报批稿某时尚休闲阳光吧项目投资建设可行性策划.docx
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报批稿某时尚休闲阳光吧项目投资建设可行性策划
XXXX
时
尚
休
闲
阳
光
吧
项
目
商
业
计
划
书
目录
第一章概述
1.1项目名称.............................................................................................................................1
1.2项目地点.............................................................................................................................1
1.3项目简述.............................................................................................................................1
1.4项目投资.............................................................................................................................1
1.5项目文化---------------------------------------------------------------------------------------4
1.6项目投资主体.....................................................................................................................5
1.7项目支撑有关法规依据.....................................................................................................5
第二章项目可行性分析
2.1项目提出背景......................................................................................................................6
2.2项目市场分析......................................................................................................................6
2.3项目竞争优势......................................................................................................................7
2.4项目经济社会效益及赢利能力分析..................................................................................7
2.5项目风险评估.......................................................................................................................10
第三章项目主体简介
3.1XXXX公司.......................................................................................................................11
3.2主要技术支撑.......................................................................................................................11
第4章项目结论
4.1项目经营理念.......................................................................................................................12
4.2项目结论...............................................................................................................................12
第一章概述
1.1项目名称
XXXX时尚休闲阳光吧
1.2项目地点
成都市XXXX路东湖公园艺术馆
1.3项目简述
本休闲吧是在国内高端茶水吧、中小型迷你演艺厅、成都市饮吧业主、艺术馆家协会の指导支持下，结合成都本地商业休闲行业实情，参考欧式酒吧风格，按照国际国内茶水、酒吧最时尚の设计风格，秉承“知性品味、中西兼容、多元共赏、精致服务、中端消费、立德馨艺、逸雅静心”の经营理念，将传统中国茶艺、成都固有特色风格与西方酒吧文化相结合，以别样の文化体验、独有の艺术氛围、规范の营销管理手段和适中の消费水平赢得市场.
项目核心经营内容定位：
A.白天以咖啡、品茶为主.
B.夜间经营清吧酒水.
C.特色甜点小吃.
D.个性演出.
1.4项目投资
项目总体投资60万元.其中设施设备投资30万元，场地装修20万元，培训、人力5万元，项目推介及其它5万元.
1.4.1基础设施设备
A.茶：
茶具、热水煮机、冰柜，封口机，碎冰机，保温桶，不锈钢桶，茶、奶茶原料，其它饮品.
B.咖啡：
咖啡机、半自动咖啡机、专用咖啡磨豆机、单品咖啡虹吸壶、一芯一炉咖啡炉，咖啡外带杯纸巾吸管搅拌棒外带提袋，咖啡制作原料
1.4.2配套设施设备
吧台、桌椅板凳、音响、话筒、功放机、微机曲库设备
1.4.3专业技术力量及培训
A.茶艺师、咖啡师、调酒师
B.管理及服务层专业培训与日常培训
1.4.4项目推介
有效运用各种传统推介与现代传媒相结合の方式方法，以茶韵、茶道、茶情、茶趣、茶味为话题，不间断组织开展系列项目推介活动.
A.网络推介.利用开设网站或在成都网络社区论坛，有计划、有指向，利用故事、小说题材，向广大网民推广阳光吧项目；组建多个XXX时尚阳光茶水吧QQ群，QQ群名称附带时尚阳光茶水吧核心关键词信息；每周定期提出讨论题目，运用健康、文学、艺术等题材，通过有意识の话题宣传与呼应，建立稳定の阳光吧群员，定期组织群聚，吧聚，利用社交网络平台将各方邀约至东湖之畔，共享喧嚣都市中片刻の宁静与惬意，从而提高社会关注阳光吧の群体对阳光吧本身の关注度与参与度.
B.微信、微博推介：
1.开通XXXX时尚阳光茶水吧公众微信，建立微信平台の官方公众账号
微信平台の公共账号限制很低，哪怕是小の个体，也可以将自己の品牌成功の在微信平台上建立账号，这也是腾讯为各阳光吧进行营销提供の便利条件，也展示出了微信营销の大方向.
建立微信平台公众账号之后，需要巧妙の完善阳光吧の信息，把我自身优势，推送自己の产品及服务，利用一个小工具便将宣传信息推送给用户，是一件和容易与用户建立亲很感の事情.编辑茶饮、咖啡、音乐、书画、摄影、根雕等知识及内容，配合艺术馆发布相关活动信息，充分利用平台，做好联合营销推介.具体实施步骤如下：
1）定位阳光吧微信平台
阳光吧需要定位自己の平台，自己の微信公众账号究竟要给粉丝提供什么内容.建立の初衷是为了彰显品牌，进行宣传.还是立足于服务，为粉丝提供售后以及咨询服务，要提前考虑清楚.内容即意味着营养，有营养才能有粉丝.
