历史文化街区改造投资调整项目可行性研究报告.docx

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历史文化街区改造投资调整项目可行性研究报告

SHSH历史文化街区开发利用投资建设有限公司

SH历史文化街区改造（一期）项目

可行性研究报告

（调整版）

XXXX工程项目管理有限公司

二O二O年十月

SHSH历史文化街区开发利用投资建设有限公司

SH历史文化街区改造（一期）项目

可行性研究报告

项目单位名称：

SH历史文化街区开发利用投资建设有限公司

项目可行性研究报告编制单位：

XXXX工程项目管理有限公司

资质证书编号：

工咨甲：

0000000000

项目报告编写人员：

XXXXXXXXXXX

项目报告校核：

XXXX

审定：

XXXXX

第一章总论1

1.1项目概况1

1.2编制依据1

1.3编制范围2

1.4采用的主要标准和规范2

第二章项目建设背景及必要性5

2.1项目建设背景5

2.2旅游市场分析6

2.3项目建设必要性12

第三章项目建设条件16

3.1区位分析16

3.2自然条件16

3.3公共基础设施配套条件18

第四章项目建设方案19

4.1指导思想19

4.2建设目标20

4.3建设规模及内容20

4.4总体布局31

第五章拆迁安置补偿32

5.1政策依据及目标32

5.2组织机构及职能33

5.3安置与恢复规划34

第六章公用工程36

6.1给排水36

6.2电气37

6.3暖通39

第七章环保、卫生防疫及劳动保护41

7.1环境保护41

7.2劳动安全卫生46

第八章节能48

8.1设计依据48

8.2节能措施48

8.3能源利用初步评价51

第九章项目组织实施及管理52

9.1项目组织52

9.2管理措施52

9.3组织机构及人员定额53

第十章项目实施进度计划54

10.1项目建设期54

10.2进度安排54

第十一章投资估算与资金筹措55

11.1投资估算55

11.2资金筹措56

第十二章经济效益分析57

12.1编制依据57

12.2基础数据57

12.3营运成本估算57

12.4第七年营业总收入和年增值税金及附加估算58

12.5利润总额及分配计算60

12.6财务获利能力分析60

12.7清偿能力分析60

12.8不确定分析61

12.9财务评价结论61

第十三章结论与建议62

13.1结论62

13.2建议62

第一章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

SH历史文化街区改造（一期）项目

1.1.2项目实施单位

SHSH历史文化街区开发利用投资建设有限公司。

SHSH历史文化街区开发利用投资建设有限公司成立于2015年1月，注册地址位于SH市SH区SH街道寺岔96号，注册资本壹亿元整，法人代表为XXX，公司经营范围为SH历史文化街区投资、开发、建设与维护。

