成都超高层物业研究.docx
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成都超高层物业研究
成都超高层物业研究
一、概况
1、超高层物业界定
对于超高层物业的界定，不同国家和地区有不同的规定，我们国家对主体建筑高度超过100米（或34层）的建筑归入超高层的范畴，俗称“摩天大楼”。
2、超高层物业特点
优点
Ø我国是一个人多地少，特别是建设用地十分紧缺的国家，超高层建筑的兴建，可以提高土地的利用率，一定程度上缓解土地的紧缺问题；
Ø高层建筑是一个国家和地区经济繁荣与科技进步的象征，尤其是超高层建筑更是一个地区的标志；
Ø超高层物业具有无遮挡、景观视野开阔的优势；
Ø超高层物业在水系统、配电系统、新风系统、强弱电系统等大量运用智能化技术，可以大大提升物业品质，提升物业的安全性能。
缺点
Ø增加消防楼梯、避难层等导致公摊较高，得房率仅在70%左右；
Ø超高层相对普通高层物业来说，成本将会增加15%-30%，客户对价格较为敏感的情况下，超高层住宅的销售价格可能与普通高层相差不大，可能导致成本增加而销售价格不能相应上涨的情况；
Ø超高层建筑梁柱较多，而且较大，室内空间可能存在不好使用、浪费的情况；由于超高层建筑需要对阳台进行封闭，所以通透性较差；
Ø电梯的安全系数是值得关心的一个方面，同时可燃材料的增加使得安全成为超高层物业最大的一个问题；
Ø虽然便于统一管理，但后期运营、维护成本较高；
Ø开发周期较长，对开发商开发团队要求较高。
3、超高层建筑设计规范
对于超高层物业，在设计上有特殊的规定，主要如下：
建筑高度超过100m的超高层民用建筑，应设置避难层（间）。
35层及35层以上的住宅建筑应设置火灾自动报警系统。
35层及35层以上的住宅建筑应设置自动喷水灭火系统。
建筑高度不超过100m的高层建筑，其电缆井、管道井应每隔2～3层在楼板处用相当于楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔；建筑高度超过100m的高层建筑，应在每层楼板处用相当于楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔。
电缆井、管道井与房间、走道等相连通的孔洞，其空隙应采用不燃烧材料填塞密实。
高级旅馆、重要的办公楼、一类建筑的商业楼、展览楼、综合楼等和建筑高度超过100m的其它高层建筑，应设消防卷盘，其用水量可不计入消防用水总量。
建筑高度超过100m的高层建筑及其裙房，除游泳池、溜冰场、建筑面积小于5.00m2的卫生间、不设集中空调且户门为甲级防火门的住宅的户内用房和不宜用水扑救的部位外，均应设自动喷水灭火系统。
建筑高度超过1OOm的高层建筑，除游泳池、溜冰场、卫生间外，均应设火灾自动报警系统。
4、超高层建安成本
相对于普通高层，超高层成本将会有较大幅度的增加，大体情况如下：
120米之内的超高层，结构等级与100米以内的一样，结构成本增加基本可以忽略；120-160米的超高层增加的结构成本一般约为15%-20%；超过160米的就将增加约30%，越往高成本将会大幅增加。
消防设备成本增加约为总体的3%左右。
二、国内外超高层物业发展状况
战后，美国的摩天大楼鳞次栉比，竞相拔地而起，各大财团纷纷宣布建成世界最高大厦。
目前，这种“摩天大楼情结”似乎已传染到了亚洲。
因此从美国纽约到日本东京，香港到国内一线城市，超高层建筑成为了国际大都会的标志。
1、世界十大超高层排名
已建成非住宅
名称
所在地
高度
层数
建成时间
台北101大楼
中华台北
