房地产投资与经营策略研究.docx

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房地产投资与经营策略研究

目录

摘要3

第一章商业地产投资现状分析4

第二章房地产投资需求探究 5

2.1我国房地产销售的现状及分析5

2.1.1我国房地产的销售现状5

2.1.2居民房产投资需求分析5

2.2对策及建议6

第三章房地产投资基金现状及前景展望6

3.1我国发展房地产投资基金的现实必要性6

3.2我国现阶段房地产投资基金的发展状况7

3.3我国现阶段发展房地产投资基金所面临的障碍7

3.4发展房地产投资基金的对策建议7

3.5目前我国房地产市场融资状况7

3.6对我国发展房地产投资信托基金的一些建议8

第四章房地产投资风险理论探究8

4.1决策风险8

4.1.1开发位置风险8

4.1.2开发物业类型风险8

4.1.3开发时机风险9

4.2经济风险9

4.2.1利率风险9

4.2.2通货膨胀风险9

4.3施工风险9

4.3.1建材价格变动风险9

4.3.2设计变更风险10

4.3.3项目质量风险10

4.4市场风险10

4.4.1市场竞争风险10

4.4.2消费需求变化风险10

4.5政策风险10

第五章REITs系统性风险发生的转化机制10

5.1我国REITs系统性风险预警信号:

基于房地产价格变动11

5.1.1货币供应量11

5.1.2房地产开发投资量11

5.2主要结论与建议11

第六章城市化对房地产投资影响的实证探析12

6.1山东省城市化进程的特征及其对房地产投资的影响12

6.2城市化影响房地产投资的实证分析13

第七章房地产营销策略研究综述14

7.1房地产营销策略的定义14

7.1.1房地产营销概述14

7.1.2房地产营销策略的定义14

7.2房地产营销策略研究的必要性14

第八章CS策略15

8.1CS策略的定义15

8.2房地产营销CS策略的背景、国内外研究现状15

8.2.1CS策略在房地产营销中的引入15

8.3房地产营销CS策略的优缺点16

8.3.1房地产营销CS策略的优点16

8.3.2房地产营销CS策略的缺点16

8.4房地产营销CS策略的作用17

第九章STP策略17

9.1STP策略定义及发展过程17

9.2STP策略优缺点17

9.2.1STP策略优点17

9.2.2STP策略缺点18

9.3STP策略作用18

第十章品牌策略18

10.1品牌策略定义18

10.1.1品牌的定义18

10.1.2房地产品牌定义18

10.1.3房地产品牌策略定义19

10.2品牌策略的优缺点19

10.2.1品牌策略的优点19

10.2.2品牌策略的缺点19

10.3万科的品牌探索20

10.4多元化竞争策略的由来21

10.4.1多元化竞争策略的实施21

10.4.2多元化竞争策略案例21

第十一章总结与建议22

致谢23

参考文献24

摘要

随着中国经济的持续高速发展和人民收入的持续增长，我国房地产行业也步入高速发展阶段，房地产行业已经逐渐成为中国经济的支柱产业，同时房地产行业也逐渐变得规范成熟起来，随之而来的就是房地产行业的激烈竞争，将会迫使房地产行业把房地产的投资与营销策略研究上升到企业发展的战略高度，从而使房地产的投资达到高水平、高效率，把投资的风险降低从而提高投资回报，要求房地产市场从以前的生产为导向，转为以消费者和社会为导向的;从以前简单的销售、促销转变到有系统的全程营销。

房地产投资是指资本所有者将资本投入到房地产业以期将来获得预期收益的一种经济活动。

投资对象具有固定性和不可移动性，高投资量和高成本，回收期长，高风险，受环境约束的特点。

房地产因其产业关联度高，带动力强，已成为国民经济的支柱产业。

本文将会对商业地产的现状及投资需求进行简单的分析。

对房地产投资基金的前景展望，以及投资基金的现状进行分析，投资风险的理论探究，REITs的系统性风险的转化，城市化对房地产的投资影响的实证探析，从而论证房地产投资于经营的关系。