1.1.3项目选址

本项目建设地址位于SH省级历史文化街区内，东至DU路，西至YC路，北至WD路，南至104国道。

1.1.4项目建筑指标

建筑指标如下：

SH历史文化街区改造（一期）项目（2017-330603-47-01-017090-000）表

序号

项目名称

用地面积

建筑面积

地上建筑面积

地下建筑面积

古建筑修缮面积

1

SH历史文化街区改造（一期）投资调整项目（B-15安置小区部分）

20795

54717

39737

14980

2

SH历史文化街区改造（一期）投资调整项目（笛里广场）

9643

12709

7057

5652

3

SH历史文化街区改造（一期）投资调整项目（SH非遗馆新馆）

2795

5050.16

2729.17

2320.99

4

SH历史文化街区改造（一期）投资调整项目（茅家弄区块历史建筑修缮工程）

1378.23

5

SH历史文化街区改造（一期）投资调整项目（沈家台门古建筑群修缮工程）

2738.12

6

SH历史文化街区改造（一期）投资调整项目（方家汇沿街传统建筑修缮工程）

732.7

7

SH历史文化街区改造（一期）投资调整项目（方家汇14号、22号台门建筑修缮工程）

8

SH历史文化街区改造（一期）投资调整项目（老季家台门及辅房修缮工程）

1710

9

SH历史文化街区改造（一期）投资调整项目（B-10地块地下室工程）

13387

20002

20002

10

SH历史文化街区改造（一期）投资调整项目（尚德堂移建工程）

794.32

11

SH历史文化街区改造（一期）投资调整项目（新街区块历史建筑修缮工程）

3438.49

12

SH历史文化街区改造（一期）投资调整项目（B-10、B-32地块休闲商业区工程）

13726

10172

10172

13

SH历史文化街区改造（一期）投资调整项目（龙舌嘴区块历史建筑修缮工程）

4765.99

14

SH历史文化街区改造（一期）投资调整项目（下市头直街块历史建筑修缮工程）

5077

15

SH历史文化街区改造（一期）投资调整项目（B-33、B-34地块文化休闲区工程）

2459

16

SH历史文化街区改造（一期）投资调整项目（B-24地块地下室工程）

6772

3455

3455

17

SH历史文化街区改造（一期）投资调整项目（方家汇区块场外工程）

6900

18

SH历史文化街区改造（一期）投资调整项目（思美楼改造工程）

补充

19

SH历史文化街区改造（一期）投资调整项目（大寺区块传统建筑修缮工程）

9515

20

SH历史文化街区改造（一期）投资调整项目（B-24地块文化艺术中心）

6772

4784

4784

21

SH历史文化街区改造（一期）投资调整项目（B-31地块文化展示区新建工程）

2314

1977

1977

22

SH历史文化街区改造（一期）投资调整项目（B-30地块传统建筑修缮工程）

573

23

SH历史文化街区改造（一期）投资调整项目（永丰桥西区块传统建筑修缮工程）

14405

24

SH历史文化街区改造（一期）投资调整项目（杨家台门区块传统建筑修缮工程）

1829

25

SH历史文化街区改造（一期）投资调整项目（董希文纪念馆）

3901

4486

2326

2160

906

26

SH历史文化街区改造（一期）投资调整项目（智慧管理平台）

27

SH历史文化街区改造（一期）投资调整项目（场外景观工程）

93000

28

SH历史文化街区改造（一期）投资调整项目（泛光照明工程）

29

B-36地块传统建筑修缮工程（未审批）

补充

30

B-27、B-28、B-29地块传统建筑修缮工程（未审批）

补充

31

零星工程及其他（未审批）

32

传统建筑及构件移建（未审批）

33

配套设施工程（未审批）

合计（单位：

平方）

180005

117352

68782

48570

50322

1.1.5项目总投资及资金来源

本项目总投资由原来已审批的200000万元调整为275000万元，增加建筑工程费用及利息75000万元。

项目所需资金组成：

财政拨款30000万元,剩余245000万元都由建设单位自筹解决（银行贷款）。

1.1.6项目建设进度计划

本项目建设期为7年。

项目具体施工阶段时间安排如下：

1、项目前期准备：

2015-1至2015-6

2、项目房屋征收：

2015-7至2015-12

3、项目招投标：

项目子工程分批初步设计报批、施工图设计、招投标、施工和竣工交付：

2016-1至2021-12

1.2编制依据

（1）《中华人民共和国城乡保护法》

（2）《中华人民共和国文物保护法》

（3）《历史文化名城名镇名村保护条例》

（4）《浙江省历史文化名城保护条例》

（5）《SH县旅游发展总体规划（2008-2025）》

（6）《SH县县城城市总体规划（2000-2020）》

（7）《SH县SH城市中心区控制性详细规划》

（8）《SH县柯南新区分区规划（2008-2020）》

（9）《SH县SH省级历史文化保护区保护规划（2008-2020）》

（10）国家其他及地方相关法规

1.3编制范围

本项目可行性研究报告以SH历史文化街区改造（一期）投资调整项目为研究对象，编制内容主要包括项目提出的背景和建设的必要性、项目建设方案、环境保护、劳动安全与卫生、节能、项目组织管理、项目实施进度计划、投资估算与资金筹措、经济效益分析，并基于以上分析研究内容提出项目建议。