“最高建筑物”（508米）、“最高使用楼层”（438米）和“最高屋顶高度”（448米）
89层
2003年
上海环球金融中心
中国上海
492米
101层
2007年
国家石油公司双塔大楼
吉隆坡
451.9米
88层
1997年
西尔斯大厦
芝加哥
442米
108层
1973年
上海金茂大厦
上海
420.5米
88层
1998年
香港国际金融中心大厦
香港
420米
88层
1998年
中信广场大厦
深圳
391米
80层
1997年
信兴广场地王大厦
深圳
384米
68层
1996年
帝国大厦
纽约
381米
102层
1981年
中环广场大厦
香港
374米
78层
1993年
统计时间截至2008年
已建成住宅
名称
所在地
高度
层数
建成时间
Q1大厦（Q1Tower）
澳洲黄金海岸
322.5米
78层
2005年
21世纪大楼
阿联酋迪拜
269米
54层
2003年
凯旋宫
俄罗斯莫斯科
264．1米
57层
2005年
大楼广场三期G座
韩国首尔
263．7米
72层
2003年
川普世界大厦
美国纽约
262．4米
72层
2001年
擎天半岛
中国香港
256米
75层
2003年
木洞海波利昂中心一期A座
韩国首尔
256米
69层
2003年
君临天下
中国香港
255米
75层
2003年
晓卢
中国香港
252．4米
72层
2003年
切尔西大厦
阿联酋迪拜
250米
49层
2005年
统计时间截至2005年
2、国内超高层物业发展现状
国内一线城市的北京、上海、深圳和广州等城市来看，超高层物业众多，已成为城市现代化的标志，成为城市建筑当中的主流。
国外和沿海一线城市居住超高层物业与住别墅一样，已经成为代表身份象征。
超高层物业的发展与经济、社会发展水平有极大的关系，下面我们将通过城市定位、GDP总量、城市化率和人口密度等方面分析这些因素对超高层物业发展的影响。
城市发展定位
城市
2020城市总体发展定位
深圳
创新型综合经济特区、华南地区重要的中心城市、与香港共同发展的国际性城市
广州
东南亚地区的政治、经济、文化交往中心
上海
国际金融中心、国际航运中心
北京
全国的政治中心、文化中心,是世界着名古都和现代国际城市，建设世界城市
成都
中国西部创业环境最优、人居环境最佳、综合实力最强的现代特大中心城市
重庆
重庆市是我国重要的中心城市之一，国家历史文化名城，长江上游地区经济中心，国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽
杭州
长江三角洲的重要中心城市，浙江省的政治、经济、文化中心
南京
长三角承东启西的中心城市（为2010-2030年规划目标）
武汉
全国城市圈第二层次的前列，是中西部重要的先进制造业中心和现代服务业中心，在中部崛起中起着主角地位的最具实力最具活力的城市圈之一
青岛
中国东部沿海重要的中心城市，国家历史文化名城；国际港口城市、滨海旅游度假城市
福州
经济繁荣的领军城市，生活舒适的宜居城市，环境共融的山水城市，人文和谐的文化名城
北京、上海、深圳和广州利用地理位置优势和发展优势，国际性大都市是他们的发展目标，从而带动了现代化、国际化标志的超高层物业的发展。
而其他城市都为区域中心，同时也因为经济、社会发展相对滞后，因而超高层物业的发展落后于一线发展城市。
经济发展水平越高，超高层物业越多
北京、上海、深圳和广州的GDP总量较高，都在7000亿以上的水平，超高层物业，特别是超高层住宅大量地出现，消费者的接受度也大幅提高。
而成都、重庆、杭州和南京等二线城市GDP总量基本都在4000亿元左右的水平，超高层物业不多，特别是超高层住宅供应量不大，或仅仅是刚刚出现的市场。