市场营销是在一定市场环境下的营销。

新的市场环境下，要求房地产营销要有新思路。

房地产开发企业应该从以下几个方面调整市场营销策略：

（1）加强市场调，真正把市场研究放在房地产开发的第一位；

（2）针对当前市场环境特点，正确用营销策略，包括：

产品策略、价格策略、管道策略和促销策略。

（3）以人为本，造一支既懂得市场经济，又深入了解行业发展的精英团队。

房地产营销是房地产企业以了解满足和创造顾客需要为中心，以实现企业目标为目的，对企业全部经营活动进行管理的过程。

因其行业具有特殊性，所以营销策略的探究在房地产行业具有很重要的意义。

本文将会简单的介绍一下几种房地产的营销策略。

（1）客户满意策略，围绕客户满意的目标制定相应的策略和方案。

（2）目标市场营销策略，把目标市场进行市场细分，将市场分为若干个不同的客户群体，确定市场目标，然后定位的过程。

（3）品牌策略，用以识别某个房地产企业或某群销售者的产品或服务，并使之与竞争对手的产品或服务区别开来的商品名称及其标志，通常由文字、标记、符号、图案和颜色等要素或这些要素的组合构成。

关键词﹕房地产投资现状，房地产投资基金，房地产投资风险，房地产营销策略

第一章商业地产投资现状分析

房地产因其产业关联度高，带动力强，已成为国民经济的支柱产业。

2010年可以说是一个政策年，调控政策持续高压、贯穿全年，让中国楼市在经历了集体狂欢之后迅速步入调整。

住宅地产投资开发过热，价格的快速升温导致了一系列调控政策的密集出台，从2010年到2011年初，政府通过土地、金融、税收、限购等多种调控手段，遏制房价的过快上涨，调控力度之大、政策发布之频繁，可见其对房地产市场调控的决心非同一般。

商业地产投资、开发中需要注意的关键性因素

区域环境:

区域环境状况分析是一个商业项目成功与否的前提。

任何项目在投资、开发前期必须要对区域环境进行系统性的了解与分析；应通过实地调查来深入了解项目区域的政策影响、消费水平，人群素质，商业业态分布情况，环境限制等因素，观察分析可能受到的影响，及时发现不利因素进行投资评估或规避。

例如：

项目所处区域是否有明确的政府发展规划和具体的实施建设目标，处于重点规划和投资的区域其成长更具有保证，投资者可通过实地观察和对区域商业规划的总体了解来准确判断商业发展的趋势。

项目自身因素:

通过对区域环境的深入了解与分析后，根据其结果对项目进行准确的市场定位、产品定位，并制定出相应的营销方案也同样重要。

准确的市场、产品定位是项目后期良好发展的前提，定位的准确与否直接关系到项目后期的成败。

目前市场上，由于定位不准确而导致商业项目失败的案例比比皆是。

因此，任何商业地产项目都需要进行准确的自我分析与定位，规避风险。

观念的转变:

商业地产与住宅的主要区别在于，商业地产前期投资较大，主要以自持为主，销售为辅，通过项目良好的运营收取租金，实现投资价值。

而住宅则是以周期短，开发频率快，快速回笼资金为主，由于政策的影响，大部分住宅地产开发商转为开发商业地产，这就需要开发商在开发观念上彻底的转变，改变其固有的开发、投资理念。

目前市场上经常会出现开发商在投资开发商业项目时，采用住宅的开发理念，对商业项目进行分割出售，快速回笼资金，开发完成后没有统一的经营规划，导致项目后期经营惨淡，投资者苦不堪言，同时也大大降低了开发企业的形象。

专业团队的管理:

商业地产的投资价值必须通过后期的租金来体现，而租金的实现是通过前期开发企业与专业商业地产代理共同努力的结果，项目运营期间否有完善的专业服务，对商业地产投资回报的稳定性有较大影响。