1.4采用的主要标准和规范

1.4.1主要标准

（1）《地表水环境质量标准》GB3838-2002

（2）《污水综合排放标准》GB8978-1996

（3）《历史文化名城保护规划编制要求》

（4）《SR省历史文化名城保护条例》

（5）《建筑结构设计统一标准》GBJ68-84

（6）《工业企业设计卫生标准》GBZ1-2002

（7）《生活饮用水卫生标准》GB5749－2006

（8）《农田灌溉水质标准》GB5084-2005

（9）《污水排入城市下水道水质标准》CJ3082-1999

（10）《防洪标准》GB50201-94

（11）《内河通航标准》GB50139-2004

（12）《公路工程技术标准》JTGB01-2003

1.4.2主要规范

（1）《城市工程管线综合设计规范》

（2）《室外给水设计规范》GB50013-2006

（3）《室外排水设计规范》GB50014-2006

（4）《工程建设强制性条文》

（5）《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003

（6）《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92

（7）《建筑结构荷载规范》GB50009-2001

（8）《给水排水工程结构设计规范》GB50069-2002

（9）《混凝土结构设计规范》GB50010-2002

（10）《水工混凝土结构设计规范》SL191-2008

（13）《建筑设计防火规范》GB50016－2006

（14）《低压配电装置及线路设计规范》GB50054-92

（15）《城市道路设计规范》CJJ37-90

（16）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001

（17）《公路沥青混凝土路面设计规范》JTGD50-2006

（18）《城市桥梁设计准则》CJJ11-93

（19）《城市桥梁设计荷载标准》CJJ77-98

（20）《公路钢筋混凝土及预应力混凝土桥涵设计规范》JTGD62-2004

（21）《公路桥涵地基与基础设计规范》JTGD63-2007

（22）《公路桥涵设计通用规范》JTGD60-2004

（23）《给水排水管道工程施工及验收规范》GB50268－97

（24）《公路水泥混凝土路面设计规范》JTGD40-2002

（25）《公路工程质量验收评定标准》JTGF8011－2004

（26）《公路工程质量检验评定标》2004

（27）《城市道路绿化规划与设计规范》CJJ75-97

（28）《公路路基设计规范》JTGD30—2004

（29）《沥青路面设计规范》JTGD502004

（30）《水泥混凝土路面施工及验收规范》GBJ97-87

（31）《城市道路照明设计标准》CJJ45_91

（32）《城市道路交通规划设计规范》

（33）国家及地方有关市政建设的其他规范和规定

第二章项目建设背景及必要性

2.1项目建设背景

 SH省级历史文化街区位于SR省SH市SH区，历史悠久、人文荟萃。

作为中国历史文化名镇，SH古镇是保存较为完整、规模较大的一处水乡村镇，至今还保存着依河街市、传统的店铺、凝重的台门、别具特色的作坊、错落有致的翻轩、曲折幽深的石板小弄、古老的小桥，无论水系、道路，还是建筑、翻轩（路廊）各种组合型都较齐全。

SH几千年的民俗风情更是在这里展现得淋漓尽致。

2000年举办了第一次腊月风情节，展示了SH古镇丰富的民俗活动，反响很好。

风情节期间游人可以逛老街，坐乌篷船游古镇。

当地人会展示各种特色活动，如箍桶、竹编、打铁、纳鞋、挑花边、纺棉花、搡年糕、裹粽子、灌腊肠、扯白糖等，使游人真实领略古镇人迎接新年的热闹景象。

此外，社戏、莲花落、腰鼓、猜谜、水乡婚礼、水乡寿宴等等，都透着醇厚的水乡民俗味道，历史悠久，具有厚重的文化底蕴。

随着经济的增长、城镇化进程加快，休闲旅游的发展，SH古镇很多古遗址、古建筑（古桥、水乡码头、古镇）有待进一步开发，配套设施（停车场、水乡码头）有待加强，镇容镇貌（如古镇保护区域内的管线和河道清理河水活化等）有待改善。

