业主大会议事规则.docx
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业主大会议事规则
业主大会议事规则
第一章总则
第一条（业主大会的组成）
本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。
本业主大会设立的业主委员会负责执行业主大会的决定。
第二条（业主大会宗旨）
本业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，努力创建“管理有序、环境优美、治安良好、人际关系和谐的居住社区”。
第三条（与相关部门和居民委员会的关系）
业主大会、业主委员会自觉接受街道办事处（乡镇人民政府）、房屋管理部门、居民委员会和相关行政管理部门的指导，依法履行职责，规范运作。
业主大会、业主委员会积极配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，主动告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
业主大会、业主委员会在日常运作中遇到矛盾冲突时，各业主同意提交住宅小区综合管理联席会议进行协调解决。
第四条（物业管理区域基本情况）
一、业主大会名称：
业主委员会办公地址：
_____路_____号_____室。
二、物业管理区域范围（四至及附图）：
东至_____、南至_____、西至_____、北至_____路。
三、物业类型：
住宅、办公楼
（住宅、办公楼、商业用房、厂房、仓库、其他类型物业）
四、物业管理区域概况：
占地面积：
_____平方米，房屋总建筑面积：
_____平方米，其中住宅_____平方米，_____套，投票权数_____票;非住宅面积_____平方米，投票权数_____票。
其他建筑面积_____平方米（不计入投票权数）。
第二章业主大会
第五条（业主大会议事内容）
（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则;
（二）决定物业管理模式、物业管理方案、选聘物业服务企业的方案及解聘物业服务企业;
（三）制订、修改专项维修资金管理规约，决定专项维修资金使用方案和续筹方案;
（四）决定业主大会诉讼事宜;
（五）选举、罢免业主委员会委员、候补委员，选举、罢免业主监事会监事;
（六）审议决定业主委员会的工作权限和业主大会活动经费;
（七）审议决定业主代表大会、业主监事会、业主小组的工作权限;
（八）审查业主委员会、业主监事会和物业服务企业的工作报告;
（九）审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案;
（十）审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
（十一）改变和撤销业主委员会、业主监事会、业主小组、业主代表大会的不当决定;
（十二）决定改建、重建建筑物及其附属设施;
（十二）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。
第六条（业主大会会议形式）
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定。
业主大会表决事项应该经过业主代表大会讨论通过后提交业主大会表决。
第七条（集体讨论议事的方式）
采用集体讨论形式议事的,本业主大会由业主推选业主代表参加会议。
推选业主代表参加会议的，业主代表产生方式如下：
1、多层一个单元一名业主代表;
2、业主代表由相应单元或楼幢业主推选产生，担任相应业主小组组长;
3、业主小组选举产生副组长一名，在组长不能出席业主代表会议时作为业主代表出席;
4、业主代表（组长、副组长）经过业主小组半数以上业主同意方可当选，但是通过二次投票仍然不能过半数赞同的，得票最多者当选组长（业主代表），得票次之者当选副组长。
第八条（业主代表的职责）
业主代表应当在参加业主大会、业主代表大会会议五日前，就业主大会、业主代表大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并在业主大会、业主代表大会会议上如实反映。
根据需要召集业主小组会议，讨论决定业主小组楼幢管理事宜，商议业主大会、业主代表大会讨论事宜。
第九条（表决票的送达）
鉴于物业管理区域的实际情况，各业主同意属下列情形之一的，均为表决票已送达：
（一）当面领取或送达，并由业主签收;
（二）按照业主提供的联系地址、通讯方式发送，包括传真、电子邮件、短信、挂号信等有效方式;
（三）投入物业所在地的该户业主信报箱或者房屋内;
属前款第
（二）、（三）项的，应能提供相应证明，证明形式如拍照、挂号存根、公证等;或者同时电话联系业主，由物业管理区域内两人以上的业主或者居民委员会证明，并在物业管理区域内公告送达情况。