城市化水平越高，超高层市场越成熟
北京、上海、深圳和广州城市化率基本都在80%以上，超高层大量出现，市场发展较为成熟。
当城市化率达到60%左右的时候，超高层住宅即开始出现，成都、杭州、青岛、福州等城市具有这一典型特征。
人口密度越高，超高层市场起步越早，发展越成熟
北京、上海、深圳和广州人多地少的矛盾十分突出，至2008年末这四大城市的人口密度都在1000人/平方米公里；其中深圳最高，达到了4490人/平方公里。
为了解决这一矛盾，以及建设国际性大都市的需要，超高层物业发展早，目前已大量出现。
其他城市这一矛盾相对缓和一些，超高层物业发展相对滞后。
多数成功超高层住宅拥有稀缺资源
通过对新加坡、香港、深圳、上海等城市20余个超高层住宅拥有的资源来看，拥有江景、海景或城市公园等独特资源成为支撑项目的一个比较关键的因素。
如深圳万科金域蓝湾、珠海万科金域蓝湾、新加坡吉宝湾、香港贝沙湾等拥有无敌海景，重庆海客瀛洲、上海世茂滨江花园、南京万科金域蓝湾和成都万科金域蓝湾拥有江景资源，深圳万科俊园、深圳擎天华庭等拥有城市公园资源。
项目名称
层数
景观资源
香港贝沙湾
52层
香港港岛、一线海景
香港凯旋门
231米/65层
维多利亚海景、港岛
深圳万科俊园
160米/49层
北靠大头岭森林公园和深圳水库公园、东望深圳仙湖植物园
深圳擎天华庭
168米/48层
莲花山公园
青岛东海路9号
198米/50层
北靠湛山、南邻浮山湾、海景一览无遗，
宁波凌江名庭
172.9米/52层
江景
重庆海客瀛洲
195米/49层
长江300米水岸线江景、南山山景
深圳万科金域蓝湾
158米/49层
一线海景、靠近红树林及深圳湾、南北主视野无阻挡、3层以上可看海
珠海万科金域蓝湾
150米/47层
一线海景、南向可眺望珠海渔女及市景、东向可直视香洲渔港、东南向可观赏野狸岛
上海世茂滨江花园
49-55层
一线江景
南京世茂外滩新城
53层
一线江景、秦淮河口
福州世茂滨江花园
49-55层
江景
芜湖世茂滨江花园
33-53层
坐拥2公里浩瀚长江岸线
新加坡吉宝湾
/
一线海景
海口蓝城广场
/
海口西海岸海景
超高层住宅高标准配套
项目名称
小区配套
香港贝沙湾
豪华会所、恒温泳池、水疗按摩室、演奏室、艺术阅览馆、美术艺廊、海景花园雅座、临海休息公园、主题会所、园林、网球场、篮球场、户外活动场地
香港凯旋门
摩天主客会所、空中泳池、健身室等
深圳万科俊园
豪华会所、泳池、健身房、桑拿房、桌球室、乒乓球室、多功能娱乐室、影音室、平台花园等、11层室内高尔夫推杆练习场、27层空中花园、45层观景台
深圳擎天华庭
商场、水主题空中花园、亲子会所、星空观光层、平台花园、流水幕墙、涌泉、异域雕塑、特色缸、喷泉口、多功能空中泳池、鹅卵石脚部按摩小径、健身设施、休息室、儿童游乐区、观景台、桑拿房、健身房
青岛东海路9号
玻璃帆的包围中有一中庭，设置了住客观景台、酒廊、空中花园等设施
杭州盛元慧谷
恒温泳池、大型公建配套中心、主题景观庭院、中央水景花园
杭州东方润园
豪华会所、游泳池、网球场
宁波凌江名庭
商场、会所、游泳池、健身房、棋牌室、游戏机房、阅览室、咖啡厅、露天花园、停机坪
重庆海客瀛洲
超市、屋顶景观休闲会所、城市俱乐部、茶楼、中西餐厅、桑拿按摩室、水疗室、美容美发中心、健身中心、桌球室、乒乓球室、室内恒温游泳池、架空花园层室外游泳池、希尔顿洗衣店、晨跑道、高尔夫推杆练习场、药房、牛奶定送点、公共音乐背景
深圳万科金域蓝湾
SPA房、室内泳池以及多功能球场、壁球室、健身房、咖啡厅等多种设施
上海世茂滨江花园