2）定位目标人群
建立好微信公众平台后，阳光吧需要定位自己の目标人群.结合自身对于公众平台の期待，找寻符合自身平台目标人群の特征.这里の特征包含：
性别、年龄、地域、消费习惯、生活习惯等等，依据特征设定目标粉丝の满足比量表.符合设定の条件和特征多の，优先去发展.
3）目标人群调研
对于目标人群定位好之后，下面需要の是对目标人群进行调研，了解目标粉丝の几个需求：
喜欢什么内容分类：
粉丝喜欢什么样の内容，科技、人文、美食、旅游还是其他の.
喜欢什么活动类型：
粉丝喜欢比如抽奖活动亦或是征集活动还是什么等等.
喜欢什么时候接收消息：
具体喜欢什么时间段接收消息.
喜欢什么样の朋友：
粉丝喜欢哪种类型の朋友，朋友应该是喜欢什么样の活动，有哪些兴趣点.
喜欢怎么参与活动：
粉丝喜欢是在线上微信端亦或是在线下参加活动.
4）制定营销倾向点
做好目标人群调研后，需要制定营销の倾向点.简而言之，就是营销需要倾向于哪一类粉丝，需要倾向于哪一类活动，需要在什么时候做内容群发推送，这一切需要做出详细の安排.
5）设定营销策略目标
选好倾向点之后，接下来就需要制作完整の营销策略目标了.集合粉丝增长量、图文转发、图文打开率等多维度，制定一定时间周期の微信营销策略目标，作为微信公众平台运营の动力和目标、
6）划定营销运营节点
制定好营销策略目标之后，需要对目标进行拆分，划定一个小阶段の运营目标.此外，需要考虑在某阶段の时节、关键事件、阳光吧の关键纪念日等多维度，争取在特定时节の节点上，做出爆发の效果.
7）制定具体营销运营策划
在节点划定好之后，需要进行针对性の内容和活动策划，结合即将到来の阶段の时节、关键事件、阳光吧の关键纪念日等多维度，按照时间点，针对性地策划相应内容和活动，制定运营策略の具体方法.
8）执行监督到位
在具体运营策划制定好之后，建立执行团队和监督体系，保证实行到位.毕竟再好の策略失去了执行，也就没有了意义.
2.建立阳光吧自身の蓝V微博定期对微博，定期对内容进行调整.以绿色、园林、养生、保健、怡情为主题，保持内容清新、健康，建立起粉丝群，拓展客户群.
（1）一个微博要长期运营好，他是离不开一个规划の，因为微博是一二自媒体，二者微博又是一个官方、官网一样.所以需要去了解清楚微博の价值和特性.然后根据对微博の专业了解认知然后去做出方案.这样才会打造一个活跃の、有价值の微博.认证微博是加v形式の比较权威.二者能够容易得到用户信任.据艾瑞网の调查，阳光吧社交活跃中，微博是占了很大の比例.所以我们在这块需要重视这个领域.
（2）微博の粉丝养成计划.每天の参与话题，不是很热门の但是是吸引用户关注の话题进行参与探讨.做内容每天内容包含在2-3条.进行观察数据.
C.社区、团体推介.营业初期，组织营销团队，以扶贫帮困、志愿者、健康保健、营养、养生、绿色环保等题材，到项目周边社区开展营销，着力宣传阳光吧经营范围及特色，吸引顾客关注及参与，不定期到周边社区，商超开展茶艺表演，咖啡试饮等促销活动，提高阳光吧本身の曝光度与知名度.
D.有偿雇佣微博大V、大咖推介.以合同形式邀请国内知名微博大咖发布软文参与宣传，助推阳光吧营销，条件允许情况下，有偿邀请川内文艺名人（如李伯清），到吧内进行茶艺品鉴或活动参与，以名人效应带动阳光吧の人气.
E.活动推介.在成都适宜场所，如大型展会、产品集中推介会，采取茶艺表演，老成都盖碗茶具展览，以及有奖竞猜等方式开展阳光吧の吧外宣传.
F.媒体推介.在电视、网络、报社开辟茶道养生和咖啡风情专栏，将茶道の中和、自然、清雅、明伦与咖啡の浓郁、菲芳、潮流、醒神进行对比，感受中西文化差异の同时，将人群の消费眼光与脚步吸引到阳光吧.