表决票按上述约定送达全体业主。
第十条（业主大会表决形式）
本业主大会采用以下第
（一）、
（二）、（三）、（四）、（五）种形式进行表决：
（一）设投票箱：
在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会（换届工作小组）统计汇总，公布表决结果。
（二）专人送达、回收意见：
由业主委员会（换届工作小组）组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会（换届工作小组）统计汇总，公布表决结果。
（三）通过业主提供的电子邮箱地址向表决专用电子邮箱发送电子邮件。
（四）传真。
（五）通过业主提供的其他联系地址，经邮局挂号或快递发送书面征询意见。
已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意参与投票的业主中多数业主意见。
业主大会统计票数应该召开业主代表大会公开计票、唱票，接受业主监督。
差额选举业主委员会委员、候补委员、监事会监事或者选聘物业服务企业的，已经送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意参与表决中得票数排名前列的相应名额的候选人当选或者获得较多数票数的物业服务企业获聘。
第十一条（业主大会会议与会业主的计算）
业主大会会议采用集体讨论形式召开的，与会业主代表以实到业主代表以及采取委托代理方式的业主代表计算。
业主大会会议以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权（业主人数、建筑面积）的业主。
业主大会会议采用书面征求意见的形式召开的，与会业主以表决票送达的业主计算。
第十二条（业主大会定期会议）
业主大会每半年召开一次定期会议，召开时间为七月、一月。
第十三条（业主大会临时会议）
下列情形之一的，应当召开业主大会临时会议：
（一）经20%以上业主提议;
（二）业主委员会委员缺员，全体候补委员递补为委员后，仍缺员超过百分之三十的，应当在30天内召开业主大会会议增补;
（三）15名以上业主代表提议的;
（四）业主监事会提议召开的;
（五）业主委员会提议召开的;
（六）根据法律法规和政策文件规定的其他情形。
属第一款第一项情形的，应符合下列条件：
有明确发起人;提议事项明确，属于业主大会议事范围;随附提议人房地产权证和身份证复印件。
业主委员会应当在收到提议之日起15日内对是否召开业主大会会议作出决定，认为有必要核实的可以对签名的真实性和有效性等进行核实。
决定不召开的，应说明事实、理由和依据，并在物业管理区域内书面公告。
逾期未作出决定的，视作提议有效。
业主委员会应当在作出召开业主大会会议决定之日起30天内（未作出决定的在收到提议之日起45天内），召开业主大会会议，就提议事项征求业主意见并表决，业主大会会议讨论表决议题应与提议议题相一致。
属第一款第二项情形的，业主委员会应在30日内召开业主大会会议，补选缺额委员和候补委员。
业主委员会委员全体辞职或者半数以上委员辞职的，由街道办事处（乡镇人民政府）和房屋管理部门在60日内启动业主委员会换届改选程序并召开业主大会会议。
属第一款第三项情形的，业主委员会应该在15天内决定召开，或者召开业主代表大会决定是否召开业主大会临时会议。
业主代表大会或者业主委员会决定召开的，应该在30天内召开。
业主代表大会决定不召开的，业主委员会应公告业主代表大会表决结果。
属第一款第四项情形的，业主委员会应该在30天内召开业主大会临时会议，就提议事项征求业主意见并表决，业主大会会议讨论表决议题应与提议议题相一致。
_
属第一款第五项情形的，业主委员会应该在30天内召开业主大会临时会议，就提议事项征求业主意见并表决，业主大会会议讨论表决议题应与提议议题相一致。
属第一款第六项情形的，业主委员会应该在收到相关政府文书或者发生相关事实的15天内召开业主代表大会决定或者30天内召开业主大会临时会议。
第十四条（召开业主大会会议的程序）
业主大会会议按下列程序召开：
（一）会议筹备工作
业主委员会（换届工作小组）做好开会前的准备工作。
根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或表决票（选票）、核实业主情况。
（二）发布公告
业主大会召开会议前15日，由业主委员会（换届工作小组）将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告，同时邀请房屋管理部门和居民委员会派员参加，并认真听取其意见和建议。
（三）征询意见或投票表决
采用书面征求意见形式的,业主委员会（换届工作小组）应在召开业主大会15日前公告业主大会议题、议案，并在表决事项投票日期五日前发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或投票表决。