因此，提出本项目建设，以促进SH古镇经济结构的调整，提高SH古镇知名度，并使SX千百年来的民俗风情和文化（SY文化、YS文化、水乡文化）在SH古镇得到很好的保存和延续。

为恢复SH古镇往日的盛景，SH区人民政府将SH古镇历史文化街区保护与开发委托给SH历史文化街区开发利用投资建设有限公司，意欲实施旧城区改造,借助此次项目打造最能充分体现江南水乡特有人居环境景观的特色街区，营造成具备商务会展、休闲停憩、旅游观光等功能的“城市新客厅”。

为了更好地开发和利用SH古镇历史文化街区，SH历史文化街区开发利用投资建设有限公司在改造建设过程中新增加了6个项目子工程，同时，因SH古镇项目子工程建筑（修缮）面积增加、建筑损毁程度变化、拆迁安置费用增加、人工材料价格上涨等原因，导致已批复项目子工程投资概算增加。

2.2旅游市场分析

2.2.1国内旅游业的发展现状及展望

旅游业具有“无烟产业”和“永远的朝阳产业”的美称，它已经和石油业、汽车业并列为世界三大产业。

旅游业一般分为国际旅游业和国内旅游业。

随着改革开放的进一步深入和社会经济的发展，我国旅游业已初具规模，旅游业形成了具有相当规模的和“吃、住、行、游、购、娱”六要素相配套的产业化体系基础。

相对于世界旅游发展疲软，近几年来，我国旅游经济仍保持快速增长，旅游经济占国民经济比重呈上升趋势。

纵观中国及世界旅游经济，中国旅游业发展呈现以下态势：

1、小康旅游开始起步

小康旅游的社会背景是全国各级政府都在为全面实现小康社会而努力，经济背景是东部沿海正进入现代化，人们开始意识到旅游是小康生活的一个重要内容。

小康旅游的到来标志着：

旅游活动普遍化，对旅游质量有更高的要求，入境、国内、出境旅游全面发展，城乡居民互动的局面，全国区域互动。

小康旅游实现必须坚持政府主导。

2、“黄金周”国内旅游持续升温

从1999年国务院发布新的节假日条例开始，我国旅游业迅速形成了“五一”、“十一”、“春节”三个黄金周。

2000年的五一被新闻界称为“井喷式”的假日旅游，除2003年因为特殊原因而临时取消“五一”长假期之外，始终保持持续上升的势头。

另外，近几年“黄金周”还有一个特点，就是前推后延，“黄金周”在一定程度上变成了黄金月。

3、市场竞争更加激烈

随着旅游产业的不断扩大，各地旅游发展的热情不断高涨，旅游基础设施和服务设施的不断完善，旅游竞争的形势不断激烈，各地出现了一些创造性的竞争方式，形成了一些行之有效的做法。

4、区域“合作—竞争”的态势增强

未来国际范围内的竞争将会进一步激烈，尤其是针对长距离市场的多种竞争将会更加明显和激烈。

同时，为了共同的利益，区域的合作和行业的合作也会进一步加强，形成一种既竞争又合作的新态势。

5、乡村旅游持续升温

近两年的旅游资源开发中，有一个新的现象非常值得注意，那就是古村古镇的整体开发。

古村古镇旅游背后的文化意蕴表现在：

古村古镇凝聚了一个历史时期内的民俗文化和民间艺术，是历史文化的重要载体；对古村古镇的旅游开发利用，使人们看到了很多历史遗产和传统的价值，提高了当地人对自己文化传统的自豪感；通过旅游开发，使典型的古村古镇得到了修葺和保护，不仅丰富了当地的旅游产品，而旅游的收入又为保护历史遗产提供了一定的财力。