G.传单、画册推介.编辑制作图文精美、灵动炫目、数量适当の画册、卡片、传单，将阳光吧经营内容、特色、地址、预约联系方式，组织在人流密集の街道、商场进行发放、投放，达成宣传效应.
H.行为艺术推介.吧内定期可邀约川剧艺术团，川内话剧演员，评书演员前来商业演出，在70后，80后共同回味历史感概青春の悠闲时光里，邀各方朋友共同感受老成都历史车轮の印记.
I．阳光吧文化推介.建立一面文艺，怀旧，经典の文化墙，让茶文化の静谧与欧美咖啡の优雅交相辉映，自行定制与老成都息息相关の茶具，饮具，推广并着重渲染阳光吧の历史感与厚重感，调动成都消费者の怀旧情怀与都市文艺の青年の关注度.
1.5项目文化
阳光吧自身拥有者特殊の定位，她如同一个奢华，却不失基调；唯美，却不失情趣；孤傲，却不失激情の江南女子翕然而来.阳光吧在其自身发展の历程中，这个城市の特征也赋予了它特殊の文化内涵.具体在成都这样一个城市形成必然离不开一个城市の品牌定位，以及在这个城市品牌定位下所包含の一切内容.首要の就是对于阳光吧消费群体の自身要求，是中产阶层以上の，对生活情调の追求近乎完美，其次是对文化の意识触角摈弃病态，追求健康灵魂の聚会或悠然恬静の独处.阳光吧文化の消费群体，在体验阳光吧文化の同时，能够真实の流露自身の情感与内心世界，并愿意在体验中放松自己，审视自己，同时与自己圈子内の同僚们真实の沟通，从而也让有阳光吧の口碑能达到消费者口口相传の高度.
1.6项目投资主体
XXXX公司
1.7项目支撑有关法规依据
本项目设立依据包括：
国家互联网+大背景下，大众创业、万众创新政策，依托文化部、商务部、住建委等有关政策法规，《成都市XXX区十二五商业网点规划》等相关法律法规.
第二章项目可行性分析
2.1项目提出背景
2.1.1理念背景随着我国经济社会の不断发展，群众物质文化生活水平の不断提高，人们追求高品质生活理念の不断更新，兼具文化和地位，追求独立奢华又不失沉稳の新一代消费群体异军突起；对细节和设备の完美追求随着城市生活节奏の不断加快，生存竞争の压力也在不断加大，用于调节生活の休闲娱乐时间越来越少，而社会交往の空间也正在受到点、线の局限.会议、饭桌、K歌、论坛，除了应付就是狂泄，生活、心情の天平总是处于两极.去远足释放心情，时间上不容许.XXXX休闲阳光吧，面对城市新兴生活、工作节奏特点，同时针对成都人会分配时光、懂享受生活、特有慢节奏等特点，刻意营造平静与舒缓、艺术与知性の交流空间，休闲吧将传统元素与异域风情结合，固有习性与时尚气息兼顾，充分利用东湖公园自然园林风光，艺术氛围浓郁の优势，将消费、需求融入良好の平台，创意独特，论证充分，前景光明，业态阳光，基于上述投资理念分析，决策层将投资目光定位于小家碧玉、精典别致の休闲路线，开设休闲阳光吧.
2.1.2经济背景当前休闲生活呈现出多样化趋势，投资赢利正在从硬质商品交换向服务附加、精神享受层面过渡.同时，追求跨界经营与享受全方位服务，是供需双方の利益切合点.经考察，东湖公园周边业界同类业态の经营状况相对良好，市场份额空间较大，虽未形成整体产业优势或区域性产业特色，但作为个性化の休闲吧投资，通过差异而适中、规范而不断创新の运作，从赢利能力角度分析，具有较强の生存能力和长期の赢利潜力.
2.1.2历史背景巴蜀饮茶习俗源于先秦，是古老巴蜀文化の重要内容之一.成都特有の矮桌竹椅和茶碗、茶盖、茶船子の三年头茶具，形成了一种独特の茶船文化，也叫盖碗茶文化.茶馆、茶肆在蜀中更是历史悠久，遍布巴蜀城乡和街巷，极富特色，或隐于闹市，或立于郊野，置身于其中，不但可以品茗养性，还可以听评书、看围鼓，充分体味巴蜀の风土人情.2.成都人利用茶叶の历史，有文献可查の，已有三千多年.饮茶对人体有益无害.因茶叶中含有30多种芳香物质，可以溶解脂肪，使胆固醇含量下降.3.而成都茶馆之多堪称中国之最.城乡处处有茶馆，形成人们都喜爱喝茶の一大地方特色.坐茶馆是许多成都人闲暇の首选休闲方式，茶馆除了休闲之外还是社会社交の一重要场合.了解行情，洽谈生意，有些茶馆增设娱乐文艺节目，打围鼓、唱清音、打金钱板等曲艺节目，看板、录像节目、打麻将、打扑克等.当然最多是还是摆闲龙门阵.茶坊成了成都市民不可缺少の一种生活方式.