（四）回收统计意见
业主委员会（换届工作小组）根据第十条的规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。
（五）通报大会议事决定
业主委员会（换届工作小组）在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。
业主委员会（换届工作小组）根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，应当以书面形式在物业管理区域内公告。
业主委员会（换届工作小组）应当做好业主大会会议书面记录并存档。
第十五条（业主、业主代表的代理）
业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：
（一）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者实际使用人、同住人参加，但受托人代理份额不能超过物业管理区域内业主总人数的1%。
（二）业主是单位法人的，可以书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会。
业主代表需委托代理人参加业主大会和业主代表大会会议的，其委托行为应符合下列约定：
（一）业主代表委托代理人参加业主大会和业主代表大会会议，代理人必须是本代表所在区域的业主;
（二）业主代表的书面委托书。
第十六条（提议再次召开业主大会会议的限制）
业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在6月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。
第三章业主代表大会
第十七条业主代表大会职责：
1、业主代表大会对业主大会议案进行讨论，经与会业主代表1/2表决通过方可提交业主大会表决;
2、对小区公共部位维修、更新改造使用维修资金或者公共收益在5万以内的单项项目进行决策，经业主代表大会2/3以上通过后实施;5万以上的维修更新项目先由业主代表大会讨论通过;并有权对维修资金的存放、使用进行监管;
3、业主代表10名以上可以提出罢免业主委员会委员、候补委员、监事会监事的提议;
4、业主代表大会2/3以上通过可以罢免业委会委员、候补委员和监事会监事;
5、业主代表大会2/3以上通过可以撤销业主委员会或业主监事会的不当决定;
6、业主代表10名以上可以提议召开业主代表大会临时会议;
7、业主委员会集体辞职、半数以上委员辞职或者不能按期换届改选时，可以由业主代表大会选举产生临时业主委员会，代行业主委员会职责;
8、业主大会授权的其它事项。
第十八条业主代表大会的的计票：
业主代表大会会议采用集体讨论形式召开，与会业主代表以实到业主代表以及采取委托代理方式的业主代表计算。
到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权（业主人数、建筑面积）的业主。
业主代表大会会议表决应该采用书面征求意见的形式，业主代表表决采取实名制，每张表决票应该登载相应业主代表所在区域的建筑面积和业主人数。
与会业主代表所代表的业主人数和建筑面积计算以表决票书面送达业主代表为准。
业主代表大会作出决定，赞同票代表的业主人数和建筑面积同时达到全体业主人数和专有部分总建筑面积之和的比例应该符合第十七条规定的比例。
第十九条发生以下情形的应该在15天内召集业主代表大会：
1、业主委员会决定可以在15天内举行业主代表大会，在业主大会授权范围内决定相关事宜;
2、10名以上业主代表提议可以召开业主代表大会，业主委员会应该在15天内召开业主代表大会;业主委员会拒绝召开的，应该说明理由并向全体业主公告;
3、业主监事会决定举行业主代表大会的，业主委员会应该在15天内召开业主代表大会;
4、20%以上业主提议召开业主大会临时会议，业主委员会应该在15天内召开业主代表大会商议处理，或者在30天内召开业主大会临时会议;
5、业主委员会集体辞职、半数以上委员辞职或者不能按时换届改选时，十名名以上业主代表提议，或者街道办事处、房管局或者居民委员会提议，在15天内召开业主代表大会商议业主委员会换届改选事宜。
第四章业主委员会
第二十条（业主委员会职责）
业主委员会除依法履行职责外，同时履行下列职责：
（一）拟订物业管理方案或者选聘物业服务企业的方案，报业主大会决定;
（二）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定;
（三）拟订业主大会议事规则、管理规约和专项维修资金管理规约修改方案，报业主大会决定;
（四）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定;