6、自助旅游成为主要方式之一

目前，自助旅游发展势头猛烈。

据国际机构调查：

欧洲游客83%；韩国游客79%；日本游客78%是自助旅游。

国内抽样调查表明，每1000游客，有76%主张自助旅游。

针对自助旅游游客特点，在旅游产品上，应采取以“新”、“异”取胜的战略，除一些传统旅游产品外，文化旅游、商务旅游、生态旅游和网络旅游等特色旅游和独特的工艺品、地方美食等旅游产品，以其新颖、别致、时代性强和内容丰富多彩等特点吸引游客。

7、旅游投入继续升温

随着的旅游业发展态势良好，旅游业成为保持“投资沃土”的美誉。

实际上，形成了新一轮的旅游投资热潮。

各类资金加速进入旅游领域，变成了一个热点现象。

总之，中国旅游的发展将成为产业结构调整、经济增长的新焦点。

2.2.2SH古镇与周边古镇旅游景区（点）对比

SH古镇是一个具有千年历史的江南水乡古镇，也是江南水乡的有机组成部分。

目前，江浙一带以水乡为特色的古镇已开发了不少，如周庄、同里、甪直、乌镇等等，还有在开发的，如东浦等。

比较这些古镇的差异，对于进一步找准SH古镇的资源特色，明确自身开发利用优势具有极大的现实意义。

1、乌镇

乌镇位于浙江桐乡，是江南著名古镇之一，历史上曾出过64名进士他161名举人，更有茅盾、沈泽民、严独鹤等名人。

乌镇的清代民居建筑保存完好，梁、柱、门、窗上的木雕和石雕工艺精湛。

镇东的立志书院是茅盾少年时读书处，西栅老街更平添了古镇几分古色古香。

乌镇1991年评为省级历史文化名城，1998年开始发展旅游业，1999年开始古镇保护和旅游开发工程，2000年推向市场并获得成功。

现乌镇景区已被评为国家AAAA级景区，是全国20个黄金周预报景点之一。

2、DP

DP古镇位于SHSH古镇以东，被誉为“SXHJ发祥地”，是一个富有江南特色的一个小镇,从宋代开始,这里就在从事黄酒的手工酿制。

DP老街头朝东，尾朝西，形成于南宋，繁华于清代，境内江河纵横，湖泊星罗棋布，以溇多而著称，仅集镇上面就有72条溇，尤其是古镇老街，江河溇滨纵横交叉，村民沿河而居，错落有致，粉墙，黛瓦，沿廊，马头墙，骑马楼等等，可谓别具一格，别有风味，构筑了一道水乡独特的风景线，显示出一派“小桥、流水、人家”的景象。