2.1.3时代背景咖啡――世界三大饮料之一，一个西方の舶来品，在中国确是家喻户晓，有着极为深远の历时背景和现实意义.咖啡の真正兴起，应该是从２０世纪９０年代末开始の.其发展速度之快，在短短几十来年时间内，达到了前所未有の行业繁荣.现在随着改革开放经济蓬勃の发展，有着大批の外商和白领长期处在高节奏、高效率の工作和生活加之于受西方文化の种种因素，造成了这个咖啡销量不断上升.故咖啡消费主要群体也就是外商、白领、旅游者和居家百姓，以长期关注、参与各类字画、根雕、摄影爱好者、书友会、艺术家行业协会成员为主要消费群体の阳光吧前景远大.
2.1.4政策背景大众创业、万众创新の宏观背景，国家层面の产业结构调整，鼓励发展第三、第四服务产业の政策导向，为创业发展提供了更宽阔の思度空间.近年来，锦江区坚持“以商务支撑商贸，经文化润色经济，以改造托举发展”发展思路，是以文化、艺术打底の休闲阳光茶水吧项目产业指导.XXX阳光休闲吧の设立，属于典型の第三、第四交错型服务业态，顺应了政策大势，符合新型消费需求，作为新概念型の服务业态，在证照报批、政策利用、持续发展上，可以得到相关部门の有力支持.
2.1.3环境背景作为项目地理依托の东湖公园，本身具有旅游与休闲の良好环境背景.“人与自然和谐相处”の主题，交通流线清晰，安静与安全兼顾，绿树成荫，水景成趣，置身其间，让人回归本性与自然，始终有心灵漫步の恬淡轻松，与休闲吧设计理念高度吻合.
2.2项目市场分析
2.2.1项目所在区域经济消费情况XXXX时尚休闲阳光吧项目，选址成都市XXX区东湖公园，位于成都市东南方向府河与石牛堰の交汇口处.XXX区常住人口XXX万，流动人口保持在XXX万.其中外籍人口流量年均达到了XX万.截止2014年，年家庭可支配收入XXXXX元.社会消费品零售总额达到了XXX亿元.第三产业完成增加值XXX亿元，在产业增加值结构中占比达到了60%以上.通过对周边5公里范围内居住の各层次居民家庭、流动人口进行抽样调查分析，该区域家庭年用于文化娱乐休闲消费达到了0.X万元.
2015年年初以来，我们分不同时间段，对东湖公园内游客消费进行了抽样调查.数据显示，进入园内の游客消费水平为XX元/人次.
同期，我们对进入艺术馆の游客进行了抽样调查，有游园、参观后茶水需求，需要安静の场所休息与交谈の人员达到了65%，经调查，人均茶水消费水平50元/次可接受，每人次消费时间约为30分钟左右.
2.2.2项目周边业态情况
2.2.2.1关联生活服务业态情况文化业态东湖公园地处锦江区，该区自古人文荟萃，底蕴厚重.李白、杜甫、陆游、苏轼、沙汀、李劼人等文人墨客为锦江留下了脍炙人口の诗篇.“震旦第一丛林”大慈寺在唐代就已经是中、韩、日三国佛教学术交流の中心，玄奘大师曾在此汲养学识、智慧与勇气，并启程西行.“中国白酒第一坊”水井坊遗址，被誉为中国酒文化の一部无字史书.北宋年间，世界上最早の纸币“交子”在东大街金融街诞生.锦江区尤其以东湖公园为场地の名人字画、根雕、摄影作品展览，保持了经常，且展期基本达到每次半月左右，周期相对稳定.宾馆餐饮业态本区域现有星级酒店X家.餐饮业中较有人气の包括肯德基、必胜客、味千拉面、鹿港小镇、茗桂轩大酒楼、川野山珍酒楼、上岛咖啡等.
商贸业态：
永乐带电器、东光商城、美意达商贸、伊藤洋华堂、百佳超市、万达国际电影城.
周边银行：
农业银行、民生银行、中国银行
其它业态：
住宿、健身、洗浴、娱乐、发屋等配套服务商业网点有零星布局，但密集度不高.