四个豪华会所提供高层次的休闲娱乐,总面积达1万平方米
南京世茂滨江新城
南京首个超大型专业主题会所，全面提供各种健身、娱乐、休闲及餐饮配套设施，其中包括影院、网吧、酒吧、阅览室、舞蹈房、健身房、桌球室、儿童乐园、多功能厅等。
独设豪华私人游艇码头。
杭州世茂滨江花园
两大主题会所
芜湖世茂滨江花园
商业配套、星级会所
深圳东海港丽豪园
会所、空中花园、动感泳池、水吧、绿化园林
由于超高层住宅多定位为中高档次定位，因而除了拥有较为完善的社区配套外，提升项目档次和业主生活品质的小区配套也十分完备。
超高层项目案例（以住宅为主）
Ø上海世茂滨江花园
●总平与基础信息
开发商
世茂集团
项目规模
占地：
330亩建筑面积：
80万㎡
容积率：
2.9总户数：
3000户
绿化率：
70%层数：
49-55层
设计特色
占总面积70％以上的六大世界风情主题园林景区：
中式苏州园林、美式夏威夷冲浪沙滩、德式绿荫天鹅湖、英式大草坪、法式迷宫花园、奥林匹克运动花园成为其独有的风格
售价
4-5万元/平方米
面积
一房86平米、二房125-128平米、158-161平米、三房208-212平米、四房281-286、315-318
建设时间
在建
项目资源
一线江景
●户型布局
●典型户型
●抗性处理
Ø深圳万科金域蓝湾
●基础信息
开发商
万科地产
项目规模
占地面积：
60亩
建筑面积：
29万平方米
容积率：
6.17
绿化率：
40%
总户数：
1709户
高度：
158米
层数：
49层
设计特色
弧形大曲线布局、出挑深远大阳台、泰式风情的香瑅雅境
售价
17000元/平方米（2006年）
面积
110-170平方米
建设时间
建成
特有资源
丰富宽阔的迎海视野，100％单位全拥海景。
●典型户型
●抗性处理
Ø香港凯旋门
开发商
新鸿基
项目规模
4栋住宅大楼组成
总户数：
1054户
高度：
231米
层数：
65层
设计特色
5层以上为住宅部分（B1、B2为停车场；
G、1、2层为过境巴士总站；
3层为平台花园；每座均有一层专为隔火层），其中59－61层为空中会所，62层即着名的空中花园。
层高
每层层高从普通公寓的3米到别墅般挑空大厅享受的3.8－4.0米
售价
每平方米高达38万港币、单位售价超过2亿港币
面积
面积从505平方英尺到5500平方英尺、1－7房不等
建设时间
2005年
卖点
会所设施：
位于59-62F的摩天会所，建筑及装修耗资3亿元。
会所内设特色天池，天池长达25米，楼高约7.7米，亦是九龙站最大规模的室内泳池，正对香港湾仔会展的维港至鲤鱼门海景，让住客可一边畅泳，一边欣赏维港景致；
设5个复式单位“天际**屋”，引入空中泳池。
营销亮点
销售前后通过网络、报纸、电视广告等方式对项目进行反复炒作，如香港文汇报的“香港豪宅凯旋门最低入场费500万”，香港商报的“无视加息凯旋门累售800伙”等报道，不停进行宣传炒作；
发展商耗资2亿元在中环写字楼搭建可供参观的样板间；
顶层复式进行拍卖，树立价格标杆；
精选78个单位以先到先得形式发售给星级会员，赠送管理费或给予额外折扣。
3、日本超高层住宅介绍
ØPARK?
HOUSE?
PRESIA?
TOWER
所在地：
日本千叶占地面积：
7442.83ｍ2总户数：
315户层数：
地上38层
结构：
钢筋混凝土结构（免震结构）
预计入住时间：
2009年10月
Ø札幌city?
tower
所在地：
日本札幌市中央区占地面积：
2990.07m2总户数：
162户层数：
地上41层，地下1层
结构：
钢筋混凝土结构
入住时间：
2007年9月
ØThe?
toyosu?