（五）拟订物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定;
（六）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定;
（七）拟订改建、重建建筑物及其附属设施的方案，报业主大会决定;
（八）对违反管理规约的行为进行处理;
（九）组织、主持或者提议召开业主代表大会、业主小组会议;
（十）对紧急事项作出决定和处理，并在紧急事件发生后三天内向全体业主公告或告知相关业主;
（十一）业主委员会任期届满前三个月，业主委员会应该向街道办事处和房管部门汇报要求其指导小区换届改选工作，业主监事会可以敦促业主委员会和有关部门组织换届改选工作;
（十二）业主委员会委员全体辞职的，或者半数以上委员辞职的，应该提前举行换届改选，在新一届业主委员会选举产生之前，原业主委员会继续履行职责，由于不履行职责造成损失的，由相关责任人承担。
第二十一条（业委会委员、候补委员条件）
业主委员会委员、候补委员候选人应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力;
（二）履行业主义务，未欠交物业服务费和物业专项维修资金;
（三）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力;
（四）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职;
（五）书面承诺积极、及时、全面履行工作职责。
业主委员会委员、候补委员候选人由筹备组（或换届改选小组）在街道、房管部门指导下组织业主通过书面推荐或组织座谈会的形式自荐或推荐，十名以上业主也可以联名推荐候选人。
提名初步候选人多于正式候选人名额的，由初步候选人在业主代表大会上演讲，由业主代表大会投票选举产生正式候选人。
第二十二条（业主委员会组成和任期）
业主委员会由委员和候补委员组成。
业主委员会设委员7_名，候补委员3名，其中主任1名，副主任_2_名。
业主委员会主任、副主任由业主委员会从委员中选举产生。
业主委员会每届任期_3年，委员可以连选连任。
候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。
业主委员会委员、候补委员实行差额选举，差额比例不得低于百分之二十。
业主委员会委员、候补委员按照预定名额和候选人得票顺序当选。
业主委员会可以聘请秘书，负责处理业主委员会日常事务。
秘书合同一年一签，期满可以续签。
秘书的工作职责由业主委员会决定并经业主代表大会通过后实施。
第二十三条（业主委员会会议）
业主委员会会议应当按下列规则召开：
（一）业主委员会每两个月召开一次例会，经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。
（二）会议由主任负责召集，主任因故不能召集的，由副主任负责召集。
主任、副主任均因故不能召集的，由三分之一以上的委员联合召集。
（三）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明。
（四）提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员。
（五）会议有过半数委员出席，作出决定须经全体委员人数半数以上同意。
（六）做好会议书面记录，由出席会议的委员签字后存档。
业主委员会做出的决定，应当在三日内以书面形式向全体业主公告。
第二十四条（业主委员会委员的资格终止）
业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格终止：
（一）已不是本物业管理区域内业主的;或者虽然是业主，但连续6个月以上不在本小区内居住的。
（二）被司法部门认定有犯罪行为的;
（三）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的;
（四）以书面形式向业主委员会提出辞呈的;
（五）连续三次以上或者一年内累计三次以上无故缺席业主委员会会议的;
（六）因疾病、经常外出等原因难以履行职责的;
（七）严重违反有关物业管理、财务会计法律、法规或者拒不履行业主义务的;
（八）违反业主大会议事规则、管理规约、专项维修资金管理规约或者违反业主大会、业主代表大会决定、业主委员会决定等;
（九）业主委员会委员、候补委员有下列行为之一的：
（1）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;
（2）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业;
（3）收受可能妨碍公正履行职务的其他利益;