因此，专业团队对商业地产投资、开发的介入是至关重要的。

第二章房地产投资需求探究 

2.1我国房地产销售的现状及分析

2.1.1我国房地产的销售现状

2009年以来，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。

前三季度，全国商品房销售面积5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。

其中商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%。

商品房销售总额达27532亿元，同比增长73.4%，而去年同期是下降了15%。

分地区来看，2008年市场调整幅度较大的地区销售增长也更快。

如随着楼市的逐步回暖，北京、上海、浙江等热点地区成交量持续回升。

1-9月份，北京市销售面积和销售金额同比增长均在100%以上，江苏、浙江、福建、广东等主要地区销售面积和销售额增幅都在50%以上。

在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续7个月正增长。

9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点，这是自年初以来，房屋销售价格连续第3个月同比上涨；环比上涨0.7%，环比连续7个月正增长。

分地区看，9月份全国70个大中城市房价同比上涨的城市有57个，比6月份增加了26个，其中涨幅最大的5个城市是：

深圳11.1%、温州8.2%、金华7.7%、银川6.1%、宁波4.9%；价格下降的城市有13个，比上半年减少31个，其中降幅最大的5个城市是：

石家庄下降3.7%、吉林下降3.3%、岳阳下降3%、唐山下降2.9%、徐州下降2.8%。

尽管近期北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓，但西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价却在加速上涨，表明我国房地产市场的涨价潮正在由一线城市向省会城市、中小城市等二、三线城市蔓延。

2.1.2居民房产投资需求分析

尽管早在05年就有专家提出了“房地产泡沫”论，房价也在不断的上涨，投资房地产的风险也不断增加，但老百姓对于房产的投资需求热情不减，这类人群中不仅包括有一定投资实力的群体，也有相当数量的中低收入的阶层，虽然他们投资房产的数量不多，但由于该群体的基数较大，因此对于房地产的投资也起着较为重要的影响。

更为费解的现象在于，这些中低收入的阶层一般都已经具有自己的住房，收入和福利方面也较为稳定，但是他们依然选择大幅减少生活中的各项开支，将所有的积蓄投入到房地产中，即便导致的结果是生活质量显著下降、生活抗风险能力极度变弱也在所不惜。

这种现象与我们所说的传统意义上的理性人行为有着明显相悖的地方。

我国的房地产市场投资需求的逐步刚性正是因为长期以来房地产价格的高速增长，造成的结果是对于投资者来说，特别是中低收入的投资者来说，已经人为的将房地产看成是只涨不跌的市场，即便是出现2008年出现的房价抑制，由于配套的措施不够周全，导致的结果是2009年房地产大涨，以及代表房地产利益集团的舆论宣传随之加大，从而使投资者排斥其他负面信息，以至于在2010年更为强硬的房地产政策出台后，房地产市场并未出现显著的减温，相反，广大投资者依然将房地产投资作为自己投资领域的首选方向，这样的结果就是房地产的投资需求热情不减，房价上涨依然具有相当的“投资者”基础。

2.2对策及建议

（1）增加购置多套房产和持有多套房产的成本，大力发展廉租房和经济适用房

增加购置房产和持有房产的成本会降低房产购置者和持有者的收益预期，从而会产生观望阶段。

经过一段时间的理性回归，会使这些人在心理账户的上重新绘画曲线形状，分配曲线区间。

加上廉租房和经济适用房对房地产刚性需求的影响，从而使房产购置者和持有者会减少对房地产的投资热情，转向更为理性的投资决策。

（2）引导和管理舆论宣传的导向，避免利益集团对房产高收益预期的强化

舆论宣传是房地产利益集团作为推动房地产价格上涨的重要工具之一。

随着媒体传播形式的多样化，舆论宣传所带来的影响力已经不可同日而语，对大众来说，了解房地产市场和对房地产市场的预测无非都是来自于舆论的