?
tower
所在地：
日本东京江东区总户数：
825户层数：
地上43层，地下1层
结构：
钢筋混凝土结构（部分钢骨钢筋混凝土结构）
入住时间：
2009年3月
三、成都超高层物业发展分析
1、发展进程
受航空限高，以及政府在向空间发展的引导性不强等因素的影响，作为西部的中心城市，成都已建成的超高层建筑可以说是寥寥无几，与一线的北京、上海、深圳和广州等沿海发达城市差距甚大，同时与二线的杭州、武汉、重庆等也有不小的差距。
在建成的超高层建筑中，多数为办公、酒店等商务性用途，如：
中环广场、川信大厦、银座大厦、香格里拉大酒店和民兴金融大厦等非住宅物业；住宅类极为稀有，如时代凯悦等。
随着中心城市建设用地不断减少，同时未来的成都可能成为一个拥有3000万人的巨型城市，因而如何节约每一寸土地，解决地少人多的问题，是政府相关部门需要解决的一个大问题。
2006年1月，成都市规划局提出，鼓励城区建筑向200米、300米的高度建设，鼓励城市向“高、密、活”方向发展。
根据成都市航空限制情况，市中心、南延线和城东成为成都具备开发超高层物业的条件。
在政策的推动下，在建和规划中的超高层物业呈井喷态势，未来住在云端不在是一个梦想。
2、现阶段发展状况分析
随着成都市高密政策在推进，以及不少有建设超高层建筑开发商的不断涌入，成都超高层项目呈大幅增加的态势。
据初步统计，成都市目前正在修建和规划的超高层项目约40余个，未来几年超高层物业的供应量将超过600万平方米，相当于08年主城区商品房供应量的36%；自高密政策出台后，成都超高层住宅不断涌现，据统计，在售超高层约6个，而规划中的项目达到了15个，超高层住宅呈现井喷态势。
超高层住宅物业的供应量将超过200万平方米。
同时随着购房者超高层物业接受度的提高，超高层物业比例将进一步提高。
外来开发商是超高层物业开发的主角
在开发超高层项目的开发商中，香港、新加坡、深圳、北京等国内外开发商占据主导地位，约22个项目，占开发项目数量的55%；本土开发商（含省内二线城市来蓉开发商）约14个，约占到35%；同时有4个项目为本地开发商与外来开发商共同合作开发的项目。
大量的外来开发商开发超高层物业，可以快速提高成都超高层物业的开发水平，超高层市场更为成熟。
锦江区超高层项目一枝独秀
图示，锦江区区域内的超高层物业分布最多，达到了64%，共26个项目；青羊区和成华区分别位居二、三位，各有5个和4个项目。
华阳片区，三个区域各有三个项目；高新区和温江区各有一个项目。
锦江区超高层项目呈一枝独秀的局面，远超过其他各区，这与锦江区大部分版图位于城市中心和城东航空限高较为宽松的区域有极大的关系。
同时由于锦江区正在建设金融一条街，大力鼓励修建超高层建筑，以提升东大街城市形象有较大的关系。
东大街金融街分布超高层物业最多
目前几大区域的分布来看，东大金融街一线、市中心（传统的CBD区域）和天府新城（南延线）是主要分布区域，特别是东大街金融街和市中心超高层物业分布较为集中，各有15个和11个项目，分别占到总量的37%和28%。
这对于提升城市形象，整个区域的发展具有极大的促进作用。
内环内和城东超高层物业分布较多
区域
内环内
内一环
一二环
二三环
三环外
郊县
合计
东
2
6
7
2
16
南
1
1
西
0
北
0
中
18
13
华阳
3
3
温江
1
1
合计
18
2
6
7
3
4
34
市中心的超高层项目为各环域最多，达到了18个，主要分布天府广场、盐市口、东大街起步区等核心商圈，人气极旺，以及商业、商务环境俱佳。
城东的一二环和二三环分布的超高层项目均为7个，是较多的区域之一，且主要分布在东大金融街一线，这利于加快金融街的建设，提升区域形象。
50亩以下的中小项目超过六成
近年来，市中心的旧城改造，腾出不了的黄金宝地，但这些地块规模都不大，大多数都为50亩以下的中小地块。
市中心土地十分稀有，地价较高，同时政府的高密政策促使这些项目定位为超高层。