（4）本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业及其下属单位任职。
属于第
（一）、
（二）、（三）项情形的，委员资格自然终止，业主委员会将委员资格终止的情况及时在物业管理区域内公告。
属于第（五）、（六）、（七）、（八）、（九）项情形的，经业主委员会会议通过后中止其委员职务，并提请下次业主大会会议审议决定，经业主大会会议通过，其委员资格终止。
业主委员会中止委员职务时，应当允许该委员提出申辩并记录归档。
属于第（四）项情形，非全体委员辞职的，业主委员会应将委员辞职情况及时在物业管理区域内公告，并在下一次业主大会召开时补选委员;
业主委员会委员全体辞职的，应该提前三个月向街道办事处和房管局书面提出，并在小区向全体业主公告。
街道办事处和房管局应该在三个月内组织业主选举产生新一届业主委员会。
在新一届业主委员会选举产生之前，原业主委员会继续履行职责，由于不履行职责造成损失的，由相关责任人承担。
业主委员会委员职务终止时，经业主委员会决定，从候补委员中按照得票多少依次递补，并在本物业管理区域内公告。
第二十五条（业主委员会主任、副主任、秘书不履行职责和资格终止的处理）
业主委员会主任或者副主任委员资格终止的，业主委员会应及时召开会议，重新选举产生业主委员会主任或者副主任。
业主委员会主任、副主任应当依法履行业主大会、业主委员会的决定，因拒不履行决定造成损失的，由责任人承担。
业主委员会秘书拒不履行业主大会、业主委员会的决定，不履行工作职责，给业主、业主大会造成损失的，由业主委员会秘书承担法律责任。
业主委员会秘书与业主委员会签订劳动合同时应该明确业主委员会秘书的工作职责、劳动报酬和违约责任。
业主委员会秘书被解聘或者合同到期，应该与业主委员会办理交接，拒不交接的应该承担法律责任。
第二十六条业主委员会公开招聘1名秘书和----名财务人员。
秘书和财务人员的任免由业主委员会会议决定，决定结果在小区内公示，公示时间不少于7日。
第二十七条秘书的职责：
（一）起草业主大会会议和业主委员会会议的会议通
知，并在物业管理区域显著位置公布;
（二）负责业主大会会议和业主委员会的会议记录;
（三）协助业主委员会的工作;
（四）执行业主委员会的决议;
（五）接收业委会委员的书面辞职申请;
（六）接收离任的业主委员会委员所保管的档案资料及财物;
（七）收取合理的复印费后，向业主提供有关业主委员会会议和业主大会的会议记录的复印件;
第二十八条财务人员的职责：
（一）严格遵守、执行国家财经法律法规和财会制度;
（二）认真审查各种报销或支出的原始凭证;
（三）根据原始凭证，做好现金和银行账目;
（四）负责到银行办理经费领取手续，支付和结算;
（五）负责支票签发管理;
（六）保管现金、空白支票、空白收据;
（七）作好工资、补贴的造册发放工作;
（八）定期向业主委员会汇报财政收支情况;
（九）做好财务收支明细表;
（十）在收取合理的复印费后，向业主提供业主大会预算的复印件、业主大会财务报表的复印件等财务资料;
第五章业主监事会
第二十九条 业主大会设立业主监事会，其成员数为人。
业主监事会应当包括适当比例的业主同住人代表。
业主监事会成员由业主大会选举产生。
监事会设主席一人，由全体监事过半数选举产生。
监事会主席召集和主持监事会会议;监事会主席不能履行职务或者不履行职务的，由半数以上监事共同推举一名监事召集和主持监事会会议。
业主委员会委员、秘书或其他高级管理人员不得兼任监事。
第三十条 业主监事会监事的任期每届为_____年。
监事任期届满，连选可以连任。
监事任期届满未及时改选，或者监事在任期内辞职导致监事会成员低于法定人数的，在改选出的监事就任前，原监事仍应当依照法律、行政法规和业主大会议事规则的规定，履行监事职务。
第三十一条业主监事会行使下列职权：
（一）检查业主大会、业主委员会财务;
（二）对业主委员会委员、秘书或者其他高级管理人员执行职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、业主大会议事规则、管理规约或者业主大会决议的业主委员会委员、监事、秘书或者其他高级管理人员提出罢免的建议;
（三）当业主委员会委员、秘书或者其他高级管理人员的行为损害业主的利益时，要求业主委员会委员、秘书或者其他高级管理人员予以纠正;
（四）提议召开临时业主大会会议，在业主委员会不履行法律法规和业主大会议事规则规定的召集和主持业主大会会议职责时召集和主持业主大会会议;
（五）向业主大会会议提出提案;
（六）依据业主大会议事规则的规定，对业主委员会委员、秘书或者其他高级管理人员执行职务时违反法律、行政法规或者业主大会议事规则、管理规约或者业主大会决议的规定，给业主、业主大会造成损失的，对业主委员会委员、秘书或者其他高
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