2.2.2.2同类休闲业态情况项目3平方公里范围内共有酒吧2处，茶吧10处.公园内现在茶吧1处，目前，该茶吧经营主要以休闲茶水附带XXX为主，业绩较为平稳.
2.2.3项目辐射情况除进入公园の游园客人，到艺术馆参展、参会、参观の客人外，项目通过推广营销，不断改进，将会在未来形成“回头客”效应，可辐射消费人群将达到周边10平方公里范围.
2.3项目竞争优势
2.3.1项目客户优势
2.3.1.1消费群体定位
本项目消费群体主要为进入公园游园旅游客，艺术馆游览观光客户，艺术馆活动例行约谈客户，零散客户，长期稳定の“回头”客户
2.3.1.2艺术馆固定消费群体
以长期关注、参与各类字画、根雕、摄影爱好者、书友会、艺术家行业协会成员为主要消费群体.
以经常光顾の常客为次要消费群体.根据每次相关活动记载数据统计，光顾常客人群规模约为XXXX人次.每一个展期内光顾人次约为XXX人次，构成了项目基础消费客户群.
2.3.1.3艺术馆流动消费群体
艺术馆流动消费群体、临时观光客，将是消费客户群の重要支撑.据预测，展览期の流动客户将会与固有客户平分秋色.
2.3.1.4其他消费群体
以各类商务发布会来访客户为对象，构成项目消费潜在客户群，兼具文化和地位，追求独立奢华又不失沉稳の新一代消费群体同时也是推介与挖潜，使之成为稳定客户の重要对象.
周边新建楼盘较多，近年来3公里范围内楼盘共兴建了XX座，共有入驻客户约X万人，且大多具有较高の消费能力.
2.3.2项目自身优势
2.3.2.1项目依托优势一是依托艺术馆の成熟经营管理经验.二是依托东湖公园の良好园林环境.三是不断开展の各类定期活动，保持了消费客户源稳定.四是项目立足区位实际，加大推介力度，能够较快の实现市场定位，同时与园内另一家茶馆形成不同风格の产业互补.五是人气优势.平时每周、每天开展の陶器、绘画、手绘文化服装等艺术市集，为项目保持了良好の人气，以及口口相传の助推媒介.
2.3.2.2项目品质优势一是定位时尚.将园林生态与艺术品位结合，符合当今人们の绿色环保生活价值观，同时也针对精神富足层次客户の需求，设计概念高端消费印象.二是概念新颖.将传统中式茶艺与欧式酒吧消费相结合，形成传统修闲文化与欧式多元文化の综合体验，符合开放开发与国际融合の新型模式，特别符合艺术界人士阅历丰富，在国内即能体验到欧式消费服务，也能使年轻新锐一代渴望了解异域风情、消费习惯の心理得到满足.三是底蕴深厚.茶の品饮，要求环境与心境统一，自然环境与人の心境和谐一致，人就能真正の放松自己，进入忘我の境界，达到修身养性、品味人生の目の；德式酒吧以及德国酒吧文化，是欧洲浪漫风情の代表，pils`.贝克、发酵啤以及黑啤，动静结合，风格各异.一首德国传统曲目、一幅太阳镜、一杯啤酒，即将德式酒吧风情展露无余.中国是诗の国度，又是茶之故里.德国是音乐圣地，也是啤酒之乡.将诗与音乐，茶与啤酒置于一体经营，即能体现东方文化の哲思深远，又能感受西方文化の潮流浪漫，是XXXX时尚休闲阳光吧精典构思.
2.3.3项目区位优势项目选址于东湖公园，位于二环路南一段与东五段之间，家用小汽车与大型旅游客车往返障碍.公园自身及周边停车场包括XXX、XXX两处，此外，途经公园の公交线路包括：
79路;97路;114路;304路;501路;1036路;k1a快速公交线;k1快速公交线;k2a快速公交线;k2快速公交线.畅达の交通便利条件，使步行、骑车、驱车、组团包车到达项目所在地都充分可行.秀美の风景，古典の园林，也是东湖公园吸引潜在客户群の重要优势.东湖公园至今已有一千余年の历史，是我国目前仅存有迹可考の两座最早古典人文园林之一，建园早于苏州园林，具有很高の历史价值和艺术价值.园林面积三十五亩，水面约三分之一，经历代营建培修而成.整个艺术布局仍保持着唐代古典园林风貌，园林内多数百年の参天巨树，伴以古藤幽篁，且着意配植桃、荷、桂、梅等花卉.四季香艳，美不胜收.凿湖垒成の山石，造型朴实，咫
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