100亩以上项目也接近三成比例，但这些项目中的超高层物业仅占少量比例。
黄金地段业态丰富
超高层物业的用途方面，有住宅、酒店、办公、商业等两种或两种以上用途的项目有21个，比例超过了一半，如九龙仓国际金融中心、城市理想、新鸿基环球贸易广场、华置广场等；纯住宅超高层项目有17个，比例超过了4成，如天玺、外滩、正成凌俊、佳兆业华阳二江寺项目等。
市中心和东大金融街一线的超高层项目中，除天玺、上锦美地、朗御和都汇华庭主要以住宅为主外，其他都定位为城市综合体，商务、办公、酒店等经营性物业的比重较高。
拥有传统CBD概念的项目超过三成
位于传统CBD区域的项目占总量的约1/3，共13个项目拥有CBD概念；拥有东大金融街区域概念的约15个项目，拥有河景的项目约有14个。
如天府时代广场、喜年广场外滩等同时有金融街和河景优势；天玺同时有金融街、河景和市政公园的资源。
3、成都超高层住宅发展状况
自2006年成都市“高、密”政策出台后，成都超高层住宅不断涌现，据统计，在售超高层约6个，而规划中的项目达到了15个，超高层住宅呈现井喷态势。
超高层住宅物业的供应量将超过200万平方米。
同时随着购房者超高层物业接受度的提高，超高层物业比例将进一步提高。
超高层住宅分布
东大金融街一线和天府新城华阳板块（城市新区）是目前超高层住宅分布较多的两个区域。
供应与销售
Ø各面积段供销情况
数据来源：
成都市房管局网站（按套数统计）
60-90平方米间住宅供应与销售量最多，分别为总量的50.3%和60.3%。
各面积段来看，60-90平方米和120-144平方米的销售率都超过了9成，90-120平方米之间住宅的销售也接近9成。
144平方米以上大户型销售情况不理想。
Ø客户对高楼层存在一定的抗性
数据来源：
成都市房管局网站（按套数统计）
楼层越高，客户抗性越大。
从各盘销售走势来看，33层以下单位较33层以上单位进度快。
在售超高层住宅项目
项目名称
开发商
规模
层数
销售均价（元/㎡）
主力户型
（㎡）
产品定位
世纪峰景
龙湖地产
占地：
89亩
建筑面积：
59万㎡
44
未定
276-382
高端定位
金域蓝湾
万科地产
占地：
70亩
建筑面积：
26.3万㎡（超高层部分）
34/35
8500
套二：
81-90
套三：
107-151
高端定位
凯丽香江
蓝光地产
占地：
约50亩
建筑面积：
约26.2万㎡
42
5100
套二：
71-89
中高档定位
上锦美地
蜀信实业
占地：
9.3亩
建筑面积：
5.6万㎡
41
6800
套二：
70-94
套三：
105-124
中高档定位
城市理想
锦江统建办
占地：
9.7亩
建筑面积：
8.6万㎡
37
12000
套一和标间：
34-60
高端定位
外滩
信德实业
占地：
25亩
建筑面积：
14.5万㎡
41
6800
套二：
81-94
套三：
126-141
中高档定位
典型案例
Ø万科金域蓝湾
项目规模
占地：
70亩总建筑面积：
30万平方米
总户数：
约2200户层数：
34/35层
绿化率
30%
容积率
5.0
户型配比
60㎡以下：
2.4%60㎡-90㎡：
66.8%
90㎡-120㎡：
18.5%120㎡-144㎡：
144㎡-180㎡：
12.3%180㎡以上：
平面布置
半围合式+十字型建筑布局
销售进度
89.6%%（截至09年5月21日的备案）
装修状况
清水房
价格
8800元/平方米
物管
2.68元/㎡
客源分析
大城东的高端收入人群，二级城市的高收入群体
综合评价
优势：
万科品牌
临沙河，拥有河景资源
周边大牌开发商多，区域价值大幅提升
蓝湾系的品质是万科系列中最高
产品有较多的赠送空间
不足：
大量的赠送面积拉低了销售单
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