DP古镇已有千年的历史，是省级历史文化名镇，也是伟大的爱国诗人LY和辛亥革命先烈XXL的故乡，故DP有“水乡、酒乡、桥乡、名士之乡”的美称。

与周边古镇相比开发SH古镇旅游有其独特的比较优势：

SH古镇与其类同之处是均具有“小桥、流水、人家”的江南水乡基本风貌。

但是，从其文化内涵与开发利用前景分析，SH古镇更有其独到之处，突出表现在以下两个方面：

（1）独特的SHSY文化

在中国明清两朝的政治舞台上，曾经活跃过一群被称为“SY”的人物。

SH是出SY最多的地方，SH又是“SXSY”主要发源地之一。

“SXSY”跟SH特定的文化、经济条件和历史、地理环境是分不开的。

AH历来是文化之邦，读书郎特别多，但能当上官的比例毕竟很低。

退而求其次，还是当幕友，既与读书相近，也有一定的社会地位。

SX人还有个特点，就是处世精明，办事审慎，善于言辞，工于心计，是智囊人物的理想人选，易得幕主的欢心和信任。

同时历史上SX地少人多，人口密度与耕地比例失调，离乡背井另谋出路，而文人走文路，当SY是一条很好的路。

一种文化总是依附于一定地域的，SY文化就是依附于SH，这也正是SY文化具有鲜明地域特色的一大原因。

与同处长三角的周庄、同里、甪直、西塘、乌镇、南浔六大“中国江南水乡古镇”相比，这六大古镇都是以吴文化为背景，文化差异性不明显。

而同样是具有千年历史的著名江南水乡的SH古镇，通过她可以了解到大SH范围内的越文化背景，其资源的独特性显得尤为珍贵。

（2）完好的保护和高品质的资源

像SH古镇这样临河而建的水乡小镇，以往在江南这一片河网地区是随处可见的，但随着时间的推移，社会经济的发展，不少小镇均已匆匆忙忙地拆旧更新，时新的水泥楼更替了陈旧的老屋，彻底改变了往日的古老面貌，能保留古老建筑风貌的已经是凤毛麟角，SH古镇的建筑和民风能保护如此完整实属不易。

SH市仅有AC、SH、DP三个古镇是第一批被列入省级历史文化名镇行列中的。

就三者比较而言，SH古镇为三级，是这三者之中品质和资源单体富集度最高的古镇。

2.2.2SH古镇旅游资源评价

1、充足的客源市场。

SH古镇开发的客源市场前景十分看好。

首先，SH古镇紧邻SS、SH、BN。

今后的旅游线路组织，无论是让旅游者重温“SH”古镇，还是吸引附近旅游景区的游客来SH，市场潜力均是巨大的。

其次，江浙一带近几年开辟的周庄、同里、乌镇等古镇旅游地受到了旅游者极大的欢迎，据统计，2002年上半年，周庄、同里、木渎等古镇的游览人次数同比增长达40%，说明人们对返朴归真、悠闲自得的古镇（街居）旅游情有独钟。

SH古镇位于HH市和SH市之间，水陆、陆路交通方便，境内河港如网，新、老河道相互沟通，为水路运输创造了有利条件，陆路交通与各大中城市相连接，具有十分优越的区位条件。

第三，SH是SH经济发展的重要组成部分，对于本地居民同样具有很大的吸引力，这一市场前景同样十分广阔。

2、资源特色鲜明，与周边古城建设一脉相承。

通过SH古镇可以了解到大SH范围内的越文化背景，其资源的独特性显得尤为珍贵。

SHSH古镇周边的城市，如HH、SH等都是我国重要的历史文化名城，SH古镇的开发利用是与周边古城风貌的保护与建设的总体目标相吻合的，应该得到政府和社会各界人士的重视与扶持。

通过资源开发的定量评价，说明SH古镇是一个开发价值很高的历史文化旅游地。

3、资源分布富集度极高，品质丰度高，便于开发与保护类型。

资源保护较好，但生物多样性和生态承载力有限，影响整体开发。

2.3项目建设必要性

2.3.1项目建设是保护历史文化遗产，实现旧城改造的需要。

SH古镇是坐落在SH老城区的一片历史街区，至今已有1700多年历史，以其历史悠久、人文荟萃而成为浙江省首批“历史文化名镇”和“浙江旅游乡镇”。

古镇保留的传统老街区、传统民风、民俗，小桥流水，奇山异石、老街古巷优美环境，构成了SH古镇独特的风情画。

1991年，SH古镇被命名为全省首批18个省级历史文化街区之一，确立了古镇地位及对古镇的保护、恢复、开发的要求。

目前街区内房屋基本小户型为主，结构多为砖木结构，房龄在30年以上，房屋开裂、移位严重，抗风抗震能力弱，且建筑密度大，消防间距小，同时人口密度高，居住人员杂，老龄化严重，环境脏乱差，房屋使用功能不全，市政基础配套设施极度匮乏，存在严重的消防、治安隐患。

2014年ZD古运河成功申遗，GQ道是其中重要的世界历史文化遗产，目前的现状不利于保护。

因此，SH历史文化街区改造（一期）投资调整项目对于保护历史文化遗产，旧城改造和可持续发展均具有重要意义。

2.3.2本项目的实施有利于SH传统文化的传承与保护

SH古镇，是一本飘在水上的书，从7000年前的