

第7期

第8期

第9期

第10期

第11期

第12期

第13期

1

现金流入

290,881

39,040

9,853

10,234

10,630

11,041

11,469

11,913

12,375

12,855

13,354

13,872

134,245

1.1

销售收入

119,835

119,835

1.2

借款金额

29,040

29,040

1.3

经营收入

132,007

9,853

10,234

10,630

11,041

11,469

11,913

12,375

12,855

13,354

13,872

14,410

1.4

自有资金投入

10,000

10,000

2

现金流出

170,961

43,105

8,144

8,277

9,912

10,446

10,566

11,174

11,323

12,339

12,396

12,944

20,335

2.1

开发建设投资

39,040

39,040

2.2

借款利息

20,686

4,066

2,033

2,033

2,033

1,928

1,788

1,648

1,473

1,298

1,053

808

528

2.3

运营费用

67,677

5,562

5,673

5,786

5,902

6,020

6,140

6,263

6,389

6,516

6,647

6,780

2.4

经营税金及附加

7,366

550

571

593

616

640

665

691

717

745

774

804

2.5

还款金额

29,040

0

1,500

2,000

2,000

2,500

2,500

3,500

3,500

4,000

7,540

2.6

所得税

7,152

118

221

396

435

582

716

4,684

3

净现金流量

119,920

-4066

1708

1957

718

596

903

740

1053

517

958

927

113,910

4

累计净现金流量

-4066

-2357

-400

318

913

1,817

2,556

3,609

4,125

5,083

6,010

119,920

1.全部投资内部收益率

26.92%

2.全部投资回收期

12.50